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Hypothekenrechner

Berechnen Sie Ihre monatliche Hypothekenrate, die Gesamtzinsen und sehen Sie den vollständigen Tilgungsplan. Inklusive Grundsteuer, Versicherung, PMI und Sondertilgungsanalyse.

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Hypothekenrechner. Monatliche Rate, Gesamtzinsen und Tilgungsplan.
Der Hypothekenrechner berechnet Ihre monatliche Rate aus Tilgung, Zinsen, Grundsteuer, Versicherung und PMI auf Basis von Darlehenssumme, Zinssatz und Laufzeit. Er erstellt einen vollständigen Tilgungsplan, der zeigt, wie sich jede Zahlung in Zins- und Tilgungsanteil aufteilt.

Was ist ein Hypothekenrechner?

Ein Hypothekenrechner ist ein Online-Tool, das Ihnen die monatliche Rate, die Gesamtzinskosten und den Tilgungsplan eines Immobilienkredits berechnet. In Deutschland werden Baufinanzierungen nahezu ausschließlich als Annuitätendarlehen vergeben, bei dem die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Zinsbindungsfrist konstant bleibt, sich aber intern in einen sinkenden Zinsanteil und einen steigenden Tilgungsanteil aufteilt.
Beim Hauskauf oder Hausbau in Deutschland kommen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie gegebenenfalls Maklergebühren (bis zu 3,57 % je Seite). Insgesamt sollten Käufer mit Kaufnebenkosten von 10–15 % des Kaufpreises rechnen. Ein guter Hypothekenrechner berücksichtigt all diese Posten, damit Sie Ihre tatsächliche finanzielle Belastung realistisch einschätzen können.
Unser Hypothekenrechner berechnet nicht nur die monatliche Rate und die Gesamtzinskosten, sondern erstellt auch einen vollständigen Tilgungsplan (Amortisationstabelle), berücksichtigt Sondertilgungen, Grundsteuer und Versicherungskosten und zeigt die Ergebnisse in übersichtlichen Diagrammen. So sehen Sie auf einen Blick, wie sich Ihr Immobilienkredit über die gesamte Laufzeit entwickelt.

Wie berechnet man eine Hypothek?

Um die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens zu berechnen, benötigen Sie drei Angaben: die Darlehenssumme, den Sollzinssatz und die Laufzeit. Die Berechnung erfolgt in fünf Schritten:
1. Bestimmen Sie die Darlehenssumme. Ziehen Sie Ihr Eigenkapital vom Kaufpreis ab und addieren Sie die Kaufnebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 350.000 €, 70.000 € Eigenkapital und 12 % Nebenkosten (42.000 €) beträgt die Darlehenssumme 322.000 €.
2. Rechnen Sie den Jahreszins in einen Monatszins um. Teilen Sie den Sollzinssatz durch 12. Bei 3,5 % p.a. ergibt das 0,2917 % pro Monat (0,002917 als Dezimalzahl).
3. Bestimmen Sie die Gesamtzahl der Monatsraten. Multiplizieren Sie die Laufzeit in Jahren mit 12. Bei 25 Jahren sind das 300 Raten.
4. Setzen Sie die Werte in die Annuitätenformel ein (siehe nächster Abschnitt). Für unser Beispiel ergibt sich eine monatliche Rate von 1.614,89 €.
5. Berechnen Sie die Gesamtzinskosten. Multiplizieren Sie die monatliche Rate mit der Anzahl der Raten und ziehen Sie die Darlehenssumme ab: 1.614,89 € × 300 − 322.000 € = 162.467 € Gesamtzinsen.
Beachten Sie: Bei den meisten deutschen Baufinanzierungen wird eine Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren vereinbart. Nach Ablauf der Zinsbindung besteht eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden muss. Unser Rechner zeigt Ihnen auch die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist.

