주택담보대출 계산기
월 주택담보대출 상환금, 총 이자, 전체 상환 스케줄을 계산합니다. 재산세, 보험, PMI, 추가 상환 분석을 포함합니다.
대출 상세
KRW
%
KRW
%
30년
상환 방식
년
원금 상환 시작 전 이자만 납부하는 기간(년). 0 = 없음.
세금 및 보험
KRW
KRW
KRW
KRW
KRW
월 상환금 (원금+이자)
₩1,438.92
총 이자
₩278,013
대출 총 비용
₩518,013
상환 완료일
2056년 8월
360회
상환 스케줄
| 년 | 상환금 | 원금 | 이자 | 잔액 |
|---|---|---|---|---|
1 | ₩17,267 | ₩2,947 | ₩14,320 | ₩237,053 |
2 | ₩17,267 | ₩3,129 | ₩14,138 | ₩233,924 |
3 | ₩17,267 | ₩3,322 | ₩13,945 | ₩230,602 |
4 | ₩17,267 | ₩3,527 | ₩13,740 | ₩227,075 |
5 | ₩17,267 | ₩3,744 | ₩13,523 | ₩223,331 |
6 | ₩17,267 | ₩3,975 | ₩13,292 | ₩219,355 |
7 | ₩17,267 | ₩4,221 | ₩13,047 | ₩215,135 |
8 | ₩17,267 | ₩4,481 | ₩12,786 | ₩210,654 |
9 | ₩17,267 | ₩4,757 | ₩12,510 | ₩205,897 |
10 | ₩17,267 | ₩5,051 | ₩12,216 | ₩200,846 |
11 | ₩17,267 | ₩5,362 | ₩11,905 | ₩195,484 |
12 | ₩17,267 | ₩5,693 | ₩11,574 | ₩189,791 |
13 | ₩17,267 | ₩6,044 | ₩11,223 | ₩183,747 |
14 | ₩17,267 | ₩6,417 | ₩10,850 | ₩177,330 |
15 | ₩17,267 | ₩6,813 | ₩10,455 | ₩170,518 |
16 | ₩17,267 | ₩7,233 | ₩10,034 | ₩163,285 |
17 | ₩17,267 | ₩7,679 | ₩9,588 | ₩155,606 |
18 | ₩17,267 | ₩8,152 | ₩9,115 | ₩147,454 |
19 | ₩17,267 | ₩8,655 | ₩8,612 | ₩138,798 |
20 | ₩17,267 | ₩9,189 | ₩8,078 | ₩129,609 |
21 | ₩17,267 | ₩9,756 | ₩7,511 | ₩119,853 |
22 | ₩17,267 | ₩10,358 | ₩6,909 | ₩109,496 |
23 | ₩17,267 | ₩10,996 | ₩6,271 | ₩98,499 |
24 | ₩17,267 | ₩11,675 | ₩5,592 | ₩86,825 |
25 | ₩17,267 | ₩12,395 | ₩4,872 | ₩74,430 |
26 | ₩17,267 | ₩13,159 | ₩4,108 | ₩61,271 |
27 | ₩17,267 | ₩13,971 | ₩3,296 | ₩47,300 |
28 | ₩17,267 | ₩14,833 | ₩2,435 | ₩32,467 |
29 | ₩17,267 | ₩15,747 | ₩1,520 | ₩16,720 |
30 | ₩17,267 | ₩16,719 | ₩548 | ₩1 |
이 계산기는 정보 제공 목적으로만 사용됩니다. 재정 조언을 구성하지 않습니다.
주택담보대출 계산기. 월 상환금, 총 이자, 상환 스케줄.
주택담보대출 계산기는 대출 금액, 금리, 기간을 기반으로 원금, 이자, 세금, 보험, PMI를 합산하여 월 상환금을 계산합니다. 대출 기간 전체에 걸쳐 매월 상환금이 이자와 원금으로 어떻게 나뉘는지 보여주는 상환 스케줄을 생성합니다.
