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Calculateur Hypothécaire

Calculez votre mensualité hypothécaire, le total des intérêts et consultez le tableau d'amortissement complet. Inclut taxe foncière, assurance, PMI et analyse des remboursements anticipés.

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Calculateur hypothécaire. Mensualité, intérêts totaux et tableau d'amortissement.
Le calculateur hypothécaire estime votre mensualité en combinant capital, intérêts, taxes foncières, assurance et PMI selon le montant, le taux et la durée. Il génère un tableau d'amortissement complet montrant la répartition de chaque paiement entre intérêts et capital sur toute la durée du prêt.

Qu'est-ce qu'un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier est un crédit bancaire destiné à financer l'achat d'un bien immobilier, que ce soit une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif. En France, la durée d'un prêt immobilier peut aller jusqu'à 25 ans (27 ans avec différé de travaux), avec des mensualités constantes comprenant une part de capital et une part d'intérêts.
Le mécanisme est simple : la banque vous prête un capital que vous remboursez chaque mois avec des intérêts calculés sur le capital restant dû. Au fil du temps, la part d'intérêts diminue tandis que la part de capital remboursé augmente. C'est ce qu'on appelle l'amortissement progressif, le système le plus courant en France.
Le coût total d'un crédit immobilier ne se limite pas aux seuls intérêts bancaires. Il inclut également l'assurance emprunteur (obligatoire dans la pratique), les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque ou caution) et éventuellement les frais de courtage. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est l'indicateur qui agrège l'ensemble de ces coûts en un seul pourcentage, permettant de comparer objectivement les offres entre elles.

Comment calculer la mensualité d'un prêt immobilier ?

Calculer la mensualité d'un prêt immobilier nécessite trois données essentielles : le montant emprunté, le taux d'intérêt annuel et la durée du prêt en mois. En France, le taux périodique est calculé par la méthode proportionnelle (taux annuel divisé par 12), ce qui est la norme pour les crédits immobiliers à taux fixe.
Voici les étapes du calcul :
1. Convertissez le taux d'intérêt annuel en taux mensuel en le divisant par 12. Par exemple, un taux de 3,30 % donne 0,275 % par mois (soit 0,00275 en décimal).
2. Calculez le nombre total de mensualités en multipliant la durée en années par 12. Pour un prêt sur 20 ans : 20 x 12 = 240 mensualités.
3. Appliquez la formule d'annuité constante : multipliez le capital emprunté par le taux mensuel, puis divisez par 1 moins (1 + taux mensuel) élevé à la puissance -n (nombre de mensualités).
4. Ajoutez le coût de l'assurance emprunteur. Si l'assurance est calculée sur le capital initial (contrat groupe bancaire), divisez simplement le taux annuel d'assurance par 12 et multipliez par le capital emprunté.
Par exemple, pour un emprunt de 250 000 euros sur 20 ans à 3,30 % avec une assurance à 0,34 % : la mensualité hors assurance est d'environ 1 427 euros, l'assurance ajoute environ 71 euros, soit une mensualité totale d'environ 1 498 euros. Notre simulateur ci-dessus effectue ce calcul automatiquement et génère le tableau d'amortissement complet.

Formule de calcul de la mensualité d'un prêt immobilier

M=C×t1−(1+t)−nM = C \times \frac{t}{1 - (1 + t)^{-n}}
  • MM = Mensualité hors assurance (en euros)
  • CC = Capital emprunté (montant du prêt)
  • tt = Taux d'intérêt mensuel (taux annuel divisé par 12)
  • nn = Nombre total de mensualités (durée en années x 12)
Cette formule dite d'annuité constante garantit que chaque mensualité est identique tout au long du prêt. En revanche, la répartition entre capital et intérêts évolue à chaque échéance : au début, vous payez principalement des intérêts ; vers la fin, vous remboursez surtout du capital.
Pour calculer les intérêts payés à une échéance donnée, on utilise :
Ik=CRDk×tI_k = CRD_k \times t
où $CRDk$ est le capital restant dû au mois $k$ et $t$ le taux mensuel. La part de capital remboursé ce mois-là est alors $M - Ik$.
Le coût total des intérêts sur la durée du prêt se calcule ainsi :
Total=(M×n)−C\text{Total} = (M \times n) - C
Pour un prêt de 250 000 euros sur 20 ans à 3,30 %, le total des intérêts s'élève à environ 92 500 euros. Ajoutez l'assurance emprunteur (environ 17 000 euros pour un taux de 0,34 %) et le coût global du crédit dépasse 109 000 euros. C'est pourquoi même une différence de 0,20 point de taux peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économies sur la durée totale du prêt.