Annuitätenformel: So berechnen Sie die monatliche Rate

M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}
  • MM = Monatliche Rate (Annuität)
  • PP = Darlehenssumme (Kreditbetrag)
  • rr = Monatlicher Zinssatz (Jahreszins geteilt durch 12)
  • nn = Gesamtzahl der monatlichen Raten (Laufzeit in Jahren × 12)
Diese Formel wird auch als Annuitätenformel oder französische Amortisation bezeichnet und ist die Standardmethode für Baufinanzierungen in Deutschland.
Ein konkretes Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von 300.000 €, einem Sollzinssatz von 3,5 % p.a. und einer Laufzeit von 25 Jahren gilt:
M=300.000×0,002917×(1,002917)300(1,002917)300−1=1.501,11 EURM = 300.000 \times \frac{0{,}002917 \times (1{,}002917)^{300}}{(1{,}002917)^{300} - 1} = 1.501{,}11 \text{ EUR}
Die monatliche Rate beträgt also 1.501,11 €. Davon entfallen im ersten Monat 875,00 € auf Zinsen und 626,11 € auf Tilgung. Im letzten Monat sind es hingegen nur noch 4,36 € Zinsen und 1.496,75 € Tilgung — der Tilgungsanteil wächst über die Laufzeit stetig an.
Wenn Sie monatliche Nebenkosten wie Grundsteuer und Gebäudeversicherung einbeziehen, addieren Sie diese zur berechneten Rate. Die Gesamtbelastung pro Monat sollte laut Experten 35 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten.

Beispiele: Hypothek berechnen mit konkreten Zahlen

Einfamilienhaus für 400.000 € mit 20 % Eigenkapital

Ein Paar in Nordrhein-Westfalen möchte ein Einfamilienhaus für 400.000 € kaufen. Sie bringen 80.000 € Eigenkapital mit. Die Kaufnebenkosten betragen: Grunderwerbsteuer 6,5 % (26.000 €), Notar und Grundbuch 2 % (8.000 €) und Makler 3,57 % (14.280 €) — insgesamt 48.280 €. Da die Nebenkosten vom Eigenkapital abgedeckt werden, beträgt die Darlehenssumme 400.000 € − 80.000 € + 48.280 € = 368.280 €.
Bei einem Sollzinssatz von 3,5 % und einer Laufzeit von 25 Jahren ergibt sich eine monatliche Rate von 1.843,79 €. Über die gesamte Laufzeit zahlt das Paar insgesamt 553.137 €, davon 184.857 € reine Zinskosten. Nach 10 Jahren Zinsbindung beträgt die Restschuld noch ca. 275.600 €, die über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss.

Eigentumswohnung für 250.000 € in Bayern

Eine alleinstehende Käuferin in München erwirbt eine Eigentumswohnung für 250.000 € mit 50.000 € Eigenkapital. Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer: 8.750 €. Dazu kommen Notar und Grundbuch (ca. 5.000 €) und kein Makler (Privatverkauf). Die Kaufnebenkosten betragen 13.750 €. Darlehenssumme: 250.000 € − 50.000 € + 13.750 € = 213.750 €.
Bei 3,3 % Sollzins und 30 Jahren Laufzeit beträgt die monatliche Rate 937,86 €. Gesamtkosten: 337.629 €, davon 123.879 € Zinsen. Leistet sie zusätzlich eine jährliche Sondertilgung von 5.000 € (ca. 2,3 % der Darlehenssumme), reduziert sich die Laufzeit um etwa 8 Jahre auf 22 Jahre, und die Gesamtzinsen sinken auf ca. 85.200 € — eine Ersparnis von fast 38.700 €.

Auswirkung unterschiedlicher Zinsbindungsfristen

Dieselbe Darlehenssumme von 300.000 € bei verschiedenen Zinsbindungsfristen (Marktkonditionen März 2026):
10 Jahre Zinsbindung bei 3,3 % Sollzins: monatliche Rate 1.470,59 €, Restschuld nach 10 Jahren ca. 218.400 €. Vorteil: niedrigster Zinssatz. Risiko: Die Anschlussfinanzierung erfolgt zu dann geltenden — möglicherweise höheren — Zinsen.
15 Jahre Zinsbindung bei 3,5 % Sollzins: monatliche Rate 1.501,11 €, Restschuld nach 15 Jahren ca. 162.800 €. Guter Kompromiss aus Zinssicherheit und monatlicher Belastung.
20 Jahre Zinsbindung bei 3,8 % Sollzins: monatliche Rate 1.544,18 €, Restschuld nach 20 Jahren ca. 96.300 €. Höchste Planungssicherheit, aber 43 € mehr pro Monat als bei 10 Jahren. Wichtig: Nach 10 Jahren besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB), mit dem Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu günstigeren Konditionen wechseln können.

