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Calculadora de Crédito Habitação

Calcule a sua prestação mensal do crédito habitação, juros totais e consulte a tabela de amortização completa. Inclui IMI, seguro, PMI e análise de pagamentos extra.

Calculadora de objetivo de poupançaCalculadora de Crédito
Calculadora de crédito habitação. Prestação mensal, juros totais e plano de amortização.
A calculadora de crédito habitação estima a sua prestação mensal combinando capital, juros, IMI, seguro e PMI com base no montante, na taxa e no prazo. Gera um plano de amortização completo que mostra como cada prestação se reparte entre juros e capital ao longo de toda a duração do crédito.

O que é o crédito habitação?

O crédito à habitação é um empréstimo de longo prazo concedido por um banco para financiar a compra de um imóvel, no qual a própria casa serve de garantia através de hipoteca. Em Portugal, os bancos financiam habitualmente até 80% do valor de avaliação ou do preço de compra (o menor dos dois), pelo que o comprador deve dispor de pelo menos 20% de capitais próprios para a entrada, além dos custos associados à operação.
O funcionamento baseia-se no sistema de amortização francês: a prestação mensal é constante ao longo da vida do empréstimo (em taxa fixa), sendo composta por uma parcela de capital (que reduz efetivamente a dívida) e uma parcela de juros (o custo cobrado pelo banco). Nos primeiros anos, a maior parte da prestação destina-se a juros; essa proporção inverte-se progressivamente até que, no final do prazo, quase toda a prestação amortiza capital.
Em março de 2026, a Euribor a 6 meses situa-se em torno de 2,14% e os spreads praticados pelos bancos portugueses oscilam entre 0% (em campanhas promocionais) e 1,43%. A taxa variável média nos novos contratos ronda os 2,79%, a taxa mista 2,72% e a taxa fixa 3,55%. A taxa mista domina o mercado, representando 77% dos novos créditos à habitação, seguida da variável (20%) e da fixa (3%). Além da prestação de capital e juros, o custo mensal real inclui o seguro de vida, o seguro multirriscos e, anualmente, o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Compreender todos estes componentes é essencial para calcular corretamente quanto vai pagar pela sua casa.

Como calcular a prestação do crédito habitação

Para calcular a prestação mensal do crédito à habitação, precisa de três dados fundamentais: o montante do empréstimo (valor do imóvel menos a entrada), a taxa de juro anual (TAN) e o prazo de amortização em anos.
O cálculo passo a passo é o seguinte:
1. Determine o montante do empréstimo. Se o imóvel custa 200.000 EUR e o banco financia 80%, o capital será de 160.000 EUR. Necessita de ter 40.000 EUR de entrada.
2. Converta a taxa de juro anual em taxa mensal. Se a sua TAN é de 3,00% (por exemplo, Euribor 6M de 2,14% + spread de 0,86%), divida por 12: 0,03 / 12 = 0,0025.
3. Calcule o número total de prestações. Para um prazo de 30 anos: 30 x 12 = 360 prestações mensais.
4. Aplique a fórmula do sistema francês (ver secção seguinte) com estes três valores para obter a prestação fixa mensal.
5. Adicione o seguro de vida do crédito habitação, o seguro multirriscos obrigatório e, se aplicável, divida o IMI anual por 12 para estimar o custo mensal total.
No exemplo acima (160.000 EUR a 3,00% durante 30 anos), a prestação mensal de capital e juros é de aproximadamente 674 EUR. Somando cerca de 30 EUR de seguro de vida e 15 EUR de seguro multirriscos, o custo mensal total fica próximo dos 719 EUR.
O Banco de Portugal recomenda que a taxa de esforço (DSTI) não ultrapasse os 50% do rendimento líquido mensal, embora a maioria dos bancos aplique um limite prático de 35%. Para a prestação do exemplo, necessitaria de rendimentos líquidos mensais de pelo menos 2.054 EUR (aplicando a regra dos 35%).

Fórmula de cálculo da prestação (sistema francês)

