Smart Calculators

Smart

Calculators

Hypoteční kalkulačka

Spočítejte si měsíční splátku hypotéky, celkové úroky a zobrazte si kompletní splátkový kalendář. Zahrnuje daň z nemovitosti, pojištění, PMI a analýzu mimořádných splátek.

Parametry úvěru

CZK

%

CZK

%

Daně a pojištění

CZK

CZK

%

Není požadováno (vlastní zdroje 20 % a více)

CZK

CZK

CZK

Měsíční splátka (jistina + úroky)

1 438,92 Kč

Celkové úroky

278 013 Kč

Celkové náklady na úvěr

518 013 Kč

Datum splacení

květen 2056

360 splátek

Splátkový kalendář

RokSplátkaJistinaÚrokZůstatek

1

17 267 Kč2 947 Kč14 320 Kč237 053 Kč

2

17 267 Kč3 129 Kč14 138 Kč233 924 Kč

3

17 267 Kč3 322 Kč13 945 Kč230 602 Kč

4

17 267 Kč3 527 Kč13 740 Kč227 075 Kč

5

17 267 Kč3 744 Kč13 523 Kč223 331 Kč

6

17 267 Kč3 975 Kč13 292 Kč219 355 Kč

7

17 267 Kč4 221 Kč13 047 Kč215 135 Kč

8

17 267 Kč4 481 Kč12 786 Kč210 654 Kč

9

17 267 Kč4 757 Kč12 510 Kč205 897 Kč

10

17 267 Kč5 051 Kč12 216 Kč200 846 Kč

11

17 267 Kč5 362 Kč11 905 Kč195 484 Kč

12

17 267 Kč5 693 Kč11 574 Kč189 791 Kč

13

17 267 Kč6 044 Kč11 223 Kč183 747 Kč

14

17 267 Kč6 417 Kč10 850 Kč177 330 Kč

15

17 267 Kč6 813 Kč10 455 Kč170 518 Kč

16

17 267 Kč7 233 Kč10 034 Kč163 285 Kč

17

17 267 Kč7 679 Kč9 588 Kč155 606 Kč

18

17 267 Kč8 152 Kč9 115 Kč147 454 Kč

19

17 267 Kč8 655 Kč8 612 Kč138 798 Kč

20

17 267 Kč9 189 Kč8 078 Kč129 609 Kč

21

17 267 Kč9 756 Kč7 511 Kč119 853 Kč

22

17 267 Kč10 358 Kč6 909 Kč109 496 Kč

23

17 267 Kč10 996 Kč6 271 Kč98 499 Kč

24

17 267 Kč11 675 Kč5 592 Kč86 825 Kč

25

17 267 Kč12 395 Kč4 872 Kč74 430 Kč

26

17 267 Kč13 159 Kč4 108 Kč61 271 Kč

27

17 267 Kč13 971 Kč3 296 Kč47 300 Kč

28

17 267 Kč14 833 Kč2 435 Kč32 467 Kč

29

17 267 Kč15 747 Kč1 520 Kč16 720 Kč

30

17 267 Kč16 719 Kč548 Kč1 Kč
Kalkulačka spořeníKalkulačka úvěru

Hypoteční kalkulačka. Měsíční splátka, celkové úroky a splátkový kalendář.

Hypoteční kalkulačka spočítá měsíční anuitní splátku z výše úvěru, úrokové sazby a doby splatnosti a sestaví kompletní splátkový kalendář. U každé splátky ukáže, kolik jde na úrok a kolik na úmor jistiny během celé doby splácení.

Co je hypoteční úvěr?