Tipps für Ihre Baufinanzierung

  • Bringen Sie mindestens 20–25 % Eigenkapital ein. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto niedriger der Zinssatz und desto geringer die monatliche Belastung. Die Kaufnebenkosten (10–15 % des Kaufpreises) sollten vollständig aus Eigenmitteln bezahlt werden, da Banken diese nicht mitfinanzieren.
  • Wählen Sie eine Zinsbindung, die zu Ihrem Sicherheitsbedürfnis passt. Bei aktuellen Bauzinsen von 3,3–3,8 % (März 2026) bietet eine Zinsbindung von 15 Jahren einen guten Kompromiss. Bedenken Sie: Nach 10 Jahren können Sie jedes Darlehen gemäß § 489 BGB mit 6 Monaten Kündigungsfrist ohne Kosten kündigen.
  • Vereinbaren Sie eine Sondertilgungsoption von mindestens 5 % pro Jahr. Viele Banken bieten 5–10 % kostenfreie Sondertilgung an. Bei einem 300.000-€-Darlehen können jährliche Sondertilgungen von 10.000 € die Laufzeit um mehrere Jahre verkürzen und Zehntausende Euro an Zinsen sparen.
  • Planen Sie einen finanziellen Puffer ein. Ihre monatliche Rate sollte maximal 35 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens betragen. Berücksichtigen Sie neben der Kreditrate auch Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltungsrücklagen und Hausgeld bei Eigentumswohnungen.
  • Prüfen Sie KfW-Förderprogramme. Das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) bietet zinsgünstige Kredite bis 100.000 €. Familien mit Kindern können über das Programm «Wohneigentum für Familien» (300) bis zu 270.000 € erhalten — vorausgesetzt, der Neubau erfüllt den Energiestandard EH40.
  • Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken und Vermittler. Der Zinsunterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter beträgt oft 0,3–0,5 Prozentpunkte. Bei einem 300.000-€-Darlehen über 25 Jahre bedeuten 0,3 % Unterschied rund 14.000 € mehr oder weniger an Gesamtzinsen.

Häufig gestellte Fragen zur Hypothekenberechnung

Wie viel Haus kann ich mir bei 3.000 € netto leisten?

Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 3.000 € liegt die empfohlene maximale Monatsrate bei 1.050 € (35 %). Bei einem Sollzins von 3,5 % und 25 Jahren Laufzeit entspricht das einer maximalen Darlehenssumme von rund 210.000 €. Mit 40.000 € Eigenkapital und abzüglich Kaufnebenkosten von ca. 12 % können Sie eine Immobilie für ca. 220.000 € finanzieren. Bei einem Doppelverdiener-Haushalt mit 5.000 € netto steigt die maximale Rate auf 1.750 €, was einem Darlehen von etwa 350.000 € entspricht.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins (auch Nominalzins) ist der reine Zinssatz, den die Bank für das Darlehen berechnet. Der Effektivzins (effektiver Jahreszins) beinhaltet zusätzlich alle Nebenkosten des Kredits — etwa Bearbeitungsgebühren, Kontogebühren und die Verrechnungsweise der Tilgung. Der Effektivzins ist daher immer etwas höher als der Sollzins und eignet sich besser zum Vergleich verschiedener Kreditangebote. Gesetzlich sind Banken verpflichtet, den Effektivzins auszuweisen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Experten empfehlen mindestens 20–25 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) von 10–15 % sollten vollständig aus Eigenmitteln finanziert werden, da Banken diese in der Regel nicht mitfinanzieren. Eine 100-%-Finanzierung (ohne Eigenkapital) ist zwar bei einzelnen Banken möglich, führt aber zu deutlich höheren Zinsen (oft 0,5–1 Prozentpunkt Aufschlag) und einer höheren monatlichen Belastung.

