房贷计算器
计算每月月供、总利息，并生成完整的还款时间表。包括房产税、房屋保险、房贷保险（PMI）与提前还款分析。
贷款详情
CNY
%
CNY
%
30 年
还款方式
年
开始偿还本金前只还利息的年数。0 = 无。
税费与保险
CNY
CNY
CNY
CNY
CNY
每月月供（本金及利息）
¥1,438.92
总利息
¥278,013
贷款总成本
¥518,013
还清日期
2056年8月
360 期还款
还款时间表
| 年 | 还款 | 本金 | 利息 | 余额 |
|---|---|---|---|---|
1 | ¥17,267 | ¥2,947 | ¥14,320 | ¥237,053 |
2 | ¥17,267 | ¥3,129 | ¥14,138 | ¥233,924 |
3 | ¥17,267 | ¥3,322 | ¥13,945 | ¥230,602 |
4 | ¥17,267 | ¥3,527 | ¥13,740 | ¥227,075 |
5 | ¥17,267 | ¥3,744 | ¥13,523 | ¥223,331 |
6 | ¥17,267 | ¥3,975 | ¥13,292 | ¥219,355 |
7 | ¥17,267 | ¥4,221 | ¥13,047 | ¥215,135 |
8 | ¥17,267 | ¥4,481 | ¥12,786 | ¥210,654 |
9 | ¥17,267 | ¥4,757 | ¥12,510 | ¥205,897 |
10 | ¥17,267 | ¥5,051 | ¥12,216 | ¥200,846 |
11 | ¥17,267 | ¥5,362 | ¥11,905 | ¥195,484 |
12 | ¥17,267 | ¥5,693 | ¥11,574 | ¥189,791 |
13 | ¥17,267 | ¥6,044 | ¥11,223 | ¥183,747 |
14 | ¥17,267 | ¥6,417 | ¥10,850 | ¥177,330 |
15 | ¥17,267 | ¥6,813 | ¥10,455 | ¥170,518 |
16 | ¥17,267 | ¥7,233 | ¥10,034 | ¥163,285 |
17 | ¥17,267 | ¥7,679 | ¥9,588 | ¥155,606 |
18 | ¥17,267 | ¥8,152 | ¥9,115 | ¥147,454 |
19 | ¥17,267 | ¥8,655 | ¥8,612 | ¥138,798 |
20 | ¥17,267 | ¥9,189 | ¥8,078 | ¥129,609 |
21 | ¥17,267 | ¥9,756 | ¥7,511 | ¥119,853 |
22 | ¥17,267 | ¥10,358 | ¥6,909 | ¥109,496 |
23 | ¥17,267 | ¥10,996 | ¥6,271 | ¥98,499 |
24 | ¥17,267 | ¥11,675 | ¥5,592 | ¥86,825 |
25 | ¥17,267 | ¥12,395 | ¥4,872 | ¥74,430 |
26 | ¥17,267 | ¥13,159 | ¥4,108 | ¥61,271 |
27 | ¥17,267 | ¥13,971 | ¥3,296 | ¥47,300 |
28 | ¥17,267 | ¥14,833 | ¥2,435 | ¥32,467 |
29 | ¥17,267 | ¥15,747 | ¥1,520 | ¥16,720 |
30 | ¥17,267 | ¥16,719 | ¥548 | ¥1 |
本网站计算结果仅供参考，不构成专业意见。
房贷计算器。算出月供、总利息与提前还款能省多少利息。
房贷计算器用等额本息公式，把贷款金额、年利率和年限算成固定月供：210万元贷款、年利率4%、30年，月供约10,025元，30年共付利息约150.9万元。它还能测算提前还款能省下多少利息、缩短几年。