Hypoteční úvěr je dlouhodobý účelový úvěr na pořízení nemovitosti, jehož splacení je ze zákona zajištěno zástavním právem k nemovitosti zapsaným v katastru. V České republice se hypotéky sjednávají typicky na 20 až 30 let, maximální splatnost u většiny bank dosahuje 30 let pro klienty mladší 36 let.
V dubnu 2026 se průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték pohybuje kolem 4,43 %, dvoutýdenní repo sazba ČNB drží na 3,50 %. Banky odvozují nabídkovou sazbu od kotace mezibankovních swapů na zvolenou délku fixace (typicky 3, 5, 7 nebo 10 let), připočítávají marži a slevy za aktivní využívání jejich produktů (běžný účet, životní pojištění, pojištění schopnosti splácet).
Měsíční splátka hypotéky má dvě složky: úmor jistiny (snižuje dluh) a úrok (cena za zapůjčené peníze). Drtivá většina českých hypoték se splácí formou anuity, kdy zůstává splátka konstantní po celou dobu fixace, ale uvnitř se postupně přesouvá poměr ve prospěch úmoru. Standardní vlastní zdroje (LTV 80 %) banky vyžadují u žadatelů nad 36 let; mladší žadatelé mohou získat až LTV 90 % na vlastní bydlení podle aktuálních doporučení ČNB. Při průměrné nabídkové ceně bytů v Praze nad 156 000 Kč/m² (duben 2026) tak koupě 60m² bytu za 9,4 mil. Kč vyžaduje minimálně 940 tis. Kč vlastních prostředků plus rezervu na poplatky a vybavení.

Jak vypočítat splátku hypotéky?

Pro výpočet měsíční anuitní splátky stačí znát tři vstupy: výši úvěru (cena nemovitosti minus vlastní zdroje), roční úrokovou sazbu a dobu splatnosti v letech. Postup krok za krokem:
1. Stanovte výši úvěru. Od kupní ceny odečtěte vlastní zdroje. Příklad: byt za 5 500 000 Kč, vlastní zdroje 1 100 000 Kč (20 %) → výše úvěru 4 400 000 Kč.
2. Přepočítejte roční sazbu na měsíční. Roční úrokovou sazbu vydělte 12. Při sazbě 4,49 % p.a. je měsíční sazba 4,49 % / 12 = 0,003742 (tj. 0,3742 %).
3. Spočítejte počet splátek. Dobu v letech vynásobte 12. Hypotéka na 30 let má 360 měsíčních splátek.
4. Dosaďte do anuitního vzorce (viz další sekce). Pro náš příklad (4 400 000 Kč, 4,49 % p.a., 30 let) vyjde měsíční splátka 22 263 Kč.
5. Přičtěte ostatní pravidelné náklady. K anuitě připočtěte pojištění nemovitosti (cca 200–500 Kč/měsíc), pojištění schopnosti splácet (4–10 % z anuity, pokud je sjednáno) a poměrnou část daně z nemovitých věcí. Reálný měsíční náklad u našeho příkladu se pohybuje kolem 23 000–23 500 Kč.
Důležité: anuitní splátka platí po celou dobu fixace. Po jejím konci banka navrhne novou sazbu pro další fixační období (refixace) a splátka se přepočítá podle aktuální tržní sazby. V roce 2026 končí fixace hypotékám v celkovém objemu zhruba 460 mld. Kč — refixace je proto pro stovky tisíc domácností nejsledovanější finanční téma roku.

Vzorec anuitní splátky hypotéky

S=U×r(1+r)n(1+r)n−1S = U \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}
  • SS = Měsíční anuitní splátka (úmor jistiny + úrok)
  • UU = Výše úvěru (cena nemovitosti minus vlastní zdroje)
  • rr = Měsíční úroková sazba (roční sazba dělená 12)
  • nn = Celkový počet měsíčních splátek (doba splatnosti × 12)
Tento vzorec se v české finanční matematice označuje jako anuitní splátka — totožný princip používá Excel ve funkci PLATBA(sazba; počet_období; součas_hodnota). V praxi ho aplikuje každá česká banka jako výchozí způsob splácení hypotečního úvěru.
Konkrétní příklad: úvěr 3 500 000 Kč, sazba 4,49 % p.a., splatnost 25 let. Měsíční sazba je 0,04 49 / 12 = 0,003742, počet splátek n = 25 × 12 = 300.
S=3 500 000×0,003742×(1,003742)300(1,003742)300−1≈19 442 KcˇS = 3\,500\,000 \times \frac{0{,}003742 \times (1{,}003742)^{300}}{(1{,}003742)^{300} - 1} \approx 19\,442 \text{ Kč}
Za 25 let zaplatíte na splátkách dohromady 5 832 600 Kč, z toho 2 332 600 Kč jsou pouze úroky — to je téměř dvě třetiny původně vypůjčené jistiny. V první splátce přitom 13 097 Kč směřuje na úrok a jen 6 345 Kč na úmor jistiny; v 300. splátce je poměr opačný (72 Kč úrok, 19 370 Kč úmor).
Pro výpočet RPSN (roční procentní sazba nákladů, která zahrnuje veškeré poplatky) přidává Kancelář finančního arbitra a banky ke vzorci ještě jednorázové platby (poplatek za sjednání, odhad nemovitosti, vklad do katastru). RPSN je tak vždy vyšší než nominální úroková sazba a je to podle § 95 zákona č. 257/2016 Sb. povinný údaj v každé hypoteční smlouvě.

