מחשבון משכנתא

חשב את התשלום החודשי למשכנתא, סך הריבית וצפה בלוח סילוקין מלא. כולל מס רכוש, ביטוח, PMI וניתוח תשלומים נוספים.

פרטי הלוואה

מחיר הנכס

ILS

מקדמה (%)

מקדמה

ILS

ריבית שנתית

תקופת הלוואה

תאריך התחלה

מסים וביטוח

מס רכוש שנתי

ILS

ביטוח דירה שנתי

ILS

שיעור ביטוח משכנתא

לא נדרש (מקדמה ≥ 20%)

תשלום חודשי נוסף

ILS

תשלום שנתי נוסף

ILS

תשלום חד-פעמי נוסף

ILS

החל בחודש מס'

תשלום חודשי (קרן וריבית)

‏1,438.92 ‏₪

סה"כ ריבית

‏278,013 ‏₪

עלות כוללת של ההלוואה

‏518,013 ‏₪

תאריך סיום פירעון

מרץ 2056

360 תשלומים

לוח סילוקין

שנה	תשלום	קרן	ריבית	יתרה
1	‏17,267 ‏₪	‏2,947 ‏₪	‏14,320 ‏₪	‏237,053 ‏₪

2	‏17,267 ‏₪	‏3,129 ‏₪	‏14,138 ‏₪	‏233,924 ‏₪

3	‏17,267 ‏₪	‏3,322 ‏₪	‏13,945 ‏₪	‏230,602 ‏₪

4	‏17,267 ‏₪	‏3,527 ‏₪	‏13,740 ‏₪	‏227,075 ‏₪

5	‏17,267 ‏₪	‏3,744 ‏₪	‏13,523 ‏₪	‏223,331 ‏₪

6	‏17,267 ‏₪	‏3,975 ‏₪	‏13,292 ‏₪	‏219,355 ‏₪

7	‏17,267 ‏₪	‏4,221 ‏₪	‏13,047 ‏₪	‏215,135 ‏₪

8	‏17,267 ‏₪	‏4,481 ‏₪	‏12,786 ‏₪	‏210,654 ‏₪

9	‏17,267 ‏₪	‏4,757 ‏₪	‏12,510 ‏₪	‏205,897 ‏₪

10	‏17,267 ‏₪	‏5,051 ‏₪	‏12,216 ‏₪	‏200,846 ‏₪

11	‏17,267 ‏₪	‏5,362 ‏₪	‏11,905 ‏₪	‏195,484 ‏₪

12	‏17,267 ‏₪	‏5,693 ‏₪	‏11,574 ‏₪	‏189,791 ‏₪

13	‏17,267 ‏₪	‏6,044 ‏₪	‏11,223 ‏₪	‏183,747 ‏₪

14	‏17,267 ‏₪	‏6,417 ‏₪	‏10,850 ‏₪	‏177,330 ‏₪

15	‏17,267 ‏₪	‏6,813 ‏₪	‏10,455 ‏₪	‏170,518 ‏₪

16	‏17,267 ‏₪	‏7,233 ‏₪	‏10,034 ‏₪	‏163,285 ‏₪

17	‏17,267 ‏₪	‏7,679 ‏₪	‏9,588 ‏₪	‏155,606 ‏₪

18	‏17,267 ‏₪	‏8,152 ‏₪	‏9,115 ‏₪	‏147,454 ‏₪

19	‏17,267 ‏₪	‏8,655 ‏₪	‏8,612 ‏₪	‏138,798 ‏₪

20	‏17,267 ‏₪	‏9,189 ‏₪	‏8,078 ‏₪	‏129,609 ‏₪

21	‏17,267 ‏₪	‏9,756 ‏₪	‏7,511 ‏₪	‏119,853 ‏₪

22	‏17,267 ‏₪	‏10,358 ‏₪	‏6,909 ‏₪	‏109,496 ‏₪

23	‏17,267 ‏₪	‏10,996 ‏₪	‏6,271 ‏₪	‏98,499 ‏₪

24	‏17,267 ‏₪	‏11,675 ‏₪	‏5,592 ‏₪	‏86,825 ‏₪

25	‏17,267 ‏₪	‏12,395 ‏₪	‏4,872 ‏₪	‏74,430 ‏₪

26	‏17,267 ‏₪	‏13,159 ‏₪	‏4,108 ‏₪	‏61,271 ‏₪

27	‏17,267 ‏₪	‏13,971 ‏₪	‏3,296 ‏₪	‏47,300 ‏₪

28	‏17,267 ‏₪	‏14,833 ‏₪	‏2,435 ‏₪	‏32,467 ‏₪

29	‏17,267 ‏₪	‏15,747 ‏₪	‏1,520 ‏₪	‏16,720 ‏₪

30	‏17,267 ‏₪	‏16,719 ‏₪	‏548 ‏₪	‏1 ‏₪

