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房贷计算器

计算每月月供、总利息，并生成完整的还款时间表。包括房产税、房屋保险、房贷保险（PMI）与提前还款分析。

贷款详情

CNY

%

CNY

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税费与保险

CNY

CNY

%

无需（首付款达 20% 或以上）

CNY

CNY

CNY

每月月供（本金及利息）

¥1,438.92

总利息

¥278,013

贷款总成本

¥518,013

还清日期

2056年4月

360 期还款

还款时间表

年还款本金利息余额

1

¥17,267¥2,947¥14,320¥237,053

2

¥17,267¥3,129¥14,138¥233,924

3

¥17,267¥3,322¥13,945¥230,602

4

¥17,267¥3,527¥13,740¥227,075

5

¥17,267¥3,744¥13,523¥223,331

6

¥17,267¥3,975¥13,292¥219,355

7

¥17,267¥4,221¥13,047¥215,135

8

¥17,267¥4,481¥12,786¥210,654

9

¥17,267¥4,757¥12,510¥205,897

10

¥17,267¥5,051¥12,216¥200,846

11

¥17,267¥5,362¥11,905¥195,484

12

¥17,267¥5,693¥11,574¥189,791

13

¥17,267¥6,044¥11,223¥183,747

14

¥17,267¥6,417¥10,850¥177,330

15

¥17,267¥6,813¥10,455¥170,518

16

¥17,267¥7,233¥10,034¥163,285

17

¥17,267¥7,679¥9,588¥155,606

18

¥17,267¥8,152¥9,115¥147,454

19

¥17,267¥8,655¥8,612¥138,798

20

¥17,267¥9,189¥8,078¥129,609

21

¥17,267¥9,756¥7,511¥119,853

22

¥17,267¥10,358¥6,909¥109,496

23

¥17,267¥10,996¥6,271¥98,499

24

¥17,267¥11,675¥5,592¥86,825

25

¥17,267¥12,395¥4,872¥74,430

26

¥17,267¥13,159¥4,108¥61,271

27

¥17,267¥13,971¥3,296¥47,300

28

¥17,267¥14,833¥2,435¥32,467

29

¥17,267¥15,747¥1,520¥16,720

30

¥17,267¥16,719¥548¥1
复利计算器贷款比较

房贷计算器。月供、总利息与完整还款计划表。

房贷计算器根据贷款金额、LPR 利率与还款年限，按等额本息或等额本金方式计算每月月供和总利息支出。它支持商业贷款、公积金贷款与组合贷款，并生成完整的逐期还款明细表。

什么是房贷？商业贷款、公积金贷款与组合贷款的区别

房贷是指购房者以所购房屋作为抵押，向银行或住房公积金管理中心申请的中长期贷款。在中国大陆，住房按揭贷款分为三大类：商业贷款、公积金贷款和组合贷款。2026 年全国商业贷款首套房利率普遍在 3.0%~3.3% 区间（对应 5 年期以上 LPR 3.5% 减点执行），二套房约 3.3%~3.5%；公积金贷款首套房 5 年以上利率为 2.6%，二套房为 3.075%；若公积金额度不足以覆盖房款，很多借款人会选择组合贷款，把公积金和商业贷款叠加使用。
房贷的还款方式主要有两种：等额本息和等额本金。等额本息是指每月偿还的本金加利息金额保持不变，前期利息占比较高、本金占比较低，随着贷款余额减少，本金占比逐月上升，这种方式也称为法式摊还法，月供稳定，便于家庭预算管理。等额本金则是每月偿还的本金金额固定，利息按剩余本金计算，因此每月还款额从首月开始逐月递减，总利息支出通常比等额本息少 15%~25%，但前期月供压力较大。
一套完整的购房资金计划除了月供以外，还需要考虑首付款、契税、维修基金、物业费、家装费用等配套支出。以一线城市为例，首套房商贷最低首付比例已于 2024 年下调至 15%（部分城市统一取消首套二套差别），二套房最低为 20%~25%。LPR 按月发布，存量浮动利率房贷在每年的重定价日自动按最新 LPR 调整，这是影响长期月供的核心变量。

