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Calculadora de Financiamento Imobiliário

Calcule sua parcela mensal do financiamento imobiliário, juros totais e veja a tabela de amortização completa. Inclui imposto, seguro, PMI e análise de pagamentos extras.

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Calculadora de financiamento imobiliário. Parcela mensal, juros totais e tabela de amortização.
A calculadora de financiamento imobiliário estima sua parcela mensal combinando amortização, juros, impostos, seguro e PMI com base no valor, taxa e prazo. Ela gera uma tabela de amortização completa mostrando como cada parcela se divide entre juros e amortização ao longo de todo o financiamento.

O que é financiamento imobiliário?

Financiamento imobiliário é um empréstimo de longo prazo concedido por bancos para a compra de imóveis residenciais ou comerciais, no qual o próprio imóvel serve como garantia (alienação fiduciária). No Brasil, os prazos chegam a 35 anos (420 meses) e os bancos financiam até 80% do valor do imóvel, exigindo uma entrada mínima de 20%.
Em 2026, as taxas de juros para financiamento imobiliário no Brasil variam entre 10,26% e 12,00% ao ano mais a TR (Taxa Referencial). A Caixa Econômica Federal lidera com taxas a partir de 11,19% ao ano, seguida pelo BRB (11,36%), Santander (11,69%) e Itaú (11,70%). O teto do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) subiu para R$ 2,25 milhões, ampliando o acesso ao crédito com juros regulados para centenas de milhares de brasileiros.
Os dois sistemas de amortização mais usados são a Tabela Price (parcelas fixas) e o SAC (Sistema de Amortização Constante, com parcelas decrescentes). A escolha entre eles impacta diretamente o valor das parcelas, o total de juros pagos e o custo efetivo total do financiamento. Além da parcela principal, o mutuário paga seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração e IPTU, que compõem o custo real mensal da operação.

Como calcular a parcela do financiamento imobiliário

O cálculo da parcela do financiamento imobiliário depende do sistema de amortização escolhido: Tabela Price ou SAC. Em ambos os casos, você precisa de três informações básicas: o valor financiado (valor do imóvel menos a entrada), a taxa de juros mensal e o prazo em meses.
Para calcular pela Tabela Price (parcelas fixas):
1. Converta a taxa de juros anual para mensal. Com a taxa da Caixa de 11,19% ao ano, a taxa mensal equivalente é aproximadamente 0,887% (usando a fórmula de taxa equivalente).
2. Aplique a fórmula da parcela fixa: divida o produto do valor financiado pela taxa mensal por 1 menos (1 + taxa mensal) elevado a menos n, onde n é o número de parcelas.
3. O resultado é a parcela fixa mensal, que permanece constante durante todo o financiamento.
Para calcular pelo Sistema SAC (parcelas decrescentes):
1. Divida o valor financiado pelo número total de parcelas para encontrar a amortização mensal constante.
2. Multiplique o saldo devedor atual pela taxa de juros mensal para encontrar os juros do mês.
3. Some a amortização aos juros para obter a parcela do mês. A cada mês, o saldo devedor diminui, os juros caem e a parcela fica menor.
Além da parcela de capital e juros, adicione os seguros obrigatórios (MIP e DFI) e a taxa de administração para chegar ao valor real que você pagará todo mês. Nossa calculadora faz todos esses cálculos automaticamente e gera a tabela de amortização completa para os dois sistemas.

Fórmula do financiamento imobiliário

PMT=PV×i1−(1+i)−nPMT = PV \times \frac{i}{1 - (1 + i)^{-n}}
  • PMTPMT = Valor da parcela mensal fixa (Tabela Price)
  • PVPV = Valor financiado (valor do imóvel menos a entrada)
  • ii = Taxa de juros mensal (em decimal)
  • nn = Número total de parcelas (prazo em meses)
Essa é a fórmula da Tabela Price, que calcula parcelas fixas ao longo de todo o financiamento. No Sistema SAC, a fórmula é diferente:
A=PVnA = \frac{PV}{n}
PMTk=A+(PV−A×(k−1))×iPMT_k = A + (PV - A \times (k - 1)) \times i
Onde A é a amortização constante (valor financiado dividido pelo número de parcelas) e PMTk é a parcela do mês k. A cada mês, o saldo devedor diminui em A reais, reduzindo os juros e tornando a parcela progressivamente menor.
Para converter a taxa de juros anual em mensal, use a fórmula de taxa equivalente:
i=(1+ia)112−1i = (1 + i_a)^{\frac{1}{12}} - 1
Onde ia é a taxa anual em decimal. Por exemplo, uma taxa de 11,19% ao ano equivale a aproximadamente 0,887% ao mês. Essa conversão é fundamental porque os bancos brasileiros informam a taxa anual, mas os juros são cobrados mensalmente sobre o saldo devedor.

