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Calculadora de Hipoteca

Calcula tu cuota hipotecaria mensual, el interés total y consulta el cuadro de amortización completo. Incluye impuestos, seguro, PMI y análisis de pagos extra.

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Calculadora de hipoteca. Cuota mensual, intereses totales y cuadro de amortización.
La calculadora de hipoteca estima tu cuota mensual combinando capital, intereses, impuestos, seguro y PMI según el importe, tipo de interés y plazo. Genera un cuadro de amortización completo que muestra cómo se distribuye cada pago entre intereses y capital a lo largo de la vida del préstamo.

¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo que concede un banco para financiar la compra de una vivienda, utilizando el propio inmueble como garantía. En España, los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos), por lo que el comprador debe aportar al menos un 20% de entrada más los gastos asociados a la operación.
El funcionamiento es sencillo: el banco te presta una cantidad de dinero (capital) y tú te comprometes a devolverlo en cuotas mensuales durante un plazo determinado, normalmente entre 15 y 30 años. Cada cuota incluye una parte de capital (lo que realmente devuelves del préstamo) y una parte de intereses (el coste que cobra el banco por prestarte el dinero).
En España, prácticamente todas las hipotecas utilizan el sistema de amortización francés, en el que la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo (en hipotecas a tipo fijo). Esto significa que al principio pagas proporcionalmente más intereses y menos capital, y esa proporción se invierte gradualmente a medida que avanza el préstamo. Nuestra calculadora de hipoteca te permite simular tu cuota mensual, generar el cuadro de amortización completo y visualizar cómo se distribuyen capital e intereses a lo largo del tiempo.

Cómo calcular la cuota mensual de tu hipoteca

Para calcular la cuota mensual de una hipoteca necesitas tres datos esenciales: el importe del préstamo (capital), el tipo de interés anual y el plazo de amortización en años.
El proceso paso a paso es:
1. Determina el importe del préstamo. Si la vivienda cuesta 250.000 EUR y el banco financia el 80%, el capital será 200.000 EUR.
2. Convierte el tipo de interés anual a mensual. Si tu TIN es del 2,50%, divídelo entre 12: 0,025 / 12 = 0,002083.
3. Calcula el número total de cuotas. Si el plazo es de 25 años: 25 x 12 = 300 cuotas mensuales.
4. Aplica la fórmula del sistema francés (ver sección siguiente) con estos tres valores.
5. El resultado es tu cuota mensual fija, que en este ejemplo sería de 897,22 EUR al mes.
Además de la cuota de capital e intereses, ten en cuenta que tu pago mensual real puede incluir otros conceptos como el seguro del hogar o el seguro de vida vinculado. El Banco de España recomienda que la cuota hipotecaria no supere el 35% de tus ingresos netos mensuales. Esto significa que, para una cuota de 897 EUR, necesitarías unos ingresos netos de al menos 2.563 EUR al mes.

Fórmula de la cuota hipotecaria (sistema francés)

C=P×i×(1+i)n(1+i)n−1C = P \times \frac{i \times (1 + i)^n}{(1 + i)^n - 1}
  • CC = Cuota mensual fija a pagar
  • PP = Principal o capital del préstamo hipotecario
  • ii = Tipo de interés mensual (tipo anual dividido entre 12)
  • nn = Número total de cuotas mensuales (años x 12)
Esta es la fórmula estándar del sistema de amortización francés, utilizado en la inmensa mayoría de hipotecas en España. Su característica principal es que produce cuotas constantes: cada mes pagas exactamente la misma cantidad, aunque la composición interna de cada cuota cambia progresivamente.
Al principio del préstamo, la mayor parte de cada cuota se destina a pagar intereses y una porción menor a amortizar capital. A medida que reduces el capital pendiente, los intereses disminuyen y la proporción que se destina a devolver capital aumenta. Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 EUR a 25 años al 2,50%, la primera cuota de 897,22 EUR se compone de 416,67 EUR de intereses y 480,55 EUR de capital. En la última cuota, los intereses son solo 1,86 EUR y el capital asciende a 895,36 EUR.
Para calcular el total de intereses que pagarás durante la vida del préstamo:
Itotal=(C×n)−PI_{total} = (C \times n) - P
En el ejemplo anterior: (897,22 x 300) - 200.000 = 69.166 EUR en intereses totales. Esta cifra demuestra por qué incluso una pequeña reducción del tipo de interés o del plazo puede suponer un ahorro de miles de euros.

Ejemplos prácticos de hipotecas en España

Piso de 200.000 EUR en Madrid con hipoteca fija

Compras un piso de 200.000 EUR en Madrid. El banco te financia el 80%, es decir, 160.000 EUR, a un tipo fijo del 2,50% TIN durante 25 años. Tu cuota mensual será de 717,78 EUR. A lo largo de la vida del préstamo pagarás un total de 215.334 EUR, de los cuales 55.334 EUR corresponden a intereses. Necesitarás tener ahorrados al menos 40.000 EUR para la entrada (20%) más aproximadamente 20.000-24.000 EUR para gastos (ITP, notaría, registro, tasación), es decir, unos 60.000-64.000 EUR en total. Según la regla del 35%, necesitarías ingresos netos mensuales de al menos 2.051 EUR para que el banco apruebe esta hipoteca.

