Smart Calculators

Smart

Calculators

Konut Kredisi Hesaplayıcı

Aylık konut kredisi taksitinizi, toplam faizi hesaplayın ve tam amortisman tablosunu görüntüleyin. Emlak vergisi, sigorta, PMI ve ek ödeme analizi dahildir.

Tasarruf Hedefi HesaplayıcıKredi Hesaplayıcı
Konut kredisi hesaplayıcı. Aylık taksit, toplam faiz ve amortisman tablosu.
Konut kredisi hesaplayıcı; kredi tutarı, faiz oranı ve vadeye göre anapara, faiz, emlak vergisi, sigorta ve PMI'yi birleştirerek aylık taksiti hesaplar. Kredinin tüm süresi boyunca her taksitin faiz ve anapara arasında nasıl dağıldığını gösteren eksiksiz bir amortisman tablosu oluşturur.

Konut Kredisi Nedir?

Konut kredisi, bir gayrimenkul satin almak icin bankalarin sundugu uzun vadeli bir kredi turudur; satin alinan tasinmaz ipotek olarak teminat gosterilir. Turkiye'de konut kredileri en fazla 120 ay (10 yil) vadeyle kullanilabilir ve Mart 2026 itibariyla ortalama aylik faiz orani yaklasik %3,35 seviyesindedir. TCMB politika faizi %37 olarak sabit tutulurken, bankalarin konut kredisi faizleri aylik %2,49 ile %4,50 arasinda degismektedir.
Konut kredisi taksitleri esit taksitli (annuite) yontemiyle hesaplanir. Bu yontemde her ay sabit bir tutar odersiniz, ancak taksitin icindeki anapara ve faiz paylari zamanla degisir. Ilk aylarda taksitin buyuk bolumu faize giderken, vade ilerledikce anapara payi artar ve faiz payi azalir. Bu yapisal degisim, amortisman tablosunda acikca gorulur.
Konut satin alirken odemeniz gereken toplam maliyet sadece kredi taksitinden ibaret degildir. Tapu harci (alis ve satis taraflari icin ayri ayri %2), zorunlu deprem sigortasi (DASK), ekspertiz ucreti, dosya masrafi, ipotek tesis ucreti ve emlak vergisi gibi ek kalemler toplam maliyeti onemli olcude artirabilir. Turkiye'de konut kredisi kullanirken KKDF ve BSMV muafiyeti uygulanir; bu avantaj, ihtiyac ve tasit kredilerine kiyasla konut kredisini daha uygun kilmaktadir.

Konut Kredisi Taksiti Nasil Hesaplanir?

Aylik konut kredisi taksitini hesaplamak icin uc temel bilgiye ihtiyaciniz vardir: kredi tutari, aylik faiz orani ve vade suresi (ay olarak). Islem adim adim su sekilde yapilir:
1. Kredi tutarini belirleyin. Evin satis bedelinden pesinat tutarini cikartin. Ornegin 3.000.000 TL degerindeki bir konut icin %20 pesinat (600.000 TL) oderseniz, kredi tutari 2.400.000 TL olur.
2. Aylik faiz oranini ondalik sayi olarak ifade edin. %3,35 aylik faiz orani icin 0,0335 degerini kullanin.
3. Toplam taksit sayisini hesaplayin. Vade suresini ay olarak belirleyin. 120 ay (10 yil) vadeli bir kredi icin toplam 120 taksit odenir.
4. Annuite formulunu uygulayin. Asagidaki bolumde gosterilen formule bu degerleri yerlestirerek aylik taksit tutarini bulun.
5. Ek masraflari hesaba katin. Yillik emlak vergisi, DASK primi ve varsa konut sigortasini 12'ye bolerek aylik taksit tutarina ekleyin.
Yukaridaki ornekte (2.400.000 TL kredi, %3,35 aylik faiz, 120 ay vade) aylik taksit tutari yaklasik 34.930 TL olur. 120 ay boyunca odenen toplam tutar 4.191.600 TL'dir; bunun 1.791.600 TL'si yalnizca faize gider. Bu nedenle pesinat oranini artirmak veya daha kisa vade secmek buyuk tasarruf saglar.

