Smart Calculators

Smart

Calculators

حاسبة الرهن العقاري

احسب قسطك الشهري للرهن العقاري وإجمالي الفوائد واطلع على جدول الإطفاء الكامل. يشمل الضريبة العقارية والتأمين وتأمين الرهن وتحليل الدفعات الإضافية.

حاسبة هدف الادخارحاسبة القروض
حاسبة الرهن العقاري. القسط الشهري وإجمالي الفوايد وجدول السداد.
حاسبة الرهن العقاري بتحسب القسط الشهري بتاعك بجمع أصل القرض والفوايد والضريبة والتأمين على أساس مبلغ القرض والفايدة والمدة. بتعمل جدول سداد كامل بيوضّح كل قسط بيتقسم إزاي بين الفوايد وأصل الدين على مدار فترة القرض كلها.

ما هو التمويل العقاري؟

التمويل العقاري هو قرض طويل الأجل تحصل عليه من بنك أو شركة تمويل عقاري لشراء وحدة سكنية، حيث يكون العقار نفسه ضمانًا للقرض حتى تسدد كامل المبلغ. في مصر، يُعد التمويل العقاري الوسيلة الأساسية لامتلاك شقة أو منزل، خاصة مع ارتفاع أسعار العقارات التي تجاوز فيها سعر المتر 60,000 جنيه مصري في مناطق مثل القاهرة الجديدة و6 أكتوبر في 2026.
يعمل التمويل العقاري في مصر بنظام الأقساط الثابتة (الإطفاء الفرنسي)، أي أنك تدفع قسطًا شهريًا ثابتًا طوال مدة القرض. كل قسط بيتقسم بين جزء يسدد أصل القرض (المبلغ اللي اقترضته) وجزء يروح للفوائد (تكلفة الاقتراض). في السنين الأولى، الجزء الأكبر من القسط بيروح للفوائد، ومع مرور الوقت بيزيد الجزء اللي بيسدد أصل القرض. ده اللي بيخلق المنحنى المميز لجدول الإطفاء.
البنك المركزي المصري أطلق عدة مبادرات لتسهيل التملك العقاري، أبرزها مبادرة التمويل العقاري بفائدة 3% متناقصة لمحدودي الدخل و8% لمتوسطي الدخل، مع إمكانية التمويل حتى 90% من قيمة الوحدة وفترة سداد تصل إلى 30 سنة. بجانب المبادرات الحكومية، البنوك التجارية زي البنك الأهلي المصري وبنك مصر وCIB بتقدم برامج تمويل عقاري بأسعار فائدة تنافسية تبدأ من حوالي 12% متناقصة خارج المبادرات.

كيفية حساب القسط الشهري للتمويل العقاري

لحساب القسط الشهري للتمويل العقاري تحتاج ثلاث بيانات أساسية: مبلغ القرض (سعر الوحدة ناقص المقدم)، سعر الفائدة السنوية، ومدة التمويل بالسنوات. بهذه البيانات تقدر تحسب القسط الشهري بدقة باستخدام معادلة الإطفاء الفرنسي.
الخطوات بالتفصيل:
1. حدد مبلغ القرض. اطرح المقدم من سعر الوحدة. مثلاً: شقة بـ 2,000,000 جنيه مصري ومقدم 20% (400,000 جنيه) يعني مبلغ القرض 1,600,000 جنيه.
2. حوّل سعر الفائدة السنوية لمعدل شهري. اقسم السعر السنوي على 12. مثلاً: فائدة 8% متناقصة تصبح 0.08 ÷ 12 = 0.00667 شهريًا.
3. احسب عدد الأقساط الإجمالي. اضرب مدة التمويل بالسنوات في 12. تمويل 20 سنة = 240 قسط شهري.
4. طبّق معادلة الإطفاء الفرنسي (موضحة في القسم التالي) للحصول على القسط الشهري.
5. أضف المصاريف الإضافية. التأمين على الحياة والعقار بيضيف مبلغ شهري بسيط على القسط.
باستخدام المثال السابق (1,600,000 جنيه بفائدة 8% على 20 سنة)، القسط الشهري لأصل القرض والفوائد فقط يكون حوالي 13,382 جنيه مصري. وفقًا لقواعد البنك المركزي المصري، القسط الشهري لا يجب أن يتجاوز 40% من صافي دخلك الشهري، يعني هتحتاج صافي راتب لا يقل عن 33,455 جنيه شهريًا للحصول على هذا التمويل.

