住宅ローン計算機
住宅ローンの月々の返済額、総利息、完全な返済スケジュールを計算します。固定資産税、保険、PMI、繰上返済分析を含みます。
住宅ローンとは？仕組みをわかりやすく解説
住宅ローンの毎月返済額を計算する方法
住宅ローン返済額の計算式（元利均等返済）
- = 毎月の返済額（円）
- = 借入元金（借入総額）
- = 月利（年利 ÷ 12）
- = 総返済回数（返済年数 × 12）
住宅ローン返済シミュレーション：具体例で解説
例1：3,500万円の新築マンションを35年ローンで購入
例2：変動金利と固定金利の総返済額を比較
例3：繰上返済で利息を大幅に削減
住宅ローンで失敗しないための実践的アドバイス
- 返済比率は手取り収入の20〜25%以内に抑えましょう。審査上は年収の30〜35%まで借りられますが、教育費や老後資金も考慮すると、手取りの25%以内が安心ラインです。年収600万円なら月々の返済額は10万円以内が目安です。
- 頭金は物件価格の10〜20%を用意すると有利です。頭金が多いほど借入額が減り、金利条件も良くなる傾向があります。ただし、手元資金を使い果たすのは危険なので、生活費6ヶ月分は手元に残しましょう。
- 変動金利と固定金利の選択は金利差と自分のリスク許容度で判断しましょう。2026年現在の金利差は約1.4%です。金利上昇に不安がある方や家計に余裕がない方は固定金利が安心です。
- 団体信用生命保険（団信）は必ず加入条件を確認しましょう。一般団信に加え、がん保障やワイド団信などの特約もあります。一度契約すると保障内容の変更はできないため、加入時に慎重に選びましょう。
- 諸費用は新築物件で購入価格の3〜5%、中古物件で6〜8%かかります。4,000万円の新築なら120〜200万円が目安です。融資手数料、保証料、登記費用、印紙税、火災保険料などが含まれます。
- 住宅ローン控除を最大限活用しましょう。年末のローン残高×0.7%が最大13年間にわたり税額控除されます。長期優良住宅やZEH水準住宅は借入限度額が優遇されるため、住宅性能にも注目してください。
- 繰上返済は住宅ローン控除期間の終了後に集中して行うのが一般的に有効です。控除期間中は、控除による節税額と繰上返済の利息軽減額を比較してから判断しましょう。
住宅ローンに関するよくある質問
住宅ローンは年収の何倍まで借りられる？
民間金融機関では一般的に年収の約6.5倍、フラット35では最大で年収の約9倍まで借入が可能です。ただし、フラット35利用者の平均借入額は年収の約5倍です。無理なく返済するためには、年収の5〜6倍を目安とし、返済比率を手取り収入の20〜25%以内に収めることが推奨されます。例えば年収500万円の場合、2,500〜3,000万円が無理のない借入額の目安です。
変動金利と固定金利はどちらを選ぶべき？
2026年3月時点で変動金利は0.6〜0.7%台、全期間固定金利は1.8%前後です。変動金利は当初の返済額が低い代わりに、半年ごとの金利見直しで返済額が増えるリスクがあります。固定金利は返済額が変わらない安心感がありますが、金利が高めです。金利上昇局面では固定金利の方が総返済額で有利になる可能性があります。家計に余裕があり金利上昇時の返済増にも対応できるなら変動金利、確実に返済計画を立てたいなら固定金利が向いています。
頭金なし（フルローン）で住宅ローンは組める？
頭金なしでも住宅ローンは組めます。ただし、借入額が増えるため総返済額が多くなり、審査が厳しくなる傾向があります。また、融資率が9割を超えると金利が上乗せされる金融機関もあります。メリットとしては、手元に資金を残せることや、住宅ローン控除の控除額が大きくなることが挙げられます。一般的には物件価格の10〜20%の頭金を用意することが推奨されますが、低金利の今は頭金を抑えて早く購入する選択も合理的です。
住宅ローン控除（減税）でいくら戻ってくる？
