Jelzáloghitel kalkulátor
Számold ki a havi jelzáloghitel-törlesztést, az összes kamatot, és nézd meg a teljes törlesztési ütemtervet. Tartalmazza az ingatlanadót, biztosítást, PMI-t és a többletbefizetések elemzését.
Hitel részletei
HUF
%
HUF
%
30 év
Adók és biztosítás
HUF
HUF
Törlesztés típusa
év
Évek, amikor csak kamatot fizet a tőketörlesztés megkezdése előtt. 0 = nincs.
HUF
HUF
HUF
Havi törlesztőrészlet (tőke és kamat)
1438,92 Ft
Összes kamat
278 013 Ft
Teljes hitelköltség
518 013 Ft
Visszafizetés dátuma
2056. aug.
360 törlesztőrészlet
Törlesztési ütemterv
| Év | Törlesztőrészlet | Tőke | Kamat | Egyenleg |
|---|---|---|---|---|
1 | 17 267 Ft | 2947 Ft | 14 320 Ft | 237 053 Ft |
2 | 17 267 Ft | 3129 Ft | 14 138 Ft | 233 924 Ft |
3 | 17 267 Ft | 3322 Ft | 13 945 Ft | 230 602 Ft |
4 | 17 267 Ft | 3527 Ft | 13 740 Ft | 227 075 Ft |
5 | 17 267 Ft | 3744 Ft | 13 523 Ft | 223 331 Ft |
6 | 17 267 Ft | 3975 Ft | 13 292 Ft | 219 355 Ft |
7 | 17 267 Ft | 4221 Ft | 13 047 Ft | 215 135 Ft |
8 | 17 267 Ft | 4481 Ft | 12 786 Ft | 210 654 Ft |
9 | 17 267 Ft | 4757 Ft | 12 510 Ft | 205 897 Ft |
10 | 17 267 Ft | 5051 Ft | 12 216 Ft | 200 846 Ft |
11 | 17 267 Ft | 5362 Ft | 11 905 Ft | 195 484 Ft |
12 | 17 267 Ft | 5693 Ft | 11 574 Ft | 189 791 Ft |
13 | 17 267 Ft | 6044 Ft | 11 223 Ft | 183 747 Ft |
14 | 17 267 Ft | 6417 Ft | 10 850 Ft | 177 330 Ft |
15 | 17 267 Ft | 6813 Ft | 10 455 Ft | 170 518 Ft |
16 | 17 267 Ft | 7233 Ft | 10 034 Ft | 163 285 Ft |
17 | 17 267 Ft | 7679 Ft | 9588 Ft | 155 606 Ft |
18 | 17 267 Ft | 8152 Ft | 9115 Ft | 147 454 Ft |
19 | 17 267 Ft | 8655 Ft | 8612 Ft | 138 798 Ft |
20 | 17 267 Ft | 9189 Ft | 8078 Ft | 129 609 Ft |
21 | 17 267 Ft | 9756 Ft | 7511 Ft | 119 853 Ft |
22 | 17 267 Ft | 10 358 Ft | 6909 Ft | 109 496 Ft |
23 | 17 267 Ft | 10 996 Ft | 6271 Ft | 98 499 Ft |
24 | 17 267 Ft | 11 675 Ft | 5592 Ft | 86 825 Ft |
25 | 17 267 Ft | 12 395 Ft | 4872 Ft | 74 430 Ft |
26 | 17 267 Ft | 13 159 Ft | 4108 Ft | 61 271 Ft |
27 | 17 267 Ft | 13 971 Ft | 3296 Ft | 47 300 Ft |
28 | 17 267 Ft | 14 833 Ft | 2435 Ft | 32 467 Ft |
29 | 17 267 Ft | 15 747 Ft | 1520 Ft | 16 720 Ft |
30 | 17 267 Ft | 16 719 Ft | 548 Ft | 1 Ft |
Ez a kalkulátor csak tájékoztató jellegű. Nem minősül pénzügyi tanácsadásnak.
Jelzáloghitel kalkulátor. Havi törlesztőrészlet, teljes kamat és törlesztési ütemterv.
A jelzáloghitel kalkulátor a hitelösszeg, kamatláb és futamidő alapján kiszámítja a havi törlesztőrészletet a tőke, kamat, adó, biztosítás és PMI összegzésével. Teljes törlesztési ütemtervet készít, amely megmutatja, hogyan oszlik el minden befizetés a kamat és a tőke között a hitel teljes futamideje alatt.