Lohnt sich eine Sondertilgung bei meiner Baufinanzierung?

Ja, Sondertilgungen lohnen sich fast immer. Bei einem Darlehen von 300.000 € zu 3,5 % Sollzins und 25 Jahren Laufzeit sparen Sie mit einer jährlichen Sondertilgung von 10.000 € insgesamt rund 42.000 € an Zinsen und verkürzen die Laufzeit um etwa 10 Jahre. Faustregel: Jeder Euro Sondertilgung spart Ihnen über die Restlaufzeit den Gegenwert des Zinssatzes. Viele Banken erlauben bis zu 5 % der Darlehenssumme als kostenfreie jährliche Sondertilgung.

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung (typisch 10, 15 oder 20 Jahre) besteht in der Regel eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss. Sie haben dann drei Optionen: Prolongation (Verlängerung bei der gleichen Bank), Umschuldung (Wechsel zu einer günstigeren Bank) oder Forward-Darlehen (bis zu 5,5 Jahre im Voraus abschließbar, mit einem Aufschlag von ca. 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit). Vergleichen Sie immer mehrere Angebote, da die Zinsunterschiede erheblich sein können.

Welche Zinsbindung soll ich wählen — 10, 15 oder 20 Jahre?

Bei den aktuellen Bauzinsen (März 2026: ca. 3,3–3,8 %) empfehlen die meisten Experten eine Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren. 10 Jahre bieten den niedrigsten Zinssatz, aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. 15 Jahre sind ein guter Kompromiss. 20 Jahre geben maximale Planungssicherheit, kosten aber einen Zinsaufschlag von etwa 0,3–0,5 Prozentpunkten. Wichtig: Nach 10 Jahren haben Sie immer ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 BGB) — unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer.

Was ist ein Annuitätendarlehen und wie funktioniert es?

Ein Annuitätendarlehen ist die in Deutschland gängigste Form der Baufinanzierung. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt während der gesamten Zinsbindungsfrist konstant. Innerhalb der Rate verschiebt sich jedoch das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil: Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und die Tilgung niedrig. Mit jeder Ratenzahlung sinkt die Restschuld, weshalb der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil steigt. Beispiel: Bei 300.000 € und 3,5 % Sollzins beträgt die Rate 1.501 €. Im ersten Monat gehen 875 € in Zinsen und 626 € in Tilgung. Nach 15 Jahren sind es nur noch 476 € Zinsen und 1.025 € Tilgung.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Am günstigsten sind Bayern und Sachsen mit 3,5 %. Die höchsten Sätze haben Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 12.250 €, in NRW hingegen 22.750 € — ein Unterschied von 10.500 €. Diese Steuer ist Teil der Kaufnebenkosten und wird beim Erwerb einmalig fällig.

Wichtige Begriffe zur Baufinanzierung

Annuität

Die gleichbleibende monatliche oder jährliche Rate eines Darlehens, bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Annuität über die Zinsbindung konstant.

Sollzinsbindung

Der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Baukredits festgeschrieben ist. Übliche Laufzeiten: 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung wird eine Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Konditionen benötigt.

Tilgungsplan

Eine tabellarische Übersicht, die für jede Ratenzahlung den Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die verbleibende Restschuld zeigt. Der Tilgungsplan macht die Entwicklung des Darlehens über die gesamte Laufzeit transparent.

Sondertilgung

Eine außerplanmäßige Rückzahlung, die zusätzlich zur regulären Monatsrate geleistet wird. Typisch sind 5–10 % der Darlehenssumme pro Jahr. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld, verkürzen die Laufzeit und senken die Gesamtzinskosten.

Grunderwerbsteuer

Eine einmalige Steuer beim Kauf einer Immobilie, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt. Sie ist die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten.

Restschuld

Der noch offene Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt. Nach Ablauf der Zinsbindung gibt die Restschuld an, wie viel über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss.

Effektivzins

Der jährliche Gesamtkostensatz eines Darlehens, der neben dem Sollzins auch Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren einschließt. Er ist gesetzlich vorgeschrieben und ermöglicht den Vergleich verschiedener Kreditangebote.