Smart Calculators

Smart

Calculators

حاسبة الرهن العقاري

احسب قسطك الشهري للرهن العقاري وإجمالي الفوائد واطلع على جدول الإطفاء الكامل. يشمل الضريبة العقارية والتأمين وتأمين الرهن وتحليل الدفعات الإضافية.

حاسبة هدف الادخارحاسبة القروض
حاسبة الرهن العقاري. القسط الشهري وإجمالي الفوائد وجدول الإطفاء.
حاسبة الرهن العقاري تحسب قسطك الشهري بجمع أصل القرض والفوائد والضريبة والتأمين وتأمين الرهن بناءً على المبلغ والنسبة والمدة. تُنشئ جدول إطفاء كاملاً يوضّح كيف يتوزّع كل قسط بين الفوائد وأصل الدين طوال مدة القرض.

ما هو التمويل العقاري (الرهن العقاري)؟

التمويل العقاري هو قرض طويل الأجل يُستخدم لشراء عقار سكني أو تجاري، حيث يكون العقار نفسه ضمانًا للجهة المموِّلة. في المملكة العربية السعودية، تُقدَّم منتجات التمويل العقاري بصيغ متوافقة مع الشريعة الإسلامية، أبرزها المرابحة والإجارة المنتهية بالتملك. اعتبارًا من مارس 2026، تتراوح نسب الربح السنوية في البنوك السعودية للتمويل المدعوم من برنامج سكني بين 3.20% (بنك الجزيرة) و4.48% (مصرف الراجحي) لمدة 20 سنة.
يُسدَّد التمويل العقاري على شكل أقساط شهرية ثابتة باستخدام نظام الإطفاء الفرنسي (French Amortization). كل قسط يتضمن جزءًا من أصل الدين (المبلغ المقترض) وجزءًا من تكلفة الأجل (الربح أو الفائدة). في السنوات الأولى، يذهب معظم القسط لتغطية تكلفة الأجل، ثم تتحول النسبة تدريجيًا لصالح أصل الدين مع مرور الوقت.
لا يقتصر القسط الشهري على أصل الدين والربح فقط، بل قد يشمل أيضًا تأمين العقار وتأمين الحياة الائتماني. في السعودية، لا تُفرض ضريبة عقارية سنوية على المساكن كما في بعض الدول، لكن تُطبَّق ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% عند الشراء. فهم جميع مكونات القسط الشهري أمر ضروري للتخطيط المالي السليم قبل الإقدام على شراء المسكن.

كيف تحسب القسط الشهري للتمويل العقاري؟

لحساب القسط الشهري للتمويل العقاري تحتاج إلى ثلاثة مدخلات أساسية: مبلغ التمويل (سعر العقار ناقص الدفعة الأولى)، ونسبة الربح السنوية، ومدة التمويل بالسنوات. إليك الخطوات التفصيلية:
1. حدّد مبلغ التمويل. اطرح الدفعة الأولى من سعر العقار. مثلاً: عقار بقيمة 800,000 ريال مع دفعة أولى 10% (80,000 ريال) يعطيك مبلغ تمويل 720,000 ريال.
2. حوّل نسبة الربح السنوية إلى نسبة شهرية. اقسم النسبة السنوية على 12. عند نسبة 4.5% سنويًا، تكون النسبة الشهرية 0.045 / 12 = 0.00375.
3. احسب إجمالي عدد الأقساط. اضرب مدة التمويل بالسنوات في 12. تمويل لمدة 25 سنة يعني 300 قسط شهري.
4. طبّق معادلة القسط الشهري. أدخل القيم في صيغة الإطفاء الفرنسي (الموضحة في القسم التالي) للحصول على القسط الشهري.
5. أضف التكاليف الإضافية. أضف تكلفة تأمين العقار وتأمين الحياة الائتماني الشهرية إلى القسط الأساسي.
باستخدام المثال أعلاه (720,000 ريال بنسبة 4.5% لمدة 25 سنة)، يبلغ القسط الشهري لأصل الدين والربح حوالي 4,003 ريال. مع إضافة 150 ريال شهريًا للتأمين، يصبح إجمالي القسط حوالي 4,153 ريال. حاسبة التمويل العقاري أعلاه تتولى كل هذه الحسابات تلقائيًا وتعرض جدول الإطفاء الكامل.