房贷月供是怎么算出来的？等额本息的钱去哪了
一笔210万元、年利率4%、30年的房贷，30年下来要还的利息高达约150.9万元——几乎相当于本金的72%，连本带息总共要还约360.9万元，是借款金额的1.72倍。这就是房贷最容易被低估的地方：月供看着只有约10,025元，但把360期加起来，利息才是真正的大头。
房贷（也叫按揭）是以所购房产作抵押、向银行申请的中长期贷款。国内绝大多数商业房贷采用等额本息还款：每月还的月供金额固定不变，其中利息按当月剩余本金计算，因此前期利息占比高、本金占比低，随着本金逐月减少，月供里本金的比重才慢慢上升。这也是为什么还了好几年、本金却好像没少多少——因为前期你还掉的大部分是利息。
本页计算器支持等额本息与等额本金两种还款方式：在「还款方式」里切到等额本金，每月归还的本金固定、利息按剩余本金递减，因此月供从首月最高开始逐月下降，全期总利息比等额本息更少。以210万元、4%、30年为例，等额本金首月月供约12,833元、末月降到约5,853元，全期利息约126.4万元，比等额本息省下约24.6万元（约16.3%）。如果你要按公积金贷款利率、5年期以上 LPR 加减基点或组合贷款这类利率专项来算，可使用本页下方链接的「中国房贷 LPR 计算器」，那里针对中国的 LPR 定价和公积金政策做了专门处理。
需要提醒：例子里的4%只是演示用的利率，不是当前报价。真实房贷利率以 LPR 为基准、由各城市和银行按首套/二套加减基点确定，并会随每年重定价而变化——请把你自己的实际执行利率填进计算器。
怎么用这个房贷计算器？各输入项说明
打开计算器后按下面的字段依次填写，结果会实时更新：
1. 填房屋总价与首付。计算器用「房价 − 首付」得到贷款本金。例如300万元的房子、首付三成90万元，贷款本金就是210万元。
2. 填年利率。直接填百分数对应的数值（例如首套商贷填你的实际执行利率）。利率以 LPR 为基准、由银行加减基点确定，务必填合同上的真实利率，而不是凭印象。
3. 选还款年限。最长一般30年（360期）。年限越长月供越低，但总利息越多——下文实例会给出具体差额。
4. 房产税、房屋保险、房贷保险（PMI）这几栏可以留 0。这些字段是通用版为美国等市场准备的；中国购房通常没有 PMI，房产税目前也只在少数城市试点，除非确有支出，否则保持 0 即可。只有当首付低于两成时，PMI 才会被触发计入。
5. （可选）填提前还款。支持「每月额外还款」「每年额外还款」和「一次性提前还款」三种。填入后，计算器会算出能节省多少利息、能提前多少个月还清。例如在上面的210万贷款上每月多还2,000元，可省利息约45.6万元、提前约8年还清。
结果区会给出：每月月供、总利息、连本带息的总还款额、还清期数，以及逐期的本金/利息拆分明细。
房贷月供计算公式（等额本息）
- = 每月月供金额（仅含本金和利息）
- = 贷款本金（房屋总价减去首付款）
- = 月利率（年利率 ÷ 12）
- = 总还款期数（还款年限 × 12）
这是等额本息（也叫法式摊还）的标准公式，国内商业银行计算固定月供用的就是它。月供 M 在整个还款期内保持不变，变化的只是每期月供里利息与本金的比例。
以贷款 210 万元、年利率 4%、30 年为例：月利率 r = 0.04 ÷ 12 ≈ 0.003333，总期数 n = 360。代入公式：
即每月月供约 10,025.72 元。30 年（360 期）累计还款约 3,609,259.99 元，其中利息约 1,509,259.99 元，约占本金的 72%。
一个常见误区是用「本金 × 年利率 × 年限」来估利息：2,100,000 × 4% × 30 = 2,520,000 元，比真实的约 1,509,260 元高出一大截。原因是等额本息的利息只按每月的剩余本金计算，而剩余本金随每期还款不断下降，并不是一直按全额 210 万计息。