주택담보대출이란? 대출 구조와 상환 방식의 이해
주택담보대출(주담대)은 구매하려는 주택을 담보로 금융기관에서 장기간 자금을 빌려 매월 원리금을 상환하는 대출 상품입니다. 한국에서는 일반적으로 10년~40년의 상환 기간이 설정되며, 2026년 3월 기준 시중은행 주택담보대출 변동금리는 연 3.5~4.5%, 고정금리는 연 4.0~5.0% 수준입니다. 한국은행 기준금리는 2.75%이며, 여기에 은행별 가산금리가 더해져 실제 대출금리가 결정됩니다.
주택담보대출의 상환 방식은 크게 세 가지입니다. 원리금균등상환은 매월 상환액(원금+이자)이 동일하여 가계 예산 관리가 쉬운 방식으로, 한국에서 가장 널리 사용됩니다. 원금균등상환은 매월 같은 금액의 원금을 갚고 이자는 잔액에 따라 줄어드는 방식으로, 총이자가 원리금균등보다 적습니다. 만기일시상환은 이자만 매월 납부하고 원금은 만기에 한꺼번에 상환하는 방식입니다.
대출 가능 금액은 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 의해 제한됩니다. 2026년 기준, 서울 등 규제지역의 LTV는 50%, 비규제지역은 70%이며, 은행권 DSR은 40%가 적용됩니다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 변동금리 대출 시 실제 금리에 1.5%p의 스트레스 금리가 가산되므로, 실질적인 대출 한도는 이전보다 축소되었습니다.
주택담보대출 월상환액 계산 방법: 단계별 설명
주택담보대출의 월상환액을 계산하려면 대출 원금(주택 가격 - 자기자금), 연이율, 상환 기간의 3가지 정보가 필요합니다. 원리금균등상환 방식의 계산 절차는 다음과 같습니다.
1. 대출 원금을 산출합니다. 주택 가격에서 자기자금(계약금 + 중도금)을 뺍니다. 예를 들어 7억원짜리 아파트에 자기자금 2억 1,000만원(30%)을 내면 대출 원금은 4억 9,000만원입니다.
2. 연이율을 월이율로 변환합니다. 연이율을 12로 나눕니다. 연 4.0%라면 월이율은 0.04 / 12 = 0.003333입니다.
3. 총 상환 횟수를 계산합니다. 상환 기간(년) x 12입니다. 30년이면 360회입니다.
4. 원리금균등상환 공식에 대입합니다. 아래 공식 섹션의 수식에 값을 넣어 월상환액을 구합니다.
5. 부대비용을 월할 환산하여 더합니다. 재산세(연액 / 12), 화재보험료, 보증료 등을 월상환액에 합산합니다.
위 예시(4억 9,000만원, 연 4.0%, 30년)로 계산하면 월 원리금 상환액은 약 2,339,000원입니다. 여기에 재산세 월 25만원, 화재보험 월 2만원을 더하면 실제 월 주거비 부담은 약 2,609,000원이 됩니다. 30년간 총 상환액은 약 8억 4,200만원이며, 이 중 이자만 약 3억 5,200만원에 달합니다.
주택담보대출 상환액 계산 공식 (원리금균등상환)
- = 월 상환액 (원금 + 이자)
- = 대출 원금 (주택 가격 - 자기자금)
- = 월이율 (연이율 / 12)
- = 총 상환 횟수 (상환 기간(년) x 12)
이 공식은 원리금균등상환(프랑스식 상각) 방식의 표준 공식으로, 한국의 거의 모든 금융기관에서 사용합니다. 매월 동일한 금액을 상환하되, 초기에는 이자 비중이 크고 후반으로 갈수록 원금 비중이 커지는 구조입니다.
구체적인 계산 예시를 보겠습니다. 3억원 대출, 연 4.0%, 30년 기간의 경우, 월이율은 0.04 / 12 = 0.003333이고 총 상환 횟수는 360회입니다.
월 상환액은 약 1,432,250원입니다. 30년간 총 상환액은 약 5억 1,561만원이며, 이자 합계는 약 2억 1,561만원으로 원금의 72%에 해당합니다.
실제 월 주거비 총액은 원리금 상환액에 세금과 보험을 합산합니다.
한국에서는 미국식 PMI(민간 모기지 보험) 대신, LTV 규제와 보증기관(한국주택금융공사, 주택도시보증공사)의 보증 체계를 통해 대출 위험을 관리합니다. 보증료는 대출금의 연 0.1~0.5% 수준이며, 대출 실행 시 일시납 또는 월할로 납부합니다.