Příklady výpočtu hypotéky

Mladí kupují byt v Brně za 5 500 000 Kč, LTV 90 %

Pár do 36 let pořizuje 70m² byt v Brně za 5 500 000 Kč, vlastní zdroje 550 000 Kč (LTV 90 %). Výše hypotéky 4 950 000 Kč, sazba 4,69 % p.a. (mírná přirážka za LTV nad 80 %), splatnost 30 let. Měsíční anuita vychází na 25 627 Kč. Za celých 30 let zaplatí celkem 9 225 720 Kč, z toho 4 275 720 Kč jsou úroky. Po prvních 5 letech fixace zbývá splatit ještě 4 487 200 Kč jistiny — teprve 9,4 % původního dluhu je umořeno, zbylých 1 537 622 Kč zaplacených splátek tvořily čisté úroky. Refixace v roce 2031 proto zásadně určí celkový náklad úvěru.

Porovnání 3leté, 5leté a 10leté fixace u úvěru 4 000 000 Kč

Stejný úvěr 4 000 000 Kč na 30 let vypadá v dubnu 2026 takto: 3letá fixace s úrokem 4,49 % → splátka 20 219 Kč; 5letá fixace s 4,69 % → 20 707 Kč (rozdíl +488 Kč/měs); 10letá fixace s 4,99 % → 21 449 Kč (rozdíl +1 230 Kč/měs proti 3leté). Krátká fixace má nižší sazbu, ale klient nese refixační riziko — pokud by za 3 roky byly tržní sazby u 6 %, splátka po refixaci vyskočí na cca 23 850 Kč. 10letá fixace stojí dnes víc, ale dává jistotu na celé desetiletí. V roce 2026 doporučuje většina poradců 3 nebo 5 let s tím, že po dalším poklesu sazeb klient buď refixuje, nebo refinancuje ke konkurenci.

Vliv mimořádné splátky 100 000 Kč ročně na úvěr 3 500 000 Kč

Klient s úvěrem 3 500 000 Kč na 25 let při sazbě 4,49 % platí standardní anuitu 19 442 Kč. Pokud každý rok vloží mimořádnou splátku 100 000 Kč (využije zákonný limit 25 % z původní jistiny ročně bez sankce, novela zákona o spotřebitelském úvěru účinná od září 2024), zkrátí se doba splatnosti přibližně o 7 let — celý úvěr doplatí za zhruba 18 let místo 25 let. Celkové úroky klesnou z 2 332 600 Kč na cca 1 462 000 Kč, úspora činí 870 000 Kč. Při menší roční mimořádné splátce 50 000 Kč ušetří klient kolem 510 000 Kč na úrocích a zkrátí dobu o 4 roky.

