Smart Calculators

Smart

Calculators

Jelzáloghitel kalkulátor

Számold ki a havi jelzáloghitel-törlesztést, az összes kamatot, és nézd meg a teljes törlesztési ütemtervet. Tartalmazza az ingatlanadót, biztosítást, PMI-t és a többletbefizetések elemzését.

Hitel részletei

HUF

%

HUF

%

Adók és biztosítás

HUF

HUF

%

Nem szükséges (önerő ≥ 20%)

HUF

HUF

HUF

Havi törlesztőrészlet (tőke és kamat)

1438,92 Ft

Összes kamat

278 013 Ft

Teljes hitelköltség

518 013 Ft

Visszafizetés dátuma

2056. máj.

360 törlesztőrészlet

Törlesztési ütemterv

ÉvTörlesztőrészletTőkeKamatEgyenleg

1

17 267 Ft2947 Ft14 320 Ft237 053 Ft

2

17 267 Ft3129 Ft14 138 Ft233 924 Ft

3

17 267 Ft3322 Ft13 945 Ft230 602 Ft

4

17 267 Ft3527 Ft13 740 Ft227 075 Ft

5

17 267 Ft3744 Ft13 523 Ft223 331 Ft

6

17 267 Ft3975 Ft13 292 Ft219 355 Ft

7

17 267 Ft4221 Ft13 047 Ft215 135 Ft

8

17 267 Ft4481 Ft12 786 Ft210 654 Ft

9

17 267 Ft4757 Ft12 510 Ft205 897 Ft

10

17 267 Ft5051 Ft12 216 Ft200 846 Ft

11

17 267 Ft5362 Ft11 905 Ft195 484 Ft

12

17 267 Ft5693 Ft11 574 Ft189 791 Ft

13

17 267 Ft6044 Ft11 223 Ft183 747 Ft

14

17 267 Ft6417 Ft10 850 Ft177 330 Ft

15

17 267 Ft6813 Ft10 455 Ft170 518 Ft

16

17 267 Ft7233 Ft10 034 Ft163 285 Ft

17

17 267 Ft7679 Ft9588 Ft155 606 Ft

18

17 267 Ft8152 Ft9115 Ft147 454 Ft

19

17 267 Ft8655 Ft8612 Ft138 798 Ft

20

17 267 Ft9189 Ft8078 Ft129 609 Ft

21

17 267 Ft9756 Ft7511 Ft119 853 Ft

22

17 267 Ft10 358 Ft6909 Ft109 496 Ft

23

17 267 Ft10 996 Ft6271 Ft98 499 Ft

24

17 267 Ft11 675 Ft5592 Ft86 825 Ft

25

17 267 Ft12 395 Ft4872 Ft74 430 Ft

26

17 267 Ft13 159 Ft4108 Ft61 271 Ft

27

17 267 Ft13 971 Ft3296 Ft47 300 Ft

28

17 267 Ft14 833 Ft2435 Ft32 467 Ft

29

17 267 Ft15 747 Ft1520 Ft16 720 Ft

30

17 267 Ft16 719 Ft548 Ft1 Ft
Megtakarítási cél kalkulátorHitel kalkulátor

Jelzáloghitel kalkulátor. Havi törlesztőrészlet, teljes kamat és törlesztési ütemterv.

A jelzáloghitel kalkulátor a hitelösszeg, kamatláb és futamidő alapján kiszámítja a havi törlesztőrészletet a tőke, kamat, adó, biztosítás és PMI összegzésével. Teljes törlesztési ütemtervet készít, amely megmutatja, hogyan oszlik el minden befizetés a kamat és a tőke között a hitel teljes futamideje alatt.

Mi az a jelzáloghitel (lakáshitel)?