住宅ローン控除は、年末時点のローン残高×0.7%が所得税と住民税から控除される制度です。控除期間は最大13年間です。例えば、年末残高が4,000万円の場合、その年の控除額は最大28万円になります。長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅は借入限度額が5,000万円と高く設定されており、13年間の累計控除額は最大で約350〜400万円に達することもあります。2026年度の税制改正では住宅ローン控除の適用期限が2030年まで延長されました。
元利均等返済と元金均等返済の違いは？
元利均等返済は毎月の返済額（元金＋利息の合計）が一定になる方式で、家計管理がしやすいのが特徴です。元金均等返済は毎月の元金返済額が一定で、返済初期は利息分が多いため返済額が高くなりますが、返済が進むにつれて減少します。総返済額は元金均等返済の方が少なくなります。例えば、3,000万円を金利1.2%・35年で借りた場合、元利均等返済の総返済額は約3,675万円、元金均等返済は約3,632万円で、差額は約43万円です。日本では元利均等返済を選ぶ人が大多数です。
繰上返済はいつ行うのが効果的？
繰上返済は返済開始から早い時期に行うほど利息軽減効果が大きくなります。これは返済初期ほどローン残高が大きく、利息の割合も高いためです。ただし、住宅ローン控除を利用中の場合は注意が必要です。控除率0.7%に対してローン金利が0.7%未満であれば、控除期間終了まで繰上返済を待つ方が得になるケースがあります。方法としては、利息削減効果が大きい「期間短縮型」と月々の負担を減らす「返済額軽減型」があり、目的に応じて選択しましょう。
住宅ローンの諸費用はいくらかかる？
住宅ローンの諸費用は、新築物件で購入価格の3〜5%、中古物件で6〜8%が目安です。4,000万円の新築住宅の場合、約120〜200万円かかります。主な内訳は、融資手数料（3〜5万円または融資額の2.2%）、保証料（融資額1,000万円あたり約20万円）、登記費用（融資額の0.1〜0.4%）、印紙税（1〜6万円）、火災保険料（15〜50万円）です。金融機関によっては保証料無料のプランもあるため、複数の金融機関を比較することが大切です。
団体信用生命保険（団信）は必ず入る必要がある？
民間金融機関の住宅ローンでは、ほとんどの場合、団信への加入が融資条件となっています。フラット35は唯一、団信への加入が任意です。団信は契約者が死亡または高度障害状態になった場合にローン残高が保険金で完済される仕組みです。一般団信に加え、がん保障付き、3大疾病保障付き、全疾病保障付きなどの種類があり、保障範囲が広いほど金利が0.1〜0.3%上乗せされるのが一般的です。健康上の理由で一般団信に加入できない方向けに、引受基準が緩和された「ワイド団信」もあります。
住宅ローン関連用語集
元利均等返済（がんりきんとうへんさい）
毎月の返済額（元金と利息の合計）が一定となる返済方式。返済計画が立てやすく、日本で最も広く利用されている。フランス式償却（French amortization）とも呼ばれる。
変動金利（へんどうきんり）
市場金利の変動に応じて半年ごとに見直される金利タイプ。固定金利より低い金利で借りられるが、将来の返済額が変動するリスクがある。
固定資産税（こていしさんぜい）
土地や建物などの不動産に課される地方税。毎年1月1日時点の所有者に課税され、評価額の1.4%（標準税率）が基本税率。新築住宅には一定期間の減額措置がある。
繰上返済（くりあげへんさい）
毎月の返済とは別に、まとまった金額を返済すること。「期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、利息の総支払額を減らす効果がある。
団体信用生命保険（だんたいしんようせいめいほけん／団信）
住宅ローン契約者が死亡・高度障害状態になった場合に、保険金でローン残高が完済される生命保険。民間金融機関のローンでは加入がほぼ必須。
返済比率（へんさいひりつ）
年収に占める年間返済額の割合。審査上の上限は30〜35%だが、無理のない返済には手取り収入の20〜25%以内が目安とされる。返済負担率とも呼ばれる。
住宅ローン控除（じゅうたくローンこうじょ）
住宅ローン利用者を対象とした税額控除制度。年末のローン残高×0.7%が最大13年間、所得税と住民税から控除される。住宅ローン減税とも呼ばれる。