Smart Calculators

Smart

Calculators

Kalkulator gadai janji

Kira ansuran bulanan gadai janji, jumlah faedah dan lihat jadual pelunasan penuh. Termasuk cukai hartanah, insurans, PMI dan analisis bayaran tambahan.

Kalkulator matlamat simpananKalkulator pinjaman
Kalkulator gadai janji. Ansuran bulanan, jumlah faedah, dan jadual pelunasan.
Kalkulator gadai janji mengira ansuran bulanan dengan menggabungkan prinsipal, faedah, cukai, insurans dan PMI. Ia menjana jadual pelunasan yang menunjukkan pembahagian faedah dan prinsipal bagi setiap bayaran.

Apa Itu Pinjaman Perumahan (Mortgage)?

Pinjaman perumahan ialah kemudahan pembiayaan daripada bank atau institusi kewangan untuk membeli hartanah kediaman, di mana rumah yang dibeli dijadikan cagaran kepada pemberi pinjaman. Di Malaysia, tempoh pinjaman perumahan boleh mencecah sehingga 35 tahun, tertakluk kepada umur peminjam tidak melebihi 70 tahun pada akhir tempoh pinjaman.
Sehingga Mac 2026, Kadar Dasar Semalaman (OPR) Bank Negara Malaysia berada pada 2.75%, manakala Kadar Asas Piawai (SBR) turut berada pada 2.75%. Kadar faedah efektif pinjaman perumahan di bank-bank utama Malaysia lazimnya berkisar antara 3.80% hingga 4.90% setahun, bergantung kepada bank, profil peminjam, dan jenis hartanah.
Bayaran ansuran bulanan pinjaman perumahan di Malaysia dikira menggunakan kaedah pelunasan Perancis (French amortization), iaitu jumlah ansuran bulanan tetap sepanjang tempoh pinjaman. Setiap bayaran terdiri daripada dua komponen: prinsipal (mengurangkan baki pinjaman) dan faedah (kos pinjaman wang). Pada tahun-tahun awal, sebahagian besar bayaran diperuntukkan untuk faedah. Semakin lama, nisbah ini berubah dan lebih banyak wang digunakan untuk mengurangkan prinsipal. Selain ansuran pokok dan faedah, kos keseluruhan pemilikan rumah juga merangkumi insurans MRTA atau MLTA, cukai pintu, dan cukai tanah.

Cara Mengira Bayaran Bulanan Pinjaman Perumahan

Untuk mengira ansuran bulanan pinjaman perumahan, anda memerlukan tiga maklumat utama: jumlah pinjaman (harga rumah ditolak bayaran pendahuluan), kadar faedah tahunan, dan tempoh pinjaman dalam tahun. Berikut ialah langkah-langkahnya:
1. Tentukan jumlah pinjaman. Tolak bayaran pendahuluan daripada harga rumah. Sebagai contoh, rumah berharga RM500,000 dengan bayaran pendahuluan 10% (RM50,000) memberikan jumlah pinjaman RM450,000.
2. Tukarkan kadar faedah tahunan kepada kadar bulanan. Bahagikan kadar tahunan dengan 12. Pada kadar 4.50%, kadar bulanan ialah 0.045 / 12 = 0.00375.
3. Kira jumlah bayaran keseluruhan. Darabkan tempoh pinjaman dalam tahun dengan 12. Pinjaman 35 tahun bermakna 420 kali bayaran.
4. Gunakan formula pelunasan pinjaman perumahan. Masukkan nilai-nilai ini ke dalam formula anuiti piawai (ditunjukkan pada bahagian seterusnya) untuk mendapatkan ansuran bulanan prinsipal dan faedah.
5. Tambah kos-kos lain. Bahagikan premium insurans MRTA/MLTA tahunan, cukai pintu, dan cukai tanah dengan 12, kemudian tambahkan kepada bayaran asas.
Dengan contoh di atas (pinjaman RM450,000 pada kadar 4.50% selama 35 tahun), ansuran bulanan prinsipal dan faedah ialah kira-kira RM2,076. Jika cukai pintu dan cukai tanah berjumlah RM1,200/tahun (RM100/bulan) serta insurans MRTA dimasukkan ke dalam pinjaman, jumlah bayaran bulanan keseluruhan ialah kira-kira RM2,176.