Konut Kredisi Taksit Hesaplama Formulu

T=K×r(1+r)n(1+r)n−1T = K \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}
  • TT = Aylik taksit tutari (anapara + faiz)
  • KK = Kredi tutari (konut bedeli eksi pesinat)
  • rr = Aylik faiz orani (ondalik olarak; %3,35 icin 0,0335)
  • nn = Toplam taksit sayisi (vade suresi ay olarak)
Bu formul, Turkiye'deki tum bankalarin konut kredisi hesaplamasinda kullandigi standart esit taksitli (annuite / Fransiz amortisman) yontemidir. Her ay sabit bir taksit tutari odersiniz; ancak her taksitin icindeki faiz ve anapara dagilimi degisir.
Ornek hesaplama: 2.000.000 TL kredi, %3,00 aylik faiz orani ve 120 ay vade icin:
T=2.000.000×0,03×(1,03)120(1,03)120−1T = 2.000.000 \times \frac{0{,}03 \times (1{,}03)^{120}}{(1{,}03)^{120} - 1}
(1,03)120=34,711(1{,}03)^{120} = 34{,}711 oldugundan:
T=2.000.000×0,03×34,71134,711−1=2.000.000×1,041333,711=61.594 TLT = 2.000.000 \times \frac{0{,}03 \times 34{,}711}{34{,}711 - 1} = 2.000.000 \times \frac{1{,}0413}{33{,}711} = 61.594 \text{ TL}
Ilk ay 60.000 TL faiz, yalnizca 1.594 TL anapara odenir. 120 ay boyunca toplam odeme 7.391.280 TL olur; bunun 5.391.280 TL'si faizdir. Bu ornekte gorulebilecegi gibi, yuksek faiz ortaminda toplam faiz maliyeti anaparanin iki katindan fazlasina ulasabilir. Faiz oranindaki kucuk farklar bile buyuk tasarruflar saglayabilir.
Toplam aylik konut masrafinizi hesaplamak icin taksit tutarina su kalemleri ekleyin:
Toplam Odeme=T+Yillik Emlak Vergisi12+DASK Primi12+Diger Sigortalar\text{Toplam Odeme} = T + \frac{\text{Yillik Emlak Vergisi}}{12} + \frac{\text{DASK Primi}}{12} + \text{Diger Sigortalar}

Konut Kredisi Hesaplama Ornekleri

Ilk Ev Alimi: 4.000.000 TL Konut, %20 Pesinat

Istanbul'da bir cift, 4.000.000 TL degerinde bir daire satin almak istiyor. %20 pesinat (800.000 TL) oduyor ve 3.200.000 TL konut kredisi kullaniyorlar. Aylik faiz orani %3,20, vade 120 ay.
Aylik taksit tutari: 45.216 TL. 120 ay boyunca toplam odeme: 5.425.920 TL. Bunun 2.225.920 TL'si faize gider.
Ek masraflar: Tapu harci (%2 alici payi) 80.000 TL, ekspertiz ucreti yaklasik 5.000 TL, dosya masrafi (binde 5) 16.000 TL, DASK yillik primi yaklasik 3.500 TL, ipotek tesis ucreti yaklasik 15.000 TL. Toplam baslangic masrafi yaklasik 119.500 TL. Pesinat dahil toplam elden cikacak tutar: yaklasik 919.500 TL.
Aylik emlak vergisi (buyuksehir, binde 2): yaklasik 667 TL. DASK aylik: yaklasik 292 TL. Toplam aylik konut masrafi: yaklasik 46.175 TL.