Exemplos práticos de financiamento imobiliário

Apartamento de R$ 400.000 financiado pela Caixa em 360 meses

Você compra um apartamento de R$ 400.000 com 20% de entrada (R$ 80.000) e financia R$ 320.000 pela Caixa a 11,19% ao ano (0,887% ao mês) em 360 meses (30 anos). Na Tabela Price, a parcela fixa fica em aproximadamente R$ 3.148 por mês. Ao final do financiamento, você terá pago cerca de R$ 1.133.280, sendo R$ 813.280 só de juros. No Sistema SAC, a primeira parcela é de aproximadamente R$ 3.728 (amortização de R$ 889 + juros de R$ 2.839), mas a última parcela cai para cerca de R$ 897. O total pago pelo SAC fica em torno de R$ 833.000, uma economia de R$ 300.000 em relação ao Price. Porém, a parcela inicial do SAC é 18% maior, o que exige uma renda familiar mais alta para aprovação do crédito.

Casa de R$ 600.000 com uso do FGTS e amortização antecipada

Você financia uma casa de R$ 600.000, dando R$ 150.000 de entrada (25%) e financiando R$ 450.000 pelo SAC a 11,50% ao ano em 360 meses. A primeira parcela fica em torno de R$ 5.490. Após 2 anos de pagamento, você usa R$ 30.000 do FGTS para amortizar o saldo devedor, reduzindo-o de aproximadamente R$ 420.000 para R$ 390.000. Essa amortização antecipada pode reduzir o prazo em cerca de 27 meses ou diminuir a parcela mensal em aproximadamente R$ 290. Se você repetir o uso do FGTS a cada 2 anos (conforme permitido pelas regras do SFH) e fizer aportes extras anuais de R$ 10.000, é possível quitar o financiamento de 30 anos em menos de 18 anos, economizando mais de R$ 250.000 em juros.

Comparando o custo real: Tabela Price vs SAC para imóvel de R$ 500.000

Para um imóvel de R$ 500.000 com 20% de entrada (R$ 100.000), financiando R$ 400.000 a 11,19% ao ano em 300 meses (25 anos), o cenário completo inclui seguros e taxas. Na Tabela Price, a parcela de capital e juros é de R$ 4.024, mais aproximadamente R$ 120 de seguro MIP, R$ 25 de seguro DFI e R$ 25 de taxa de administração, totalizando cerca de R$ 4.194 por mês. No SAC, a primeira parcela total chega a R$ 4.940, mas cai progressivamente. O custo efetivo total (CET) da Price fica próximo de 12,80% ao ano, enquanto o do SAC fica em torno de 12,50%. Ao final do prazo, a diferença no total pago é de aproximadamente R$ 210.000 a favor do SAC. Porém, se você investir a diferença mensal entre as parcelas do Price e do SAC num CDB a 100% do CDI, essa estratégia pode compensar parcialmente a economia do SAC.