מחשבון זה מיועד למטרות מידע בלבד. הוא אינו מהווה ייעוץ פיננסי.

מחשבון יעד חיסכון מחשבון הלוואות

מחשבון משכנתא. החזר חודשי, סך הריבית ולוח סילוקין.

מחשבון משכנתא מחשב את ההחזר החודשי על ידי שילוב קרן, ריבית, מס רכוש, ביטוח ו-PMI בהתאם לסכום ההלוואה, הריבית והתקופה. הוא מייצר לוח סילוקין מלא שמראה כיצד כל תשלום מתחלק בין ריבית לקרן לאורך כל חיי המשכנתא.

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה לרכישת נכס נדל"ן, כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה (שעבוד) למלווה. בישראל, מחיר דירה ממוצע ברמה הארצית עומד על כ-2,330,000 ₪, ורוכשי דירה ראשונה נדרשים להביא הון עצמי של לפחות 25% משווי הנכס בהתאם להנחיות בנק ישראל.

למשכנתא בישראל מאפיינים ייחודיים: היא מורכבת ממספר מסלולי ריבית (תמהיל) ולא ממסלול אחד בלבד. המסלולים הנפוצים כוללים ריבית פריים (משתנה לפי ריבית בנק ישראל), קבועה לא צמודה (קל"צ), קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן, ומשתנה צמודה. בנק ישראל מחייב ששליש לפחות מהמשכנתא יהיה במסלול ריבית קבועה, ומגביל את מסלול הפריים לעד 66% מסך המשכנתא.

ההחזר החודשי מחושב בדרך כלל לפי לוח סילוקין שפיצר — שיטה שבה התשלום החודשי קבוע לאורך כל חיי ההלוואה, אך היחס בין קרן לריבית משתנה: בשנים הראשונות רוב התשלום הולך לריבית, ועם הזמן חלק הקרן הולך וגדל. בנק ישראל קבע שיחס ההחזר החודשי אל מול ההכנסה הפנויה לא יעלה על 40%, כאשר בפועל רוב הבנקים מגבילים ל-35%.

איך מחשבים החזר משכנתא חודשי?

כדי לחשב את ההחזר החודשי של המשכנתא צריך שלושה נתונים בסיסיים: סכום ההלוואה (מחיר הנכס פחות ההון העצמי), שיעור הריבית השנתי ותקופת ההלוואה בשנים. הנה התהליך שלב אחר שלב:

1. קבעו את סכום ההלוואה. הפחיתו את ההון העצמי ממחיר הנכס. למשל, דירה ב-2,000,000 ₪ עם הון עצמי של 25% (500,000 ₪) משאירה הלוואה של 1,500,000 ₪.

2. המירו את הריבית השנתית לריבית חודשית. חלקו את הריבית השנתית ב-12. בריבית של 5.5%, הריבית החודשית היא 0.055 / 12 = 0.004583.

3. חשבו את מספר התשלומים הכולל. הכפילו את מספר השנים ב-12. משכנתא ל-25 שנה כוללת 300 תשלומים.

4. הציבו בנוסחת שפיצר. השתמשו בנוסחה הסטנדרטית (המפורטת בסעיף הבא) כדי לקבל את ההחזר החודשי.