月供只含本金和利息。如果在计算器里填了房产税、房屋保险或 PMI，它们会被按月摊入、显示为更高的每月总支出；留 0 时，月供就等于上式算出的 M。
月供与总利息速查表（贷款210万、等额本息，利率为演示值）
| 情景 | 贷款金额 | 利率 | 年限（期数） | 每月月供 | 全期总利息 |
|---|---|---|---|---|---|
| 首套·首付三成 | ¥2,100,000 | 4.0% | 30年（360期） | ¥10,025.72 | ¥1,509,259.99 |
| 利率升到4.5% | ¥2,100,000 | 4.5% | 30年（360期） | ¥10,640.39 | ¥1,730,541.70 |
| 年限缩到20年 | ¥2,100,000 | 4.0% | 20年（240期） | ¥12,725.59 | ¥954,140.48 |
| 首付降到两成 | ¥2,400,000 | 4.0% | 30年（360期） | ¥11,457.97 | ¥1,724,867.17 |
| 每月多还2,000（提前还款） | ¥2,100,000 | 4.0% | 约21.9年（提前97期） | ¥10,025.72（另多还2,000） | ¥1,052,902.40 |
| 每月多还5,000（提前还款） | ¥2,100,000 | 4.0% | 约15.75年（提前171期） | ¥10,025.72（另多还5,000） | ¥731,557.87 |
房贷计算实战案例
案例一：300万首套房、首付三成、30年商贷
购买一套总价300万元的住房，首付三成90万元，贷款本金210万元。假设执行利率4%（仅为演示，请填你的真实利率）、30年等额本息：月供约10,025.72元，30年共还约360.9万元，其中利息约150.9万元——利息几乎追平本金，约占本金的72%。若家庭税后月收入3万元，这笔月供约占33%，落在通常建议的30%~40%区间内。把房产税、保险、PMI 都留 0 时，月供就是这10,025.72元；确有这些支出再填。
案例二：同样210万，30年 vs 20年省多少利息
还是210万元、4%，只把年限从30年改成20年：月供从10,025.72元升到12,725.59元，每月多还2,699.87元；但总利息从约150.9万元降到约95.4万元，整整省下约55.5万元利息（1,509,259.99 − 954,140.48 = 555,119.51），还款期数也从360期缩到240期。这就是年限的两难——月供压力和总利息此消彼长。能扛得住更高月供、又没有收益更高的用钱去处，缩短年限通常更省钱。
案例三：每月多还2,000元或5,000元，提前还款省息对比
在210万、4%、30年的基础上，用计算器的提前还款功能试算：每月额外还2,000元，总利息从约150.9万元降到约105.3万元，省息约45.6万元（¥456,357.59），还款提前约97个月、接近8年还清。如果每月额外还5,000元，总利息降到约73.2万元，省息约77.8万元（¥777,702.12），提前约171个月、约14年还清。可见提前还款是压缩总利息最有效的杠杆，而且越早开始、每月多还得越多，效果越明显。
案例四：首付三成 vs 两成、利率4.0% vs 4.5%的差别
同样一套300万的房，首付从三成（贷210万）降到两成（贷240万）、利率4%、30年：月供从10,025.72元升到11,457.97元，每月多还1,432.25元，总利息从约150.9万元增加到约172.5万元，多付约21.6万元利息。利率的影响同样惊人：210万、30年，利率从4.0%升到4.5%（只多0.5个百分点），月供从10,025.72元升到10,640.39元，30年总利息就从约150.9万元涨到约173.1万元，多付约22.1万元。可见首付比例和利率哪怕只动一点点，摊到30年都是几十万的差距。
用房贷计算器最容易踩的 6 个坑