معادلة حساب القسط الشهري للتمويل العقاري

M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}
  • MM = القسط الشهري (أصل الدين وتكلفة الأجل فقط)
  • PP = مبلغ التمويل (سعر العقار ناقص الدفعة الأولى)
  • rr = نسبة الربح الشهرية (النسبة السنوية مقسومة على 12)
  • nn = إجمالي عدد الأقساط الشهرية (عدد السنوات مضروبًا في 12)
هذه هي صيغة الإطفاء الفرنسي المستخدمة في جميع البنوك وشركات التمويل العقاري في المملكة العربية السعودية. تُنتج قسطًا شهريًا ثابتًا طوال مدة التمويل.
لفهم المعادلة عمليًا، لنأخذ مثالاً: تمويل عقاري بمبلغ 500,000 ريال سعودي بنسبة ربح سنوية 4% لمدة 20 سنة. النسبة الشهرية هي 0.04 / 12 = 0.003333، وعدد الأقساط هو 240. بالتعويض في المعادلة:
M=500,000×0.003333×(1.003333)240(1.003333)240−1=500,000×0.003333×2.21672.2167−1=3,030M = 500{,}000 \times \frac{0.003333 \times (1.003333)^{240}}{(1.003333)^{240} - 1} = 500{,}000 \times \frac{0.003333 \times 2.2167}{2.2167 - 1} = 3{,}030
القسط الشهري يبلغ حوالي 3,030 ريال. على مدى 20 سنة، ستدفع إجمالي 727,200 ريال — أي أن تكلفة الأجل (الربح) تبلغ 227,200 ريال، بنسبة 45.4% من أصل التمويل.
للحصول على إجمالي القسط الشهري شاملاً التأمين:
Total=M+Annual Insurance12\text{Total} = M + \frac{\text{Annual Insurance}}{12}
تأمين العقار في السعودية يتراوح عادة بين 0.3% و0.8% من قيمة العقار سنويًا. تأمين الحياة الائتماني (الذي يسدد بقية التمويل في حالة الوفاة أو العجز) يكلف بين 0.1% و0.5% إضافية. بعض البنوك تُدمج تكلفة التأمين ضمن نسبة الربح المُعلنة.

أمثلة عملية على حساب التمويل العقاري

مشتري المسكن الأول عبر برنامج سكني: شقة بقيمة 750,000 ريال

موظف سعودي في الثلاثينيات يريد شراء شقة في الرياض بقيمة 750,000 ريال عبر برنامج سكني المدعوم من صندوق التنمية العقارية. بصفته مشتري مسكن أول، يدفع دفعة أولى 10% (75,000 ريال)، ويحصل على تمويل بمبلغ 675,000 ريال. بنسبة ربح سنوية 3.84% (مصرف الإنماء، مارس 2026) لمدة 25 سنة، يبلغ القسط الشهري لأصل الدين والربح حوالي 3,490 ريال. مع إضافة تأمين العقار والتأمين الائتماني بحوالي 125 ريال شهريًا، يصبح إجمالي القسط 3,615 ريال. على مدى 25 سنة، يدفع إجمالي 1,084,500 ريال — منها 409,500 ريال تكلفة أجل. مع دعم صندوق التنمية العقارية الذي يتحمل جزءًا من تكلفة الأجل حسب الدخل، قد ينخفض القسط الفعلي بشكل ملحوظ. يجب ألا يتجاوز القسط 55% من الراتب وفق ضوابط البنك المركزي السعودي (ساما) الحالية للرواتب دون 15,000 ريال.

مقارنة مدة التمويل: 15 سنة مقابل 25 سنة على تمويل 900,000 ريال

على تمويل عقاري بمبلغ 900,000 ريال بنسبة ربح 4.5% سنويًا، الفرق بين المدتين مذهل. تمويل 25 سنة: القسط الشهري 5,004 ريال، وإجمالي المبلغ المدفوع 1,501,200 ريال، منها 601,200 ريال تكلفة أجل. تمويل 15 سنة: القسط الشهري 6,882 ريال — أعلى بـ 1,878 ريال شهريًا — لكن إجمالي المبلغ المدفوع 1,238,760 ريال، وتكلفة الأجل 338,760 ريال فقط. الفارق: اختيار المدة الأقصر يوفّر 262,440 ريال من تكلفة الأجل. المقايضة هي قسط شهري أعلى بنسبة 37%، لذا يناسب هذا الخيار أصحاب الرواتب المرتفعة الذين يستطيعون تحمّل القسط الأكبر دون الإخلال بميزانيتهم الشهرية.