Mi az a jelzáloghitel (lakáshitel)?
A jelzáloghitel egy ingatlannal fedezett, hosszú lejáratú banki kölcsön, amelyet lakásvásárlásra, építésre vagy felújításra használnak fel Magyarországon. A hitel biztosítékaként a megvásárolt ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be a bank, így nemfizetés esetén a hitelező érvényesítheti igényét az ingatlanra. A lakáscélú jelzáloghitelt röviden lakáshitelnek is nevezik, míg a szabad felhasználású jelzáloghitel bármilyen célra fordítható.
2026 márciusában az MNB jegybanki alapkamat 6,25%, a lakáscélú jelzáloghitelek átlagos fix kamata pedig nagyjából 5,85% körül alakul Magyarországon. A legelterjedtebb futamidő 20 év, de a bankok jellemzően 5-30 éves konstrukciókat kínálnak. Az annuitásos (egyenletes) törlesztés a leggyakoribb: havonta azonos összeget fizetsz, amelyen belül a kamat és a tőke aránya folyamatosan változik.
A havi lakáshitel-törlesztés nem csupán a tőkéből és kamatból áll. A bankok gyakran kérik lakásbiztosítás megkötését, a hitelfedezeti értékbecslés díját, valamint közjegyzői költséget is felszámolhatnak. Mindezen költségeket a THM (Teljes Hiteldíj Mutató) foglalja egységes mutatóba, amely lehetővé teszi a különböző banki ajánlatok valódi összehasonlítását.
Hogyan számítsd ki a havi törlesztőrészletet?
A havi törlesztőrészlet kiszámításához három alapadat szükséges: a hitelösszeg (ingatlan ára mínusz önerő), az éves kamatláb és a futamidő évben kifejezve. Az alábbi lépéseket kövesd:
1. Határozd meg a hitelösszeget. Vond le az ingatlan árából az önerőt. Például egy 50 000 000 Ft értékű lakásnál 20%-os önerő (10 000 000 Ft) esetén a hitelösszeg 40 000 000 Ft.
2. Számítsd ki a havi kamatot. Oszd el az éves kamatlábat 12-vel. 5,85%-os éves kamat esetén a havi kamat: 0,0585 / 12 = 0,004875.
3. Határozd meg a törlesztések számát. Szorozd meg a futamidőt (évben) 12-vel. 20 éves futamidő esetén ez 240 hónap.
4. Helyettesítsd be az annuitásos képletbe. A következő szekciókban bemutatott képlet alapján számíthatod ki a pontos havi összeget.
5. Add hozzá a járulékos költségeket. A lakásbiztosítás, értékbecslési díj és egyéb banki költségek havi összegét add a törlesztőrészlethez.
A fenti példával (40 000 000 Ft hitel, 5,85% kamat, 20 év) a havi tőke- és kamattörlesztés körülbelül 282 900 Ft. Ha ehhez hozzáadod a havi lakásbiztosítási díjat (kb. 5 000 Ft) és egyéb költségeket, az összes havi kiadás nagyjából 290 000 Ft körül alakul.
A lakáshitel törlesztőrészlet képlete
- = Havi törlesztőrészlet (tőke + kamat)
- = Hitelösszeg (az ingatlan ára mínusz az önerő)
- = Havi kamatláb (éves kamat osztva 12-vel)
- = Törlesztések száma összesen (futamidő évben szorozva 12-vel)
Ez az úgynevezett annuitásos törlesztési képlet, amelyet a magyar bankok szinte kivétel nélkül alkalmaznak a lakáshitelek havi részletének kiszámításakor. Az annuitás lényege, hogy a havi törlesztőrészlet végig azonos marad, de azon belül a kamat és a tőke aránya folyamatosan változik.
Példa: 30 000 000 Ft hitelösszeg, 6% éves kamat, 20 éves futamidő. A havi kamatláb: 0,06 / 12 = 0,005, a törlesztések száma: 240.
20 év alatt összesen 51 576 000 Ft-ot fizetsz vissza, amiből 21 576 000 Ft a kamat. Ez azt jelenti, hogy a felvett összeg több mint 70%-át fizeted még rá kamatként. Éppen ezért tesz óriási különbséget már egy fél százalékpontos kamatcsökkentés vagy az előtörlesztés.