معادلة حساب قسط التمويل العقاري

M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}
  • MM = القسط الشهري (أصل القرض والفوائد فقط)
  • PP = مبلغ القرض (سعر الوحدة ناقص المقدم بالجنيه المصري)
  • rr = سعر الفائدة الشهري (السعر السنوي مقسومًا على 12)
  • nn = إجمالي عدد الأقساط الشهرية (مدة التمويل بالسنوات × 12)
هذه هي معادلة الإطفاء الفرنسي (القسط الثابت) المستخدمة في جميع البنوك وشركات التمويل العقاري في مصر. المعادلة بتحسب قسط شهري ثابت يفضل زي ما هو طوال مدة القرض.
مثال عملي بالجنيه المصري: قرض 1,000,000 جنيه بفائدة 8% متناقصة لمدة 25 سنة. المعدل الشهري = 0.08 ÷ 12 = 0.00667، وعدد الأقساط = 300 قسط.
M=1,000,000×0.00667×(1.00667)300(1.00667)300−1=1,000,000×0.00667×7.24467.2446−1≈7,718M = 1{,}000{,}000 \times \frac{0.00667 \times (1.00667)^{300}}{(1.00667)^{300} - 1} = 1{,}000{,}000 \times \frac{0.00667 \times 7.2446}{7.2446 - 1} \approx 7{,}718
يعني القسط الشهري حوالي 7,718 جنيه مصري. على مدار 25 سنة، إجمالي ما تدفعه هو 2,315,400 جنيه — أي 1,315,400 جنيه فوائد، أكتر من مبلغ القرض الأصلي. ده بيوضح ليه حتى تخفيض بسيط في سعر الفائدة أو السداد المبكر ممكن يوفّرلك مئات الآلاف.
الفرق بين الفائدة المتناقصة والثابتة مهم جدًا. في الفائدة المتناقصة (المستخدمة في مبادرات البنك المركزي)، الفوائد بتتحسب كل شهر على الرصيد المتبقي من القرض فقط، فكل ما تسدد أكتر كل ما الفوائد تقل. أما الفائدة الثابتة فبتتحسب على مبلغ القرض الأصلي كامل طول المدة وبتكون تكلفتها الإجمالية أعلى بكتير.

أمثلة عملية لحساب قسط التمويل العقاري بالجنيه المصري

شراء شقة عبر مبادرة البنك المركزي بفائدة 8%

موظف مصري متوسط الدخل يشتري شقة في مشروع سكن مصر بالقاهرة الجديدة بسعر 1,500,000 جنيه مصري. يدفع مقدم 20% (300,000 جنيه) ويموّل الباقي 1,200,000 جنيه عبر مبادرة البنك المركزي بفائدة 8% متناقصة على 25 سنة (300 قسط). القسط الشهري لأصل القرض والفوائد يكون حوالي 9,261 جنيه. مع إضافة تأمين الحياة والعقار (حوالي 200 جنيه شهريًا)، يصبح القسط الإجمالي حوالي 9,461 جنيه شهريًا. وفقًا لقاعدة 40% من الراتب، يحتاج صافي دخل شهري لا يقل عن 23,653 جنيه. إجمالي ما يدفعه على مدار 25 سنة هو حوالي 2,778,300 جنيه (أصل + فوائد)، أي الفوائد وحدها 1,578,300 جنيه. لكن بالمقارنة مع الإيجار (اللي ممكن يكون 5,000-8,000 جنيه شهريًا في نفس المنطقة ويزيد سنويًا)، التملك بيكون أوفر على المدى الطويل.

مقارنة: تمويل 15 سنة مقابل 25 سنة على نفس الشقة

شقة بمدينة 6 أكتوبر بسعر 2,000,000 جنيه مصري، مقدم 25% (500,000 جنيه)، مبلغ القرض 1,500,000 جنيه بفائدة 12% متناقصة (تمويل تجاري خارج المبادرة). مع 25 سنة: القسط الشهري حوالي 15,803 جنيه، وإجمالي الفوائد حوالي 3,240,900 جنيه. مع 15 سنة: القسط يرتفع إلى حوالي 18,006 جنيه (أعلى بـ 2,203 جنيه شهريًا)، لكن إجمالي الفوائد ينخفض إلى حوالي 1,741,080 جنيه. توفير اختيار المدة الأقصر: حوالي 1,499,820 جنيه — أي ما يقارب قيمة القرض الأصلي كاملاً! الفرق الشهري 2,203 جنيه بيوفّرلك ما يقارب 1.5 مليون جنيه على المدى الطويل. المقايضة هي القسط الأعلى اللي بيحتاج صافي دخل شهري لا يقل عن 45,015 جنيه.