Formula Bayaran Pinjaman Perumahan

M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}
  • MM = Bayaran ansuran bulanan (prinsipal dan faedah sahaja)
  • PP = Jumlah prinsipal pinjaman (harga rumah ditolak bayaran pendahuluan)
  • rr = Kadar faedah bulanan (kadar faedah tahunan dibahagi 12)
  • nn = Jumlah bayaran bulanan keseluruhan (tempoh pinjaman dalam tahun didarab 12)
Formula di atas ialah formula pelunasan anuiti (French amortization) yang digunakan oleh hampir semua bank di Malaysia untuk mengira ansuran pinjaman perumahan. Ia menghasilkan bayaran bulanan tetap sepanjang tempoh pinjaman.
Sebagai contoh pengiraan, pertimbangkan pinjaman RM400,000 pada kadar faedah 4.50% setahun selama 30 tahun. Kadar bulanan ialah 0.045 / 12 = 0.00375, dan jumlah bayaran keseluruhan ialah 360 bulan:
M=400,000×0.00375×(1.00375)360(1.00375)360−1=400,000×0.00375×3.84763.8476−1=RM2,027M = 400{,}000 \times \frac{0.00375 \times (1.00375)^{360}}{(1.00375)^{360} - 1} = 400{,}000 \times \frac{0.00375 \times 3.8476}{3.8476 - 1} = RM2{,}027
Sepanjang 30 tahun, jumlah bayaran keseluruhan ialah RM729,720, bermakna RM329,720 adalah faedah sahaja, hampir sama dengan jumlah pinjaman asal. Inilah sebabnya walaupun pengurangan kadar faedah yang kecil atau bayaran tambahan boleh menjimatkan puluhan ribu ringgit.
Di Malaysia, pinjaman perumahan biasanya berkadar terapung berdasarkan SBR. Ini bermakna kadar faedah boleh berubah apabila Bank Negara Malaysia mengubah OPR. Jika OPR naik 0.25%, ansuran bulanan anda turut meningkat. Pada pinjaman RM400,000, kenaikan OPR sebanyak 0.25% menambah kira-kira RM55-RM60 sebulan kepada bayaran ansuran.
Untuk jumlah bayaran termasuk kos tambahan:
Jumlah Bayaran=M+Cukai Pintu Tahunan12+Cukai Tanah Tahunan12+Insurans\text{Jumlah Bayaran} = M + \frac{\text{Cukai Pintu Tahunan}}{12} + \frac{\text{Cukai Tanah Tahunan}}{12} + \text{Insurans}

Contoh Pengiraan Pinjaman Perumahan

Pembeli Rumah Pertama: Rumah RM450,000 dengan 10% Bayaran Pendahuluan

Seorang pembeli rumah pertama di Kuala Lumpur membeli rumah teres berharga RM450,000 dengan bayaran pendahuluan 10% (RM45,000), menjadikan jumlah pinjaman RM405,000. Pada kadar faedah 4.50% selama 35 tahun, ansuran bulanan prinsipal dan faedah ialah kira-kira RM1,868. Dengan cukai pintu RM800/tahun (RM67/bulan) dan cukai tanah RM200/tahun (RM17/bulan), jumlah bayaran bulanan keseluruhan ialah kira-kira RM1,952. Sepanjang 35 tahun, peminjam membayar sejumlah RM784,560 dalam prinsipal dan faedah, di mana RM379,560 adalah faedah. Sebagai pembeli rumah pertama dengan harga di bawah RM500,000, beliau layak mendapat pengecualian duti setem 100% ke atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman, menjimatkan kira-kira RM9,000 dalam duti setem.

Perbandingan Tempoh 25 Tahun vs 35 Tahun untuk Pinjaman RM500,000

Pada pinjaman RM500,000 dengan kadar faedah 4.50%, perbezaan tempoh memberikan impak yang ketara. Tempoh 25 tahun menghasilkan ansuran bulanan RM2,779 dengan jumlah faedah keseluruhan RM333,700. Tempoh 35 tahun menghasilkan ansuran bulanan RM2,306, lebih rendah RM473 sebulan, tetapi jumlah faedah membengkak kepada RM468,520. Perbezaan jumlah faedah antara kedua-dua tempoh ialah RM134,820. Jika anda mampu membayar ansuran yang lebih tinggi, tempoh yang lebih pendek jauh lebih menjimatkan dalam jangka panjang. Walau bagaimanapun, tempoh 35 tahun memberikan fleksibiliti aliran tunai, yang penting terutamanya bagi pembeli muda yang baru memulakan kerjaya.