A jelzáloghitel egy ingatlannal fedezett, hosszú lejáratú banki kölcsön, amelyet lakásvásárlásra, építésre vagy felújításra használnak fel Magyarországon. A hitel biztosítékaként a megvásárolt ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be a bank, így nemfizetés esetén a hitelező érvényesítheti igényét az ingatlanra. A lakáscélú jelzáloghitelt röviden lakáshitelnek is nevezik, míg a szabad felhasználású jelzáloghitel bármilyen célra fordítható.
2026 márciusában az MNB jegybanki alapkamat 6,25%, a lakáscélú jelzáloghitelek átlagos fix kamata pedig nagyjából 5,85% körül alakul Magyarországon. A legelterjedtebb futamidő 20 év, de a bankok jellemzően 5-30 éves konstrukciókat kínálnak. Az annuitásos (egyenletes) törlesztés a leggyakoribb: havonta azonos összeget fizetsz, amelyen belül a kamat és a tőke aránya folyamatosan változik.
A havi lakáshitel-törlesztés nem csupán a tőkéből és kamatból áll. A bankok gyakran kérik lakásbiztosítás megkötését, a hitelfedezeti értékbecslés díját, valamint közjegyzői költséget is felszámolhatnak. Mindezen költségeket a THM (Teljes Hiteldíj Mutató) foglalja egységes mutatóba, amely lehetővé teszi a különböző banki ajánlatok valódi összehasonlítását.

Hogyan számítsd ki a havi törlesztőrészletet?

A havi törlesztőrészlet kiszámításához három alapadat szükséges: a hitelösszeg (ingatlan ára mínusz önerő), az éves kamatláb és a futamidő évben kifejezve. Az alábbi lépéseket kövesd:
1. Határozd meg a hitelösszeget. Vond le az ingatlan árából az önerőt. Például egy 50 000 000 Ft értékű lakásnál 20%-os önerő (10 000 000 Ft) esetén a hitelösszeg 40 000 000 Ft.
2. Számítsd ki a havi kamatot. Oszd el az éves kamatlábat 12-vel. 5,85%-os éves kamat esetén a havi kamat: 0,0585 / 12 = 0,004875.
3. Határozd meg a törlesztések számát. Szorozd meg a futamidőt (évben) 12-vel. 20 éves futamidő esetén ez 240 hónap.
4. Helyettesítsd be az annuitásos képletbe. A következő szekciókban bemutatott képlet alapján számíthatod ki a pontos havi összeget.
5. Add hozzá a járulékos költségeket. A lakásbiztosítás, értékbecslési díj és egyéb banki költségek havi összegét add a törlesztőrészlethez.
A fenti példával (40 000 000 Ft hitel, 5,85% kamat, 20 év) a havi tőke- és kamattörlesztés körülbelül 282 900 Ft. Ha ehhez hozzáadod a havi lakásbiztosítási díjat (kb. 5 000 Ft) és egyéb költségeket, az összes havi kiadás nagyjából 290 000 Ft körül alakul.

A lakáshitel törlesztőrészlet képlete

M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}
  • MM = Havi törlesztőrészlet (tőke + kamat)
  • PP = Hitelösszeg (az ingatlan ára mínusz az önerő)
  • rr = Havi kamatláb (éves kamat osztva 12-vel)
  • nn = Törlesztések száma összesen (futamidő évben szorozva 12-vel)
Ez az úgynevezett annuitásos törlesztési képlet, amelyet a magyar bankok szinte kivétel nélkül alkalmaznak a lakáshitelek havi részletének kiszámításakor. Az annuitás lényege, hogy a havi törlesztőrészlet végig azonos marad, de azon belül a kamat és a tőke aránya folyamatosan változik.
Példa: 30 000 000 Ft hitelösszeg, 6% éves kamat, 20 éves futamidő. A havi kamatláb: 0,06 / 12 = 0,005, a törlesztések száma: 240.
M=30,000,000×0,005×(1,005)240(1,005)240−1=30,000,000×0,005×3,31023,3102−1≈214,900 FtM = 30{,}000{,}000 \times \frac{0{,}005 \times (1{,}005)^{240}}{(1{,}005)^{240} - 1} = 30{,}000{,}000 \times \frac{0{,}005 \times 3{,}3102}{3{,}3102 - 1} \approx 214{,}900 \text{ Ft}
20 év alatt összesen 51 576 000 Ft-ot fizetsz vissza, amiből 21 576 000 Ft a kamat. Ez azt jelenti, hogy a felvett összeg több mint 70%-át fizeted még rá kamatként. Éppen ezért tesz óriási különbséget már egy fél százalékpontos kamatcsökkentés vagy az előtörlesztés.
A teljes havi lakáskiadás kiszámításához a tőke- és kamattörlesztésen felül vedd figyelembe:
Cmonthly=M+Insmonthly+FmonthlyC_{\text{monthly}} = M + Ins_{\text{monthly}} + F_{\text{monthly}}
A valódi költséget a THM (Teljes Hiteldíj Mutató) fejezi ki, amely a kamat mellett tartalmazza a folyósítási díjat, az értékbecslést, a számlavezetési díjat és a biztosítás költségét is.