تأثير السداد المبكر: توفير مئات الآلاف بدفع 2,000 جنيه إضافية شهريًا

خذ قرض 1,200,000 جنيه مصري بفائدة 8% على 25 سنة. القسط الأساسي حوالي 9,261 جنيه. لو أضفت 2,000 جنيه إضافية كل شهر تُسدد من أصل القرض مباشرة، يحصل الآتي: بدلاً من 25 سنة، تسدد القرض في حوالي 18 سنة — توفير 7 سنوات كاملة. إجمالي الفوائد ينخفض من حوالي 1,578,300 جنيه إلى حوالي 1,060,000 جنيه — توفير يقارب 518,300 جنيه. حتى إضافة 500 جنيه فقط شهريًا بتقلل مدة القرض بحوالي سنتين وتوفّر أكتر من 150,000 جنيه فوائد. السر إن الأقساط الإضافية بتروح كلها لتقليل أصل القرض، وده بيقلل الفوائد المحسوبة عليه في كل الشهور اللي بعد كده.

نصائح لتوفير المال في التمويل العقاري

  • ادفع أكبر مقدم تقدر عليه. كل 5% إضافية في المقدم بتقلل مبلغ القرض وبالتالي الفوائد الإجمالية بشكل كبير. على شقة بـ 2,000,000 جنيه مصري، الفرق بين مقدم 20% و30% يعني تقليل القرض بـ 200,000 جنيه وتوفير مئات الآلاف في الفوائد على مدار 20-25 سنة.
  • استفد من مبادرات البنك المركزي المصري لو مؤهل ليها. الفرق بين فائدة المبادرة (3% أو 8% متناقصة) والتمويل التجاري (12-18%) ضخم جدًا. على قرض 1,000,000 جنيه لمدة 20 سنة، الفرق بين 8% و12% يوفّر أكتر من 600,000 جنيه في إجمالي الفوائد.
  • سدد أقساط إضافية كلما أمكن. حتى مبلغ صغير زي 500 جنيه شهريًا فوق القسط المطلوب بيقلل مدة القرض ويوفّر عشرات الآلاف في الفوائد. وجّه أي علاوات أو مكافآت أو أرباح سنوية لسداد جزء من أصل القرض.
  • قارن بين عروض البنوك المختلفة قبل التوقيع. مش كل البنوك بتقدم نفس سعر الفائدة أو المصاريف الإدارية. المصاريف الإدارية عادة بتتراوح بين 1% و2% من مبلغ القرض، وممكن تفرق آلاف الجنيهات. خد عروض من 3-4 بنوك على الأقل (البنك الأهلي، بنك مصر، CIB، بنك التعمير والإسكان) وقارن التكلفة الإجمالية وليس القسط الشهري فقط.
  • اختار أقصر مدة تقدر تتحملها. كل ما قصرت المدة، كل ما قلّت الفوائد الإجمالية بشكل كبير. الفرق بين 15 سنة و25 سنة على قرض 1,500,000 جنيه بفائدة 10% ممكن يتجاوز مليون جنيه في الفوائد.
  • تأكد من شروط السداد المبكر قبل التوقيع على العقد. بعض البنوك بتفرض غرامة سداد مبكر (عادة 1-3% من المبلغ المتبقي). لو بتخطط تسدد مبكرًا، اختار بنك بدون غرامة أو بغرامة منخفضة.
  • راجع التأمينات المطلوبة. البنوك بتطلب تأمين على الحياة وتأمين على العقار. قارن أسعار التأمين لأن بعض البنوك بتقدم أسعار أفضل من غيرها، وده ممكن يوفّرلك مبلغ معقول على مدار سنوات القرض.