A teljes havi lakáskiadás kiszámításához a tőke- és kamattörlesztésen felül vedd figyelembe:
A valódi költséget a THM (Teljes Hiteldíj Mutató) fejezi ki, amely a kamat mellett tartalmazza a folyósítási díjat, az értékbecslést, a számlavezetési díjat és a biztosítás költségét is.
Lakáshitel számítási példák
Első lakásvásárló: 45 000 000 Ft-os lakás 10%-os önerővel
Egy első lakásvásárló budapesti használt lakást vásárol 45 000 000 Ft-ért. Első lakásvásárlóként jogosult a kedvezményes 10%-os önerőre, így 4 500 000 Ft önerőt tesz le, a hitelösszeg pedig 40 500 000 Ft. 5,85%-os fix kamattal és 20 éves futamidővel a havi tőke- és kamattörlesztés körülbelül 286 400 Ft. A 20 év alatt összesen 68 736 000 Ft-ot fizet vissza, ebből 28 236 000 Ft a kamat. Ha a JTM-szabály szerint a nettó jövedelmének maximum 50%-a lehet a törlesztőrészlet (10 éven túl fix kamatú hitelnél, 500 000 Ft alatti jövedelem esetén), akkor ehhez a hitelhez legalább havi 573 000 Ft nettó jövedelem szükséges. Amennyiben a vásárló házaspár és legalább egy gyermeket vállalnak, a CSOK Plusz program keretében akár 3%-os fix kamattal is felvehetik a hitelt, ami havonta több tízezer forint megtakarítást jelent.
Családi ház vidéken: 35 000 000 Ft 20%-os önerővel
Egy család vidéken 35 000 000 Ft-ért vásárol családi házat. A standard 20%-os önerő 7 000 000 Ft, így a hitelösszeg 28 000 000 Ft. 6,0%-os fix kamattal és 20 éves futamidővel a havi törlesztés körülbelül 200 600 Ft. 20 év alatt összesen 48 144 000 Ft-ot fizetnek vissza, ebből 20 144 000 Ft a kamat. Ha ugyanezt a hitelt 15 évre veszik fel, a havi részlet 236 200 Ft-ra nő (35 600 Ft-tal több), viszont az összes fizetett kamat 14 516 000 Ft-ra csökken. Az 5 évvel rövidebb futamidő tehát 5 628 000 Ft kamatmegtakarítást eredményez.
Előtörlesztés hatása: havi 50 000 Ft-tal többet fizetve
Vegyünk egy 30 000 000 Ft-os lakáshitelt 5,85%-os kamattal és 20 éves futamidővel. A havi alaptörlesztés 212 700 Ft. Ha a hitelfelvevő havonta 50 000 Ft-tal többet fizet (összesen 262 700 Ft), a hitel nem 20, hanem nagyjából 15 év és 2 hónap alatt törleszthető, ami közel 5 évvel rövidíti a futamidőt. Az összes fizetett kamat 21 048 000 Ft helyett körülbelül 15 700 000 Ft-ra csökken, ami mintegy 5 348 000 Ft megtakarítást jelent. Az előtörlesztési díj lakáshiteleknél legfeljebb az előtörlesztett összeg 1,5%-a, Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelnél (MFL) pedig maximum 1%. Ha évi egyszer legfeljebb 200 000 Ft-ot törlesztesz elő, az díjmentes.
Tippek a lakáshitel költségeinek csökkentéséhez
- Törekedj a 20%-os önerőre. Ha kevesebb önerőd van, a bank magasabb kamatot számíthat fel, és egyes bankoknál 2026-tól az ingatlan energetikai besorolása is befolyásolja a szükséges önerő mértékét (rossz minősítésnél akár 30-40% is kellhet).
- Hasonlítsd össze legalább 3-4 bank ajánlatát. Ugyanolyan hitelösszegnél már 0,3 százalékpontos kamatbeli különbség egy 30 000 000 Ft-os, 20 éves hitelnél több mint 1 000 000 Ft eltérést jelent a teljes visszafizetendő összegben. Használj független összehasonlító oldalakat és mindig a THM-et vesd össze.
- Vizsgáld meg a CSOK Plusz lehetőségét. Ha házaspár vagy és legalább egy gyermeket vállaltok, a 3%-os fix kamatú állami támogatott hitel akár 80 000 000 Ft-ig is igényelhető, és a második gyermektől 10-10 millió forint tőkeelengedés jár.