房贷月供怎么算？手把手计算步骤

计算每月房贷月供只需要三个核心参数：贷款本金（房屋总价减去首付款）、年利率（商贷按 LPR 加减点，公积金按政策基准），以及还款年限（最长 30 年）。等额本息的标准计算流程如下：
1. 确定贷款本金。用房屋总价减去首付款。例如购买一套 300 万元的住房，首付两成 60 万元，则商贷本金为 240 万元。
2. 把年利率换算为月利率。年利率除以 12。以商贷首套 3.1% 为例，月利率 = 0.031 / 12 ≈ 0.002583。
3. 计算总还款期数。还款年限乘以 12。30 年贷款总期数为 360 期。
4. 代入等额本息公式。将上述数值代入下一节的摊还公式，求出固定月供。
5. 根据自身情况决定是否附加公积金部分。如果采用组合贷款，公积金部分和商贷部分分别按各自利率和期限计算，再相加得到总月供。
以 240 万元商贷、年利率 3.1%、30 年等额本息为例，月供约为 10,239 元，30 年总还款额约 368.6 万元，其中利息支出约 128.6 万元。如果选择 25 年还款期，月供升至约 11,534 元，但总利息降至约 106 万元，节省约 22.6 万元利息。本计算器会同步展示等额本金方案：首月月供约 12,640 元（本金 6,667 元 + 利息 5,973 元），此后每月递减约 17 元，总利息约 112 万元，比等额本息少支付约 16.6 万元。

房贷月供计算公式（等额本息）

M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}
  • MM = 每月月供金额（仅含本金和利息）
  • PP = 贷款本金（房屋总价减首付款）
  • rr = 月利率（年利率 ÷ 12）
  • nn = 总还款期数（还款年限 × 12）
这是等额本息（法式摊还）的标准公式，也是中国所有商业银行和公积金中心计算月供时统一采用的模型。月供 M 在整个还款期内保持恒定，只有利息与本金在月供内部的比例发生变化。
以一个具体例子演示：贷款 200 万元，年利率 3.1%，还款 30 年。月利率 = 0.031 / 12 ≈ 0.002583，总期数 n = 360。代入公式：
M=2,000,000×0.002583×(1.002583)360(1.002583)360−1≈8,533M = 2{,}000{,}000 \times \frac{0.002583 \times (1.002583)^{360}}{(1.002583)^{360} - 1} \approx 8{,}533
即每月月供约 8,533 元，30 年共偿还约 307.2 万元，其中利息约 107.2 万元，占原始贷款本金的 53.6%。
如果选择等额本金方式，首月月供 = (P / n) + P × r = (2,000,000 / 360) + 2,000,000 × 0.002583 ≈ 10,722 元，此后每月递减 (P / n) × r ≈ 14.35 元，最后一月月供仅约 5,570 元，30 年总利息约 93.3 万元。
对于组合贷款，总月供 = 商贷月供 + 公积金月供。两部分分别按各自的利率、期限和还款方式计算，最后相加。例如公积金贷款 60 万元、利率 2.6%、30 年等额本息，月供约 2,402 元；商贷 140 万元、利率 3.1%、30 年等额本息，月供约 5,973 元；合计月供约 8,375 元，比纯商贷 200 万元每月少支出约 158 元。

房贷计算实战案例

案例一：300 万元首套房，两成首付，30 年商贷

购房者在一线城市购买一套总价 300 万元的首套房，首付 15% 即 45 万元，贷款本金 255 万元。以 2026 年首套商贷利率 3.1%（5 年期以上 LPR 3.5% 减 40 BP）计算，30 年等额本息月供约 10,884 元，30 年总还款额约 391.8 万元，总利息约 136.8 万元。若家庭月税后收入 3 万元，月供收入比约 36.3%，低于银行通常要求的 50% 上限，审批通过概率较大。若同等条件下选择等额本金方式，首月月供约 13,431 元（本金 7,083 元 + 利息 6,348 元），末月月供约 7,101 元，30 年总利息约 118.6 万元，比等额本息少支付约 18.2 万元。

案例二：组合贷款 vs 纯商贷，200 万元贷款对比

某家庭拟贷款 200 万元购房，期限 30 年。方案 A：纯商贷 200 万元，利率 3.1%，等额本息月供约 8,533 元，30 年总利息约 107.2 万元。方案 B：组合贷款，其中公积金 80 万元（利率 2.6%，30 年）月供约 3,203 元，商贷 120 万元（利率 3.1%，30 年）月供约 5,120 元，合计月供约 8,323 元，30 年总利息合计约 99.6 万元。两方案对比，组合贷款每月少还 210 元，30 年累计少付利息约 7.6 万元。公积金贷款的额度由当地公积金中心核定，北京、上海、深圳等城市个人最高 120 万元，夫妻共同可达 160 万~200 万元；若公积金余额和缴存年限充足，优先使用公积金额度几乎总是更划算。

