Smart Calculators

Smart

Calculators

Jelzáloghitel kalkulátor

Számold ki a havi jelzáloghitel-törlesztést, az összes kamatot, és nézd meg a teljes törlesztési ütemtervet. Tartalmazza az ingatlanadót, biztosítást, PMI-t és a többletbefizetések elemzését.

Megtakarítási cél kalkulátorHitel kalkulátor
Jelzáloghitel kalkulátor. Havi törlesztőrészlet, teljes kamat és törlesztési ütemterv.
A jelzáloghitel kalkulátor a hitelösszeg, kamatláb és futamidő alapján kiszámítja a havi törlesztőrészletet a tőke, kamat, adó, biztosítás és PMI összegzésével. Teljes törlesztési ütemtervet készít, amely megmutatja, hogyan oszlik el minden befizetés a kamat és a tőke között a hitel teljes futamideje alatt.

Mi az a jelzáloghitel (lakáshitel)?

A jelzáloghitel egy ingatlannal fedezett, hosszú lejáratú banki kölcsön, amelyet lakásvásárlásra, építésre vagy felújításra használnak fel Magyarországon. A hitel biztosítékaként a megvásárolt ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be a bank, így nemfizetés esetén a hitelező érvényesítheti igényét az ingatlanra. A lakáscélú jelzáloghitelt röviden lakáshitelnek is nevezik, míg a szabad felhasználású jelzáloghitel bármilyen célra fordítható.
2026 márciusában az MNB jegybanki alapkamat 6,25%, a lakáscélú jelzáloghitelek átlagos fix kamata pedig nagyjából 5,85% körül alakul Magyarországon. A legelterjedtebb futamidő 20 év, de a bankok jellemzően 5-30 éves konstrukciókat kínálnak. Az annuitásos (egyenletes) törlesztés a leggyakoribb: havonta azonos összeget fizetsz, amelyen belül a kamat és a tőke aránya folyamatosan változik.
A havi lakáshitel-törlesztés nem csupán a tőkéből és kamatból áll. A bankok gyakran kérik lakásbiztosítás megkötését, a hitelfedezeti értékbecslés díját, valamint közjegyzői költséget is felszámolhatnak. Mindezen költségeket a THM (Teljes Hiteldíj Mutató) foglalja egységes mutatóba, amely lehetővé teszi a különböző banki ajánlatok valódi összehasonlítását.

Hogyan számítsd ki a havi törlesztőrészletet?

A havi törlesztőrészlet kiszámításához három alapadat szükséges: a hitelösszeg (ingatlan ára mínusz önerő), az éves kamatláb és a futamidő évben kifejezve. Az alábbi lépéseket kövesd:
1. Határozd meg a hitelösszeget. Vond le az ingatlan árából az önerőt. Például egy 50 000 000 Ft értékű lakásnál 20%-os önerő (10 000 000 Ft) esetén a hitelösszeg 40 000 000 Ft.
2. Számítsd ki a havi kamatot. Oszd el az éves kamatlábat 12-vel. 5,85%-os éves kamat esetén a havi kamat: 0,0585 / 12 = 0,004875.
3. Határozd meg a törlesztések számát. Szorozd meg a futamidőt (évben) 12-vel. 20 éves futamidő esetén ez 240 hónap.
4. Helyettesítsd be az annuitásos képletbe. A következő szekciókban bemutatott képlet alapján számíthatod ki a pontos havi összeget.
5. Add hozzá a járulékos költségeket. A lakásbiztosítás, értékbecslési díj és egyéb banki költségek havi összegét add a törlesztőrészlethez.
A fenti példával (40 000 000 Ft hitel, 5,85% kamat, 20 év) a havi tőke- és kamattörlesztés körülbelül 282 900 Ft. Ha ehhez hozzáadod a havi lakásbiztosítási díjat (kb. 5 000 Ft) és egyéb költségeket, az összes havi kiadás nagyjából 290 000 Ft körül alakul.