Vivienda de 300.000 EUR con hipoteca variable (euríbor + diferencial)

Compras una vivienda de 300.000 EUR y el banco te concede una hipoteca por 240.000 EUR (80%) a tipo variable: euríbor + 0,65% de diferencial, a 30 años. Con el euríbor actual en torno al 2,40%, tu tipo de interés efectivo sería del 3,05%. La cuota mensual inicial sería de 1.019,74 EUR. Si el euríbor baja a 2,00%, tu cuota descendería a 959,28 EUR (60 EUR menos al mes). Si sube a 3,00%, la cuota aumentaría a 1.085,26 EUR (65 EUR más). En 30 años, con un euríbor medio del 2,50%, pagarías aproximadamente 127.000 EUR en intereses. La hipoteca variable puede ser más barata si los tipos se mantienen bajos, pero implica incertidumbre en cada revisión semestral o anual.

Efecto de la amortización anticipada: ahorrar 15.000 EUR en intereses

Tienes una hipoteca de 180.000 EUR a 25 años al 2,80% TIN con una cuota mensual de 837,67 EUR. Tras 5 años de pago, tu capital pendiente es de unos 153.000 EUR. Decides hacer una amortización anticipada parcial de 20.000 EUR reduciendo plazo. El resultado: tu cuota se mantiene en 837,67 EUR, pero el plazo se reduce en casi 3 años y te ahorras aproximadamente 15.200 EUR en intereses. Si en lugar de reducir plazo eliges reducir cuota, tu mensualidad baja a unos 747 EUR (90 EUR menos al mes), pero el ahorro en intereses es menor: unos 9.800 EUR. En general, reducir plazo es más rentable financieramente, mientras que reducir cuota mejora tu liquidez mensual.

Consejos para contratar la mejor hipoteca en España

  • No destines más del 35% de tus ingresos netos a la cuota. El Banco de España establece este límite como referencia para evitar el sobreendeudamiento. Si tu cuota supera ese umbral, busca un plazo más largo o un importe menor.
  • Compara siempre la TAE, no solo el TIN. El TIN refleja solo el tipo de interés, pero la TAE incluye comisiones, seguros vinculados y otros gastos. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy diferentes. La TAE es la cifra que realmente te dice cuánto te cuesta el préstamo.
  • Ahorra entre un 30% y un 35% del precio de la vivienda antes de comprar. Necesitarás un 20% para la entrada (el banco financia el 80%) más un 10-15% adicional para gastos: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6-10% según comunidad autónoma), notaría, registro y tasación.
  • Negocia la eliminación de comisiones. Muchas hipotecas incluyen comisión de apertura (0,25-1%) y comisión por amortización anticipada. Desde la Ley 5/2019, las comisiones de amortización anticipada están limitadas, pero aun así conviene negociarlas a la baja o buscar hipotecas sin comisiones.
  • Considera los pagos extra como estrategia de ahorro. Realizar amortizaciones anticipadas parciales, aunque sean pequeñas, reduce significativamente el total de intereses pagados. Una aportación extra de 3.000 EUR al año en una hipoteca de 200.000 EUR puede ahorrarte más de 20.000 EUR en intereses y recortar el plazo en 5-7 años.
  • Revisa tu hipoteca periódicamente. Si tienes una hipoteca variable, infórmate sobre subrogación o novación cuando los tipos cambien. Si tienes una fija contratada cuando los tipos eran altos, podrías renegociar condiciones. El mercado hipotecario español es competitivo y los bancos ofrecen mejoras para captar clientes de la competencia.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas en España

¿Cuánto tengo que tener ahorrado para comprar una vivienda con hipoteca?

Necesitas ahorrar entre un 30% y un 35% del precio de la vivienda. Los bancos financian habitualmente el 80% del valor de tasación o del precio de compra, por lo que debes aportar el 20% restante como entrada. Además, los gastos asociados (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, notaría, registro, tasación, gestoría) suponen entre un 10% y un 15% adicional. Para una vivienda de 200.000 EUR, necesitarías unos 60.000-70.000 EUR en ahorros. Existe una línea de avales del ICO para jóvenes y familias que permite obtener hipotecas de hasta el 100% del valor, reduciendo la necesidad de entrada.

¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable en 2026?

Depende de tu perfil y tolerancia al riesgo. En marzo de 2026, las mejores hipotecas fijas tienen un TIN desde el 2,15%, mientras que las variables ofrecen diferenciales desde euríbor + 0,49%. Con el euríbor en torno al 2,20-2,40%, una hipoteca variable podría resultar más barata a corto plazo. Sin embargo, la fija te garantiza estabilidad: tu cuota nunca cambia, independientemente de cómo evolucionen los tipos. Las hipotecas mixtas (fija los primeros 5-15 años, luego variable) se han convertido en una opción popular como solución intermedia.

¿Cuánto puedo pagar de hipoteca según mi sueldo?