주택담보대출 상환 시뮬레이션: 실제 사례
서울 아파트 7억원, 자기자금 30%로 구매하는 경우
서울 소재 7억원 아파트를 자기자금 2억 1,000만원(30%)으로 구매하고, 대출 원금 4억 9,000만원을 연 4.0% 고정금리로 30년간 원리금균등상환하는 경우입니다. 월 원리금 상환액은 약 2,339,000원이며, 재산세 월 약 30만원과 화재보험 월 2만원을 더하면 월 주거비 총액은 약 2,659,000원입니다. 30년간 총 상환액은 약 8억 4,204만원이며, 이자만 약 3억 5,204만원을 납부하게 됩니다. 연 소득 8,000만원(세전) 기준 DSR은 약 35.1%로, DSR 40% 이내에 해당합니다. 참고로 스트레스 DSR 적용 시 가산금리 1.5%p를 더한 5.5%로 계산하므로, 실질 DSR은 약 40%로 한도에 근접합니다.
원리금균등상환 vs 원금균등상환: 3억원 대출 비교
3억원을 연 4.0%로 30년간 상환할 때, 두 방식의 차이를 비교합니다. 원리금균등상환의 경우 월 상환액은 매월 1,432,250원으로 일정하며, 30년간 총이자는 약 2억 1,561만원입니다. 원금균등상환의 경우 첫 달 상환액은 약 1,833,000원(원금 833,333원 + 이자 1,000,000원)이고, 매월 약 2,780원씩 줄어들어 마지막 달에는 약 836,000원이 됩니다. 총이자는 약 1억 8,050만원으로, 원리금균등 대비 약 3,511만원을 절약합니다. 원금균등은 총이자가 적지만 초기 부담이 크므로, 소득이 안정적이고 초기 지출 여력이 있는 경우에 유리합니다. 반대로 월 고정 지출을 예측 가능하게 관리하고 싶다면 원리금균등상환이 적합합니다.
디딤돌대출 vs 시중은행 대출: 금리 차이에 따른 절감 효과
연 소득 5,000만원의 생애최초 주택 구매자가 수도권 4억원 아파트를 구매한다고 가정합니다. 자기자금 1억 6,000만원(40%)을 준비하고 대출 원금은 2억 4,000만원입니다. 디딤돌대출(연 2.85%, 최대 2.4억원, 30년)을 이용하면 월 상환액은 약 994,000원, 총이자는 약 1억 1,784만원입니다. 시중은행 변동금리(연 4.0%, 30년)로 같은 금액을 빌리면 월 상환액은 약 1,146,000원, 총이자는 약 1억 7,249만원입니다. 디딤돌대출을 이용하면 월 약 152,000원, 30년간 총 약 5,465만원의 이자를 절약합니다. 디딤돌대출은 부부 합산 연소득 6,000만원(신혼 7,000만원, 자녀 수에 따라 최대 1억원) 이하, 주택가격 5억원(신혼 6억원) 이하 조건을 충족해야 합니다.
주택담보대출 이자 절감을 위한 실전 전략
- 자기자금 비율을 최대한 높이세요. LTV 규제와 별개로, 자기자금이 많을수록 대출 원금이 줄어 총이자가 크게 감소합니다. 5억원 대출에서 자기자금을 20%에서 30%로 10%p 높이면(5,000만원 추가), 연 4% 기준 30년간 약 3,592만원의 이자를 절약할 수 있습니다.
- 정부 지원 대출 자격을 먼저 확인하세요. 디딤돌대출(연 2.85~4.15%)과 보금자리론(연 3.90~4.20%)은 시중은행보다 금리가 낮습니다. 특히 생애최초 주택 구매자, 신혼부부, 다자녀 가구는 추가 우대금리와 높은 한도가 적용되므로 반드시 한국주택금융공사 자격 조건을 확인하세요.
- 금리 0.3%p 차이가 30년간 수천만원의 차이를 만듭니다. 최소 3~4곳의 은행과 인터넷전문은행에서 금리를 비교하세요. 4억원 대출 기준, 금리 0.3%p 차이(4.0% vs 4.3%)는 30년간 약 2,265만원의 이자 차이를 만들어냅니다.