A lakáshitel törlesztőrészlet képlete

M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}
  • MM = Havi törlesztőrészlet (tőke + kamat)
  • PP = Hitelösszeg (az ingatlan ára mínusz az önerő)
  • rr = Havi kamatláb (éves kamat osztva 12-vel)
  • nn = Törlesztések száma összesen (futamidő évben szorozva 12-vel)
Ez az úgynevezett annuitásos törlesztési képlet, amelyet a magyar bankok szinte kivétel nélkül alkalmaznak a lakáshitelek havi részletének kiszámításakor. Az annuitás lényege, hogy a havi törlesztőrészlet végig azonos marad, de azon belül a kamat és a tőke aránya folyamatosan változik.
Példa: 30 000 000 Ft hitelösszeg, 6% éves kamat, 20 éves futamidő. A havi kamatláb: 0,06 / 12 = 0,005, a törlesztések száma: 240.
M=30,000,000×0,005×(1,005)240(1,005)240−1=30,000,000×0,005×3,31023,3102−1≈214,900 FtM = 30{,}000{,}000 \times \frac{0{,}005 \times (1{,}005)^{240}}{(1{,}005)^{240} - 1} = 30{,}000{,}000 \times \frac{0{,}005 \times 3{,}3102}{3{,}3102 - 1} \approx 214{,}900 \text{ Ft}
20 év alatt összesen 51 576 000 Ft-ot fizetsz vissza, amiből 21 576 000 Ft a kamat. Ez azt jelenti, hogy a felvett összeg több mint 70%-át fizeted még rá kamatként. Éppen ezért tesz óriási különbséget már egy fél százalékpontos kamatcsökkentés vagy az előtörlesztés.
A teljes havi lakáskiadás kiszámításához a tőke- és kamattörlesztésen felül vedd figyelembe:
Teljes havi ko¨ltseˊg=M+Lakaˊsbiztosıˊtaˊs (havi)+Egyeˊb banki dıˊjak (havi)\text{Teljes havi költség} = M + \text{Lakásbiztosítás (havi)} + \text{Egyéb banki díjak (havi)}
A valódi költséget a THM (Teljes Hiteldíj Mutató) fejezi ki, amely a kamat mellett tartalmazza a folyósítási díjat, az értékbecslést, a számlavezetési díjat és a biztosítás költségét is.

Lakáshitel számítási példák

Első lakásvásárló: 45 000 000 Ft-os lakás 10%-os önerővel

Egy első lakásvásárló budapesti használt lakást vásárol 45 000 000 Ft-ért. Első lakásvásárlóként jogosult a kedvezményes 10%-os önerőre, így 4 500 000 Ft önerőt tesz le, a hitelösszeg pedig 40 500 000 Ft. 5,85%-os fix kamattal és 20 éves futamidővel a havi tőke- és kamattörlesztés körülbelül 286 400 Ft. A 20 év alatt összesen 68 736 000 Ft-ot fizet vissza, ebből 28 236 000 Ft a kamat. Ha a JTM-szabály szerint a nettó jövedelmének maximum 50%-a lehet a törlesztőrészlet (10 éven túl fix kamatú hitelnél, 500 000 Ft alatti jövedelem esetén), akkor ehhez a hitelhez legalább havi 573 000 Ft nettó jövedelem szükséges. Amennyiben a vásárló házaspár és legalább egy gyermeket vállalnak, a CSOK Plusz program keretében akár 3%-os fix kamattal is felvehetik a hitelt, ami havonta több tízezer forint megtakarítást jelent.

Családi ház vidéken: 35 000 000 Ft 20%-os önerővel

Egy család vidéken 35 000 000 Ft-ért vásárol családi házat. A standard 20%-os önerő 7 000 000 Ft, így a hitelösszeg 28 000 000 Ft. 6,0%-os fix kamattal és 20 éves futamidővel a havi törlesztés körülbelül 200 600 Ft. 20 év alatt összesen 48 144 000 Ft-ot fizetnek vissza, ebből 20 144 000 Ft a kamat. Ha ugyanezt a hitelt 15 évre veszik fel, a havi részlet 236 200 Ft-ra nő (35 600 Ft-tal több), viszont az összes fizetett kamat 14 516 000 Ft-ra csökken. Az 5 évvel rövidebb futamidő tehát 5 628 000 Ft kamatmegtakarítást eredményez.

Előtörlesztés hatása: havi 50 000 Ft-tal többet fizetve

Vegyünk egy 30 000 000 Ft-os lakáshitelt 5,85%-os kamattal és 20 éves futamidővel. A havi alaptörlesztés 212 700 Ft. Ha a hitelfelvevő havonta 50 000 Ft-tal többet fizet (összesen 262 700 Ft), a hitel nem 20, hanem nagyjából 15 év és 2 hónap alatt törleszthető, ami közel 5 évvel rövidíti a futamidőt. Az összes fizetett kamat 21 048 000 Ft helyett körülbelül 15 700 000 Ft-ra csökken, ami mintegy 5 348 000 Ft megtakarítást jelent. Az előtörlesztési díj lakáshiteleknél legfeljebb az előtörlesztett összeg 1,5%-a, Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelnél (MFL) pedig maximum 1%. Ha évi egyszer legfeljebb 200 000 Ft-ot törlesztesz elő, az díjmentes.