- 只看总利息就选等额本金，忽略前期月供压力。等额本金全期总利息确实更少（210万、4%、30年约省24.6万元），但它首月月供高达约12,833元，比等额本息的10,025.72元高出近2,800元，之后才逐月下降。用计算器切换两种还款方式，先确认首月月供扛得住，再决定选哪种。
- 把利率填错格式。年利率填百分数对应的数值（例如4%就填4），别填成 0.04，也别多打一位；填错一位，月供和总利息会差出十万八千里。
- 以为月供里已经包含税费和保险。默认月供只含本金加利息。房产税、房屋保险、PMI 留 0 时不计入；只有你主动填了金额才会摊进每月总支出。中国购房一般没有 PMI、房产税多为试点，通常留 0。
- 用「本金×利率×年限」估利息。210万×4%×30 = 252万元，比真实的约150.9万元高一大截。等额本息的利息只按每月剩余本金计算，剩余本金逐月下降，不是一直按全额计息。
- 拿这个工具去算公积金或 LPR 房贷。公积金利率、5年期以上 LPR 加减基点、组合贷款、每年重定价，都需要用专门的「中国房贷 LPR 计算器」（本页下方已链接）；本页用的是你手动输入的固定年利率。
- 忘了例子里的利率是演示值。文中的4%只是示范，不是当前报价。真实利率因城市、银行、首套/二套而不同，请填你合同上的执行利率再看结果。
用房贷计算器省钱的实战建议
- 先算清30年到底付多少利息，再决定买多贵的房。210万贷款、4%、30年利息约150.9万元，几乎又是一套房的首付。把「总利息」而不只是「月供」当成决策数字。
- 月供控制在家庭税后月收入的30%~40%以内，别硬顶银行50%的红线。月入3万、月供约1万元（如210万/4%/30年）约占33%，属于稳健区间；一旦超过45%，建议延长年限或换总价更低的房。
- 优先用提前还款压缩利息，而且选「缩短年限、月供不变」。210万贷款每月多还2,000元省息约45.6万元、提前近8年；多还5,000元省息约77.8万元、提前约14年。越早还、每月还得越多越划算。
- 提前还款前先看合同违约金。多数银行放款满1年后提前还款免违约金，但不满1年常按提前还款额的1%~3%（个别按几个月利息）收取，建行、工行、招行等各不相同，还款前务必确认条款。
- 比较年限时看「月供增量 vs 利息节省」。30年改20年，月供每月多2,699.87元，却省下约55.5万元利息。用计算器把两个年限各跑一遍，用差额判断值不值。
- 利率哪怕差0.5个百分点也别忽视。210万、30年，4.0%和4.5%的总利息相差约22.1万元。多问几家银行的加减基点，把最优惠的执行利率填进计算器再决策。
- 公积金、LPR、组合贷这类利率专项用专门的计算器更准。本页按你手动输入的固定年利率计算；要按公积金贷款利率、5年期以上 LPR 加减基点或组合贷款分段计息来比较，用下方链接的「中国房贷 LPR 计算器」更准确。
房贷核心术语表
等额本息
每月偿还本金加利息的合计金额保持不变，初期利息占比较高、本金占比较低，随着还款推进本金占比逐月上升。是中国房贷市场最常见的还款方式，也称为法式摊还法（French amortization）。
等额本金
每月偿还的本金金额固定（贷款本金除以总期数），利息按当月剩余本金计算，因此月供从首月开始逐月递减。总利息支出比等额本息少 15%~25%，但前期还款压力较大。
LPR（贷款市场报价利率）
由全国银行间同业拆借中心于每月 20 日公布的市场基准利率，分为 1 年期和 5 年期以上两档。房贷利率一般以 5 年期以上 LPR 为基准加减点执行。2026 年 3 月 5 年期以上 LPR 为 3.5%。
公积金贷款
住房公积金管理中心向缴存职工发放的政策性低息贷款，利率远低于商业贷款。首套房 5 年以上利率 2.6%，二套房 3.075%。额度由各城市公积金中心核定，一线城市个人最高 120 万元。
组合贷款
同时使用公积金贷款和商业贷款购房的混合贷款方式，当公积金额度不足时的首选方案。公积金部分和商贷部分分别计息，月供合并偿还，综合利率低于纯商贷。
首付比例