تأثير السداد المبكر: دفع 1,000 ريال إضافية شهريًا

خذ تمويلاً عقاريًا بمبلغ 700,000 ريال بنسبة ربح 4.2% لمدة 25 سنة. القسط الأساسي يبلغ 3,786 ريال شهريًا. إذا أضاف المقترض 1,000 ريال شهريًا كسداد إضافي على أصل الدين، تنخفض مدة التمويل من 25 سنة إلى حوالي 18 سنة — توفير 7 سنوات كاملة من الأقساط. إجمالي تكلفة الأجل ينخفض من حوالي 435,800 ريال إلى حوالي 296,000 ريال — توفير يقارب 139,800 ريال. حتى إضافة 500 ريال فقط شهريًا توفّر حوالي 80,000 ريال وتختصر المدة بنحو 4 سنوات. هذه المبالغ الإضافية تذهب مباشرة لتقليل أصل الدين، مما يُقلّل تكلفة الأجل على كل قسط لاحق — تأثير تراكمي يشبه الفائدة المركبة لكن لصالحك. وفق أنظمة البنك المركزي السعودي (ساما)، يحق لك السداد المبكر بعد مرور سنتين من العقد مع تحمّل تكلفة أجل 3 أشهر فقط كحد أقصى.

نصائح لتوفير المال على التمويل العقاري

  • استفد من برنامج سكني وصندوق التنمية العقارية. الصندوق يتحمّل جزءًا من تكلفة الأجل حسب دخلك وعدد أفراد أسرتك. للمستفيدين ذوي الدخل المنخفض، قد يصل الدعم إلى تغطية 100% من تكلفة الأجل. سجّل عبر منصة سكني وتأكد من أهليتك قبل البحث عن العقار.
  • ادفع أكبر دفعة أولى ممكنة. الحد الأدنى 10% للمسكن الأول، لكن كلما زادت الدفعة الأولى، انخفض مبلغ التمويل وبالتالي تكلفة الأجل الإجمالية. دفعة أولى 20% بدلاً من 10% على عقار بقيمة مليون ريال توفّر حوالي 75,000 ريال من تكلفة الأجل على مدة 25 سنة بنسبة 4.5%.
  • قارن بين عروض البنوك المختلفة. الفرق بين أقل نسبة (3.20%) وأعلى نسبة (4.48%) على تمويل 700,000 ريال لمدة 20 سنة يعني فرقًا يتجاوز 100,000 ريال في تكلفة الأجل. احصل على عروض من 3-4 بنوك على الأقل، بما في ذلك البنوك الرقمية مثل بنك ميم.
  • افهم الفرق بين المرابحة والإجارة. عقد المرابحة يثبّت النسبة طوال مدة العقد — ممتاز إذا كانت النسب منخفضة حاليًا. عقد الإجارة يبدأ بنسبة أقل لكنها قابلة للتغيير مع السوق. في فترات انخفاض أسعار الفائدة عالميًا، قد تكون الإجارة أوفر. لكن المرابحة أكثر أمانًا لأنها تحميك من ارتفاع النسب مستقبلاً.
  • سدّد مبالغ إضافية كلما أمكن. حتى 500 ريال إضافية شهريًا على أصل الدين توفّر عشرات الآلاف من الريالات وتختصر سنوات من التمويل. خصّص المكافآت السنوية وبدلات نهاية الخدمة للسداد الإضافي.
  • لا تنسَ التكاليف المخفية عند حساب ميزانيتك. تشمل: ضريبة التصرفات العقارية 5% من قيمة العقار (تُدفع مرة واحدة عند الشراء)، ورسوم التقييم، ورسوم السمسرة إن وُجدت، وتكاليف الصيانة السنوية. احسب هذه التكاليف ضمن ميزانيتك الإجمالية حتى لا تُفاجأ.
  • راجع عقد التمويل بالكامل قبل التوقيع. تحقق من الشروط والأحكام، خاصة فيما يتعلق بالسداد المبكر والغرامات وشروط التأمين. وفق أنظمة ساما، يحق لك الحصول على نسخة من العقد قبل التوقيع بخمسة أيام عمل على الأقل للمراجعة.

