Konut Kredisi Hesaplayıcı
Aylık konut kredisi taksitinizi, toplam faizi hesaplayın ve tam amortisman tablosunu görüntüleyin. Emlak vergisi, sigorta, PMI ve ek ödeme analizi dahildir.
Kredi Detayları
TRY
%
TRY
%
30 yıl
Vergiler ve Sigorta
TRY
TRY
Geri ödeme türü
yıl
Anapara ödemesi başlamadan önce yalnızca faiz ödenen yıllar. 0 = yok.
TRY
TRY
TRY
Aylık taksit (anapara+faiz)
₺1.438,92
Toplam faiz
₺278.013
Toplam kredi maliyeti
₺518.013
Kapanış tarihi
Ağu 2056
360 taksit
Amortisman Tablosu
| Yıl | Taksit | Anapara | Faiz | Bakiye |
|---|---|---|---|---|
1 | ₺17.267 | ₺2.947 | ₺14.320 | ₺237.053 |
2 | ₺17.267 | ₺3.129 | ₺14.138 | ₺233.924 |
3 | ₺17.267 | ₺3.322 | ₺13.945 | ₺230.602 |
4 | ₺17.267 | ₺3.527 | ₺13.740 | ₺227.075 |
5 | ₺17.267 | ₺3.744 | ₺13.523 | ₺223.331 |
6 | ₺17.267 | ₺3.975 | ₺13.292 | ₺219.355 |
7 | ₺17.267 | ₺4.221 | ₺13.047 | ₺215.135 |
8 | ₺17.267 | ₺4.481 | ₺12.786 | ₺210.654 |
9 | ₺17.267 | ₺4.757 | ₺12.510 | ₺205.897 |
10 | ₺17.267 | ₺5.051 | ₺12.216 | ₺200.846 |
11 | ₺17.267 | ₺5.362 | ₺11.905 | ₺195.484 |
12 | ₺17.267 | ₺5.693 | ₺11.574 | ₺189.791 |
13 | ₺17.267 | ₺6.044 | ₺11.223 | ₺183.747 |
14 | ₺17.267 | ₺6.417 | ₺10.850 | ₺177.330 |
15 | ₺17.267 | ₺6.813 | ₺10.455 | ₺170.518 |
16 | ₺17.267 | ₺7.233 | ₺10.034 | ₺163.285 |
17 | ₺17.267 | ₺7.679 | ₺9.588 | ₺155.606 |
18 | ₺17.267 | ₺8.152 | ₺9.115 | ₺147.454 |
19 | ₺17.267 | ₺8.655 | ₺8.612 | ₺138.798 |
20 | ₺17.267 | ₺9.189 | ₺8.078 | ₺129.609 |
21 | ₺17.267 | ₺9.756 | ₺7.511 | ₺119.853 |
22 | ₺17.267 | ₺10.358 | ₺6.909 | ₺109.496 |
23 | ₺17.267 | ₺10.996 | ₺6.271 | ₺98.499 |
24 | ₺17.267 | ₺11.675 | ₺5.592 | ₺86.825 |
25 | ₺17.267 | ₺12.395 | ₺4.872 | ₺74.430 |
26 | ₺17.267 | ₺13.159 | ₺4.108 | ₺61.271 |
27 | ₺17.267 | ₺13.971 | ₺3.296 | ₺47.300 |
28 | ₺17.267 | ₺14.833 | ₺2.435 | ₺32.467 |
29 | ₺17.267 | ₺15.747 | ₺1.520 | ₺16.720 |
30 | ₺17.267 | ₺16.719 | ₺548 | ₺1 |
Bu hesap makinesi yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Mali tavsiye niteliği taşımaz.
Konut kredisi hesaplayıcı. Aylık taksit, toplam faiz ve amortisman tablosu.
Konut kredisi hesaplayıcı; kredi tutarı, faiz oranı ve vadeye göre anapara, faiz, emlak vergisi, DASK ve hayat sigortasını birleştirerek aylık taksiti hesaplar. Kredinin tüm süresi boyunca her taksitin faiz ve anapara arasında nasıl dağıldığını gösteren eksiksiz bir amortisman tablosu oluşturur.
Konut Kredisi Nedir?
Konut kredisi, bir gayrimenkul satın almak için bankaların sunduğu uzun vadeli bir kredi türüdür; satın alınan taşınmaz ipotek olarak teminat gösterilir. Türkiye'de konut kredileri en fazla 120 ay (10 yıl) vadeyle kullanılabilir ve Mart 2026 itibarıyla ortalama aylık faiz oranı yaklaşık %3,35 seviyesindedir. TCMB politika faizi %37 olarak sabit tutulurken, bankaların konut kredisi faizleri aylık %2,49 ile %4,50 arasında değişmektedir.