Tipy, jak ušetřit na hypotéce

  • Cílte na LTV 80 % nebo nižší. Jakmile přesáhnete LTV 80 %, banky účtují za rizikovější úvěr přirážku 0,1–0,3 procentního bodu. Při úvěru 4 000 000 Kč na 30 let znamená 0,2 procentního bodu navíc 167 000 Kč úroků navíc. Pokud máte k dispozici jen 10 % vlastních zdrojů a je vám pod 36 let, využijte programy pro mladé — vyšší LTV za standardní cenu.
  • Porovnejte minimálně 4 banky včetně menších hráčů (Air Bank, Fio, mBank, Raiffeisenbank). Rozdíl 0,3 procentního bodu mezi nejlevnější a nejdražší nabídkou u úvěru 4 000 000 Kč na 30 let dělá přibližně 251 000 Kč na úrocích. Nezávislý hypoteční poradce porovná nabídky všech bank najednou bez poplatku — banka mu platí provizi.
  • Začněte refixaci řešit 6 až 12 měsíců před koncem fixace. Banky umí novou sazbu „rezervovat" dopředu. Pokud nesouhlasíte s nabídkou stávající banky, máte při refinancování ke konkurenci právo na bezplatné mimořádné splacení a banka vám nesmí účtovat sankce ani penále.
  • Využívejte zákonné mimořádné splátky. Od září 2024 (novela zákona č. 257/2016 Sb.) má každý klient právo jednou ročně splatit mimořádně až 25 % zůstatku jistiny zdarma; navíc na konci fixace, při prodeji nemovitosti nebo v případě dlouhodobé nemoci, invalidity či úmrtí lze splatit libovolnou částku bez poplatku.
  • Uplatněte daňový odpočet úroků. U hypoték sjednaných od 1. 1. 2021 lze v daňovém přiznání odečíst od základu daně až 150 000 Kč zaplacených úroků ročně (300 000 Kč u smluv do 31. 12. 2020). Při 15% sazbě daně z příjmu to znamená reálnou roční úsporu až 22 500 Kč. Od roku 2026 se odpočet vztahuje i na anuitu členů bytových družstev.
  • Nepřeplácejte za pojištění schopnosti splácet. Banky ho nabízejí jako podmínku slevy na sazbě, ale obvykle stojí 4–10 % anuity. U průměrné hypotéky to může být 30 000–80 000 Kč ročně bez záruky využití. Spočítejte, zda kombinace samostatného životního pojištění a fondu vlastní rezervy nevyjde levněji.
  • Sledujte RPSN, ne jen úrokovou sazbu. RPSN je rok od roku přesnější ukazatel celkových nákladů, protože zahrnuje poplatek za sjednání (2 000–5 000 Kč), odhad nemovitosti (3 000–6 500 Kč), vklad zástavního práva do katastru (2 000 Kč) a další servisní poplatky. Tyto jednorázové náklady se rozpočítávají do efektivního ročního zatížení.

Časté dotazy k hypotečnímu úvěru

Kolik je splátka hypotéky 3 000 000 Kč na 25 let?

Při výši úvěru 3 000 000 Kč, úrokové sazbě 4,49 % p.a. a splatnosti 25 let je měsíční anuitní splátka přibližně 16 665 Kč. Za 25 let zaplatíte celkem 4 999 500 Kč, z toho 1 999 500 Kč jsou samotné úroky. Při prodloužení na 30 let klesne splátka na 15 187 Kč, ale celkové úroky vzrostou na 2 467 320 Kč — rozdíl 467 820 Kč. Naopak na 20 let by splátka stoupla na 18 980 Kč a úroky by klesly na 1 555 200 Kč.

Jaký je rozdíl mezi úrokovou sazbou a RPSN?

Úroková sazba je čistá cena za zapůjčené peníze, kterou banka uvádí v nabídce. RPSN (roční procentní sazba nákladů) zahrnuje navíc všechny povinné poplatky spojené s úvěrem — sjednání, odhad nemovitosti, vedení úvěrového účtu, vklad do katastru, případně povinné pojištění. RPSN je proto vždy vyšší než nominální úroková sazba a je to údaj, který musí banka ze zákona uvést ve smlouvě (§ 95 zákona č. 257/2016 Sb.). Pro porovnání nabídek různých bank je RPSN přesnější ukazatel celkové ceny než samotný úrok.

Kolik vlastních zdrojů potřebuji na hypotéku v roce 2026?