Tippek a lakáshitel költségeinek csökkentéséhez

  • Törekedj a 20%-os önerőre. Ha kevesebb önerőd van, a bank magasabb kamatot számíthat fel, és egyes bankoknál 2026-tól az ingatlan energetikai besorolása is befolyásolja a szükséges önerő mértékét (rossz minősítésnél akár 30-40% is kellhet).
  • Hasonlítsd össze legalább 3-4 bank ajánlatát. Ugyanolyan hitelösszegnél már 0,3 százalékpontos kamatbeli különbség egy 30 000 000 Ft-os, 20 éves hitelnél több mint 1 000 000 Ft eltérést jelent a teljes visszafizetendő összegben. Használj független összehasonlító oldalakat és mindig a THM-et vesd össze.
  • Vizsgáld meg a CSOK Plusz lehetőségét. Ha házaspár vagy és legalább egy gyermeket vállaltok, a 3%-os fix kamatú állami támogatott hitel akár 80 000 000 Ft-ig is igényelhető, és a második gyermektől 10-10 millió forint tőkeelengedés jár.
  • Fontold meg a rövidebb futamidőt. Egy 30 000 000 Ft-os hitelnél 20 évről 15 évre csökkentve a futamidőt a havi részlet mintegy 35 000 Ft-tal nő, de több mint 5 000 000 Ft kamatot spórolhatsz meg összesen.
  • Válassz hosszabb kamatperiódust a kiszámíthatóság érdekében. A 10 év feletti vagy végig fix kamatozású hitelek magasabb JTM-korlátot (50-60%) tesznek lehetővé, ami nagyobb hitelösszeget jelent. Ráadásul a kamatkockázatot is elkerülöd.
  • Használd ki az évi díjmentes előtörlesztés lehetőségét. Évente egyszer legfeljebb 200 000 Ft-ot díjmentesen előtörleszthetsz, ami a futamidő rövidülésén és kamatmegtakarításon keresztül akár több százezer forintot is megspórolhat a hitel teljes futamideje alatt.
  • Kérd a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelt (MFL). Az MNB által minősített termék alacsonyabb előtörlesztési díjat (max. 1%), átláthatóbb szerződési feltételeket és kedvezőbb THM-et kínál, mint a hagyományos lakáshitelek.

Gyakran ismételt kérdések a lakáshitelről

Mennyi önerő kell lakáshitelhez 2026-ban Magyarországon?

Alapesetben az ingatlan forgalmi értékének legalább 20%-a szükséges önerőként. Első lakásvásárlók számára elegendő lehet 10% önerő is, amennyiben korábban nem volt lakástulajdonuk. 2026-tól egyes bankok (pl. OTP) az ingatlan energetikai besorolásához is kötik az önerő mértékét: jó minősítésű (A-C kategória) ingatlanoknál 10-20%, míg D vagy rosszabb kategóriánál akár 30-40% önerőt is megkövetelhetnek.

Mennyi lakáshitelt kaphatok a fizetésem alapján?

A JTM (Jövedelemarányos Törlesztési Mutató) szabálya határozza meg, hogy a nettó jövedelmed mekkora hányadát fordíthatod hiteltörlesztésre. 500 000 Ft alatti nettó jövedelemnél és legalább 10 évre fix kamatozású hitelnél a jövedelmed legfeljebb 50%-a lehet a törlesztőrészlet. 500 000 Ft feletti jövedelemnél ez az arány 60%-ra emelkedik. Rövidebb kamatperiódusú hiteleknél szigorúbbak a korlátok: 5-10 éves kamatperiódus esetén 35%, 5 év alatti vagy változó kamatnál 25%. Tehát például havi 400 000 Ft nettó jövedelemmel és 10 évre fix hitellel legfeljebb 200 000 Ft lehet a törlesztőrészleted.

Mi a különbség a lakáshitel és a szabad felhasználású jelzáloghitel között?

Mindkét hiteltípusnál az ingatlanodra jelzálogjogot jegyeztet be a bank. A különbség a felhasználási célban és az árban van. A lakáshitel (lakáscélú jelzáloghitel) kizárólag ingatlanvásárlásra, építésre, felújításra vagy lakáscélú hitel kiváltására használható, és jellemzően alacsonyabb kamattal (2026-ban kb. 5,85% fix) kapható. A szabad felhasználású jelzáloghitel bármire fordítható, de lényegesen drágább (kb. 8,55% fix kamat), mert a bank nagyobb kockázatot vállal.

Mi az a THM, és miért fontos lakáshitelnél?

A THM (Teljes Hiteldíj Mutató) egy éves százalékban kifejezett mutató, amely a hitel valódi összes költségét mutatja meg. A THM tartalmazza a kamatot, a folyósítási díjat, az értékbecslési díjat, a számlavezetési díjat és a kötelező biztosítás költségét is. Lakáshitelek összehasonlításánál mindig a THM-et érdemes nézni a kamat helyett, mert ugyanolyan kamat mellett a különböző banki díjak eltérő THM-et eredményezhetnek. Fontos: csak azonos kamatperiódusú és futamidejű hiteleket hasonlíts össze THM alapján.