Kisa Vade vs. Uzun Vade: 60 Ay ve 120 Ay Karsilastirmasi

2.000.000 TL konut kredisi, aylik %3,00 faiz orani ile 60 ay ve 120 ay vade karsilastirildiginda:
60 ay vade: Aylik taksit 43.654 TL. Toplam odeme 2.619.240 TL. Toplam faiz: 619.240 TL.
120 ay vade: Aylik taksit 30.797 TL. Toplam odeme 3.695.640 TL. Toplam faiz: 1.695.640 TL.
Fark: 120 ay vadede aylik 12.857 TL daha az odersiniz, ancak toplam faiz 1.076.400 TL daha fazladir. Kisa vadede aylik odeme gucunuz yetiyorsa, 60 ay secmek faiz maliyetini %63 oraninda azaltir. Onemli not: Turkiye'de konut kredisi vadesi en fazla 120 aydir; ABD'deki gibi 30 yillik secenekler bulunmamaktadir.

Erken Odeme ile Tasarruf: Ayda 5.000 TL Ek Odeme

2.500.000 TL kredi, %3,20 aylik faiz, 120 ay vade ile aylik taksit 35.325 TL'dir. Toplam faiz maliyeti: 1.739.000 TL.
Ayda 5.000 TL ek anapara odemesi yapildiginda kredi yaklasik 88 ayda kapanir, yani 32 ay (yaklasiik 2,5 yil) erken biter. Toplam faiz yaklasik 1.320.000 TL'ye duser; 419.000 TL tasarruf saglanir.
Dikkat: Turkiye'de sabit faizli konut kredilerinde erken odeme tazminati uygulanabilir. Kalan vade 36 aydan fazlaysa odenen anaparanin %2'si, 36 aydan azsa %1'i tazminat olarak alinabilir. Degisken faizli kredilerde ise erken odeme tazminati talep edilemez. Ek odeme yapmadan once bankanizla kosullari netlestirmenizi oneririz.

Konut Kredisinde Tasarruf Ipuclari

  • Mumkun oldugunca yuksek pesinat odeyin. Bankalar genellikle konut degerinin %80-90'ina kadar kredi verir. %20 yerine %30 pesinat odemeniz kredi tutarini dusurur, aylik taksiti hafifletir ve bankayla faiz pazarliginda elinizi guclendirir. Ornegin 4.000.000 TL'lik bir konut icin %30 pesinat (1.200.000 TL) ile kredi tutari 2.800.000 TL olur; %20 pesinatla 3.200.000 TL'ye kiyasla aylik yaklasik 5.650 TL daha az odersiniz.
  • Birden fazla bankayi karsilastirin. Kamu bankalari (Ziraat Bankasi, Halkbank, Vakifbank) genellikle daha dusuk faiz orani sunar. Ozel bankalar ise kampanya donemlerinde rekabetci oranlar cikarabilir. Aylik faiz oraninda %0,20'lik bir fark bile 2.000.000 TL kredide toplam 120 ay boyunca 80.000 TL'den fazla tasarruf saglar.
  • KKDF ve BSMV muafiyetinden yararlanin. Konut kredileri ihtiyac ve tasit kredilerinin aksine KKDF (%15) ve BSMV (%10) vergilerinden muaftir. Bu muafiyet sayesinde konut kredisinin efektif maliyeti diger kredi turlerine gore belirgin sekilde dusuktur.
  • TCMB faiz kararlarini takip edin. Merkez Bankasi'nin politika faizi indirdigi donemlerde banka faizleri de duser. Faizlerin dusuk oldugu donemlerde kredi cekmek veya mevcut kredinizi yeniden yapilandirmak uzun vadede onemli tasarruf saglar.
  • Zorunlu sigortalarda secenekleri arastirin. DASK zorunlu deprem sigortasi bankadan bagimsiz olarak herhangi bir acenteden yaptirabilir. Hayat sigortasi cogunlukla zorunlu tutulur, ancak bankanin sundugu policenin disinda daha uygun fiyatli alternatifler bulabilirsiniz.
  • Erken odeme stratejisi belirleyin. Ikramiye, prim veya ek gelirlerinizi anapara odemesine yonlendirin. 2.000.000 TL kredi, %3,00 aylik faiz ve 120 ay vadede yilda bir kez 50.000 TL ek odeme yaparak krediyi yaklasik 3 yil erken kapatabilir ve 400.000 TL'den fazla faiz tasarrufu saglayabilirsiniz.
  • Tapu harci ve diger masraflari butcenize dahil edin. Tapu harci (alici payi %2), ekspertiz ucreti (3.000-7.000 TL), dosya masrafi (kredinin binde 5'i), ipotek tesis ucreti ve doner sermaye bedeli (2.534 TL) gibi kalemler toplam 150.000-200.000 TL arasinda ek maliyet olusturabilir. Bu tutarlari pesinat disinda ayrica planlayin.