5. הוסיפו עלויות נלוות. ביטוח חיים, ביטוח מבנה ועמלות בנקאיות הם חלק מהעלות הכוללת של המשכנתא.

בדוגמה שלנו (הלוואה של 1,500,000 ₪ בריבית 5.5% ל-25 שנה), ההחזר החודשי על קרן וריבית הוא כ-9,215 ₪. עם ביטוח חיים של כ-150 ₪ וביטוח מבנה של כ-80 ₪, ההחזר הכולל מגיע לכ-9,445 ₪ בחודש.

נוסחת חישוב משכנתא (שפיצר)

M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}

$M$ = ההחזר החודשי (קרן וריבית בלבד)
$P$ = סכום ההלוואה (מחיר הנכס פחות ההון העצמי)
$r$ = ריבית חודשית (הריבית השנתית חלקי 12)
$n$ = מספר התשלומים הכולל (שנות ההלוואה כפול 12)

זוהי נוסחת שפיצר (Spitzer), שיטת הפירעון הנפוצה ביותר למשכנתאות בישראל. היא מייצרת החזר חודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה.

לדוגמה, הלוואה של 1,200,000 ₪ בריבית שנתית של 5% ל-25 שנה. הריבית החודשית היא 0.05 / 12 = 0.004167, ומספר התשלומים הוא 300. נציב בנוסחה:

M = 1{,}200{,}000 \times \frac{0.004167 \times (1.004167)^{300}}{(1.004167)^{300} - 1} = 1{,}200{,}000 \times \frac{0.004167 \times 3.4816}{3.4816 - 1} \approx 7{,}015

לאורך 25 שנה, סך התשלומים יעמוד על כ-2,104,500 ₪ — כלומר כ-904,500 ₪ ישולמו כריבית בלבד, כ-75% מסכום ההלוואה המקורי. לכן גם הורדת ריבית קטנה או תשלומים מוקדמים יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים.

במשכנתא ישראלית, הנוסחה מחושבת בנפרד לכל מסלול בתמהיל, והסכום הכולל הוא סך ההחזרים מכל המסלולים:

M_{total} = M_1 + M_2 + M_3 + \ldots + M_k

למשל, אם התמהיל כולל 500,000 ₪ בפריים, 400,000 ₪ בקל"צ ו-300,000 ₪ בצמודה — כל מסלול מחושב בנפרד לפי הריבית והתקופה שלו, ומסכמים את שלושת ההחזרים.

דוגמאות לחישוב משכנתא

זוג צעיר רוכש דירה ראשונה ב-2,000,000 ₪

זוג צעיר רוכש דירה ראשונה במרכז הארץ בשווי 2,000,000 ₪ עם הון עצמי של 25% (500,000 ₪), כלומר משכנתא של 1,500,000 ₪. הם בוחרים תמהיל מומלץ: 50% קל"צ (750,000 ₪ בריבית 5.2% ל-25 שנה), 33% פריים (495,000 ₪ בריבית פריים מינוס 0.5% = 5.0% ל-20 שנה), ו-17% משתנה לא צמודה (255,000 ₪ בריבית 4.8% ל-15 שנה). ההחזר החודשי לפי מסלולים: קל"צ כ-4,475 ₪, פריים כ-3,268 ₪, משתנה כ-1,992 ₪. סך ההחזר החודשי: כ-9,735 ₪. במשכורת משפחתית נטו של 25,000 ₪, יחס ההחזר הוא כ-39% — בגבול העליון של הנחיות בנק ישראל. סך הריבית לאורך חיי המשכנתא: כ-920,000 ₪.