Konut kredisi taksitleri eşit taksitli (anüite) yöntemiyle hesaplanır. Bu yöntemde her ay sabit bir tutar ödersiniz, ancak taksitin içindeki anapara ve faiz payları zamanla değişir. İlk aylarda taksitin büyük bölümü faize giderken, vade ilerledikçe anapara payı artar ve faiz payı azalır. Bu yapısal değişim, amortisman tablosunda açıkça görülür.
Konut satın alırken ödemeniz gereken toplam maliyet sadece kredi taksitinden ibaret değildir. Tapu harcı (alış ve satış tarafları için ayrı ayrı %2), zorunlu deprem sigortası (DASK), ekspertiz ücreti, dosya masrafı, ipotek tesis ücreti ve emlak vergisi gibi ek kalemler toplam maliyeti önemli ölçüde artırabilir. Türkiye'de konut kredisi kullanırken KKDF ve BSMV muafiyeti uygulanır; bu avantaj, ihtiyaç ve taşıt kredilerine kıyasla konut kredisini daha uygun kılmaktadır.
Konut Kredisi Taksiti Nasıl Hesaplanır?
Aylık konut kredisi taksitini hesaplamak için üç temel bilgiye ihtiyacınız vardır: kredi tutarı, aylık faiz oranı ve vade süresi (ay olarak). İşlem adım adım şu şekilde yapılır:
1. Kredi tutarını belirleyin. Evin satış bedelinden peşinat tutarını çıkartın. Örneğin 3.000.000 TL değerindeki bir konut için %20 peşinat (600.000 TL) öderseniz, kredi tutarı 2.400.000 TL olur.
2. Aylık faiz oranını ondalık sayı olarak ifade edin. %3,35 aylık faiz oranı için 0,0335 değerini kullanın.
3. Toplam taksit sayısını hesaplayın. Vade süresini ay olarak belirleyin. 120 ay (10 yıl) vadeli bir kredi için toplam 120 taksit ödenir.
4. Anüite formülünü uygulayın. Aşağıdaki bölümde gösterilen formüle bu değerleri yerleştirerek aylık taksit tutarını bulun.
5. Ek masrafları hesaba katın. Yıllık emlak vergisi, DASK primi ve varsa konut sigortasını 12'ye bölerek aylık taksit tutarına ekleyin.
Yukarıdaki örnekte (2.400.000 TL kredi, %3,35 aylık faiz, 120 ay vade) aylık taksit tutarı yaklaşık 81.972 TL olur. 120 ay boyunca ödenen toplam tutar 9.836.628 TL'dir; bunun 7.436.628 TL'si yalnızca faize gider. Bu nedenle peşinat oranını artırmak veya daha kısa vade seçmek büyük tasarruf sağlar.
Konut Kredisi Taksit Hesaplama Formülü
- = Aylık taksit tutarı (anapara + faiz)
- = Kredi tutarı (konut bedeli eksi peşinat)
- = Aylık faiz oranı (ondalık olarak; %3,35 için 0,0335)
- = Toplam taksit sayısı (vade süresi ay olarak)
Bu formül, Türkiye'deki tüm bankaların konut kredisi hesaplamasında kullandığı standart eşit taksitli (anüite / Fransız amortisman) yöntemidir. Her ay sabit bir taksit tutarı ödersiniz; ancak her taksitin içindeki faiz ve anapara dağılımı değişir.
Örnek hesaplama: 2.000.000 TL kredi, %3,00 aylık faiz oranı ve 120 ay vade için:
olduğundan:
İlk ay 60.000 TL faiz, yalnızca 1.780 TL anapara ödenir. 120 ay boyunca toplam ödeme 7.413.575 TL olur; bunun 5.413.575 TL'si faizdir. Bu örnekte görülebileceği gibi, yüksek faiz ortamında toplam faiz maliyeti anaparanın iki katından fazlasına ulaşabilir. Faiz oranındaki küçük farklar bile büyük tasarruflar sağlayabilir.
Toplam aylık konut masrafınızı hesaplamak için taksit tutarına şu kalemleri ekleyin:
Konut Kredisi Hesaplama Örnekleri
İlk Ev Alımı: 4.000.000 TL Konut, %20 Peşinat
İstanbul'da bir çift, 4.000.000 TL değerinde bir daire satın almak istiyor. %20 peşinat (800.000 TL) ödüyor ve 3.200.000 TL konut kredisi kullanıyorlar. Aylık faiz oranı %3,20, vade 120 ay.