Standardní limit ČNB je LTV 80 %, tedy minimálně 20 % vlastních zdrojů z hodnoty nemovitosti. Pro žadatele mladší 36 let, kteří kupují vlastní bydlení, je limit LTV 90 %, takže stačí 10 % vlastních zdrojů. Od dubna 2026 platí přísnější doporučení pro investiční hypotéky (na třetí a další nemovitost nebo k pronájmu): LTV 70 % a DTI 7. Pamatujte, že kromě vlastních zdrojů na cenu nemovitosti budete potřebovat i rezervu na poplatky (odhad, vklad do katastru, daň z nabytí byla zrušena, ale zůstává poplatek u advokáta) — počítejte minimálně dalších 30 000–80 000 Kč.

Jakou délku fixace zvolit v roce 2026?

V dubnu 2026 doporučuje většina hypotečních poradců 3letou fixaci. Důvod: tříleté sazby kotují v Česku obvykle nejníže a očekává se další postupný pokles. Klient si zafixuje současnou sazbu na 3 roky a v roce 2029 buď refixuje za výhodnější podmínky, nebo refinancuje ke konkurenci. 5letá fixace je dobrý kompromis pro lidi, kteří preferují klid a stabilitu rozpočtu. 10letá fixace dnes stojí přirážku 0,3–0,5 procentního bodu — má smysl jen pokud věříte, že sazby v dalších letech půjdou výrazně nahoru a chcete jistotu.

Co znamená anuitní splácení hypotéky?

Anuitní splácení znamená, že měsíční splátka zůstává po celou dobu fixace stejná, ale uvnitř se postupně mění poměr mezi úrokem a úmorem jistiny. Na začátku tvoří většinu splátky úrok (z velkého zbylého dluhu), na konci téměř celá splátka jde na umoření jistiny. Příklad: u úvěru 3 500 000 Kč při sazbě 4,49 % na 25 let je první splátka rozdělena na 13 097 Kč úroku a 6 345 Kč úmoru; po 12 letech splácení už úrok klesne na 8 600 Kč a úmor stoupne na 10 842 Kč; v 300. splátce zaplatíte jen 72 Kč úroku a 19 370 Kč úmoru. Anuitní způsob splácení je v ČR výchozí — používají ho prakticky všechny banky.

Kdy se vyplatí refinancování hypotéky?

Refinancování dává smysl tehdy, když rozdíl mezi vaší stávající sazbou a nabízenou sazbou u konkurence pokrývá všechny náklady přechodu (nový odhad cca 4 000 Kč, vklad do katastru 2 000 Kč, případně poplatek za vyvázání zástavy). Praktická hranice je rozdíl alespoň 0,3 procentního bodu u úvěru nad 2 mil. Kč. Nejlepší okamžik je konec fixace — banka vám tehdy ze zákona nesmí účtovat sankci za předčasné splacení. S přípravou začněte 6–12 měsíců předem; banky umí novou sazbu rezervovat dopředu a stávající banka většinou raději srovná konkurenční nabídku, než aby vás ztratila.

Mohu si odečíst úroky z hypotéky z daní?

Ano. Zaplacené úroky z hypotečního úvěru na vlastní bydlení si můžete odečíst od základu daně z příjmů fyzických osob. Maximální roční odpočet činí 150 000 Kč u smluv uzavřených od 1. 1. 2021 a 300 000 Kč u smluv uzavřených dříve. Limit platí společně pro celou domácnost — nelze ho zdvojnásobit u manželů. Při sazbě daně 15 % je reálná úspora až 22 500 Kč ročně (resp. 45 000 Kč u starších smluv). Banka vám každý rok vystaví potvrzení o zaplacených úrocích, které přiložíte k daňovému přiznání. Od roku 2026 se odpočet vztahuje i na úroky a anuitu při bydlení v družstevním bytě.

Kolik mě stojí mimořádná splátka hypotéky?

Podle novely zákona č. 257/2016 Sb. účinné od září 2024 můžete jednou ročně mimořádně splatit až 25 % zůstatku jistiny zcela zdarma. Bez poplatku je splacení také na konci fixace, při prodeji zastavené nemovitosti nebo v případě dlouhodobé pracovní neschopnosti, invalidity či úmrtí dlužníka. Nad rámec těchto výjimek si banka může účtovat náhradu nákladů 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1 % z mimořádné splátky a v absolutní výši nejvýš 50 000 Kč. Mimořádná splátka 100 000 Kč ročně u úvěru 3 500 000 Kč zkrátí dobu splácení přibližně o 7 let a uspoří kolem 870 000 Kč na úrocích.