Dicas para economizar no financiamento imobiliário

  • Dê a maior entrada possível. Cada 10% a mais de entrada pode reduzir o custo total do financiamento em centenas de milhares de reais. Com 30% de entrada em vez de 20%, você financia menos e paga menos juros ao longo de 30 anos. Bancos também oferecem taxas melhores para quem dá entradas maiores.
  • Compare o CET (Custo Efetivo Total), não apenas a taxa de juros. O banco com a menor taxa nem sempre tem o menor CET. O CET inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração e tributos. Uma taxa de 10,50% com seguros caros pode custar mais do que 11,00% com seguros baratos.
  • Use o FGTS estrategicamente. Você pode usar o saldo do FGTS para dar entrada, amortizar o saldo devedor a cada 2 anos ou abater até 80% do valor de 12 parcelas consecutivas. Planeje os saques para maximizar a redução do saldo devedor, preferencialmente nos primeiros anos do financiamento, quando o impacto dos juros é maior.
  • Prefira o SAC se sua renda permitir. Embora as parcelas iniciais sejam de 15% a 20% maiores que as do Price, o SAC gera uma economia total de R$ 200.000 a R$ 400.000 em um financiamento de 30 anos. Se a parcela do SAC não ultrapassar 30% da sua renda, essa é quase sempre a melhor escolha.
  • Faça amortizações antecipadas sempre que possível. Usar o 13º salário, bônus ou qualquer renda extra para amortizar o saldo devedor reduz drasticamente o prazo e os juros. Amortizar R$ 10.000 no quinto ano de um financiamento de R$ 400.000 pode economizar mais de R$ 30.000 em juros futuros.
  • Negocie com o banco antes de assinar. Obtenha simulações de pelo menos 3 bancos diferentes e use a proposta mais barata como argumento de negociação. Bancos concedem taxas preferenciais para clientes que transferem salário, contratam seguros ou têm relacionamento de longo prazo.
  • Não comprometa mais de 25% da renda com a parcela. Embora os bancos aprovem até 30%, manter a parcela em até 25% da renda familiar cria uma margem de segurança para imprevistos, evitando o risco de inadimplência caso a situação financeira mude.

Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário

Qual a diferença entre Tabela Price e SAC no financiamento imobiliário?

Na Tabela Price, todas as parcelas têm o mesmo valor durante o financiamento inteiro: nos primeiros meses, a maior parte da parcela é composta por juros, e a amortização vai crescendo ao longo do tempo. No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa todo mês, mas os juros diminuem conforme o saldo devedor cai, fazendo as parcelas ficarem cada vez menores. Em um financiamento de R$ 400.000 em 30 anos a 11,19% ao ano, a parcela do Price é fixa em R$ 3.148, enquanto no SAC a primeira parcela é R$ 3.728 e a última cai para R$ 897. O SAC gera uma economia total de cerca de R$ 300.000 em juros, mas exige uma renda maior para aprovação por conta da parcela inicial mais alta.

Quanto de entrada preciso para financiar um imóvel em 2026?

A entrada mínima para financiamento imobiliário no Brasil é de 20% do valor do imóvel, já que os bancos financiam até 80% pelo SFH. Para um imóvel de R$ 400.000, a entrada mínima é de R$ 80.000. Você pode usar o saldo do FGTS para cobrir total ou parcialmente essa entrada. Dar uma entrada maior, como 30% ou 40%, reduz o valor financiado e consequentemente os juros totais, além de melhorar as condições oferecidas pelo banco. Pelo programa Minha Casa Minha Vida, dependendo da faixa de renda, a entrada pode ser subsidiada.

Como usar o FGTS para amortizar o financiamento imobiliário?

Você pode usar o FGTS para amortizar o saldo devedor do financiamento a cada 2 anos, desde que o contrato esteja no SFH, o imóvel valha até R$ 2,25 milhões, você tenha pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada e esteja em dia com as parcelas. O FGTS pode ser usado para reduzir o saldo devedor (diminuindo o prazo ou o valor das parcelas) ou para abater até 80% do valor de 12 parcelas consecutivas. Para solicitar, procure o banco financiador com seus documentos pessoais e o extrato atualizado do FGTS.

Qual banco tem a menor taxa de financiamento imobiliário em 2026?

Em março de 2026, a Caixa Econômica Federal oferece as menores taxas de balcão, a partir de 11,19% ao ano mais TR no SFH, podendo chegar a 10,26% para clientes com relacionamento e débito automático. O BRB vem em seguida com 11,36%, e entre os privados, o Itaú lidera com 11,60%. Porém, a taxa de juros não é o único fator: compare sempre o CET (Custo Efetivo Total), que inclui seguros MIP e DFI, taxas de administração e outros encargos. Um banco com taxa mais baixa pode ter CET mais alto por cobrar seguros mais caros.