Lakáshitel számítási példák

Első lakásvásárló: 45 000 000 Ft-os lakás 10%-os önerővel

Egy első lakásvásárló budapesti használt lakást vásárol 45 000 000 Ft-ért. Első lakásvásárlóként jogosult a kedvezményes 10%-os önerőre, így 4 500 000 Ft önerőt tesz le, a hitelösszeg pedig 40 500 000 Ft. 5,85%-os fix kamattal és 20 éves futamidővel a havi tőke- és kamattörlesztés körülbelül 286 400 Ft. A 20 év alatt összesen 68 736 000 Ft-ot fizet vissza, ebből 28 236 000 Ft a kamat. Ha a JTM-szabály szerint a nettó jövedelmének maximum 50%-a lehet a törlesztőrészlet (10 éven túl fix kamatú hitelnél, 500 000 Ft alatti jövedelem esetén), akkor ehhez a hitelhez legalább havi 573 000 Ft nettó jövedelem szükséges. Amennyiben a vásárló házaspár és legalább egy gyermeket vállalnak, a CSOK Plusz program keretében akár 3%-os fix kamattal is felvehetik a hitelt, ami havonta több tízezer forint megtakarítást jelent.

Családi ház vidéken: 35 000 000 Ft 20%-os önerővel

Egy család vidéken 35 000 000 Ft-ért vásárol családi házat. A standard 20%-os önerő 7 000 000 Ft, így a hitelösszeg 28 000 000 Ft. 6,0%-os fix kamattal és 20 éves futamidővel a havi törlesztés körülbelül 200 600 Ft. 20 év alatt összesen 48 144 000 Ft-ot fizetnek vissza, ebből 20 144 000 Ft a kamat. Ha ugyanezt a hitelt 15 évre veszik fel, a havi részlet 236 200 Ft-ra nő (35 600 Ft-tal több), viszont az összes fizetett kamat 14 516 000 Ft-ra csökken. Az 5 évvel rövidebb futamidő tehát 5 628 000 Ft kamatmegtakarítást eredményez.

Előtörlesztés hatása: havi 50 000 Ft-tal többet fizetve

Vegyünk egy 30 000 000 Ft-os lakáshitelt 5,85%-os kamattal és 20 éves futamidővel. A havi alaptörlesztés 212 700 Ft. Ha a hitelfelvevő havonta 50 000 Ft-tal többet fizet (összesen 262 700 Ft), a hitel nem 20, hanem nagyjából 15 év és 2 hónap alatt törleszthető, ami közel 5 évvel rövidíti a futamidőt. Az összes fizetett kamat 21 048 000 Ft helyett körülbelül 15 700 000 Ft-ra csökken, ami mintegy 5 348 000 Ft megtakarítást jelent. Az előtörlesztési díj lakáshiteleknél legfeljebb az előtörlesztett összeg 1,5%-a, Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelnél (MFL) pedig maximum 1%. Ha évi egyszer legfeljebb 200 000 Ft-ot törlesztesz elő, az díjmentes.

Tippek a lakáshitel költségeinek csökkentéséhez

  • Törekedj a 20%-os önerőre. Ha kevesebb önerőd van, a bank magasabb kamatot számíthat fel, és egyes bankoknál 2026-tól az ingatlan energetikai besorolása is befolyásolja a szükséges önerő mértékét (rossz minősítésnél akár 30-40% is kellhet).
  • Hasonlítsd össze legalább 3-4 bank ajánlatát. Ugyanolyan hitelösszegnél már 0,3 százalékpontos kamatbeli különbség egy 30 000 000 Ft-os, 20 éves hitelnél több mint 1 000 000 Ft eltérést jelent a teljes visszafizetendő összegben. Használj független összehasonlító oldalakat és mindig a THM-et vesd össze.
  • Vizsgáld meg a CSOK Plusz lehetőségét. Ha házaspár vagy és legalább egy gyermeket vállaltok, a 3%-os fix kamatú állami támogatott hitel akár 80 000 000 Ft-ig is igényelhető, és a második gyermektől 10-10 millió forint tőkeelengedés jár.
  • Fontold meg a rövidebb futamidőt. Egy 30 000 000 Ft-os hitelnél 20 évről 15 évre csökkentve a futamidőt a havi részlet mintegy 35 000 Ft-tal nő, de több mint 5 000 000 Ft kamatot spórolhatsz meg összesen.
  • Válassz hosszabb kamatperiódust a kiszámíthatóság érdekében. A 10 év feletti vagy végig fix kamatozású hitelek magasabb JTM-korlátot (50-60%) tesznek lehetővé, ami nagyobb hitelösszeget jelent. Ráadásul a kamatkockázatot is elkerülöd.
  • Használd ki az évi díjmentes előtörlesztés lehetőségét. Évente egyszer legfeljebb 200 000 Ft-ot díjmentesen előtörleszthetsz, ami a futamidő rövidülésén és kamatmegtakarításon keresztül akár több százezer forintot is megspórolhat a hitel teljes futamideje alatt.
  • Kérd a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelt (MFL). Az MNB által minősített termék alacsonyabb előtörlesztési díjat (max. 1%), átláthatóbb szerződési feltételeket és kedvezőbb THM-et kínál, mint a hagyományos lakáshitelek.