Aylık taksit tutarı: 104.792 TL. 120 ay boyunca toplam ödeme: 12.575.041 TL. Bunun 9.375.041 TL'si faize gider.
Ek masraflar: Tapu harcı (%2 alıcı payı) 80.000 TL, ekspertiz ücreti yaklaşık 5.000 TL, dosya masrafı (binde 5) 16.000 TL, DASK yıllık primi yaklaşık 3.500 TL, ipotek tesis ücreti yaklaşık 15.000 TL. Toplam başlangıç masrafı yaklaşık 119.500 TL. Peşinat dahil toplam elden çıkacak tutar: yaklaşık 919.500 TL.
Aylık emlak vergisi (büyükşehir, binde 2): yaklaşık 667 TL. DASK aylık: yaklaşık 292 TL. Toplam aylık konut masrafı: yaklaşık 105.751 TL.
Kısa Vade vs. Uzun Vade: 60 Ay ve 120 Ay Karşılaştırması
2.000.000 TL konut kredisi, aylık %3,00 faiz oranı ile 60 ay ve 120 ay vade karşılaştırıldığında:
60 ay vade: Aylık taksit 72.266 TL. Toplam ödeme 4.335.955 TL. Toplam faiz: 2.335.955 TL.
120 ay vade: Aylık taksit 61.780 TL. Toplam ödeme 7.413.575 TL. Toplam faiz: 5.413.575 TL.
Fark: 120 ay vadede aylık 10.486 TL daha az ödersiniz, ancak toplam faiz 3.077.620 TL daha fazladır. Kısa vadede aylık ödeme gücünüz yetiyorsa, 60 ay seçmek faiz maliyetini %57 oranında azaltır. Önemli not: Türkiye'de konut kredisi vadesi en fazla 120 aydır; ABD'deki gibi 30 yıllık seçenekler bulunmamaktadır.
Erken Ödeme ile Tasarruf: Ayda 5.000 TL Ek Ödeme
2.500.000 TL kredi, %3,20 aylık faiz, 120 ay vade ile aylık taksit 81.869 TL'dir. Toplam faiz maliyeti: 7.324.258 TL.
Ayda 5.000 TL ek anapara ödemesi yapıldığında kredi 81 ayda kapanır, yani 39 ay (yaklaşık 3,3 yıl) erken biter. Toplam faiz 4.498.160 TL'ye düşer; 2.826.097 TL tasarruf sağlanır.
Dikkat: Türkiye'de sabit faizli konut kredilerinde erken ödeme tazminatı uygulanabilir. Kalan vade 36 aydan fazlaysa ödenen anaparanın %2'si, 36 aydan azsa %1'i tazminat olarak alınabilir. Değişken faizli kredilerde ise erken ödeme tazminatı talep edilemez. Ek ödeme yapmadan önce bankanızla koşulları netleştirmenizi öneririz.
Konut Kredisinde Tasarruf İpuçları
- Mümkün olduğunca yüksek peşinat ödeyin. Bankalar genellikle konut değerinin %80-90'ına kadar kredi verir. %20 yerine %30 peşinat ödemeniz kredi tutarını düşürür, aylık taksiti hafifletir ve bankayla faiz pazarlığında elinizi güçlendirir. Örneğin 4.000.000 TL'lik bir konut için %30 peşinat (1.200.000 TL) ile kredi tutarı 2.800.000 TL olur; %20 peşinatla 3.200.000 TL'ye kıyasla aylık yaklaşık 13.100 TL daha az ödersiniz.
- Birden fazla bankayı karşılaştırın. Kamu bankaları (Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank) genellikle daha düşük faiz oranı sunar. Özel bankalar ise kampanya dönemlerinde rekabetçi oranlar çıkarabilir. Aylık faiz oranında %0,20'lik bir fark bile 2.000.000 TL kredide toplam 120 ay boyunca 430.000 TL'den fazla tasarruf sağlar.
- KKDF ve BSMV muafiyetinden yararlanın. Konut kredileri ihtiyaç ve taşıt kredilerinin aksine KKDF (%15) ve BSMV (%10) vergilerinden muaftır. Bu muafiyet sayesinde konut kredisinin efektif maliyeti diğer kredi türlerine göre belirgin şekilde düşüktür.
