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Calculadora de Hipoteca

Calculá tu cuota hipotecaria mensual, el interés total y consultá el cuadro de amortización completo. Incluye impuestos, seguro, PMI y análisis de pagos extra.

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Calculadora de hipoteca. Cuota mensual, intereses totales y tabla de amortización.
La calculadora de hipoteca estima tu cuota mensual combinando capital, intereses, impuestos, seguro y PMI según el monto, la tasa de interés y el plazo. Genera una tabla de amortización completa que muestra cómo cada pago se distribuye entre intereses y capital durante toda la vida del crédito.

¿Qué es un crédito hipotecario en Argentina?

Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo que otorga un banco para financiar la compra, construcción o refacción de una vivienda, usando el inmueble como garantía. En Argentina, la modalidad más común es el crédito hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), cuyas cuotas se expresan en UVAs y se ajustan mensualmente según el índice de inflación (CER) publicado por el BCRA.
Los bancos argentinos financian habitualmente entre el 75% y el 80% del valor de tasación de la propiedad, lo que significa que necesitás tener ahorrado al menos un 20-25% del precio como anticipo, más un 5-8% adicional para cubrir los gastos de escrituración (impuesto de sellos, honorarios del escribano, registro de la propiedad y tasación). En marzo de 2026, las tasas de interés para créditos hipotecarios UVA van desde el 6% TNA en Banco Nación (para clientes con cuenta sueldo) hasta el 15-17% TNA en bancos privados.
La gran mayoría de los créditos hipotecarios en Argentina utilizan el sistema de amortización francés, donde la cuota en UVAs es fija durante toda la vida del préstamo. Cada cuota se divide en dos partes: capital (lo que devolvés del préstamo) e intereses (el costo del financiamiento). Al principio, la mayor parte de cada cuota va a intereses; con el tiempo, esa proporción se invierte y cada vez más va a reducir el capital. En pesos, la cuota varía mes a mes porque el valor de la UVA se actualiza con la inflación.

Cómo calcular la cuota de tu crédito hipotecario

Para calcular la cuota mensual de un crédito hipotecario necesitás tres datos: el monto del préstamo (valor de la propiedad menos el anticipo), la tasa de interés anual y el plazo en años. Seguí estos pasos:
1. Determiná el monto del préstamo. Si la propiedad vale $100.000.000 y el banco te financia el 80%, tu préstamo es de $80.000.000.
2. Convertí la tasa anual a mensual. Si la TNA es del 8%, dividila entre 12: 0,08 / 12 = 0,006667.
3. Calculá el número total de cuotas. Si el plazo es de 20 años: 20 x 12 = 240 cuotas mensuales.
4. Aplicá la fórmula del sistema francés (detallada en la siguiente sección) con estos tres valores.
5. Sumá los seguros obligatorios (seguro de vida sobre saldo deudor y seguro de incendio del inmueble) y los impuestos que gravan los intereses (IVA del 21% sobre intereses para responsables inscriptos).
Con el ejemplo anterior ($80.000.000 al 8% TNA a 20 años), la cuota base de capital e intereses es de aproximadamente $669.000 mensuales. Sumando seguros (estimados en $25.000-$40.000) y otros cargos, el pago total mensual ronda los $700.000-$710.000.
El BCRA recomienda que la relación cuota/ingreso no supere el 25% de tus ingresos netos mensuales. Para una cuota de $700.000, necesitarías ingresos netos de al menos $2.800.000 por mes (individual o grupo familiar).

Fórmula de la cuota hipotecaria (sistema francés)