Gyakran ismételt kérdések a lakáshitelről

Mennyi önerő kell lakáshitelhez 2026-ban Magyarországon?

Alapesetben az ingatlan forgalmi értékének legalább 20%-a szükséges önerőként. Első lakásvásárlók számára elegendő lehet 10% önerő is, amennyiben korábban nem volt lakástulajdonuk. 2026-tól egyes bankok (pl. OTP) az ingatlan energetikai besorolásához is kötik az önerő mértékét: jó minősítésű (A-C kategória) ingatlanoknál 10-20%, míg D vagy rosszabb kategóriánál akár 30-40% önerőt is megkövetelhetnek.

Mennyi lakáshitelt kaphatok a fizetésem alapján?

A JTM (Jövedelemarányos Törlesztési Mutató) szabálya határozza meg, hogy a nettó jövedelmed mekkora hányadát fordíthatod hiteltörlesztésre. 500 000 Ft alatti nettó jövedelemnél és legalább 10 évre fix kamatozású hitelnél a jövedelmed legfeljebb 50%-a lehet a törlesztőrészlet. 500 000 Ft feletti jövedelemnél ez az arány 60%-ra emelkedik. Rövidebb kamatperiódusú hiteleknél szigorúbbak a korlátok: 5-10 éves kamatperiódus esetén 35%, 5 év alatti vagy változó kamatnál 25%. Tehát például havi 400 000 Ft nettó jövedelemmel és 10 évre fix hitellel legfeljebb 200 000 Ft lehet a törlesztőrészleted.

Mi a különbség a lakáshitel és a szabad felhasználású jelzáloghitel között?

Mindkét hiteltípusnál az ingatlanodra jelzálogjogot jegyeztet be a bank. A különbség a felhasználási célban és az árban van. A lakáshitel (lakáscélú jelzáloghitel) kizárólag ingatlanvásárlásra, építésre, felújításra vagy lakáscélú hitel kiváltására használható, és jellemzően alacsonyabb kamattal (2026-ban kb. 5,85% fix) kapható. A szabad felhasználású jelzáloghitel bármire fordítható, de lényegesen drágább (kb. 8,55% fix kamat), mert a bank nagyobb kockázatot vállal.

Mi az a THM, és miért fontos lakáshitelnél?

A THM (Teljes Hiteldíj Mutató) egy éves százalékban kifejezett mutató, amely a hitel valódi összes költségét mutatja meg. A THM tartalmazza a kamatot, a folyósítási díjat, az értékbecslési díjat, a számlavezetési díjat és a kötelező biztosítás költségét is. Lakáshitelek összehasonlításánál mindig a THM-et érdemes nézni a kamat helyett, mert ugyanolyan kamat mellett a különböző banki díjak eltérő THM-et eredményezhetnek. Fontos: csak azonos kamatperiódusú és futamidejű hiteleket hasonlíts össze THM alapján.

Mi az a CSOK Plusz, és ki jogosult rá?

A CSOK Plusz egy államilag támogatott, legfeljebb 3%-os fix kamatú lakáshitel, amelyet fiatal házaspárok vehetnek igénybe, ha legalább egy gyermeket vállalnak. A feleség legfeljebb 40 éves lehet az igényléskor (kivéve, ha legalább 12 hetes terhes). A futamidő 10-25 év, a hitelösszeg a vállalt gyermekek számától függ. Különleges előnye, hogy a második és minden további megszülető gyermeknél 10-10 millió forintot elengednek a tőketartozásból. A CSOK Plusz 2026-ban is igényelhető bármely hazai településen.