- TCMB faiz kararlarını takip edin. Merkez Bankası'nın politika faizi indirdiği dönemlerde banka faizleri de düşer. Faizlerin düşük olduğu dönemlerde kredi çekmek veya mevcut kredinizi yeniden yapılandırmak uzun vadede önemli tasarruf sağlar.
- Zorunlu sigortalarda seçenekleri araştırın. DASK zorunlu deprem sigortasını bankadan bağımsız olarak herhangi bir acenteden yaptırabilirsiniz. Hayat sigortası çoğunlukla zorunlu tutulur, ancak bankanın sunduğu poliçenin dışında daha uygun fiyatlı alternatifler bulabilirsiniz.
- Erken ödeme stratejisi belirleyin. İkramiye, prim veya ek gelirlerinizi anapara ödemesine yönlendirin. 2.000.000 TL kredi, %3,00 aylık faiz ve 120 ay vadede yılda bir kez 50.000 TL ek ödeme yaparak krediyi yaklaşık 3 yıl erken kapatabilir ve 1.800.000 TL'den fazla faiz tasarrufu sağlayabilirsiniz.
- Tapu harcı ve diğer masrafları bütçenize dahil edin. Tapu harcı (alıcı payı %2), ekspertiz ücreti (3.000-7.000 TL), dosya masrafı (kredinin binde 5'i), ipotek tesis ücreti ve döner sermaye bedeli (2.534 TL) gibi kalemler toplam 150.000-200.000 TL arasında ek maliyet oluşturabilir. Bu tutarları peşinat dışında ayrıca planlayın.
Konut Kredisi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ne kadar konut kredisi çekebilirim?
Bankalar genellikle konut değerinin %80'ine kadar kredi verir; bazı kampanyalarda bu oran %90'a çıkabilir. Kredi tutarınız aylık gelirinize, mevcut borçlarınıza ve bankanın ekspertiz değerine bağlı olarak belirlenir. Genel kural olarak aylık taksit tutarı net gelirinizin %40-50'sini geçmemelidir. Örneğin aylık 50.000 TL net geliri olan bir kişi için aylık taksit limiti yaklaşık 20.000-25.000 TL olur; bu da %3,35 faiz oranı ve 120 ay vadede yaklaşık 585.000-730.000 TL kredi tutarına karşılık gelir.
Konut kredisinde KKDF ve BSMV uygulanır mı?
Hayır, konut kredileri KKDF (Kaynak Kullanımı Destekleme Fonu) ve BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) muafiyetine sahiptir. İhtiyaç kredilerinde %15 KKDF ve %10 BSMV uygulanırken, konut kredilerinde bu vergiler alınmaz. Bu muafiyet, konut kredisinin efektif maliyetini ihtiyaç kredisine kıyasla önemli ölçüde düşürür ve ev almak için özel olarak tasarlanmış konut kredisi kullanmanın en büyük avantajlarından biridir.
Tapu harcı ne kadar ve kim öder?
Tapu harcı, konut satış bedelinin %2'si oranında hem alıcı hem de satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir (toplam %4). 4.000.000 TL değerindeki bir konut için alıcı 80.000 TL, satıcı 80.000 TL tapu harcı öder. Uygulamada genellikle tamamını alıcı üstlenir. Tapu harcına ek olarak döner sermaye hizmet bedeli (2026 yılı için 2.534 TL) da ödenmektedir. Bu masraf, kredi tutarının dışındadır ve elden nakit olarak karşılanması gerekir.
DASK (zorunlu deprem sigortası) nedir ve ne kadar tutar?
DASK, Türkiye'de konut satın alan herkesin yaptırması zorunlu olan deprem sigortasıdır. Konut kredisi kullanımında banka DASK poliçesi talep eder. 2026 yılında betonarme yapılar için metrekare bedeli 10.224 TL olarak belirlenmiştir. Prim tutarı yapının bulunduğu deprem risk bölgesi, yapı tarzı, inşaat yılı, toplam kat sayısı ve brüt yüzölçümüne göre hesaplanır. Örneğin İstanbul'da (1. risk bölgesi) 100 m2 brüt alana sahip betonarme bir daire için yıllık DASK primi yaklaşık 3.000-5.000 TL arasında değişmektedir.
Konut kredisi erken kapatma cezası ne kadardır?