C=P×i×(1+i)n(1+i)n−1C = P \times \frac{i \times (1 + i)^n}{(1 + i)^n - 1}
  • CC = Cuota mensual fija (capital + intereses)
  • PP = Capital del préstamo hipotecario (monto financiado)
  • ii = Tasa de interés mensual (TNA dividida entre 12)
  • nn = Número total de cuotas mensuales (plazo en años x 12)
Esta es la fórmula estándar del sistema de amortización francés, utilizado en la inmensa mayoría de los créditos hipotecarios en Argentina. Produce cuotas constantes en la unidad de medida del préstamo: si es un crédito UVA, la cuota es fija en UVAs; en pesos, varía según la actualización del CER.
Veamos un ejemplo concreto. Para un crédito de $80.000.000 al 8% TNA a 20 años: la tasa mensual es 0,08 / 12 = 0,006667, y el total de cuotas es 240.
C=80.000.000×0,006667×(1,006667)240(1,006667)240−1=80.000.000×0,006667×4,9264,926−1≈$669.148C = 80.000.000 \times \frac{0,006667 \times (1,006667)^{240}}{(1,006667)^{240} - 1} = 80.000.000 \times \frac{0,006667 \times 4,926}{4,926 - 1} \approx \$669.148
A lo largo de 20 años, pagás un total de $160.595.520 (669.148 x 240), de los cuales $80.595.520 son intereses, es decir, más de la mitad del capital original. Esto demuestra por qué una reducción en la tasa o un acortamiento del plazo puede significar un ahorro de millones de pesos.
Para calcular el total de intereses pagados durante la vida del crédito:
Itotal=(C×n)−PI_{total} = (C \times n) - P
En los créditos UVA, tanto el capital como las cuotas se expresan en UVAs. Si la UVA vale $1.831 al momento del desembolso, un crédito de $80.000.000 equivale a 43.691 UVAs, y la cuota fija en UVAs se calcula con la misma fórmula. El monto en pesos de cada cuota se obtiene multiplicando la cuota en UVAs por el valor de la UVA vigente en la fecha de pago.

Ejemplos de créditos hipotecarios en Argentina

Departamento de $100.000.000 en CABA con crédito UVA a 20 años

Comprás un departamento de dos ambientes en CABA valuado en $100.000.000. El banco te financia el 80%, es decir $80.000.000, con un crédito UVA al 8% TNA a 20 años. La cuota inicial de capital e intereses es de $669.148 mensuales. Sumando seguros obligatorios (vida y hogar) por aproximadamente $30.000, tu pago mensual total arranca en unos $699.000. Para calificar, necesitás ingresos netos de al menos $2.796.000 (relación cuota/ingreso del 25%). Tenés que tener ahorrados $20.000.000 para el anticipo (20%) más entre $5.000.000 y $8.000.000 para gastos de escrituración (escribano, impuesto de sellos, registro, tasación), un total de $25.000.000 a $28.000.000. A lo largo de los 20 años, pagarás un total de $160.595.520, de los cuales $80.595.520 corresponden a intereses.

Comparación: plazo de 15 años vs. 30 años para un crédito de $70.000.000

Para un crédito de $70.000.000 al 8% TNA, la diferencia de plazos es significativa. A 15 años (180 cuotas), la cuota mensual es de $669.019, y el total de intereses pagados es de $50.423.420. A 30 años (360 cuotas), la cuota baja a $513.640, pero los intereses totales suben a $114.910.400. Elegir 30 años reduce la cuota en $155.379 por mes, pero pagás $64.486.980 más en intereses. Si podés afrontar la cuota más alta, el plazo corto te conviene financieramente. Pero si necesitás una cuota menor para cumplir el ratio cuota/ingreso o mantener margen para otros gastos, el plazo largo da flexibilidad. Una estrategia intermedia es tomar el crédito a 30 años y hacer pagos extra voluntarios para reducir el plazo efectivo.

Pagos extra: ahorrá millones adelantando cuotas

Tenés un crédito de $80.000.000 al 8% TNA a 20 años con una cuota de $669.148. Si cada mes sumás $100.000 extra destinados a capital, el crédito se cancela en aproximadamente 16 años en lugar de 20, ahorrándote cerca de $18.000.000 en intereses. Incluso un aporte extra más modesto, por ejemplo $50.000 mensuales, acorta el plazo en unos 2 años y te ahorra alrededor de $10.000.000 en intereses. En los créditos UVA, la amortización anticipada es especialmente beneficiosa porque reducís el capital en UVAs antes de que la inflación lo actualice, bajando tanto los intereses futuros como el componente de ajuste inflacionario.