Exemples de calcul de prêt immobilier

Achat d'un appartement à 300 000 euros avec 10 % d'apport

Un couple de primo-accédants achète un appartement à 300 000 euros en zone B1 avec un apport personnel de 30 000 euros (10 %). Ils empruntent donc 270 000 euros sur 25 ans au taux de 3,40 % avec une assurance emprunteur à 0,30 %.
La mensualité hors assurance s'élève à environ 1 337 euros. L'assurance ajoute 67,50 euros par mois (calcul sur capital initial), soit une mensualité totale de 1 404,50 euros. Sur 25 ans, le coût total des intérêts est d'environ 131 100 euros et l'assurance coûte 20 250 euros. Le coût total du crédit atteint donc environ 151 350 euros.
Avec un revenu net du foyer de 4 200 euros, le taux d'endettement est de 33,4 %, juste sous le plafond de 35 % imposé par le HCSF. Ce couple peut également être éligible au PTZ (Prêt à Taux Zéro) si leurs revenus respectent les plafonds de la zone, ce qui réduirait significativement le coût global du financement.

Emprunt de 200 000 euros sur 15 ans avec remboursement anticipé

Un propriétaire refinance son bien et emprunte 200 000 euros sur 15 ans au taux de 3,10 %. Sa mensualité hors assurance est d'environ 1 394 euros. Après 5 ans de remboursement, il reçoit un héritage et décide de rembourser par anticipation 50 000 euros.
À ce stade, le capital restant dû est d'environ 143 000 euros. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi au plus faible des deux montants suivants : 3 % du capital restant dû (4 290 euros) ou 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé (775 euros). La banque facturera donc 775 euros d'IRA.
Après ce remboursement partiel, deux options s'offrent à lui : réduire la durée du prêt (en gardant la même mensualité) ou réduire la mensualité (en gardant la même durée). En réduisant la durée, il économise environ 18 000 euros d'intérêts sur la durée restante.

Investissement locatif de 180 000 euros à crédit

Un investisseur achète un studio à 180 000 euros pour le louer. Il emprunte 180 000 euros sur 20 ans au taux de 3,50 % avec une assurance à 0,36 %. Sa mensualité totale est d'environ 1 094 euros (1 040 euros hors assurance + 54 euros d'assurance).
Le loyer perçu est de 750 euros par mois. Le reste à charge mensuel est donc de 344 euros. En ajoutant la taxe foncière (estimée à 100 euros par mois en moyenne), le coût réel mensuel de l'opération s'élève à 444 euros.
Sur 20 ans, le coût total des intérêts sera d'environ 69 600 euros et l'assurance représentera 12 960 euros. Mais les loyers perçus sur 20 ans totaliseront 180 000 euros (hors revalorisation), couvrant largement le coût du crédit et constituant un patrimoine immobilier financé en grande partie par le locataire.

Conseils pour optimiser votre prêt immobilier

  • Comparez au moins 3 offres de banques différentes. Un écart de 0,20 point sur le taux d'intérêt représente environ 6 000 euros d'économies sur un prêt de 250 000 euros sur 20 ans. Les courtiers en crédit immobilier négocient souvent de meilleures conditions que celles accessibles en direct.
  • Négociez l'assurance emprunteur en dehors de votre banque. Grâce à la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment sans frais. La délégation d'assurance peut diviser le coût par deux, soit une économie de 10 000 à 20 000 euros sur la durée du prêt.
  • Privilégiez un apport d'au moins 10 à 20 % du prix du bien. Cela couvre les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), améliore votre dossier auprès de la banque et vous permet d'obtenir un meilleur taux.
  • Restez sous le seuil de 35 % d'endettement fixé par le HCSF, assurance comprise. Au-delà, les banques ne peuvent pas accorder le prêt, sauf dans la marge de flexibilité de 20 % réservée principalement aux primo-accédants.
  • Renseignez-vous sur le PTZ (Prêt à Taux Zéro). En 2026, il est étendu à tous les logements neufs sur l'ensemble du territoire. Ce prêt sans intérêts peut financer jusqu'à 180 000 euros et réduire considérablement le coût global de votre financement.
  • Effectuez des remboursements anticipés dès que possible. Si vous recevez une prime, un héritage ou une augmentation de salaire, un remboursement partiel anticipé réduit le capital restant dû et diminue les intérêts futurs. Privilégiez la réduction de la durée plutôt que celle de la mensualité pour maximiser les économies.

Questions fréquentes sur le prêt immobilier

Quel est le taux d'intérêt moyen d'un prêt immobilier en France en 2026 ?

En mars 2026, les taux moyens de crédit immobilier en France se situent autour de 3,07 % sur 10 ans, 3,13 % sur 15 ans, 3,29 % sur 20 ans et 3,39 % sur 25 ans. Ces taux peuvent varier selon votre profil emprunteur (revenus, apport, stabilité professionnelle), la banque choisie et la région. Les meilleurs dossiers obtiennent des taux 0,20 à 0,40 point en dessous de ces moyennes.

Quelle mensualité pour un prêt immobilier de 250 000 euros ?