购房时自筹资金占房屋总价的比例。2024 年起全国首套房商贷最低 15%、二套房最低 20%~25%。首付比例越高，贷款本金越少、月供越低、总利息越少。
LPR 重定价日
浮动利率房贷每年按最新 5 年期以上 LPR 自动调整一次执行利率的日期。签合同时可选 1 月 1 日或贷款放款日对应月的 1 日。加减点在整个贷款期保持不变，只有基准 LPR 变动。
房贷计算常见问题
房贷月供怎么算？
等额本息月供 = 贷款本金 ×（月利率 ×（1+月利率）的期数次方）÷（（1+月利率）的期数次方 − 1）。其中月利率 = 年利率 ÷ 12，期数 = 年限 × 12。例如210万元、年利率4%、30年，月供约10,025.72元。把数字填进上方计算器即可自动算出，不必手算。
等额本息和等额本金有什么区别？哪个划算？
等额本息每月月供固定，前期利息多、本金少；等额本金每月本金固定、月供逐月递减，总利息通常比等额本息少15%~25%，但前期月供更高。以210万、4%、30年为例，等额本金首月月供约12,833元、高于等额本息的10,025.72元，但全期利息约126.4万元，比等额本息的150.9万元省约24.6万元（约16.3%）。本页计算器两种方式都能算，在「还款方式」里切换即可对比。追求总利息最低、又扛得住前期压力选等额本金；要月供稳定、好做家庭预算选等额本息。
房贷30年好还是20年好？
看你更在意月供还是总利息。以210万、4%为例：30年月供约10,025.72元、总利息约150.9万元；20年月供约12,725.59元、总利息约95.4万元。20年每月多还约2,700元，但省下约55.5万元利息。收入稳、扛得住高月供就选20年；要现金流宽裕就选30年。
提前还款划算吗？能省多少利息？
通常划算，尤其在还款前中期、且房贷利率高于你稳健理财收益时。以210万、4%、30年为例，每月多还2,000元可省利息约45.6万元、提前近8年还清；多还5,000元省约77.8万元、提前约14年。想省最多利息就选「缩短年限、月供不变」；还款前先确认银行是否收违约金。
提前还款是选缩短年限还是减少月供？
想省最多利息就选「缩短年限、月供不变」；想减轻每月压力就选「减少月供、年限不变」。相同的提前还款额下，缩短年限省的利息明显更多，因为它更快压低了计息的剩余本金。
首付两成和三成，月供差多少？
首付越低、贷款越多，月供和总利息都越高。同样300万的房、4%、30年：首付三成（贷210万）月供约10,025.72元、总利息约150.9万元；首付两成（贷240万）月供约11,457.97元、总利息约172.5万元，多付约21.6万元利息。手头宽裕时提高首付能明显减负。
这个房贷计算器准确吗？是免费的吗？
本计算器可免费使用、无需注册，采用与银行一致的标准摊还公式，结果精确到分，并给出逐期本金/利息明细。它同时支持等额本息与等额本金两种还款方式；例子中的利率是演示值，真实结果取决于你填入的实际利率。结果仅供规划参考，最终以银行合同为准。
为什么房产税、保险、PMI 这几栏我可以留 0？
这些字段是通用版为美国等市场准备的。中国购房一般没有 PMI（房贷保险），房产税目前也只在少数城市试点，所以通常留 0，月供就只含本金和利息。只有当你确有这些支出时才填写，计算器会把它们按月摊入每月总支出。PMI 仅在首付低于两成时才会被触发。
房贷利率填多少？公积金和 LPR 怎么算？
填你合同上的实际执行利率。中国房贷利率以5年期以上 LPR 为基准，由各城市和银行按首套/二套加减基点（BP）确定，并会随每年重定价变化——例子里的4%只是演示。要按公积金贷款利率、LPR 加减基点或组合贷款计算，请使用本页下方链接的「中国房贷 LPR 计算器」；本页用的是你手动输入的固定年利率。
月供最多能占家庭收入的多少？
银行审批的硬性上限是月供不超过家庭税后月收入的50%（负债收入比红线）。从财务健康角度，建议控制在30%~40%以内。家庭月入3万元，月供建议不超过约1.2万~1.5万元。超过40%会明显挤压教育、医疗和应急储蓄，可考虑延长年限、提高首付或选总价更低的房子。