Bayaran Tambahan: Jimat RM80,000 dengan Tambahan RM300/Bulan

Pertimbangkan pinjaman RM400,000 pada kadar 4.50% selama 30 tahun dengan ansuran bulanan asas RM2,027. Jika peminjam menambah RM300 sebulan sebagai bayaran tambahan kepada prinsipal, pinjaman akan dilunaskan dalam kira-kira 24 tahun berbanding 30 tahun, menjimatkan 6 tahun bayaran. Jumlah faedah yang dibayar berkurang daripada RM329,720 kepada kira-kira RM249,000, iaitu penjimatan sekitar RM80,720. Malah, menambah RM100 sebulan sahaja sudah boleh menjimatkan kira-kira RM30,000 dalam faedah dan memendekkan tempoh pinjaman hampir 2.5 tahun. Bayaran tambahan ini sepenuhnya digunakan untuk mengurangkan prinsipal, bermakna kurang faedah terakru pada setiap bayaran berikutnya.

Tips Menjimatkan Kos Pinjaman Perumahan di Malaysia

  • Sasarkan bayaran pendahuluan 20% atau lebih untuk mengurangkan jumlah pinjaman secara ketara. Pada rumah RM500,000, perbezaan antara bayaran pendahuluan 10% dan 20% menjimatkan kira-kira RM50,000 dalam jumlah faedah sepanjang 30 tahun kerana prinsipal pinjaman yang lebih kecil.
  • Bandingkan kadar faedah daripada sekurang-kurangnya 3-4 bank sebelum membuat keputusan. Perbezaan 0.25% pada pinjaman RM400,000 selama 30 tahun boleh menjimatkan kira-kira RM20,000 dalam jumlah faedah. Semak juga yuran pemprosesan dan syarat lock-in period setiap bank.
  • Manfaatkan pengecualian duti setem untuk pembeli rumah pertama. Bagi rumah berharga di bawah RM500,000, anda layak mendapat pengecualian duti setem 100% ke atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman sehingga 31 Disember 2027, menjimatkan ribuan ringgit.
  • Pertimbangkan pembiayaan Islam (seperti Musyarakah Mutanaqisah) jika anda mahukan kepastian bayaran. Dalam pembiayaan Islam, kadar keuntungan dan bayaran bulanan boleh ditetapkan pada awal kontrak, melindungi anda daripada kenaikan OPR di masa hadapan.
  • Buat bayaran tambahan kepada prinsipal apabila mempunyai lebihan wang. Walaupun satu bayaran tambahan setahun bersamaan dengan ansuran bulanan pada pinjaman 30 tahun boleh memendekkan tempoh pinjaman 4-5 tahun dan menjimatkan puluhan ribu ringgit dalam faedah.
  • Semak dan bandingkan tawaran MRTA berbanding MLTA. MRTA biasanya lebih murah tetapi perlindungan berkurangan seiring dengan baki pinjaman. MLTA lebih mahal tetapi menawarkan perlindungan tetap dan boleh memberikan lebihan kepada waris. Pastikan anda tidak terlebih bayar untuk perlindungan yang tidak sesuai.
  • Pantau perubahan OPR Bank Negara Malaysia secara berkala. Oleh kerana kebanyakan pinjaman perumahan di Malaysia berkadar terapung berdasarkan SBR, setiap perubahan OPR akan menjejaskan ansuran bulanan anda. Rancang bajet anda untuk menampung kemungkinan kenaikan OPR pada masa hadapan.

Soalan Lazim Mengenai Pinjaman Perumahan Malaysia

Berapa gaji minimum untuk layak memohon pinjaman rumah RM500,000?

Berdasarkan had DSR (Nisbah Khidmat Hutang) 60% yang digunakan oleh kebanyakan bank di Malaysia, anda memerlukan pendapatan kasar bulanan sekitar RM5,500-RM6,500 untuk pinjaman rumah RM500,000. Pengiraannya: dengan bayaran pendahuluan 10% (RM50,000), jumlah pinjaman RM450,000 pada kadar 4.50% selama 35 tahun menghasilkan ansuran kira-kira RM2,076 sebulan. Jika tiada komitmen hutang lain, DSR anda ialah RM2,076 / RM5,500 = 37.7%, yang berada di bawah had 60%. Namun jika anda mempunyai komitmen lain seperti pinjaman kereta (RM800/bulan) dan kad kredit (RM200/bulan), jumlah komitmen ialah RM3,076, memerlukan gaji minimum sekitar RM5,127 pada DSR 60%. Bank juga mempertimbangkan skor kredit CTOS/CCRIS anda.