Consejos para sacar el mejor crédito hipotecario en Argentina

  • Ahorrá entre un 25% y un 30% del valor de la propiedad antes de arrancar. Necesitás al menos un 20% para el anticipo (el banco financia hasta el 80%) más un 5-8% para gastos de escrituración: honorarios del escribano (2% + IVA), impuesto de sellos (3,5% en CABA dividido entre comprador y vendedor, 2% en PBA) y registro de la propiedad. Para primera vivienda en CABA y PBA existe exención del impuesto de sellos hasta cierto valor.
  • Compará las tasas entre al menos 4 o 5 bancos. En marzo de 2026, Banco Nación ofrece la tasa más baja del mercado (6% TNA para clientes con cuenta sueldo), mientras que bancos privados cobran entre el 8% y el 17%. Una diferencia de 2 puntos en la tasa, sobre un crédito de $80.000.000 a 20 años, puede significar más de $15.000.000 de diferencia en intereses totales.
  • No mires solo la tasa: compará el Costo Financiero Total (CFT). El CFT incluye la tasa de interés más seguros obligatorios, gastos de otorgamiento y comisiones administrativas. Dos bancos con la misma TNA pueden tener CFT muy distintos según los seguros y cargos que incluyan.
  • Mantené la relación cuota/ingreso por debajo del 25%. El BCRA y la mayoría de los bancos usan este límite como tope. Si comprás en pareja, se suman los ingresos de ambos. Tené en cuenta que en un crédito UVA la cuota en pesos va a subir con la inflación, así que es prudente dejar margen.
  • Considerá hacer amortizaciones anticipadas cuando tengas excedentes (aguinaldo, bonos, devolución de Ganancias). En los créditos UVA, la precancelación parcial generalmente no tiene costo y reduce el capital antes de que se ajuste por inflación. Una amortización de $1.000.000 al principio del crédito puede ahorrarte más de $2.500.000 a lo largo de la vida del préstamo.
  • Verificá tu situación crediticia antes de aplicar. Los bancos exigen estar en Situación 1 en el BCRA (sin atrasos), antigüedad laboral mínima de 12 meses en relación de dependencia (o 24 meses como monotributista/autónomo), y no tener deudas impagas. Consultá tu estado en la Central de Deudores del BCRA de forma gratuita.
  • Evaluá si te conviene más Procrear o un crédito bancario privado. Procrear financia hasta el 90% del valor de la vivienda con condiciones más accesibles, pero tiene requisitos de elegibilidad (no ser propietario, ingresos de 1 a 10 salarios mínimos, 12 meses de continuidad laboral). Si cumplís los requisitos, puede ser significativamente más conveniente.

Preguntas frecuentes sobre créditos hipotecarios en Argentina

¿Cuánto necesito ganar para sacar un crédito hipotecario en Argentina?

Depende del monto del crédito y la tasa del banco, pero la regla general es que la cuota no puede superar el 25% de tus ingresos netos. Para un departamento de $100.000.000 con financiación del 80% ($80.000.000) al 8% TNA a 20 años, la cuota es de aproximadamente $700.000, lo que requiere ingresos netos de al menos $2.800.000 mensuales. Si comprás en pareja, se suman los sueldos de ambos. Con ingresos conjuntos de $1.500.000 cada uno ($3.000.000 total), podrías calificar para ese crédito.

¿Qué es un crédito hipotecario UVA y cómo funciona?

Un crédito UVA es un préstamo hipotecario cuyo capital y cuotas se expresan en UVAs (Unidades de Valor Adquisitivo), una unidad creada por el BCRA en 2016 que se ajusta diariamente según la inflación medida por el CER. La cuota en UVAs es fija (sistema francés), pero su equivalente en pesos varía cada mes según el valor de la UVA. Si la inflación sube, tu cuota en pesos sube proporcionalmente. En marzo de 2026, una UVA vale aproximadamente $1.831. Esto significa que la cuota se mantiene constante en términos reales (poder adquisitivo), pero puede subir significativamente en pesos nominales si la inflación es alta.

¿Cuánto tengo que tener ahorrado para comprar una vivienda con crédito hipotecario?

Necesitás entre un 25% y un 30% del valor de la propiedad. El 20% corresponde al anticipo (los bancos financian hasta el 80%), y entre el 5% y el 8% son gastos de escrituración: honorarios del escribano (2% + IVA), impuesto de sellos (1,75% en CABA para el comprador), inscripción en el registro de la propiedad y tasación. Para un departamento de $100.000.000, necesitás tener entre $25.000.000 y $30.000.000 ahorrados. En CABA, si es tu primera vivienda y el valor no supera cierto tope, podés acceder a la exención del impuesto de sellos.

¿Sistema francés o sistema alemán: cuál conviene para una hipoteca?

En Argentina, la mayoría de los créditos hipotecarios usan el sistema francés, donde la cuota (en UVAs o en pesos, según el tipo de crédito) es constante. El sistema alemán tiene cuotas decrecientes: al principio pagás más, pero la cuota baja con el tiempo. La ventaja del francés es previsibilidad; la del alemán es que amortizás capital más rápido y pagás menos intereses totales. En un crédito al 8% TNA de $80.000.000 a 20 años, el sistema francés genera cuotas de $669.148 fijas, mientras que el alemán arranca en $866.667 pero termina en $336.111. El total de intereses es menor con el alemán, pero pocos bancos argentinos lo ofrecen para hipotecarios.