M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}
  • MM = Prestação mensal fixa (capital + juros)
  • PP = Capital do empréstimo (montante financiado pelo banco)
  • rr = Taxa de juro mensal (TAN dividida por 12)
  • nn = Número total de prestações mensais (prazo em anos x 12)
Esta é a fórmula padrão do sistema de amortização francês, utilizado em praticamente todos os créditos à habitação em Portugal. A sua principal característica é produzir prestações constantes ao longo de todo o prazo do empréstimo.
Vejamos um exemplo concreto: um empréstimo de 180.000 EUR a uma TAN de 3,00% durante 30 anos. A taxa mensal é 0,03 / 12 = 0,0025 e o número total de prestações é 360. Substituindo na fórmula:
M=180,000×0,0025×(1,0025)360(1,0025)360−1=180,000×0,0025×2,45682,4568−1=758,89 EURM = 180{,}000 \times \frac{0{,}0025 \times (1{,}0025)^{360}}{(1{,}0025)^{360} - 1} = 180{,}000 \times \frac{0{,}0025 \times 2{,}4568}{2{,}4568 - 1} = 758{,}89 \text{ EUR}
Ao longo de 30 anos, pagará um total de 273.200 EUR, dos quais 93.200 EUR são juros. Isto significa que o custo dos juros representa mais de 50% do capital inicial emprestado.
Na primeira prestação de 758,89 EUR, 450 EUR destinam-se a juros e apenas 308,89 EUR amortizam capital. Na última prestação, os juros são de apenas 1,89 EUR e os restantes 757 EUR vão para capital. Esta evolução gradual é visível no quadro de amortização que a nossa calculadora gera automaticamente.
Para calcular o total de juros pagos durante a vida do empréstimo:
Itotal=(M×n)−PI_{total} = (M \times n) - P
No exemplo: (758,89 x 360) - 180.000 = 93.200 EUR. Este valor ilustra porque é que mesmo pequenas reduções na taxa de juro ou no prazo podem representar poupanças de milhares de euros.

Exemplos práticos de crédito habitação em Portugal

Apartamento de 200.000 EUR em Lisboa com taxa mista

Compra um apartamento de 200.000 EUR em Lisboa. O banco financia 80%, ou seja, 160.000 EUR, com uma taxa mista: 2,50% fixo nos primeiros 5 anos, depois Euribor 6M + 0,80% de spread. O prazo é de 30 anos. Nos primeiros 5 anos, a prestação fixa de capital e juros é de 632 EUR por mês. Somando 28 EUR de seguro de vida e 14 EUR de seguro multirriscos, o custo mensal total fica em cerca de 674 EUR. Após o período fixo, se a Euribor estiver nos 2,14%, a taxa passa para 2,94%, e a prestação de capital e juros sobe para cerca de 720 EUR (recalculada sobre o capital pendente de aproximadamente 144.000 EUR). Necessita de ter poupados pelo menos 40.000 EUR para a entrada mais cerca de 12.000-16.000 EUR para custos (IMT, Imposto do Selo, escritura, registo e comissão de avaliação), totalizando 52.000-56.000 EUR. Pela regra dos 35%, precisa de rendimentos líquidos mensais de pelo menos 1.926 EUR.

Moradia de 300.000 EUR no Porto com taxa variável

Compra uma moradia de 300.000 EUR no Porto e o banco financia 240.000 EUR (80%) a taxa variável: Euribor 6M + 0,75% de spread, com prazo de 35 anos. Com a Euribor a 2,14%, a taxa efetiva é de 2,89%. A prestação mensal de capital e juros fica em 937 EUR. Se a Euribor descer para 1,50%, a prestação baixa para 848 EUR (menos 89 EUR por mês). Se subir para 3,00%, a prestação sobe para 1.060 EUR (mais 123 EUR). Ao longo de 35 anos, com uma Euribor média de 2,20%, pagaria aproximadamente 153.000 EUR em juros. O IMI anual para este imóvel, assumindo uma taxa municipal de 0,35%, seria de cerca de 585 EUR (valor patrimonial tributário estimado em 167.000 EUR). O seguro de vida para um mutuário de 35 anos ronda os 38 EUR mensais e o multirriscos cerca de 18 EUR, elevando o custo mensal total para aproximadamente 993 EUR.

Impacto da amortização antecipada: poupar 18.000 EUR

Tem um crédito habitação de 160.000 EUR a 30 anos com uma TAN de 3,10% e prestação mensal de 684 EUR. Após 5 anos, o capital pendente é de aproximadamente 144.500 EUR. Decide fazer uma amortização antecipada parcial de 20.000 EUR, reduzindo o prazo (mantendo a prestação). A comissão de reembolso antecipado, que em 2026 voltou a ser cobrada, é de 0,5% sobre o montante amortizado para taxa variável, ou seja, 100 EUR. Com esta operação, o prazo reduz-se em cerca de 3,5 anos e poupa aproximadamente 18.200 EUR em juros ao longo da vida do empréstimo. Se, alternativamente, optar por reduzir a prestação mantendo o prazo, a mensalidade desce de 684 EUR para cerca de 604 EUR (menos 80 EUR por mês), mas a poupança em juros é menor: cerca de 11.800 EUR. Em geral, reduzir o prazo é mais vantajoso financeiramente, enquanto reduzir a prestação melhora a liquidez mensal.