השוואה: משכנתא ל-20 שנה לעומת 30 שנה

על הלוואה של 1,200,000 ₪ בריבית ממוצעת של 5.3%, ההבדל בין תקופות פירעון מספר סיפור ברור. במשכנתא ל-30 שנה, ההחזר החודשי הוא כ-6,644 ₪, וסך הריבית לאורך כל התקופה מגיע לכ-1,191,840 ₪. במשכנתא ל-20 שנה, ההחזר החודשי עולה לכ-8,114 ₪ — תוספת של 1,470 ₪ לחודש — אבל סך הריבית יורד לכ-747,360 ₪. כלומר, קיצור התקופה ב-10 שנים חוסך כ-444,480 ₪ בריבית. מי שיכול להרשות לעצמו את ההחזר הגבוה יותר, ירוויח משמעותית לאורך זמן.

תשלומים מוקדמים: חיסכון של 150,000 ₪ עם 500 ₪ נוספים בחודש

ניקח משכנתא של 1,000,000 ₪ בריבית 5.5% ל-25 שנה, עם החזר חודשי בסיסי של כ-6,143 ₪. אם הלווה מוסיף 500 ₪ לחודש לפירעון הקרן, המשכנתא מסתיימת כ-4 שנים מוקדם יותר — אחרי כ-21 שנה במקום 25. סך הריבית יורד מכ-843,000 ₪ לכ-694,000 ₪, חיסכון של כ-149,000 ₪. גם תוספת של 200 ₪ לחודש בלבד חוסכת כ-68,000 ₪ ומקצרת את המשכנתא בכשנתיים. חשוב לדעת: בישראל ניתן לבצע פירעון מוקדם בכל עת, אך הבנק רשאי לגבות עמלת פירעון מוקדם, במיוחד במסלולי ריבית קבועה.

טיפים לחיסכון במשכנתא

הביאו הון עצמי של 40% ומעלה כדי לקבל את הריביות הנמוכות ביותר. הבנקים בישראל מחלקים את הריביות לשלוש רמות: 55% ומעלה (הריבית הנמוכה ביותר), 40%-55% (ריבית בינונית), ו-25%-40% (הריבית הגבוהה ביותר). ההבדל יכול להגיע לחצי אחוז ומעלה.
קבלו הצעות מחיר מלפחות 3-4 בנקים. מרווחי הריבית בין הבנקים עשויים להגיע ל-0.3%-0.5%. על משכנתא של 1,200,000 ₪ ל-25 שנה, הפרש של 0.3% בריבית חוסך כ-55,000 ₪ בריבית. שימוש ביועץ משכנתאות יכול לעזור במשא ומתן.
בנו תמהיל מגוון ומאוזן. התמהיל המומלץ ל-2026: כ-50% קל"צ (יציבות), כ-33% פריים (גמישות), וכ-17% משתנה לא צמודה. הימנעו מריכוז יתר במסלול אחד, במיוחד במסלולים צמודים למדד בתקופות של אינפלציה גבוהה.
שקלו לקצר את תקופת ההלוואה כשניתן. ההבדל בין 25 שנה ל-20 שנה על משכנתא של 1,000,000 ₪ עשוי לחסוך יותר מ-300,000 ₪ בריבית, גם אם ההחזר החודשי עולה בכ-1,000 ₪. כל שנה שמקצרים מקטינה את סך הריבית.
בצעו מיחזור (ריפייננס) כשהריביות יורדות. אם ריבית בנק ישראל ירדה באופן משמעותי מאז שלקחתם את המשכנתא, מיחזור יכול לחסוך מאות אלפי שקלים. חשבו את נקודת האיזון: כמה חודשים לוקח לחיסכון החודשי לכסות את עמלת הפירעון המוקדם ועלויות המיחזור.
עקבו אחרי מדד המחירים לצרכן אם יש לכם מסלול צמוד. במסלולי ריבית צמודה למדד, עליית מדד של 3% בשנה מגדילה את יתרת החוב ואת ההחזר. בתקופות אינפלציה גבוהה, שקלו להמיר חלק מהצמוד למסלול לא צמוד.
בדקו את זכאותכם לסיוע ממשלתי. רוכשי דירה ראשונה עשויים להיות זכאים להטבות כמו הלוואות מסובסדות ממשרד הבינוי, מענק לזוגות צעירים, או פטור ממס רכישה על חלק משווי הדירה (עד כ-1,978,000 ₪ ב-2026).