أسئلة شائعة عن التمويل العقاري في مصر

كام أقصى قسط شهري أقدر أدفعه في التمويل العقاري؟

وفقًا لقواعد البنك المركزي المصري، لا يجب أن يتجاوز القسط الشهري للتمويل العقاري 40% من صافي دخلك الشهري، بشرط ألا يتعدى إجمالي التزاماتك المالية (كل الأقساط مجتمعة) 50% من الدخل. يعني لو صافي مرتبك 20,000 جنيه مصري، أقصى قسط عقاري تقدر تتحمله هو 8,000 جنيه شهريًا. لو عندك قرض سيارة بقسط 3,000 جنيه، يبقى أقصى قسط عقاري متاح لك 7,000 جنيه (لأن الإجمالي لازم يفضل تحت 10,000 جنيه = 50% من الدخل).

ما هي مبادرة البنك المركزي المصري للتمويل العقاري؟

أطلق البنك المركزي المصري عدة مبادرات لدعم التملك العقاري. المبادرة الأبرز في 2026 توفر تمويلًا بفائدة 3% متناقصة لمحدودي الدخل (دخل الفرد حتى 6,000 جنيه مصري والأسرة حتى 8,000 جنيه) وفائدة 8% متناقصة لمتوسطي الدخل (دخل الفرد حتى 20,000 جنيه والأسرة حتى 25,000 جنيه). المبادرة تسمح بتمويل حتى 90% من قيمة الوحدة لمحدودي الدخل و85% لمتوسطي الدخل، مع فترة سداد تصل إلى 30 سنة. الشرط الأساسي إن الوحدة تكون كاملة التشطيب وجاهزة للسكن وللإقامة الدائمة فقط.

ما الفرق بين الفائدة المتناقصة والفائدة الثابتة؟

الفائدة المتناقصة (وهي المستخدمة في مبادرات البنك المركزي) بتحسب الفائدة كل شهر على الرصيد المتبقي من القرض فقط. يعني كل ما تسدد جزء من أصل القرض، الفائدة بتقل. الفائدة الثابتة بتحسب على مبلغ القرض الأصلي كامل طوال المدة. مثلاً: قرض 1,000,000 جنيه مصري بفائدة 8% متناقصة على 20 سنة إجمالي الفوائد حوالي 1,004,000 جنيه. نفس القرض بفائدة ثابتة 5.5% (اللي بتكون معادلة تقريبيًا لـ 8% متناقصة) إجمالي الفوائد حوالي 1,100,000 جنيه. دائمًا اسأل البنك هل السعر المعلن ثابت أم متناقص قبل المقارنة.

كام المقدم المطلوب لشراء شقة في مصر بالتمويل العقاري؟

المقدم المطلوب بيتراوح بين 10% و20% من سعر الوحدة حسب البرنامج والبنك. في مبادرة البنك المركزي، المقدم 10% لمحدودي الدخل و15-20% لمتوسطي الدخل. في التمويل التجاري خارج المبادرات، معظم البنوك بتطلب 15-20% كحد أدنى. يعني لو الشقة بـ 2,000,000 جنيه مصري، هتحتاج بين 200,000 و400,000 جنيه كمقدم. كل ما زاد المقدم، قل مبلغ القرض وبالتالي القسط الشهري والفوائد الإجمالية.

هل أقدر أسدد التمويل العقاري قبل ميعاده؟

نعم، معظم البنوك في مصر بتسمح بالسداد المبكر للتمويل العقاري، لكن بعضها بتفرض غرامة سداد مبكر تتراوح بين 1% و3% من المبلغ المتبقي. في مبادرات البنك المركزي، الغرامة عادة بتكون أقل أو معدومة. السداد المبكر — حتى لو جزئي — بيوفّر مبالغ كبيرة في الفوائد. على قرض 1,200,000 جنيه مصري بفائدة 8% على 25 سنة، سداد 200,000 جنيه إضافية في السنة الخامسة ممكن يوفّر أكتر من 350,000 جنيه في الفوائد ويقلل مدة القرض بعدة سنوات.

ما هي شروط الحصول على تمويل عقاري في مصر؟

الشروط الأساسية هي: الجنسية المصرية، والسن لا يقل عن 21 سنة ولا يزيد عن 60 سنة للموظفين (65 لأصحاب المهن الحرة) عند نهاية مدة القرض. صافي الدخل الشهري لا يقل عن 3,000-5,000 جنيه مصري حسب البنك. المستندات المطلوبة: بطاقة رقم قومي سارية، إيصال مرافق حديث، بيان دخل معتمد (قسيمة مرتب أو إقرار ضريبي لأصحاب المهن الحرة)، وكشف حساب بنكي لآخر 6 أشهر. بالنسبة للعقار: سند ملكية مسجل، رخصة بناء، شهادة تصرفات عقارية لـ 15 سنة، والوحدة لازم تكون كاملة التشطيب والمرافق.