Dicas para poupar no crédito habitação em Portugal

  • Poupe entre 30% e 35% do valor do imóvel antes de comprar. Necessita de 20% para a entrada (o banco financia até 80%) mais 10-15% para custos: IMT, Imposto do Selo (0,8%), escritura, registo, avaliação do imóvel e comissão bancária. Para um imóvel de 200.000 EUR, prepare entre 60.000 EUR e 70.000 EUR no total.
  • Compare a TAEG, não apenas o spread ou a TAN. O spread pode ser baixo (até 0% em campanhas), mas os produtos associados obrigatórios (seguros, cartões, domiciliação de ordenado) encarecem o custo real. A TAEG inclui todos os encargos e é a métrica mais fiável para comparar propostas. Peça simulações a pelo menos 3 ou 4 bancos.
  • Negoceie o spread e as condições. Os bancos concedem bonificações no spread em troca da subscrição de produtos (seguro de vida, multirriscos, cartão de crédito, domiciliação de ordenado). Avalie se os custos desses produtos compensam a redução no spread. Por vezes, um spread ligeiramente mais alto sem vinculações pode ser mais barato no total.
  • Considere a amortização antecipada como estratégia de poupança. Em 2026, a comissão por reembolso antecipado é de 0,5% para taxa variável e 2% para taxa fixa. Mesmo assim, amortizar 5.000 EUR por ano numa hipoteca de 180.000 EUR pode poupar mais de 25.000 EUR em juros e reduzir o prazo em 7 a 8 anos.
  • Não ultrapasse os 35% de taxa de esforço. Embora o Banco de Portugal permita até 50% (DSTI), manter a prestação abaixo de 35% do rendimento líquido cria uma margem de segurança para revisões de taxa, despesas imprevistas e eventuais alterações de rendimento. Se a prestação ultrapassa esse limiar, considere um prazo mais longo ou um imóvel de menor valor.
  • Se tem menos de 35 anos, aproveite as isenções fiscais. Os jovens até 35 anos que comprem a primeira habitação própria permanente estão isentos de IMT e Imposto do Selo até 330.539 EUR (valor de 2026). Numa compra de 250.000 EUR, esta isenção pode representar uma poupança de mais de 6.000 EUR em impostos.

Perguntas frequentes sobre crédito habitação em Portugal

Quanto preciso de ter poupado para comprar casa com crédito habitação?

Necessita de poupar entre 30% e 35% do valor do imóvel. Os bancos financiam habitualmente até 80%, pelo que deve dispor de 20% para a entrada. Além disso, os custos associados à compra (IMT, Imposto do Selo de 0,8%, escritura, registo, avaliação e comissão bancária) representam entre 10% e 15% adicionais. Para um apartamento de 200.000 EUR, precisa de pelo menos 60.000 a 70.000 EUR em poupanças. Os jovens até 35 anos podem beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo na primeira habitação própria permanente até 330.539 EUR, o que reduz significativamente os custos iniciais.

Taxa fixa, variável ou mista: qual é a melhor em 2026?

Em março de 2026, a taxa variável média nos novos contratos é de 2,79%, a mista de 2,72% e a fixa de 3,55%. A taxa mista domina o mercado (77% dos novos contratos), oferecendo estabilidade inicial com possibilidade de beneficiar de descidas futuras na Euribor. A taxa fixa garante previsibilidade total, mas é mais cara. A variável pode ser a mais barata se a Euribor se mantiver baixa, mas acarreta risco de subidas. A escolha depende do seu perfil: se não tolera incerteza na prestação, opte pela fixa ou mista. Se aceita alguma oscilação e acredita que os juros se vão manter baixos, a variável pode poupar dinheiro.

O que é o spread e como afeta a minha prestação?

O spread é a margem de lucro que o banco adiciona à taxa Euribor para calcular a taxa de juro total do seu crédito à habitação. Em Portugal, os spreads variam entre 0% (em campanhas promocionais, geralmente limitadas aos primeiros 2 anos) e 1,43%. Um bom spread situa-se entre 0,60% e 1,00%. Por exemplo, com a Euribor 6M a 2,14% e um spread de 0,80%, a sua TAN será de 2,94%. Cada 0,25% de diferença no spread, num empréstimo de 200.000 EUR a 30 anos, altera a prestação em cerca de 28 EUR por mês e representa uma diferença de aproximadamente 10.000 EUR em juros ao longo da vida do empréstimo.

Qual é o prazo máximo do crédito habitação em Portugal?

O Banco de Portugal estabelece prazos máximos que dependem da idade do mutuário: até 40 anos para clientes com 30 anos ou menos, até 37 anos para clientes entre 31 e 35 anos, e até 35 anos para clientes com mais de 35 anos. Adicionalmente, a maioria dos bancos exige que o empréstimo termine antes dos 75 anos de idade do titular mais velho. Isto significa que, se tiver 45 anos, o prazo máximo seria de 30 anos (para terminar aos 75). O Banco de Portugal tem como objetivo convergir a maturidade média dos novos contratos para 30 anos.