- 중도상환수수료 면제 시점을 활용하세요. 대부분의 은행에서 대출 후 3년이 지나면 중도상환수수료가 면제됩니다. 여유 자금이 생기면 3년 이후 원금을 추가 상환하여 이자 부담을 줄이세요. 3억원 대출에서 5년 차에 3,000만원을 중도상환하면 남은 기간 동안 약 1,800만원의 이자를 절약합니다.
- 장기주택저당차입금 이자 소득공제를 활용하세요. 기준시가 6억원 이하 주택의 10년 이상 장기 대출에 대해 이자 상환액 최대 2,000만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다. 연 1,200만원의 이자를 납부하는 경우, 소득세율 24% 구간이라면 연간 약 288만원의 세금을 절약합니다.
- 고정금리와 변동금리 선택은 금리 전망과 리스크 허용도를 고려하세요. 2026년 현재 고정금리와 변동금리의 차이는 약 0.5~1.0%p입니다. 금리 상승기에는 고정금리가, 금리 하락 전망 시에는 변동금리가 유리합니다. 상환 여력이 충분하지 않다면 고정금리로 리스크를 제거하는 것이 안전합니다.
- 취득세와 부대비용을 미리 계산에 포함하세요. 1주택자 기준 취득세율은 주택가격에 따라 1~3%이며, 6억원 초과 9억원 이하 주택은 1~3% 누진적용됩니다. 7억원 아파트의 취득세는 약 1,540만원이고, 법무사 비용, 중개수수료 등을 합하면 매매가의 약 3~5%를 별도로 준비해야 합니다.
주택담보대출 자주 묻는 질문
연봉 6,000만원이면 주택담보대출을 얼마까지 받을 수 있나요?
2026년 기준, 은행권 DSR 40% 규제를 적용하면 연 소득 6,000만원인 경우 연간 원리금 상환 한도는 2,400만원(월 200만원)입니다. 연 4.0% 금리로 30년 원리금균등상환 시 대출 가능액은 약 4억 1,900만원입니다. 그러나 스트레스 DSR 3단계(가산금리 1.5%p)를 적용하면 실질 가능액은 약 3억 5,200만원으로 줄어듭니다. 기존 신용대출이나 자동차 할부가 있으면 그만큼 한도가 추가로 감소하므로, 주담대 전에 기존 대출을 정리하는 것이 유리합니다.
원리금균등상환과 원금균등상환 중 어떤 것이 유리한가요?
총이자를 기준으로 보면 원금균등상환이 항상 유리합니다. 3억원을 연 4%로 30년간 상환할 경우, 원리금균등의 총이자는 약 2억 1,561만원이고 원금균등은 약 1억 8,050만원으로, 약 3,511만원의 차이가 납니다. 다만 원금균등은 초기 월 상환액이 약 28% 높아(183만원 vs 143만원), 가계 부담이 큽니다. 소득이 안정적이고 초기 지출 여력이 있다면 원금균등을, 매월 동일한 금액으로 가계를 관리하고 싶다면 원리금균등을 선택하는 것이 일반적입니다.
디딤돌대출과 보금자리론의 차이점은 무엇인가요?
디딤돌대출은 부부 합산 연소득 6,000만원(신혼 7,000만원) 이하, 주택가격 5억원(신혼 6억원) 이하인 서민과 실수요자를 위한 정부 지원 대출로, 금리는 연 2.85~4.15%이고 대출 한도는 최대 2억~3.2억원입니다. 보금자리론은 연소득 7,000만원(신혼 8,500만원) 이하, 주택가격 6억원 이하로 소득 기준이 더 넓으며, 금리는 연 3.90~4.20%이고 대출 한도는 최대 3.6억~4.2억원입니다. 디딤돌대출이 금리가 더 낮지만 자격 조건이 엄격하고, 보금자리론은 한도가 높고 조건이 유연합니다. 자격 요건이 충족된다면 디딤돌대출을 우선 검토하세요.
LTV, DTI, DSR은 각각 무엇이고 대출에 어떤 영향을 주나요?