¿Conviene hacer amortización anticipada en un crédito UVA?

Sí, generalmente conviene. Cuando hacés una amortización anticipada, reducís el capital en UVAs antes de que la inflación lo actualice, lo que disminuye tanto los intereses futuros como el efecto del ajuste inflacionario. Más del 60% de los tomadores de créditos UVA que hicieron amortizaciones anticipadas lograron reducir sus intereses en más de un 20%. La precancelación parcial generalmente no tiene costo en la mayoría de los bancos argentinos. El mejor momento para hacerla es al principio del crédito, cuando la proporción de intereses en cada cuota es mayor.

¿Qué pasa si no puedo pagar la cuota del crédito UVA?

Si tenés dificultades para pagar, lo primero es comunicarte con tu banco antes de acumular atrasos. Muchos bancos ofrecen opciones de refinanciación o extensión de plazo. El BCRA establece regulaciones de protección para deudores hipotecarios, incluyendo la posibilidad de extender el plazo del crédito si la relación cuota/ingreso supera el 35% del salario. Si caés en mora, el banco puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria, aunque legalmente hay plazos y mecanismos de defensa. Mantener Situación 1 en el BCRA es crucial para tu historial crediticio.

¿Cuánto se paga en total de intereses en un crédito de $80.000.000?

El total de intereses depende de la tasa y el plazo. Para un crédito de $80.000.000 al 8% TNA: a 15 años pagás $57.626.640 en intereses (cuota de $764.593). A 20 años, $80.595.520 en intereses (cuota de $669.148). A 30 años, $131.410.800 en intereses (cuota de $587.252). Alargar el plazo reduce la cuota mensual pero aumenta enormemente el costo total. La diferencia entre 15 y 30 años es de $73.784.160 más en intereses por el mismo monto de préstamo. Estos valores son en UVAs del momento del desembolso; en pesos, el monto total dependerá de la evolución de la inflación.

¿Qué es el cuadro de amortización y para qué sirve?

El cuadro de amortización es una tabla que detalla, cuota por cuota, cómo se compone cada pago de tu crédito: cuánto va a capital, cuánto a intereses y cuál es el saldo pendiente tras cada pago. Es un documento esencial que el banco debe entregarte antes de firmar el crédito. Te permite visualizar que, con el sistema francés, al principio pagás proporcionalmente más intereses y menos capital, y esa proporción se invierte progresivamente. Nuestra calculadora genera este cuadro automáticamente para que puedas analizar tu crédito mes a mes y evaluar el impacto de pagos extra.

Términos clave sobre créditos hipotecarios

UVA (Unidad de Valor Adquisitivo)

Unidad de medida creada por el BCRA en 2016 que se ajusta diariamente según el CER (inflación). En marzo de 2026, una UVA equivale a aproximadamente $1.831. Los créditos hipotecarios UVA expresan el capital y las cuotas en esta unidad.

Sistema de amortización francés

Método de amortización utilizado en la mayoría de los créditos hipotecarios argentinos. Se caracteriza por cuotas fijas (en la unidad del préstamo) donde la proporción de intereses disminuye y la de capital aumenta progresivamente a lo largo del plazo.

TNA (Tasa Nominal Anual)

La tasa de interés anual que publica el banco, sin considerar la capitalización ni otros gastos. En créditos UVA, la TNA se aplica sobre el capital expresado en UVAs. No refleja el costo real del crédito; para eso, mirá el CFT.

CFT (Costo Financiero Total)

Indicador que refleja el costo real del crédito al incluir la tasa de interés, seguros obligatorios, comisiones y gastos administrativos. Es la cifra más fiable para comparar ofertas entre distintos bancos.

CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia)

Índice publicado por el BCRA que replica la variación del IPC (Índice de Precios al Consumidor). Es el coeficiente que determina la actualización diaria del valor de la UVA y, por lo tanto, de las cuotas de los créditos hipotecarios UVA.

Relación cuota/ingreso

Porcentaje del ingreso neto mensual que representa la cuota del crédito. El BCRA y los bancos argentinos generalmente exigen que no supere el 25%, aunque algunos aceptan hasta el 30% del ingreso familiar.

Amortización anticipada

Pago parcial o total del capital pendiente antes del vencimiento del plazo. En los créditos hipotecarios argentinos, la precancelación parcial generalmente no tiene costo y permite reducir el plazo o la cuota del préstamo.