Jaké další poplatky kromě splátky budu platit?

Jednorázové poplatky při sjednání hypotéky: poplatek za sjednání úvěru 2 000–5 000 Kč (mnoho bank ho odpouští), odhad nemovitosti 3 000–6 500 Kč podle typu, vklad zástavního práva do katastru 2 000 Kč, vklad kupní smlouvy 2 000 Kč. Pravidelné měsíční nebo roční náklady: pojištění nemovitosti (povinné) 1 500–5 500 Kč ročně, případné pojištění schopnosti splácet 4–10 % anuity, daň z nemovitých věcí (závisí na obci a velikosti nemovitosti, typicky 1 000–4 000 Kč ročně). U bytů ve společenství vlastníků navíc příspěvek do fondu oprav a poplatky SVJ. Reálné celkové měsíční náklady jsou proto o 10–15 % vyšší než samotná anuita.

Slovník hypotečních pojmů

Anuita

Pravidelná měsíční splátka úvěru tvořená úmorem jistiny a úrokem. U anuitní hypotéky zůstává celková splátka po celou dobu fixace stejná, mění se jen vnitřní poměr mezi úrokem (na začátku převažuje) a úmorem (na konci převažuje).

Fixace

Období, na které banka zaručí pevnou úrokovou sazbu (typicky 3, 5, 7 nebo 10 let). Po skončení fixace banka navrhne novou sazbu na další období (refixace) podle aktuálních tržních podmínek. Klient může také přejít ke konkurenci formou refinancování bez sankce.

RPSN

Roční procentní sazba nákladů. Komplexní ukazatel celkové ceny úvěru, který kromě úrokové sazby zahrnuje i jednorázové a pravidelné poplatky (sjednání, odhad nemovitosti, vklad do katastru, povinná pojištění). RPSN je vždy vyšší než nominální úroková sazba a je ze zákona povinně uváděn ve smlouvě.

LTV (Loan to Value)

Poměr výše hypotečního úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti vyjádřený v procentech. ČNB stanoví horní limit LTV 80 % pro žadatele nad 36 let a 90 % pro mladší žadatele s vlastním bydlením. U investičních hypoték od dubna 2026 platí přísnější doporučení LTV 70 %.

DTI a DSTI

DTI (Debt to Income) je poměr celkového dluhu žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu. DSTI (Debt Service to Income) je poměr měsíčních splátek všech dluhů k čistému měsíčnímu příjmu. ČNB tyto závazné limity v současnosti deaktivovala u standardních hypoték; u investičních hypoték od dubna 2026 doporučuje DTI 7.

Mimořádná splátka

Jednorázové splacení části jistiny mimo plánovaný splátkový kalendář. Snižuje zůstatek úvěru, zkracuje dobu splatnosti a celkové úroky. Podle novely zákona z roku 2024 je jednou ročně bezplatná až do 25 % původní jistiny; další zákonné výjimky jsou prodej nemovitosti, konec fixace a sociální události (invalidita, dlouhodobá nemoc, úmrtí).

Refixace

Sjednání nové úrokové sazby u stávající banky po skončení původní fixace. Banka pošle klientovi novou nabídku obvykle 3 měsíce před koncem fixace. Pokud klient nabídku neakceptuje, může úvěr refinancovat u jiné banky bez sankce.

Úmor a úrok

Úmor je část splátky, která snižuje zbývající jistinu úvěru. Úrok je cena, kterou platíte bance za zapůjčené peníze a počítá se vždy ze zbylé jistiny. V první anuitní splátce převažuje úrok, v posledních splátkách úmor.

Zdroje a reference

  1. CFPB — Jak hypoteční věřitelé počítají měsíční splátky?
  2. Evropská komise — Práva spotřebitelského úvěru a uvedení RPSN
  3. Wikipedia — Odvození vzorce pro výpočet anuitní splátky

Obsah ověřen týmem Smart Calculators