Apakah perbezaan antara pinjaman perumahan konvensional dan pembiayaan Islam?

Pinjaman perumahan konvensional menggunakan sistem faedah (interest) di mana bank meminjamkan wang dan mengenakan faedah ke atas baki prinsipal. Kadar faedah boleh berubah mengikut OPR. Pembiayaan Islam pula menggunakan kontrak seperti Musyarakah Mutanaqisah (perkongsian berkurangan) atau Bai' Bithaman Ajil (jualan dengan harga tangguh), tanpa unsur riba. Dalam Musyarakah Mutanaqisah, bank dan peminjam bersama-sama membeli hartanah, dan peminjam secara beransur-ansur membeli bahagian bank. Kelebihan pembiayaan Islam termasuk kepastian bayaran, tiada penalti lewat berbasis faedah, dan mematuhi prinsip Syariah. Sesiapa sahaja boleh memohon pembiayaan Islam tanpa mengira agama.

Apakah itu MRTA dan MLTA, dan adakah ia wajib?

MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) dan MLTA (Mortgage Level Term Assurance) ialah insurans perlindungan pinjaman perumahan. MRTA menawarkan perlindungan yang berkurangan sejajar dengan baki pinjaman dan biasanya lebih murah, manakala MLTA mengekalkan jumlah perlindungan tetap sepanjang tempoh, dengan sebarang lebihan dibayar kepada waris. Secara teknikalnya, MRTA/MLTA bukan wajib di sisi undang-undang, tetapi kebanyakan bank menjadikannya syarat kelulusan pinjaman. Kos MRTA lazimnya antara 3% hingga 5% daripada jumlah pinjaman dan boleh dimasukkan ke dalam pinjaman (financed). Untuk pinjaman RM400,000, kos MRTA berkisar antara RM12,000 hingga RM20,000 bergantung pada umur dan tempoh pinjaman.

Berapakah duti setem untuk pinjaman rumah di Malaysia?

Duti setem perjanjian pinjaman dikenakan pada kadar tetap 0.5% daripada jumlah pinjaman. Bagi pinjaman RM450,000, duti setem ialah RM2,250. Selain itu, duti setem surat cara pindah milik (MOT) dikira secara berperingkat: 1% untuk RM100,000 pertama, 2% untuk RM100,001 hingga RM500,000, 3% untuk RM500,001 hingga RM1,000,000, dan 4% untuk amaun melebihi RM1,000,000. Bagi pembeli rumah pertama yang membeli hartanah bernilai RM500,000 atau kurang, pengecualian duti setem 100% diberikan ke atas kedua-dua surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman, sah sehingga 31 Disember 2027.

Apakah itu DSR dan bagaimana ia dikira?

DSR (Debt Service Ratio) atau Nisbah Khidmat Hutang ialah peratusan pendapatan bulanan kasar yang digunakan untuk membayar semua hutang termasuk pinjaman kereta, pinjaman peribadi, kad kredit, PTPTN, dan ansuran rumah yang dipohon. Formulanya: DSR = (Jumlah Komitmen Bulanan / Pendapatan Kasar Bulanan) x 100%. Kebanyakan bank di Malaysia menetapkan had DSR maksimum 60%, tetapi sesetengah bank premium membenarkan sehingga 70% untuk peminjam berpendapatan tinggi. Contoh: jika pendapatan kasar RM8,000 dan jumlah komitmen sedia ada RM1,500, baki untuk ansuran rumah ialah RM8,000 x 60% - RM1,500 = RM3,300 sebulan.

Adakah lebih baik memilih tempoh pinjaman 25 tahun atau 35 tahun?