إزاي أعرف الشقة اللي أقدر أشتريها براتبي؟

استخدم قاعدة 40% من صافي الراتب كحد أقصى للقسط الشهري. لو صافي مرتبك 15,000 جنيه مصري، أقصى قسط 6,000 جنيه. بفائدة 8% متناقصة على 25 سنة، ده يعني قرض حوالي 780,000 جنيه تقريبًا. لو هتدفع مقدم 20%، يبقى سعر الشقة المناسب حوالي 975,000 جنيه. لو مرتبك 25,000 جنيه، أقصى قسط 10,000 جنيه، ما يعادل قرض حوالي 1,300,000 جنيه، وسعر شقة حوالي 1,625,000 جنيه بمقدم 20%. استخدم حاسبة التمويل العقاري فوق عشان تعرف الرقم بالظبط حسب بياناتك.

هل مبادرة سكن لكل المصريين متاحة في 2026؟

نعم، مبادرة سكن لكل المصريين مستمرة في 2026 بمراحل جديدة. المبادرة بتوفر شقق في مدن جديدة زي حدائق أكتوبر وأكتوبر الجديدة والقاهرة الجديدة والعبور والمنيا الجديدة وغيرها. المساحات بتتراوح بين 75 و150 متر مربع، وجدية الحجز بين 70,000 و100,000 جنيه مصري. التمويل بيكون عبر مبادرة البنك المركزي بفائدة 3% لمحدودي الدخل أو 8% لمتوسطي الدخل. الحجز بيتم إلكترونيًا عبر موقع صندوق الإسكان الاجتماعي. تابع الموقع الرسمي لمعرفة مواعيد فتح باب الحجز لكل مرحلة.

مصطلحات التمويل العقاري

الإطفاء (Amortization)

عملية سداد القرض العقاري من خلال أقساط شهرية ثابتة بتشمل جزء من أصل القرض وجزء فوائد. في البداية معظم القسط بيروح فوائد، ومع الوقت الجزء اللي بيسدد أصل القرض بيزيد تدريجيًا.

الفائدة المتناقصة (Declining Balance Interest)

نظام حساب الفائدة على الرصيد المتبقي من القرض فقط وليس على المبلغ الأصلي. هو النظام المستخدم في مبادرات البنك المركزي المصري وبيكون أوفر من الفائدة الثابتة على المدى الطويل.

نسبة القسط للدخل (DTI - Debt to Income Ratio)

النسبة بين القسط الشهري وصافي الدخل الشهري. البنك المركزي المصري يشترط ألا يتجاوز قسط التمويل العقاري 40% من الدخل، وألا يتعدى إجمالي الالتزامات 50%.

المقدم (Down Payment)

المبلغ النقدي اللي بتدفعه مقدمًا من سعر الوحدة قبل الحصول على التمويل. في مصر بيتراوح بين 10% و20% حسب برنامج التمويل والبنك. كل ما زاد المقدم، قل القرض والفوائد.

جدول الإطفاء (Amortization Schedule)

جدول تفصيلي بيوضح كل قسط شهري وبيقسمه بين أصل القرض والفوائد، مع الرصيد المتبقي بعد كل دفعة. بيساعدك تعرف بالظبط كام فوائد بتدفع وكام بيروح لسداد القرض.

المصاريف الإدارية (Processing Fees)

رسوم بيفرضها البنك عند منح القرض، عادة بتتراوح بين 1% و2% من مبلغ التمويل. بتتدفع مرة واحدة عند التوقيع على العقد وبتكون منفصلة عن الفوائد الشهرية.

التأمين على الحياة والعقار (Life and Property Insurance)

تأمين إجباري بتطلبه البنوك لحماية القرض. التأمين على الحياة بيسدد القرض في حالة الوفاة أو العجز الكلي. التأمين على العقار بيغطي الأضرار الكبيرة للمبنى. بيتضاف كتكلفة شهرية بسيطة على القسط.