案例三：提前还款 50 万元，缩短年限 vs 减少月供对比

以 255 万元商贷、利率 3.1%、30 年等额本息为例，原月供 10,884 元，原总利息 136.8 万元。若在第 5 年末一次性提前偿还 50 万元本金，选择“缩短年限、月供不变”方式：月供仍为 10,884 元，剩余还款期从 25 年缩短至约 18 年 4 个月，总利息从 136.8 万元降至约 95.4 万元，节省利息约 41.4 万元。若选择“年限不变、减少月供”方式：剩余 25 年月供降至约 8,509 元，总利息约 119.5 万元，仅节省约 17.3 万元。两方案差异达 24 万元，缩短年限方式明显更省利息。需要注意：多数银行对放款 3 年内的提前还款收取 1%~3% 违约金，3 年后通常免收；少数合同约定 5 年内收费，签约时务必确认条款。

中国购房者的房贷省钱实战建议

  • 优先用足公积金额度。公积金贷款利率（首套 2.6%）比商贷（约 3.1%）低 0.5 个百分点，100 万元贷款 30 年可节省约 9.3 万元利息。缴存满 6~12 个月即可申请，各城市个人额度一般为 60 万~120 万元，夫妻共同可叠加。即使额度不够覆盖全部贷款，组合贷款也比纯商贷更划算。
  • 关注每年的 LPR 重定价日。浮动利率房贷每年按最新 5 年期以上 LPR 调整一次，重定价日可选 1 月 1 日或贷款放款日对应月的 1 日。2024 年至 2026 年 LPR 累计下调 35 BP，存量房贷无需申请自动下调。若当初签的是“固定利率”，可与银行协商转为 LPR 浮动利率，长期有望节省利息。
  • 提前还款务必选“缩短年限、月供不变”。在还款前 10 年内提前还款，利息节省效果最大。以 200 万元贷款、3.1%、30 年为例，第 3 年末提前还 30 万元，缩短年限方式可节约约 27 万元利息，减少月供方式只能节约约 10 万元。银行柜台默认推荐减少月供，要主动向客户经理明确要求“缩短年限”。
  • 首付至少两成以降低财务压力。虽然 2024 年起首套商贷最低首付已降至 15%，但首付比例越低，月供压力越大、审批越严、总利息越多。300 万元房、15% 首付比 20% 首付 30 年多付利息约 7 万元。如果手头资金充裕，把首付提高到 30% 可显著减轻长期负担。
  • 货比三家比较多家银行利率和优惠。不同银行、不同城市的商贷加减点差异可达 10~30 BP。200 万元贷款、30 年期限下，利率差 20 BP（3.1% vs 3.3%）对应总利息相差约 8 万元。建议同时询价 3~5 家大型银行和本地股份制银行，并了解是否有首套优惠、存量客户利率减免等活动。
  • 算清楚综合购房成本，而不只是月供。除首付和月供外，契税（首套 90 平以内 1%，90 平以上 1.5%）、住宅维修基金（约房款 2%）、中介费（一般 1%~3%）、装修费、物业费等支出合计可达房款的 5%~10%。签约前把这些全部纳入预算，避免因“超预算”而不得不削减生活储蓄。
  • 判断月供水平是否健康，看月供占家庭月收入比重。一般建议控制在家庭税后月收入的 30%~40% 以内，上限不超过 50%（银行硬性审批红线）。超过 40% 会对教育、医疗、应急储蓄产生明显挤压。若月供超过 45%，建议延长年限、提高首付或选择总价更低的房子，而不是硬扛。

房贷常见问题解答

2026 年首套房贷利率是多少？

2026 年 3 月全国首套房商业贷款利率普遍在 3.0%~3.3% 之间，参考基准为 5 年期以上 LPR 3.5% 减点执行，各城市根据政策有不同加减点。二套房商贷利率约 3.3%~3.5%。公积金贷款首套房 5 年以上固定利率为 2.6%，二套房为 3.075%。北京等一线城市已取消首套二套商贷利率区分，统一按首套执行。具体利率以放款时各银行和各地政策为准，LPR 每月 20 日由全国银行间同业拆借中心公布。

等额本息和等额本金哪个更划算？

总利息支出方面，等额本金比等额本息少 15%~25%。以 200 万元、30 年、3.1% 为例，等额本息总利息约 107 万元，等额本金约 93 万元，差额约 14 万元。但等额本金前期月供比等额本息高约 25%（首月约 10,722 元 vs 8,533 元），适合收入稳定且前期有较强还款能力的家庭。若月供预算紧张、希望支出稳定可预期，选等额本息；若追求总利息最低且能承受前期压力，选等额本金。

公积金贷款和商业贷款可以同时申请吗？

可以，这种方式称为组合贷款。当公积金额度不足以覆盖全部购房贷款需求时，购房者可以将公积金贷款用足额度，剩余部分申请商业贷款，两部分合并构成组合贷款。组合贷款的优势是利息成本介于纯商贷和纯公积金贷款之间，总体比纯商贷划算。需要注意的是，组合贷款流程比单一贷款复杂，审批时间更长（一般 30~60 个工作日），且必须在同一家能办理两类业务的银行办理。