- Fontold meg a rövidebb futamidőt. Egy 30 000 000 Ft-os hitelnél 20 évről 15 évre csökkentve a futamidőt a havi részlet mintegy 35 000 Ft-tal nő, de több mint 5 000 000 Ft kamatot spórolhatsz meg összesen.
- Válassz hosszabb kamatperiódust a kiszámíthatóság érdekében. A 10 év feletti vagy végig fix kamatozású hitelek magasabb JTM-korlátot (50-60%) tesznek lehetővé, ami nagyobb hitelösszeget jelent. Ráadásul a kamatkockázatot is elkerülöd.
- Használd ki az évi díjmentes előtörlesztés lehetőségét. Évente egyszer legfeljebb 200 000 Ft-ot díjmentesen előtörleszthetsz, ami a futamidő rövidülésén és kamatmegtakarításon keresztül akár több százezer forintot is megspórolhat a hitel teljes futamideje alatt.
- Kérd a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelt (MFL). Az MNB által minősített termék alacsonyabb előtörlesztési díjat (max. 1%), átláthatóbb szerződési feltételeket és kedvezőbb THM-et kínál, mint a hagyományos lakáshitelek.
Gyakran ismételt kérdések a lakáshitelről
Mennyi önerő kell lakáshitelhez 2026-ban Magyarországon?
Alapesetben az ingatlan forgalmi értékének legalább 20%-a szükséges önerőként. Első lakásvásárlók számára elegendő lehet 10% önerő is, amennyiben korábban nem volt lakástulajdonuk. 2026-tól egyes bankok (pl. OTP) az ingatlan energetikai besorolásához is kötik az önerő mértékét: jó minősítésű (A-C kategória) ingatlanoknál 10-20%, míg D vagy rosszabb kategóriánál akár 30-40% önerőt is megkövetelhetnek.
Mennyi lakáshitelt kaphatok a fizetésem alapján?
A JTM (Jövedelemarányos Törlesztési Mutató) szabálya határozza meg, hogy a nettó jövedelmed mekkora hányadát fordíthatod hiteltörlesztésre. 500 000 Ft alatti nettó jövedelemnél és legalább 10 évre fix kamatozású hitelnél a jövedelmed legfeljebb 50%-a lehet a törlesztőrészlet. 500 000 Ft feletti jövedelemnél ez az arány 60%-ra emelkedik. Rövidebb kamatperiódusú hiteleknél szigorúbbak a korlátok: 5-10 éves kamatperiódus esetén 35%, 5 év alatti vagy változó kamatnál 25%. Tehát például havi 400 000 Ft nettó jövedelemmel és 10 évre fix hitellel legfeljebb 200 000 Ft lehet a törlesztőrészleted.
Mi a különbség a lakáshitel és a szabad felhasználású jelzáloghitel között?
Mindkét hiteltípusnál az ingatlanodra jelzálogjogot jegyeztet be a bank. A különbség a felhasználási célban és az árban van. A lakáshitel (lakáscélú jelzáloghitel) kizárólag ingatlanvásárlásra, építésre, felújításra vagy lakáscélú hitel kiváltására használható, és jellemzően alacsonyabb kamattal (2026-ban kb. 5,85% fix) kapható. A szabad felhasználású jelzáloghitel bármire fordítható, de lényegesen drágább (kb. 8,55% fix kamat), mert a bank nagyobb kockázatot vállal.
Mi az a THM, és miért fontos lakáshitelnél?
A THM (Teljes Hiteldíj Mutató) egy éves százalékban kifejezett mutató, amely a hitel valódi összes költségét mutatja meg. A THM tartalmazza a kamatot, a folyósítási díjat, az értékbecslési díjat, a számlavezetési díjat és a kötelező biztosítás költségét is. Lakáshitelek összehasonlításánál mindig a THM-et érdemes nézni a kamat helyett, mert ugyanolyan kamat mellett a különböző banki díjak eltérő THM-et eredményezhetnek. Fontos: csak azonos kamatperiódusú és futamidejű hiteleket hasonlíts össze THM alapján.
Mi az a CSOK Plusz, és ki jogosult rá?