Pour un prêt de 250 000 euros au taux de 3,30 %, la mensualité hors assurance est d'environ 1 225 euros sur 25 ans, 1 427 euros sur 20 ans et 1 766 euros sur 15 ans. En ajoutant l'assurance emprunteur (environ 0,30 % soit 62,50 euros par mois sur le capital initial), la mensualité totale passe respectivement à environ 1 288 euros, 1 490 euros et 1 829 euros. Plus la durée est courte, plus la mensualité est élevée, mais moins vous payez d'intérêts au total.

Qu'est-ce que le TAEG et pourquoi est-il important ?

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux qui représente le coût total réel de votre crédit immobilier sur un an. Il inclut le taux d'intérêt nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et tout autre frais obligatoire. Le TAEG est l'indicateur le plus fiable pour comparer les offres de prêt entre elles, car deux offres ayant le même taux nominal peuvent avoir des TAEG très différents selon les frais annexes. Légalement, le TAEG ne doit jamais dépasser le taux d'usure fixé trimestriellement par la Banque de France.

Quel taux d'endettement maximum pour un prêt immobilier en France ?

Depuis janvier 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose un taux d'endettement maximum de 35 %, assurance emprunteur comprise. Cela signifie que la somme de vos mensualités de crédit (immobilier, auto, consommation) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Les banques disposent toutefois d'une marge de flexibilité de 20 % pour déroger à cette règle, principalement au bénéfice des primo-accédants achetant leur résidence principale.

Combien coûtent les frais de notaire pour un achat immobilier ?

Les frais de notaire s'élèvent à environ 7 à 8 % du prix du bien dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Pour un appartement à 250 000 euros dans l'ancien, comptez entre 17 500 et 20 000 euros de frais de notaire. Ces frais incluent les droits de mutation (taxe perçue par l'État et les collectivités), la rémunération du notaire et les débours (frais administratifs). Ils ne sont généralement pas finançables par le prêt immobilier et doivent être couverts par l'apport personnel.

Qu'est-ce que le tableau d'amortissement d'un prêt immobilier ?

Le tableau d'amortissement (ou échéancier) est un document obligatoire fourni par la banque qui détaille chaque mensualité de votre prêt sur toute sa durée. Pour chaque échéance, il indique : le montant de la mensualité, la part de capital remboursé, la part d'intérêts, l'assurance emprunteur et le capital restant dû. Ce tableau montre clairement que les premières mensualités sont composées majoritairement d'intérêts, tandis que les dernières remboursent principalement du capital. Il est essentiel pour planifier un éventuel remboursement anticipé.

Peut-on rembourser un prêt immobilier par anticipation et quels sont les frais ?

Oui, tout emprunteur peut rembourser son prêt immobilier par anticipation, en totalité ou partiellement. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi au montant le plus faible entre 3 % du capital restant dû et 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé. Trois cas d'exonération existent : changement de lieu de travail, cessation forcée d'activité professionnelle et décès de l'emprunteur ou de son conjoint. Un remboursement anticipé est particulièrement avantageux dans les premières années du prêt, quand la part d'intérêts dans les mensualités est la plus élevée.

Combien coûte l'assurance emprunteur et peut-on en changer ?

L'assurance emprunteur représente en moyenne 25 à 35 % du coût total d'un crédit immobilier. Le taux varie de 0,06 % pour un jeune non-fumeur à plus de 0,41 % pour un profil senior. Sur un prêt de 250 000 euros sur 20 ans, l'assurance peut coûter entre 3 000 et 20 500 euros selon le taux appliqué. Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais et sans attendre la date anniversaire du contrat. Opter pour une délégation d'assurance (assureur externe plutôt que contrat groupe de la banque) permet souvent d'économiser jusqu'à 50 % sur le coût de l'assurance.

Termes clés du crédit immobilier

Capital restant dû (CRD)

Montant de capital qu'il reste à rembourser à un instant donné du prêt. Il diminue à chaque mensualité et sert de base au calcul des intérêts du mois suivant.

TAEG (Taux Annuel Effectif Global)

Indicateur exprimant le coût total du crédit en un pourcentage annuel. Il intègre le taux nominal, l'assurance, les frais de dossier et les frais de garantie. Obligatoire dans toute offre de prêt en France.

Taux d'usure

TAEG maximum légal qu'une banque peut appliquer lors de l'octroi d'un crédit. Fixé trimestriellement par la Banque de France, il protège les emprunteurs contre des conditions de prêt abusives.

Assurance emprunteur

Assurance obligatoire dans la pratique qui couvre le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Peut être souscrite auprès de la banque (contrat groupe) ou d'un assureur externe (délégation).

Tableau d'amortissement

Document détaillant pour chaque mensualité la répartition entre capital remboursé, intérêts, assurance et capital restant dû, sur toute la durée du prêt.

IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé)

Pénalités facturées par la banque en cas de remboursement anticipé du prêt. Plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts (le plus faible des deux).

PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Prêt sans intérêts accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources pour financer une partie de l'achat de leur résidence principale. La durée peut aller jusqu'à 25 ans.