Konut Kredisi Hakkinda Sik Sorulan Sorular

Ne kadar konut kredisi cekebilirim?

Bankalar genellikle konut degerinin %80'ine kadar kredi verir; bazi kampanyalarda bu oran %90'a cikabilir. Kredi tutariniz aylik gelirinize, mevcut borclariniza ve bankanin ekspertiz degerine bagli olarak belirlenir. Genel kural olarak aylik taksit tutari net gelirinizin %40-50'sini gecmemelidir. Ornegin aylik 50.000 TL net geliri olan bir kisi icin aylik taksit limiti yaklasik 20.000-25.000 TL olur; bu da %3,35 faiz orani ve 120 ay vadede yaklasik 1.400.000-1.750.000 TL kredi tutarina karsilik gelir.

Konut kredisinde KKDF ve BSMV uygulanir mi?

Hayir, konut kredileri KKDF (Kaynak Kullanimi Destekleme Fonu) ve BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) muafiyetine sahiptir. Ihtiyac kredilerinde %15 KKDF ve %10 BSMV uygulanirken, konut kredilerinde bu vergiler alinmaz. Bu muafiyet, konut kredisinin efektif maliyetini ihtiyac kredisine kiyasla onemli olcude dusurur ve ev almak icin ozel olarak tasarlanmis konut kredisi kullanmanin en buyuk avantajlarindan biridir.

Tapu harci ne kadar ve kim oder?

Tapu harci, konut satis bedelinin %2'si oraninda hem alici hem de satici tarafindan ayri ayri odenir (toplam %4). 4.000.000 TL degerindeki bir konut icin alici 80.000 TL, satici 80.000 TL tapu harci oder. Uygulamada genellikle tamamini alici ustlenir. Tapu harcina ek olarak doner sermaye hizmet bedeli (2026 yili icin 2.534 TL) da odenmektedir. Bu masraf, kredi tutarinin disindadir ve elden nakit olarak karsilanmasi gerekir.

DASK (zorunlu deprem sigortasi) nedir ve ne kadar tutar?

DASK, Turkiye'de konut satin alan herkesin yaptirmasi zorunlu olan deprem sigortasidir. Konut kredisi kullaniminda banka DASK policesi talep eder. 2026 yilinda betonarme yapilar icin metrekare bedeli 10.224 TL olarak belirlenmistir. Prim tutari yapinin bulundugu deprem risk bolgesi, yapi tarzi, insaat yili, toplam kat sayisi ve brut yusolcumune gore hesaplanir. Ornegin Istanbul'da (1. risk bolgesi) 100 m2 brut alana sahip betonarme bir daire icin yillik DASK primi yaklasik 3.000-5.000 TL arasinda degismektedir.

Konut kredisi erken kapatma cezasi ne kadardir?

Sabit faizli konut kredilerinde erken odeme tazminati uygulanabilir. Kalan vadeniz 36 aydan fazlaysa erken odenen anaparanin %2'si, 36 aydan azsa %1'i oraninda tazminat alinabilir. Degisken faizli konut kredilerinde ise erken odeme tazminati talep edilemez. Tazminat tutari, erken odemeden kaynaklanan faiz indiriminden yuksek olamaz. Erken kapama isleminden once bankanizdan guncel tazminat tutarini yazili olarak talep etmenizi oneririz.

Sabit faiz mi degisken faiz mi secmeliyim?