Hogyan működik az annuitásos törlesztés?

Az annuitásos törlesztés azt jelenti, hogy a futamidő során mindig azonos összegű havi részletet fizetsz. Ezen belül azonban a kamat és a tőke aránya hónapról hónapra változik. Az elején a törlesztés nagy része kamat: például egy 30 000 000 Ft-os, 6%-os, 20 éves hitelnél az első havi részletből (214 900 Ft) 150 000 Ft a kamat és csak 64 900 Ft a tőke. Az utolsó hónapokban viszont szinte a teljes részlet tőketörlesztés. Ez a jellemző annuitásos görbe, amely miatt a hitel első éveiben a tőke alig csökken.

Megéri-e előtörleszteni a lakáshitelt?

Az esetek többségében igen, különösen magas kamatozású hiteleknél. Ha van szabad megtakarításod, amelyre a hiteled kamatánál alacsonyabb hozamot kapsz, érdemes inkább előtörleszteni. Lakáshiteleknél az előtörlesztési díj legfeljebb az előtörlesztett összeg 1,5%-a, MFL-hiteleknél maximum 1%. Évente egyszer 200 000 Ft-ig díjmentesen előtörleszthetsz. Fontos: az előtörlesztéssel a futamidő rövidül, nem a havi részlet csökken (hacsak nem kérsz újraütemezést).

Fix vagy változó kamatozású lakáshitelt válasszak?

A fix kamatozású hitel kiszámíthatóságot nyújt: a kamat és a törlesztőrészlet a választott kamatperiódus végéig nem változik. A változó kamatozású hitel kezdetben olcsóbb lehet, de kamatemelkedés esetén jelentősen megnőhet a havi részlet. 2026-ban, 6,25%-os jegybanki alapkamat mellett a legtöbb szakértő a legalább 10 évre fixált kamatot javasolja, mert ez véd a kamatkockázat ellen, és a JTM-szabályban is kedvezőbb limitet (50-60%) tesz lehetővé a rövidebb kamatperiódusú hitelek 25-35%-ával szemben.

Lakáshitel szótár

Annuitásos törlesztés

Olyan törlesztési mód, amelyben a havi részlet végig azonos összegű, de azon belül a kamat és a tőke aránya folyamatosan változik. A futamidő elején több a kamat, a végén több a tőke.

THM (Teljes Hiteldíj Mutató)

Éves százalékos mutató, amely a hitel összes költségét (kamat, díjak, biztosítás) egyetlen számban fejezi ki. A hitelek valódi összehasonlítására szolgál.

JTM (Jövedelemarányos Törlesztési Mutató)

Az MNB által előírt szabály, amely meghatározza, hogy a nettó jövedelem legfeljebb hány százaléka fordítható hiteltörlesztésre. Az arány a jövedelem nagyságától és a kamatperiódus hosszától függ.

Önerő

Az a saját forrás, amelyet a hitelfelvevő a vásárlás előtt rendelkezésre bocsát. Alapesetben az ingatlan értékének legalább 20%-a, első lakásvásárlóknál minimum 10%.

Kamatperiódus

Az az időszak, amelyre a bank a kamatot rögzíti. Lehet változó (3-6 hónapos), rövid (1-5 éves), közép (5-10 éves) vagy hosszú (10 év feletti, illetve végig fix). Hosszabb kamatperiódus magasabb, de kiszámíthatóbb kamatot jelent.

MFL (Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel)

Az MNB által tanúsított lakáshitel-termék, amely átlátható feltételeket, kedvezőbb előtörlesztési díjat (max. 1%) és standardizált szerződési feltételeket kínál.

Hitelfedezeti érték (HFÉ)

A bank által meghatározott ingatlanérték, amely alapján kiszámítják a maximális hitelösszeget. Általában az ingatlan forgalmi értékének 80-90%-a.

Források és hivatkozások

  1. CFPB — Hogyan számítják ki a jelzáloghitelezők a havi törlesztőrészleteket?
  2. Európai Bizottság — Fogyasztói hitelek jogai és THM közzététele
  3. Wikipedia — Törlesztési kalkulátor képletének levezetése

A tartalmat a Smart Calculators csapata ellenorizte