الأسئلة الشائعة حول التمويل العقاري في السعودية

كم يجب أن يكون راتبي للحصول على تمويل عقاري في السعودية؟

الحد الأدنى للراتب يختلف حسب البنك ونوع التمويل. بشكل عام، تشترط معظم البنوك السعودية حدًا أدنى للدخل الشهري يتراوح بين 4,000 و10,000 ريال سعودي. برنامج التمويل المدعوم عبر صندوق التنمية العقارية يقبل رواتب من 4,000 ريال فما فوق. وفق ضوابط البنك المركزي السعودي (ساما)، لا يجوز أن يتجاوز القسط الشهري 55% من إجمالي الراتب للرواتب دون 15,000 ريال. مثلاً: براتب 10,000 ريال، الحد الأقصى للقسط الشهري 5,500 ريال، مما يؤهلك لتمويل يصل إلى حوالي 1,000,000 ريال لمدة 25 سنة بنسبة 4%.

ما هي الدفعة الأولى المطلوبة للتمويل العقاري في السعودية؟

الدفعة الأولى الإلزامية هي 10% من قيمة العقار لمشتري المسكن الأول، و30% للعقار الثاني وما بعده، وذلك وفق أنظمة البنك المركزي السعودي. بعض البنوك توفر خيارات خاصة مثل تخفيض الدفعة الأولى إلى 5% للعقارات التي لا تتجاوز قيمتها 800,000 ريال ضمن برنامج سكني. على عقار بقيمة مليون ريال، تبلغ الدفعة الأولى 100,000 ريال كحد أدنى. بالإضافة إلى ذلك، تحتاج لتوفير مبلغ ضريبة التصرفات العقارية (5%) ورسوم أخرى قد تبلغ 2-3% إضافية.

ما الفرق بين المرابحة والإجارة في التمويل العقاري؟

في عقد المرابحة، يشتري البنك العقار ويبيعه لك بسعر يشمل ربحًا متفقًا عليه مسبقًا. الميزة: نسبة الربح ثابتة طوال مدة العقد ولا تتغير، والملكية تنتقل إليك فورًا مع رهن العقار لصالح البنك. في عقد الإجارة المنتهية بالتملك، يشتري البنك العقار ويؤجره لك مع وعد بالتملك عند سداد جميع الأقساط. الميزة: نسبة الربح الأولية عادة أقل من المرابحة، لكنها قابلة للمراجعة والتعديل دوريًا. الملكية تبقى باسم البنك حتى السداد الكامل. عند انخفاض أسعار الفائدة عالميًا، تميل الإجارة لتكون أوفر. لكن المرابحة أكثر أمانًا في بيئة أسعار فائدة مرتفعة أو متصاعدة.

كيف يعمل جدول الإطفاء في التمويل العقاري؟

جدول الإطفاء يعرض تفصيل كل قسط شهري على مدى عمر التمويل، موضحًا كم يذهب لأصل الدين وكم يذهب لتكلفة الأجل (الربح). في السنوات الأولى، يذهب معظم القسط لتكلفة الأجل. مثلاً: على تمويل 500,000 ريال بنسبة 4% لمدة 20 سنة، القسط الشهري حوالي 3,030 ريال. في الشهر الأول: 1,667 ريال تكلفة أجل و1,363 ريال أصل دين. في الشهر الأخير: 10 ريال تكلفة أجل و3,020 ريال أصل دين. هذا التحول التدريجي يوضح لماذا السداد الإضافي في السنوات الأولى له تأثير أكبر بكثير في توفير تكلفة الأجل.

هل يمكنني سداد التمويل العقاري مبكرًا في السعودية؟

نعم، يحق لك السداد المبكر وفق أنظمة البنك المركزي السعودي (ساما). بعد مرور سنتين من تاريخ العقد، يمكنك سداد المبلغ المتبقي كاملاً. التعويض الذي يحق للبنك المطالبة به لا يتجاوز تكلفة الأجل عن 3 أشهر فقط بعد تاريخ السداد. مثلاً: إذا كان الرصيد المتبقي 400,000 ريال بنسبة 4%، فالتعويض الأقصى يبلغ حوالي 4,000 ريال. السداد المبكر يوفّر كل تكلفة الأجل المتبقية. لا يجوز للبنك أن يفرض غرامات إضافية أو يطالب بتكلفة الأجل عن كامل المدة المتبقية.