Sabit faizli konut kredisinde taksit tutariniz vade boyunca degismez; butce planlamaniz kolaylasir. Degisken faizli kredide ise faiz orani belirli araliklarla (genellikle 3 veya 6 ayda bir) piyasa kosullarina gore guncellenir. Turkiye'de yuksek enflasyon ortaminda bankalarin buyuk cogunlugu sabit faizli konut kredisi sunmaktadir. Degisken faizli kredi faizlerin dusecegi beklentisi varsa avantajli olabilir, ancak faizlerin yukselmesi durumunda taksitiniz onemli olcude artabilir. Riskinizi sinirlamak istiyorsaniz sabit faiz daha guvenli bir secenektir.

Konut kredisi kullanirken hangi sigortalar zorunludur?

Konut kredisi kullanirken DASK (Zorunlu Deprem Sigortasi) her durumda zorunludur. Bankalarin buyuk cogunlugu ayrica konut sigortasi (yangin, sel, hirsizlik) ve hayat sigortasi (kredi kalanini kapsayan ferdi kaza sigortasi) talep eder. Hayat sigortasi yasal olarak zorunlu olmasa da bankalar kredi onayini buna baglayabilir. Sigorta primlerini bankanin onerisine bagimli kalmadan farkli acentelerden teklif alarak karsilastirmaniz onemli tasarruf saglayabilir.

Emlak vergisi ne kadardir ve nasil hesaplanir?

Turkiye'de konutlar icin emlak vergisi orani binde 1'dir; buyuksehir belediyesi sinirlarinda bu oran binde 2'ye cikar. 2026 yilinda emlak vergisi matrahi, 2025 yili vergi degerinin %12,745 oraninda artirilmasiyla hesaplanir. Ornegin buyuksehirde vergi degeri 4.000.000 TL olan bir konut icin yillik emlak vergisi 8.000 TL'dir (aylik ~667 TL). Buna ek olarak %10 oraninda kultur varliklari katki payi (800 TL) odenmelidir. Odeme iki taksitte yapilir: 31 Mayis ve 30 Kasim.

Konut Kredisi Temel Kavramlar

Annuite (Esit Taksit)

Konut kredisinde kullanilan standart odeme yontemi. Her ay sabit bir taksit tutari odenir; ancak taksitin icindeki faiz ve anapara paylari zamanla degisir. Ilk aylarda faiz payi yuksek, anapara payi dusuktur; vade ilerledikce bu oran tersine doner.

Amortisman Tablosu

Kredinin her bir taksitinde ne kadar anapara, ne kadar faiz odendigini ve kalan borc tutarini gosteren detayli tablo. Odeme planinin tum vade boyunca seffaf bir sekilde gorulmesini saglar.

DASK (Zorunlu Deprem Sigortasi)

Turkiye'de tum konut sahiplerinin yaptirmak zorunda oldugu deprem sigortasi. Dogal Afet Sigortalar Kurumu tarafindan yonetilir. Konut kredisi kullanirken bankalar DASK policesi talep eder.

Tapu Harci

Konut alim-satim islemlerinde devlete odenen harc. Satis bedelinin %2'si alici, %2'si satici tarafindan odenir. Uygulamada genellikle %4'un tamami aliciya yansitilir.

KKDF (Kaynak Kullanimi Destekleme Fonu)

Bazi kredi turlerinde uygulanan %15 oraninda bir fon kesintisi. Konut kredileri bu fondan muaftir, bu da konut kredisinin ihtiyac kredisine gore daha dusuk maliyetli olmasini saglar.

Ekspertiz

Bankanin konut kredisi vermeden once tasinmazin piyasa degerini belirlemek icin bagimsiz bir degerleme uzmani araciligiyla yaptirdigi inceleme. Ekspertiz ucreti genellikle 3.000-7.000 TL arasindadir ve kredi basvurusu yapan tarafindan karsilanir.

Ipotek

Konut kredisinde tasinmazin banka lehine teminat olarak gosterilmesi islemidir. Kredi tamamen odenene kadar tapu uzerinde ipotek kaydı bulunur. Ipotek tesis ucreti ve fek ucreti ayri masraf kalemleridir.