A CSOK Plusz egy államilag támogatott, legfeljebb 3%-os fix kamatú lakáshitel, amelyet fiatal házaspárok vehetnek igénybe, ha legalább egy gyermeket vállalnak. A feleség legfeljebb 40 éves lehet az igényléskor (kivéve, ha legalább 12 hetes terhes). A futamidő 10-25 év, a hitelösszeg a vállalt gyermekek számától függ. Különleges előnye, hogy a második és minden további megszülető gyermeknél 10-10 millió forintot elengednek a tőketartozásból. A CSOK Plusz 2026-ban is igényelhető bármely hazai településen.
Hogyan működik az annuitásos törlesztés?
Az annuitásos törlesztés azt jelenti, hogy a futamidő során mindig azonos összegű havi részletet fizetsz. Ezen belül azonban a kamat és a tőke aránya hónapról hónapra változik. Az elején a törlesztés nagy része kamat: például egy 30 000 000 Ft-os, 6%-os, 20 éves hitelnél az első havi részletből (214 900 Ft) 150 000 Ft a kamat és csak 64 900 Ft a tőke. Az utolsó hónapokban viszont szinte a teljes részlet tőketörlesztés. Ez a jellemző annuitásos görbe, amely miatt a hitel első éveiben a tőke alig csökken.
Megéri-e előtörleszteni a lakáshitelt?
Az esetek többségében igen, különösen magas kamatozású hiteleknél. Ha van szabad megtakarításod, amelyre a hiteled kamatánál alacsonyabb hozamot kapsz, érdemes inkább előtörleszteni. Lakáshiteleknél az előtörlesztési díj legfeljebb az előtörlesztett összeg 1,5%-a, MFL-hiteleknél maximum 1%. Évente egyszer 200 000 Ft-ig díjmentesen előtörleszthetsz. Fontos: az előtörlesztéssel a futamidő rövidül, nem a havi részlet csökken (hacsak nem kérsz újraütemezést).
Fix vagy változó kamatozású lakáshitelt válasszak?
A fix kamatozású hitel kiszámíthatóságot nyújt: a kamat és a törlesztőrészlet a választott kamatperiódus végéig nem változik. A változó kamatozású hitel kezdetben olcsóbb lehet, de kamatemelkedés esetén jelentősen megnőhet a havi részlet. 2026-ban, 6,25%-os jegybanki alapkamat mellett a legtöbb szakértő a legalább 10 évre fixált kamatot javasolja, mert ez véd a kamatkockázat ellen, és a JTM-szabályban is kedvezőbb limitet (50-60%) tesz lehetővé a rövidebb kamatperiódusú hitelek 25-35%-ával szemben.
Lakáshitel szótár
Annuitásos törlesztés
Olyan törlesztési mód, amelyben a havi részlet végig azonos összegű, de azon belül a kamat és a tőke aránya folyamatosan változik. A futamidő elején több a kamat, a végén több a tőke.
THM (Teljes Hiteldíj Mutató)
Éves százalékos mutató, amely a hitel összes költségét (kamat, díjak, biztosítás) egyetlen számban fejezi ki. A hitelek valódi összehasonlítására szolgál.
JTM (Jövedelemarányos Törlesztési Mutató)
Az MNB által előírt szabály, amely meghatározza, hogy a nettó jövedelem legfeljebb hány százaléka fordítható hiteltörlesztésre. Az arány a jövedelem nagyságától és a kamatperiódus hosszától függ.
Önerő
Az a saját forrás, amelyet a hitelfelvevő a vásárlás előtt rendelkezésre bocsát. Alapesetben az ingatlan értékének legalább 20%-a, első lakásvásárlóknál minimum 10%.
Kamatperiódus
Az az időszak, amelyre a bank a kamatot rögzíti. Lehet változó (3-6 hónapos), rövid (1-5 éves), közép (5-10 éves) vagy hosszú (10 év feletti, illetve végig fix). Hosszabb kamatperiódus magasabb, de kiszámíthatóbb kamatot jelent.
MFL (Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel)
Az MNB által tanúsított lakáshitel-termék, amely átlátható feltételeket, kedvezőbb előtörlesztési díjat (max. 1%) és standardizált szerződési feltételeket kínál.
Hitelfedezeti érték (HFÉ)
A bank által meghatározott ingatlanérték, amely alapján kiszámítják a maximális hitelösszeget. Általában az ingatlan forgalmi értékének 80-90%-a.