שאלות נפוצות על משכנתא בישראל

כמה הון עצמי צריך למשכנתא בישראל?

לפי הנחיות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה ויחידה נדרשים להביא לפחות 25% הון עצמי משווי הנכס. לדירה חליפית (משפרי דיור) נדרשים 30%, ולדירה שנייה (להשקעה) נדרשים 50%. על דירה בשווי 2,000,000 ₪, ההון העצמי המינימלי לדירה ראשונה הוא 500,000 ₪. חשוב לדעת: ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך הבנק יציע ריביות נמוכות יותר. מי שמביא 55% ומעלה מקבל את הריביות הטובות ביותר.

מהו יחס ההחזר המקסימלי שמאשרים הבנקים?

בנק ישראל קבע שיחס ההחזר החודשי של המשכנתא ביחס להכנסה הפנויה לא יעלה על 40%. בפועל, רוב הבנקים מגבילים את היחס ל-35% בלבד. למשל, עם הכנסה משפחתית נטו של 20,000 ₪, ההחזר המקסימלי שיאושר הוא כ-7,000 ₪. מומלץ לשאוף ליחס של 30% או פחות כדי להשאיר מרווח לשינויים בריבית ולהוצאות בלתי צפויות.

מה ההבדל בין מסלול פריים, קל"צ וצמודה?

מסלול פריים הוא ריבית משתנה הנגזרת מריבית בנק ישראל (נכון למרץ 2026: ריבית פריים = 5.5%). המסלול גמיש אך חשוף לשינויים. קל"צ (קבועה לא צמודה) נושאת ריבית קבועה שלא משתנה לאורך כל התקופה ואינה מושפעת ממדד המחירים לצרכן — זהו המסלול היציב ביותר. ריבית צמודה (קבועה או משתנה) מוצמדת למדד המחירים לצרכן, כך שיתרת החוב עולה בהתאם לאינפלציה. בנק ישראל מחייב לפחות 33% במסלול קבוע ומגביל את הפריים ל-66% מהמשכנתא.

מהו לוח שפיצר ואיך הוא עובד?

לוח שפיצר (Spitzer) הוא שיטת החישוב הנפוצה ביותר למשכנתאות בישראל. בשיטה זו, ההחזר החודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, אך ההרכב שלו משתנה: בתחילה, רוב התשלום מורכב מריבית ורק חלק קטן מהקרן. עם הזמן, חלק הקרן גדל וחלק הריבית קטן. למשל, בהלוואה של 1,000,000 ₪ בריבית 5% ל-25 שנה, התשלום הראשון כולל כ-4,167 ₪ ריבית ורק כ-1,680 ₪ קרן. לקראת סוף התקופה, כמעט כל התשלום הולך להחזר קרן. השיטה החלופית, קרן שווה, מייצרת החזרים גבוהים בהתחלה שיורדים עם הזמן.

כמה דירה אפשר לקנות עם משכורת של 20,000 ₪?

עם הכנסה משפחתית נטו של 20,000 ₪ ויחס החזר של 35%, ההחזר החודשי המקסימלי הוא 7,000 ₪. בריבית ממוצעת של 5.3% ותקופה של 25 שנה, סכום ההלוואה המקסימלי הוא כ-1,135,000 ₪. עם הון עצמי של 25% (378,000 ₪), ניתן לרכוש דירה בשווי כ-1,513,000 ₪. עם הון עצמי של 40% (757,000 ₪), ניתן להגיע לדירה בשווי כ-1,892,000 ₪. כמובן, ערים כמו תל אביב (ממוצע כ-4.16 מיליון ₪) דורשות הון עצמי ו/או הכנסה גבוהים משמעותית.

האם כדאי לקחת משכנתא ל-20 שנה או 30 שנה?