ما هو برنامج سكني وكيف يدعم التمويل العقاري؟

برنامج سكني هو مبادرة حكومية تابعة لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان بالتعاون مع صندوق التنمية العقارية. يُقدّم عدة أشكال من الدعم: تحمّل جزء أو كل تكلفة الأجل على التمويل العقاري حسب دخل الأسرة، وتوفير أراضٍ سكنية مجانية، وتقديم وحدات سكنية جاهزة أو تحت الإنشاء بأسعار مدعومة. يصل الدعم في بعض الحالات إلى 500,000 ريال. الشروط الأساسية: أن تكون سعودي الجنسية، ألا يقل عمرك عن 25 سنة، وألا تمتلك مسكنًا سابقًا. التسجيل والتقديم يتم إلكترونيًا عبر منصة سكني (sakani.sa).

كم تبلغ تكلفة الأجل الإجمالية على تمويل مليون ريال؟

تعتمد التكلفة على نسبة الربح ومدة التمويل. على تمويل 1,000,000 ريال سعودي بنسبة 4.5% لمدة 25 سنة: القسط الشهري حوالي 5,560 ريال، وإجمالي المبلغ المدفوع 1,668,000 ريال، أي أن تكلفة الأجل الإجمالية تبلغ 668,000 ريال — أكثر من ثلثي مبلغ التمويل الأصلي. بنسبة 3.5% لنفس المدة: تنخفض تكلفة الأجل إلى حوالي 501,000 ريال — توفير 167,000 ريال. وعند تقصير المدة إلى 20 سنة بنسبة 4.5%: تكلفة الأجل حوالي 519,600 ريال — توفير 148,400 ريال مقارنة بـ 25 سنة. هذه الأرقام توضح لماذا البحث عن أقل نسبة ربح واختيار أقصر مدة ممكنة يوفّران مبالغ ضخمة.

هل توجد ضرائب عقارية سنوية في السعودية؟

لا، المملكة العربية السعودية لا تفرض ضريبة عقارية سنوية على المساكن كما في الولايات المتحدة أو بعض الدول الأوروبية. هذه ميزة كبيرة للمُلاك في المملكة. الضريبة الوحيدة المرتبطة بالعقار هي ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من قيمة البيع، وتُدفع مرة واحدة عند نقل الملكية. على عقار بقيمة مليون ريال، تبلغ الضريبة 50,000 ريال. يُعفى المسكن الأول الذي لا تتجاوز قيمته مليون ريال من هذه الضريبة بموجب مبادرة تحمّل ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول.

المصطلحات الرئيسية في التمويل العقاري

الإطفاء (Amortization)

عملية سداد التمويل العقاري من خلال أقساط شهرية ثابتة تشمل أصل الدين وتكلفة الأجل. في البداية يذهب معظم القسط لتكلفة الأجل، ومع مرور الوقت تتحول النسبة لصالح أصل الدين.

المرابحة (Murabaha)

صيغة تمويل إسلامية يشتري فيها البنك العقار ويبيعه للعميل بسعر يشمل ربحًا متفقًا عليه. تتميز بثبات نسبة الربح طوال مدة العقد.

الإجارة المنتهية بالتملك (Ijara)

صيغة تمويل إسلامية يشتري فيها البنك العقار ويؤجره للعميل مع وعد بنقل الملكية عند اكتمال السداد. نسبة الربح قابلة للتعديل دوريًا.

نسبة التمويل إلى القيمة (LTV)

نسبة مبلغ التمويل إلى قيمة العقار المُقيّم. في السعودية، الحد الأقصى 90% للمسكن الأول (دفعة أولى 10%) و70% للعقار الثاني (دفعة أولى 30%).

تكلفة الأجل (Cost of Tenor)

الربح أو الفائدة التي يتقاضاها البنك مقابل التمويل. تُحسب كنسبة سنوية من رصيد التمويل المتبقي وتُوزَّع على الأقساط الشهرية.

صندوق التنمية العقارية (REDF)

جهة حكومية سعودية تُقدّم دعمًا ماليًا للمواطنين لتملك المسكن الأول، عبر تحمّل جزء أو كل تكلفة الأجل على التمويل العقاري بالتعاون مع البنوك.

ضريبة التصرفات العقارية (RETT)

ضريبة بنسبة 5% تُفرض على قيمة العقار عند البيع أو نقل الملكية في المملكة العربية السعودية. يُعفى المسكن الأول بقيمة تصل إلى مليون ريال.