Mi az a CSOK Plusz, és ki jogosult rá?

A CSOK Plusz egy államilag támogatott, legfeljebb 3%-os fix kamatú lakáshitel, amelyet fiatal házaspárok vehetnek igénybe, ha legalább egy gyermeket vállalnak. A feleség legfeljebb 40 éves lehet az igényléskor (kivéve, ha legalább 12 hetes terhes). A futamidő 10-25 év, a hitelösszeg a vállalt gyermekek számától függ. Különleges előnye, hogy a második és minden további megszülető gyermeknél 10-10 millió forintot elengednek a tőketartozásból. A CSOK Plusz 2026-ban is igényelhető bármely hazai településen.

Hogyan működik az annuitásos törlesztés?

Az annuitásos törlesztés azt jelenti, hogy a futamidő során mindig azonos összegű havi részletet fizetsz. Ezen belül azonban a kamat és a tőke aránya hónapról hónapra változik. Az elején a törlesztés nagy része kamat: például egy 30 000 000 Ft-os, 6%-os, 20 éves hitelnél az első havi részletből (214 900 Ft) 150 000 Ft a kamat és csak 64 900 Ft a tőke. Az utolsó hónapokban viszont szinte a teljes részlet tőketörlesztés. Ez a jellemző annuitásos görbe, amely miatt a hitel első éveiben a tőke alig csökken.

Megéri-e előtörleszteni a lakáshitelt?

Az esetek többségében igen, különösen magas kamatozású hiteleknél. Ha van szabad megtakarításod, amelyre a hiteled kamatánál alacsonyabb hozamot kapsz, érdemes inkább előtörleszteni. Lakáshiteleknél az előtörlesztési díj legfeljebb az előtörlesztett összeg 1,5%-a, MFL-hiteleknél maximum 1%. Évente egyszer 200 000 Ft-ig díjmentesen előtörleszthetsz. Fontos: az előtörlesztéssel a futamidő rövidül, nem a havi részlet csökken (hacsak nem kérsz újraütemezést).

Fix vagy változó kamatozású lakáshitelt válasszak?

A fix kamatozású hitel kiszámíthatóságot nyújt: a kamat és a törlesztőrészlet a választott kamatperiódus végéig nem változik. A változó kamatozású hitel kezdetben olcsóbb lehet, de kamatemelkedés esetén jelentősen megnőhet a havi részlet. 2026-ban, 6,25%-os jegybanki alapkamat mellett a legtöbb szakértő a legalább 10 évre fixált kamatot javasolja, mert ez véd a kamatkockázat ellen, és a JTM-szabályban is kedvezőbb limitet (50-60%) tesz lehetővé a rövidebb kamatperiódusú hitelek 25-35%-ával szemben.

Lakáshitel szótár

Annuitásos törlesztés

Olyan törlesztési mód, amelyben a havi részlet végig azonos összegű, de azon belül a kamat és a tőke aránya folyamatosan változik. A futamidő elején több a kamat, a végén több a tőke.

THM (Teljes Hiteldíj Mutató)

Éves százalékos mutató, amely a hitel összes költségét (kamat, díjak, biztosítás) egyetlen számban fejezi ki. A hitelek valódi összehasonlítására szolgál.

JTM (Jövedelemarányos Törlesztési Mutató)

Az MNB által előírt szabály, amely meghatározza, hogy a nettó jövedelem legfeljebb hány százaléka fordítható hiteltörlesztésre. Az arány a jövedelem nagyságától és a kamatperiódus hosszától függ.

Önerő

Az a saját forrás, amelyet a hitelfelvevő a vásárlás előtt rendelkezésre bocsát. Alapesetben az ingatlan értékének legalább 20%-a, első lakásvásárlóknál minimum 10%.

Kamatperiódus

Az az időszak, amelyre a bank a kamatot rögzíti. Lehet változó (3-6 hónapos), rövid (1-5 éves), közép (5-10 éves) vagy hosszú (10 év feletti, illetve végig fix). Hosszabb kamatperiódus magasabb, de kiszámíthatóbb kamatot jelent.

MFL (Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel)

Az MNB által tanúsított lakáshitel-termék, amely átlátható feltételeket, kedvezőbb előtörlesztési díjat (max. 1%) és standardizált szerződési feltételeket kínál.

Hitelfedezeti érték (HFÉ)

A bank által meghatározott ingatlanérték, amely alapján kiszámítják a maximális hitelösszeget. Általában az ingatlan forgalmi értékének 80-90%-a.