Tempoh 25 tahun menawarkan bayaran bulanan lebih tinggi tetapi menjimatkan faedah secara ketara. Pada pinjaman RM450,000 dengan kadar 4.50%, tempoh 25 tahun menghasilkan ansuran RM2,501 sebulan dengan jumlah faedah RM300,300, manakala tempoh 35 tahun menghasilkan ansuran RM2,076 tetapi jumlah faedah RM466,920, perbezaan RM166,620. Tempoh 35 tahun sesuai jika anda memerlukan fleksibiliti aliran tunai, terutamanya pembeli muda. Strategi terbaik: ambil tempoh 35 tahun untuk ansuran minimum yang rendah, tetapi buat bayaran tambahan secara konsisten seolah-olah anda mempunyai tempoh 25 tahun.

Apakah kos tambahan selain bayaran pendahuluan semasa membeli rumah?

Kos tambahan pembelian rumah di Malaysia meliputi: duti setem surat cara pindah milik (1-4% secara berperingkat), duti setem perjanjian pinjaman (0.5% daripada jumlah pinjaman), yuran guaman SPA dan pinjaman (kira-kira 0.5-1% daripada harga rumah), MRTA/MLTA (3-5% daripada jumlah pinjaman), yuran penilaian (RM200-RM1,500), dan deposit utiliti. Untuk rumah berharga RM500,000, jumlah kos tambahan boleh mencecah RM25,000 hingga RM40,000 di luar bayaran pendahuluan. Walau bagaimanapun, banyak pemaju menawarkan pakej dengan yuran guaman percuma dan pengecualian duti setem, terutamanya untuk rumah baharu.

Bagaimana perubahan OPR menjejaskan ansuran pinjaman rumah saya?

Oleh kerana pinjaman perumahan di Malaysia lazimnya berkadar terapung berdasarkan Kadar Asas Piawai (SBR) yang terikat terus kepada OPR, setiap perubahan OPR akan menjejaskan ansuran bulanan anda. Apabila Bank Negara Malaysia menaikkan OPR sebanyak 0.25%, kadar pinjaman anda turut naik 0.25%. Pada pinjaman RM400,000 selama 30 tahun, kenaikan 0.25% menambah kira-kira RM55 sebulan kepada ansuran anda. Dalam kitaran pengetatan antara 2022-2023, OPR naik daripada 1.75% kepada 3.00% (kenaikan 1.25%), yang menambah kira-kira RM275 sebulan pada pinjaman RM400,000. OPR kini berada pada 2.75% selepas penurunan 0.25% pada Julai 2025.

Istilah Penting Pinjaman Perumahan

Pelunasan (Amortization)

Proses melunaskan pinjaman perumahan melalui bayaran bulanan tetap yang merangkumi prinsipal dan faedah. Pada peringkat awal, sebahagian besar bayaran adalah faedah; menjelang akhir, sebahagian besar adalah prinsipal.

OPR (Overnight Policy Rate)

Kadar faedah dasar yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia. OPR mempengaruhi SBR dan seterusnya kadar pinjaman perumahan. Sehingga Mac 2026, OPR berada pada 2.75%.

SBR (Standardised Base Rate)

Kadar asas piawai yang digunakan oleh semua bank di Malaysia sebagai rujukan untuk menetapkan kadar pinjaman terapung. SBR terikat terus kepada OPR dan menggantikan sistem Base Rate (BR) lama sejak Ogos 2022.

DSR (Debt Service Ratio)

Nisbah Khidmat Hutang, iaitu peratusan pendapatan kasar bulanan yang digunakan untuk membayar semua komitmen hutang. Had DSR biasa di Malaysia ialah 60%, bermakna jumlah hutang bulanan tidak boleh melebihi 60% daripada pendapatan kasar.

MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance)

Insurans pinjaman perumahan dengan perlindungan yang berkurangan sejajar dengan baki pinjaman. Kos biasanya 3-5% daripada jumlah pinjaman dan boleh dimasukkan ke dalam pembiayaan.

LTV (Loan-to-Value Ratio)

Nisbah antara jumlah pinjaman dan nilai hartanah. Di Malaysia, LTV sehingga 90% lazim untuk rumah pertama, bermakna pembeli perlu menyediakan bayaran pendahuluan minimum 10%.

Margin Pembiayaan (Margin of Financing)

Peratusan daripada harga hartanah atau nilai penilaian (mana yang lebih rendah) yang bank sanggup biayai. Margin 90% bermakna bank membiayai 90% dan pembeli membayar 10% sebagai bayaran pendahuluan.