O que é a taxa de esforço e como se calcula?

A taxa de esforço (ou DSTI, debt service-to-income) é a percentagem do rendimento líquido mensal do agregado familiar que é destinada ao pagamento de todas as prestações de crédito (habitação, automóvel, pessoal, cartões de crédito). Calcula-se dividindo a soma de todas as prestações mensais pelo rendimento líquido mensal. O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse os 50%, mas a maioria dos bancos aplica um limite prático de 35%. Por exemplo, com um rendimento líquido de 2.500 EUR e uma prestação de habitação de 700 EUR mais 150 EUR de crédito automóvel, a taxa de esforço é de (700 + 150) / 2.500 = 34%.

Vale a pena fazer amortização antecipada do crédito habitação em 2026?

Na maioria dos casos, sim. Ao amortizar antecipadamente, reduz o capital sobre o qual incidem os juros futuros. Quanto mais cedo o fizer, maior a poupança, pois no início do empréstimo a proporção de juros em cada prestação é mais elevada. Em 2026, a isenção de comissão de reembolso antecipado que vigorou até final de 2025 já não está em vigor: paga 0,5% sobre o montante amortizado em taxa variável e 2% em taxa fixa. Ainda assim, amortizar 10.000 EUR no quinto ano de um empréstimo de 180.000 EUR a 3% pode poupar mais de 8.000 EUR em juros. Pode optar por reduzir o prazo (mais rentável) ou reduzir a prestação (mais liquidez mensal).

Qual é a diferença entre TAN e TAEG no crédito habitação?

A TAN (Taxa Anual Nominal) é o juro puro que o banco cobra sobre o capital emprestado, sem incluir quaisquer custos adicionais. A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) é um indicador mais completo que inclui a TAN, comissões (abertura, avaliação), seguros obrigatórios (vida e multirriscos), Imposto do Selo sobre o empréstimo e outros encargos. A TAEG reflete o custo real do empréstimo e é a métrica que deve comparar entre propostas. Duas hipotecas com a mesma TAN de 2,80% podem ter TAEG de 3,40% e 4,10% se uma exigir mais produtos vinculados. O Banco de Portugal obriga os bancos a comunicar a TAEG em todas as simulações e propostas.

O seguro de vida do crédito habitação é obrigatório?

Embora não exista uma obrigação legal de subscrever seguro de vida para o crédito habitação, na prática a esmagadora maioria dos bancos exige-o como condição para conceder o empréstimo. O seguro garante que, em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário, o saldo devedor é liquidado, protegendo a família. Os bancos oferecem spreads mais baixos se subscrever o seguro pela seguradora do grupo, mas a lei permite contratar o seguro noutra seguradora (desvinculação). Comparar preços entre seguradoras pode poupar centenas de euros por ano, especialmente para mutuários mais velhos, cujo prémio é mais elevado. O seguro multirriscos (contra incêndio, inundação e outros danos ao imóvel) é legalmente obrigatório.

Glossário de termos do crédito habitação

Euribor

Euro Interbank Offered Rate. Índice de referência para as taxas de juro variáveis na zona euro. A Euribor a 6 meses é o prazo mais utilizado nos créditos à habitação em Portugal. A prestação é revista semestralmente com base no valor da Euribor nessa data.

Spread

Margem de lucro que o banco adiciona à Euribor para determinar a taxa de juro total do crédito. Depende do perfil de risco do cliente, do LTV e dos produtos contratados. Em 2026, os spreads em Portugal variam entre 0% e 1,43%.

TAN (Taxa Anual Nominal)

Taxa de juro anual aplicada sobre o capital emprestado, sem incluir comissões, seguros ou outros custos acessórios. Nos créditos a taxa variável, TAN = Euribor + spread.

TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global)

Indicador que traduz o custo real e total do crédito, incluindo juros, comissões, seguros obrigatórios e demais encargos. É a métrica mais fiável para comparar propostas de diferentes bancos.

Taxa de esforço (DSTI)

Percentagem do rendimento líquido mensal do agregado familiar destinada ao pagamento de todas as prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda um máximo de 50%, sendo 35% o limiar prudencial mais aplicado pelos bancos.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

Imposto anual sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis. As taxas para imóveis urbanos variam entre 0,3% e 0,45%, definidas anualmente por cada município.

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)

Imposto pago na compra de um imóvel, calculado sobre o valor da escritura ou o valor patrimonial tributário (o maior dos dois). As taxas vão de 2% a 8%, com isenção para jovens até 35 anos na primeira habitação permanente até 330.539 EUR.