El Banco de España recomienda que la cuota de la hipoteca más otras deudas no supere el 35% de tus ingresos netos mensuales. Con un sueldo neto de 1.500 EUR, la cuota máxima recomendada sería de 525 EUR. Con 2.000 EUR netos, hasta 700 EUR. Con 2.500 EUR netos, hasta 875 EUR. Con 3.000 EUR netos, hasta 1.050 EUR. Si compras en pareja, se suman ambos ingresos. Por ejemplo, dos sueldos de 1.800 EUR netos permiten una cuota de hasta 1.260 EUR al mes.

¿Qué es el euríbor y cómo afecta a mi hipoteca variable?

El euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España. Tu tipo de interés se calcula sumando el euríbor al diferencial que pactaste con el banco (por ejemplo, euríbor + 0,65%). La cuota se revisa habitualmente cada 6 o 12 meses. Si el euríbor sube, tu cuota aumenta; si baja, tu cuota disminuye. En marzo de 2026, el euríbor a 12 meses se sitúa en torno al 2,38%, con previsiones de estabilidad en la banda del 2,10-2,40% para el resto del año.

¿Es rentable amortizar hipoteca anticipadamente?

Sí, la amortización anticipada es generalmente rentable porque reduces el capital sobre el que se calculan los intereses futuros. Cuanto antes la hagas, más ahorras, ya que al principio de la hipoteca la proporción de intereses en cada cuota es mayor. Tienes dos opciones: reducir plazo (mantienes la cuota pero acortas la duración, máximo ahorro en intereses) o reducir cuota (bajas la mensualidad, mejoras tu liquidez). Desde la Ley Hipotecaria de 2019, la comisión por amortización anticipada está limitada al 2% del capital reembolsado los primeros 10 años y al 1,5% a partir del décimo año en hipotecas fijas, y es aún menor en variables.

¿Cuál es la diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca?

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco cobra por prestarte dinero, sin incluir ningún gasto adicional. La TAE (Tasa Anual Equivalente) es un indicador más completo que incluye el TIN más todos los gastos asociados al préstamo: comisión de apertura, seguros vinculados, tasación y otros costes. La TAE refleja el coste real de la hipoteca y es la cifra que debes comparar entre distintas ofertas. Dos hipotecas con un TIN del 2,50% pueden tener TAE de 2,85% y 3,40% respectivamente si una exige más productos vinculados. El Banco de España obliga a los bancos a mostrar la TAE en todas sus ofertas.

¿Qué es el cuadro de amortización de una hipoteca?

El cuadro de amortización es una tabla que detalla, mes a mes, cómo se compone cada cuota de tu hipoteca: cuánto va a capital, cuánto a intereses, y cuál es el capital pendiente tras cada pago. Es un documento esencial que el banco debe entregarte obligatoriamente en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) antes de firmar. Te permite ver que, en una hipoteca con sistema francés, al principio pagas más intereses que capital, y esa proporción se invierte progresivamente. Nuestra calculadora genera este cuadro automáticamente para que puedas analizar tu hipoteca mes a mes.

¿Cuánto se paga en total de intereses en una hipoteca de 200.000 EUR?

El total de intereses depende del tipo de interés y del plazo. Para una hipoteca de 200.000 EUR a un tipo fijo del 2,50%: a 20 años pagarías unos 53.580 EUR en intereses (cuota de 1.059,82 EUR). A 25 años, unos 69.166 EUR (cuota de 897,22 EUR). A 30 años, unos 84.478 EUR (cuota de 790,24 EUR). Alargar el plazo reduce la cuota mensual pero aumenta considerablemente el coste total. La diferencia entre 20 y 30 años supone pagar casi 31.000 EUR más en intereses por la misma vivienda.

Términos clave sobre hipotecas

Sistema de amortización francés

Método de amortización utilizado en la mayoría de hipotecas españolas. Se caracteriza por cuotas mensuales constantes en las que la proporción de intereses disminuye y la de capital aumenta progresivamente.

Euríbor

Euro Interbank Offered Rate. Índice de referencia para las hipotecas variables en la zona euro. Se publica diariamente y las cuotas de las hipotecas variables se ajustan según su evolución en cada revisión.

TIN (Tipo de Interés Nominal)

El porcentaje de interés anual que el banco aplica sobre el capital prestado, sin incluir comisiones ni otros gastos asociados al préstamo.

TAE (Tasa Anual Equivalente)

Indicador que refleja el coste real de una hipoteca al incluir el TIN, las comisiones, los seguros vinculados y otros gastos. Es la cifra más fiable para comparar ofertas hipotecarias.

Diferencial

Porcentaje que el banco suma al euríbor para determinar el tipo de interés en una hipoteca variable. Por ejemplo, un diferencial del 0,65% significa que tu tipo será euríbor + 0,65%.

Amortización anticipada

Devolución parcial o total del capital pendiente antes de la fecha prevista. Puede hacerse reduciendo plazo (misma cuota, menos años) o reduciendo cuota (mismo plazo, cuota más baja).

FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)

Documento vinculante que el banco debe entregar al solicitante antes de la firma, con todas las condiciones finales de la hipoteca: tipo de interés, cuadro de amortización, comisiones, TAE y productos vinculados.