Sabit faizli konut kredilerinde erken ödeme tazminatı uygulanabilir. Kalan vadeniz 36 aydan fazlaysa erken ödenen anaparanın %2'si, 36 aydan azsa %1'i oranında tazminat alınabilir. Değişken faizli konut kredilerinde ise erken ödeme tazminatı talep edilemez. Tazminat tutarı, erken ödemeden kaynaklanan faiz indiriminden yüksek olamaz. Erken kapama işleminden önce bankanızdan güncel tazminat tutarını yazılı olarak talep etmenizi öneririz.
Sabit faiz mi değişken faiz mi seçmeliyim?
Sabit faizli konut kredisinde taksit tutarınız vade boyunca değişmez; bütçe planlamanız kolaylaşır. Değişken faizli kredide ise faiz oranı belirli aralıklarla (genellikle 3 veya 6 ayda bir) piyasa koşullarına göre güncellenir. Türkiye'de yüksek enflasyon ortamında bankaların büyük çoğunluğu sabit faizli konut kredisi sunmaktadır. Değişken faizli kredi faizlerin düşeceği beklentisi varsa avantajlı olabilir, ancak faizlerin yükselmesi durumunda taksitiniz önemli ölçüde artabilir. Riskinizi sınırlamak istiyorsanız sabit faiz daha güvenli bir seçenektir.
Konut kredisi kullanırken hangi sigortalar zorunludur?
Konut kredisi kullanırken DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) her durumda zorunludur. Bankaların büyük çoğunluğu ayrıca konut sigortası (yangın, sel, hırsızlık) ve hayat sigortası (kredi kalanını kapsayan ferdi kaza sigortası) talep eder. Hayat sigortası yasal olarak zorunlu olmasa da bankalar kredi onayını buna bağlayabilir. Sigorta primlerini bankanın önerisine bağımlı kalmadan farklı acentelerden teklif alarak karşılaştırmanız önemli tasarruf sağlayabilir.
Emlak vergisi ne kadardır ve nasıl hesaplanır?
Türkiye'de konutlar için emlak vergisi oranı binde 1'dir; büyükşehir belediyesi sınırlarında bu oran binde 2'ye çıkar. 2026 yılında emlak vergisi matrahı, 2025 yılı vergi değerinin %12,745 oranında artırılmasıyla hesaplanır. Örneğin büyükşehirde vergi değeri 4.000.000 TL olan bir konut için yıllık emlak vergisi 8.000 TL'dir (aylık ~667 TL). Buna ek olarak %10 oranında kültür varlıkları katkı payı (800 TL) ödenmelidir. Ödeme iki taksitte yapılır: 31 Mayıs ve 30 Kasım.
Konut Kredisi Temel Kavramlar
Anüite (Eşit Taksit)
Konut kredisinde kullanılan standart ödeme yöntemi. Her ay sabit bir taksit tutarı ödenir; ancak taksitin içindeki faiz ve anapara payları zamanla değişir. İlk aylarda faiz payı yüksek, anapara payı düşüktür; vade ilerledikçe bu oran tersine döner.
Amortisman Tablosu
Kredinin her bir taksitinde ne kadar anapara, ne kadar faiz ödendiğini ve kalan borç tutarını gösteren detaylı tablo. Ödeme planının tüm vade boyunca şeffaf bir şekilde görülmesini sağlar.
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)
Türkiye'de tüm konut sahiplerinin yaptırmak zorunda olduğu deprem sigortası. Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından yönetilir. Konut kredisi kullanırken bankalar DASK poliçesi talep eder.
Tapu Harcı
Konut alım-satım işlemlerinde devlete ödenen harç. Satış bedelinin %2'si alıcı, %2'si satıcı tarafından ödenir. Uygulamada genellikle %4'ün tamamı alıcıya yansıtılır.
KKDF (Kaynak Kullanımı Destekleme Fonu)
Bazı kredi türlerinde uygulanan %15 oranında bir fon kesintisi. Konut kredileri bu fondan muaftır, bu da konut kredisinin ihtiyaç kredisine göre daha düşük maliyetli olmasını sağlar.
Ekspertiz
Bankanın konut kredisi vermeden önce taşınmazın piyasa değerini belirlemek için bağımsız bir değerleme uzmanı aracılığıyla yaptırdığı inceleme. Ekspertiz ücreti genellikle 3.000-7.000 TL arasındadır ve kredi başvurusu yapan tarafından karşılanır.
İpotek
Konut kredisinde taşınmazın banka lehine teminat olarak gösterilmesi işlemidir. Kredi tamamen ödenene kadar tapu üzerinde ipotek kaydı bulunur. İpotek tesis ücreti ve fek ücreti ayrı masraf kalemleridir.