提前还款划算吗？要不要提前还？

是否划算主要看房贷利率与其他投资回报率的对比。如果你的房贷利率是 3.1%，而你有稳定年化 4% 以上的投资渠道（扣除税费后实际到手），把钱用于投资比还贷更划算。若没有合适投资渠道，或存款利率（当前约 1.5%~2.0%）低于房贷利率，提前还款是净收益的选择。建议在还款前 10 年提前还，节省利息效果最大；且务必选“缩短年限、月供不变”方式。

房贷月供最多可以占家庭收入的多少？

银行审批硬性上限为月供不超过家庭税后月收入的 50%，这是负债收入比（DTI）红线。但从财务健康角度，建议控制在 30%~40% 以内。家庭月入 3 万元，月供建议控制在 9,000~12,000 元，最高不超过 15,000 元。超过 40% 会显著挤压教育、医疗、应急储蓄等其他重要支出。若夫妻共同还款，可合并计算收入，提高可贷额度。

LPR 重定价日是什么？会影响我的月供吗？

LPR 重定价日是指浮动利率房贷每年按最新 5 年期以上 LPR 调整一次利率的日期。签合同时可选“1 月 1 日”或“贷款放款日对应月的 1 日”。每年到达重定价日时，银行系统会自动按最新 LPR 调整剩余贷款的执行利率（加减点保持不变），月供随之变化。2024~2026 年 LPR 累计下调 35 BP，100 万元贷款 30 年存量可节省约 7 万元利息，无需申请自动生效。

这个房贷计算器是免费的吗？计算结果准确吗？

本房贷计算器完全免费使用，无需注册、无需下载。计算公式采用中国人民银行和商业银行统一的等额本息与等额本金标准摊还模型，与招商银行、建设银行官方计算器结果一致，精确到分。支持商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种类型，可切换等额本息与等额本金两种还款方式，并生成完整的逐期还款明细，展示每期本金、利息、剩余本金的拆分。结果仅供参考规划，实际贷款利率以放款时银行合同为准。

首付最少可以付多少？外地人买房有限制吗？

2024 年起全国首套房商贷最低首付比例已统一下调至 15%，二套房为 20%~25%。部分一线城市对外地购房者仍实施限购政策，要求连续缴纳 3~5 年社保或个税才可购买。北京、上海、深圳、广州等城市的限购政策 2024~2026 年间有所放松，具体以各城市住建委最新文件为准。公积金贷款的首付比例与商贷一致，但要求借款人本人或配偶正常缴存公积金满 6 个月以上。

房贷核心术语表

等额本息

每月偿还本金加利息的合计金额保持不变，初期利息占比较高、本金占比较低，随着还款推进本金占比逐月上升。是中国房贷市场最常见的还款方式，也称为法式摊还法（French amortization）。

等额本金

每月偿还的本金金额固定（贷款本金除以总期数），利息按当月剩余本金计算，因此月供从首月开始逐月递减。总利息支出比等额本息少 15%~25%，但前期还款压力较大。

LPR（贷款市场报价利率）

由全国银行间同业拆借中心于每月 20 日公布的市场基准利率，分为 1 年期和 5 年期以上两档。房贷利率一般以 5 年期以上 LPR 为基准加减点执行。2026 年 3 月 5 年期以上 LPR 为 3.5%。

公积金贷款

住房公积金管理中心向缴存职工发放的政策性低息贷款，利率远低于商业贷款。首套房 5 年以上利率 2.6%，二套房 3.075%。额度由各城市公积金中心核定，一线城市个人最高 120 万元。

组合贷款

同时使用公积金贷款和商业贷款购房的混合贷款方式，当公积金额度不足时的首选方案。公积金部分和商贷部分分别计息，月供合并偿还，综合利率低于纯商贷。

首付比例

购房时自筹资金占房屋总价的比例。2024 年起全国首套房商贷最低 15%、二套房最低 20%~25%。首付比例越高，贷款本金越少、月供越低、总利息越少。

LPR 重定价日

浮动利率房贷每年按最新 5 年期以上 LPR 自动调整一次执行利率的日期。签合同时可选 1 月 1 日或贷款放款日对应月的 1 日。加减点在整个贷款期保持不变，只有基准 LPR 变动。

参考资料

  1. CFPB — 房贷机构如何计算每月月供？
  2. 欧盟委员会 — 消费信贷权利与年化利率（APR）披露
  3. 维基百科 — 摊还计算器公式推导

由 Smart Calculators 团队审核