התשובה תלויה ביכולת ההחזר שלכם ובמטרות הפיננסיות. משכנתא ל-20 שנה על 1,000,000 ₪ בריבית 5.3% כוללת החזר חודשי של כ-6,762 ₪ וסך ריבית של כ-623,000 ₪. משכנתא ל-30 שנה על אותו סכום כוללת החזר של כ-5,537 ₪ אבל סך ריבית של כ-993,000 ₪ — הפרש של כ-370,000 ₪. עם זאת, ההחזר הנמוך יותר מאפשר לכם להשקיע את ההפרש. אם ההשקעה מניבה תשואה גבוהה מריבית המשכנתא, תקופה ארוכה יותר עשויה דווקא להשתלם.

מה זה מיחזור משכנתא ומתי כדאי לעשות אותו?

מיחזור משכנתא הוא לקיחת הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר כדי לפרוע את המשכנתא הקיימת. כדאי לשקול מיחזור כאשר ריבית בנק ישראל ירדה משמעותית, כשתנאי השוק השתנו לטובתכם, או כשההון העצמי שלכם עלה (בזכות עליית ערך הנכס). בעת מיחזור יש לחשב את נקודת האיזון: לחלק את עלויות המיחזור (עמלת פירעון מוקדם, שמאות, עורך דין) בחיסכון החודשי. אם נקודת האיזון קצרה מ-24 חודשים, המיחזור בדרך כלל משתלם.

מהו מס רכישה על דירה ראשונה בישראל?

ברכישת דירה ראשונה ויחידה בישראל, קיים פטור ממס רכישה על חלק השווי שעד כ-1,978,745 ₪ (נכון ל-2026). על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ ישולם מס של 3.5%, ועל החלק שבין 2,347,040 ₪ ל-6,055,070 ₪ ישולם מס של 5%. למשל, ברכישת דירה ראשונה בשווי 2,000,000 ₪, המס יהיה כ-744 ₪ בלבד (3.5% על ההפרש של 21,255 ₪). ברכישת דירה שנייה או להשקעה, המדרגות גבוהות משמעותית ומתחילות ב-8%.

מונחי משכנתא מרכזיים

לוח שפיצר (Spitzer)

שיטת פירעון שבה ההחזר החודשי קבוע לאורך כל חיי ההלוואה. בתחילה רוב התשלום הוא ריבית; עם הזמן חלק הקרן גדל. זוהי השיטה הנפוצה ביותר בישראל.

תמהיל משכנתא

השילוב של מסלולי ריבית שונים המרכיבים את המשכנתא. תמהיל נכון מפזר סיכונים בין מסלולים שונים (פריים, קל"צ, צמודה) ונקבע בהתאם לתנאי השוק וליכולת ההחזר של הלווה.

ריבית פריים

ריבית משתנה השווה לריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. נכון למרץ 2026, ריבית הפריים עומדת על 5.5%. הבנקים מציעים משכנתאות בריבית פריים בתוספת או בהפחתת מרווח.

קל"צ (קבועה לא צמודה)

מסלול משכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן. ההחזר החודשי קבוע ולא מושפע מאינפלציה או משינויי ריבית. המסלול היציב ביותר, אך בדרך כלל נושא ריבית גבוהה יותר.

הצמדה למדד (CPI Indexation)

קישור יתרת ההלוואה למדד המחירים לצרכן. כאשר המדד עולה, יתרת החוב וההחזר החודשי עולים בהתאם. מסלולים צמודים נושאים ריבית נמוכה יותר אך חושפים את הלווה לסיכון אינפלציה.

יחס החזר (PTI — Payment to Income)

היחס בין ההחזר החודשי של המשכנתא להכנסה הפנויה (נטו). בנק ישראל מגביל יחס זה ל-40%, ורוב הבנקים ל-35%. יחס מומלץ: 30% או פחות.

פירעון מוקדם

תשלום חלק מהקרן לפני מועד הפירעון המקורי. בישראל ניתן לבצע פירעון מוקדם בכל עת, אך הבנק רשאי לגבות עמלת פירעון מוקדם, במיוחד במסלולי ריבית קבועה. החישוב מבוסס על ההפרש בין הריבית המקורית לריבית השוק הנוכחית.