Vale a pena amortizar o financiamento ou investir o dinheiro?

Depende da comparação entre a taxa de juros do financiamento e o retorno dos seus investimentos. Se sua taxa é de 11,19% ao ano e você consegue investir a 14,90% ao ano bruto (100% do CDI com Selic a 15%), o retorno líquido (após IR de 15%) fica em torno de 12,66%, superior ao custo do financiamento. Nesse cenário, investir pode ser mais vantajoso. Porém, se sua taxa de financiamento for de 12% ou mais, ou se você não tem disciplina para manter o dinheiro investido, amortizar é quase sempre a melhor opção. Considere também que amortizar reduz o risco financeiro e a carga psicológica de ter uma dívida longa.

O que é o CET e por que ele é mais importante que a taxa de juros?

O CET (Custo Efetivo Total) é a taxa que representa o custo real e completo do financiamento, incluindo juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração e outros encargos embutidos nas parcelas. Enquanto a taxa de juros nominal pode ser de 11,19% ao ano, o CET geralmente fica entre 12% e 14% ao ano, dependendo da idade do mutuário (que afeta o seguro MIP) e do valor do imóvel (que afeta o seguro DFI). O CET é obrigatório por lei (Resolução CMN 3.517/2007) e deve ser informado antes da contratação. Sempre compare o CET entre bancos, não apenas a taxa de juros.

Qual a renda mínima para financiar um imóvel de R$ 400.000?

A parcela do financiamento não pode comprometer mais de 30% da renda bruta familiar. Para um imóvel de R$ 400.000 com 20% de entrada (financiando R$ 320.000) a 11,19% ao ano em 360 meses, a parcela pelo Price é de aproximadamente R$ 3.148. Dividindo por 0,30, a renda mínima necessária é de cerca de R$ 10.500 brutos por mês. Pelo SAC, a primeira parcela é maior (R$ 3.728), exigindo renda de aproximadamente R$ 12.430. É possível somar a renda de até 3 pessoas (composição de renda) para atingir o mínimo exigido pelo banco.

O que são os seguros MIP e DFI no financiamento imobiliário?

O MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel) são seguros obrigatórios em todo financiamento imobiliário no Brasil. O MIP quita o saldo devedor em caso de falecimento ou invalidez permanente do mutuário, protegendo a família. O DFI cobre danos materiais ao imóvel, como incêndio, explosão, alagamento e desmoronamento. O custo do MIP varia conforme a idade: um mutuário de 25 anos paga significativamente menos do que um de 55 anos. O DFI é calculado com base no valor do imóvel. Juntos, esses seguros podem representar de 3% a 8% do valor da parcela mensal.

Glossário de termos do financiamento imobiliário

Alienação fiduciária

Modalidade de garantia em que o imóvel financiado fica em nome do banco até a quitação total da dívida. É o tipo de garantia padrão no financiamento imobiliário brasileiro.

Amortização

A parcela do pagamento mensal que efetivamente reduz o saldo devedor. Na Tabela Price, a amortização é crescente; no SAC, é constante.

CET (Custo Efetivo Total)

Taxa percentual anual que representa o custo real do financiamento, incluindo juros, seguros obrigatórios, taxas de administração e todos os encargos. Obrigatório por lei desde 2007.

SFH (Sistema Financeiro de Habitação)

Sistema regulado pelo governo para financiamento de imóveis de até R$ 2,25 milhões (teto atualizado em 2026), com taxas de juros limitadas a 12% ao ano e possibilidade de uso do FGTS.

TR (Taxa Referencial)

Índice de correção monetária usado como componente das taxas de financiamento imobiliário no Brasil. A maioria dos contratos usa a fórmula juros + TR.

Seguro MIP

Seguro de Morte e Invalidez Permanente, obrigatório no financiamento imobiliário. Quita o saldo devedor em caso de falecimento ou invalidez do mutuário. O custo varia conforme a idade.

Saldo devedor

O valor restante da dívida em qualquer momento do financiamento. É sobre o saldo devedor que incidem os juros mensais. Diminui a cada parcela paga ou amortização antecipada.