LTV(담보인정비율)는 주택 가격 대비 대출 가능 비율로, 서울 등 규제지역은 50%, 비규제지역은 70%가 적용됩니다. 7억원 주택에 LTV 50%를 적용하면 최대 3억 5,000만원까지 빌릴 수 있습니다. DTI(총부채상환비율)는 연 소득 대비 주담대 원리금 + 기타 대출 이자의 비율로, 규제지역 40~50%가 적용됩니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 하며, 은행권 40%가 적용됩니다. 실질적으로는 세 가지 중 가장 낮은 한도가 최종 대출 가능액이 됩니다.
주택담보대출 이자 소득공제는 어떻게 받나요?
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 통해 주담대 이자를 연말정산에서 공제받을 수 있습니다. 조건은 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택, 상환 기간 10년 이상, 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내 대출 실행입니다. 공제 한도는 상환 기간에 따라 10~15년 600만원, 15년 이상 고정금리 또는 비거치식 1,800만원, 15년 이상 고정금리이면서 비거치식 2,000만원입니다. 연말정산 시 이자상환증명서, 등기부등본 등을 준비하면 됩니다.
스트레스 DSR이란 무엇이고 대출 한도에 어떤 영향이 있나요?
스트레스 DSR은 미래 금리 인상 가능성을 대비해 실제 금리보다 높은 가상 금리로 DSR을 산정하는 제도입니다. 2026년 3단계 시행으로 모든 가계대출에 스트레스 금리 1.5%p가 100% 적용됩니다. 예를 들어, 변동금리 4.0%로 대출받을 때 DSR 산정은 5.5%로 계산합니다. 연 소득 6,000만원 기준 변동금리 대출한도는 스트레스 DSR 적용 전 약 4억 1,900만원에서, 적용 후 약 3억 5,200만원으로 약 6,700만원 줄어듭니다. 고정금리를 선택하면 스트레스 금리 가산폭이 낮아져 한도가 더 유리할 수 있습니다.
30년 대출에서 매년 500만원씩 중도상환하면 얼마나 절약되나요?
4억원을 연 4.0%로 30년 원리금균등상환하는 경우, 정상 상환 시 월 상환액은 약 1,909,700원이고 총이자는 약 2억 8,749만원입니다. 매년 500만원씩 원금을 추가 상환하면 상환 기간이 약 21년으로 단축되어 9년을 앞당길 수 있으며, 총이자는 약 1억 8,400만원으로 약 1억 349만원의 이자를 절약합니다. 3년 이후 중도상환수수료가 면제되므로, 대출 후 3년 이후부터 여유 자금을 중도상환에 활용하는 것이 비용 효율적입니다.
주택 구매 시 대출 외에 추가로 필요한 비용은 얼마인가요?
주택 매매 시 대출 원금과 별도로 매매가의 약 4~6%의 부대비용이 발생합니다. 7억원 아파트 기준 주요 비용은 다음과 같습니다. 취득세는 약 1,540만원(세율 약 2.2%), 법무사 등기 비용은 약 50~80만원, 공인중개사 수수료는 약 280~350만원(요율 0.4~0.5%), 국민주택채권 매입할인비용은 약 100~150만원, 인지세는 35만원(대출 5억 이하)입니다. 합산하면 약 2,000~2,100만원으로, 자기자금에 이 금액을 반드시 포함해서 계획해야 합니다.
주택담보대출 핵심 용어 정리
원리금균등상환
매월 납부하는 원금과 이자의 합계가 동일한 상환 방식입니다. 초기에는 이자 비중이 높고, 상환이 진행될수록 원금 비중이 커집니다. 프랑스식 상각(French amortization)이라고도 하며, 한국에서 가장 널리 사용되는 대출 상환 방식입니다.
LTV (주택담보대출비율)
주택의 담보 가치 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. 서울 등 규제지역은 50%, 비규제지역은 70%가 적용되며, 비율이 높을수록 더 많이 빌릴 수 있지만 규제가 점차 강화되는 추세입니다.
DSR (총부채원리금상환비율)
연 소득 대비 모든 대출(주담대, 신용대출, 자동차 할부 등)의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 은행권 40%, 비은행권 50%가 적용되며, 2026년 스트레스 DSR 3단계로 변동금리 대출 시 가산금리가 추가 반영됩니다.
디딤돌대출
한국주택금융공사가 운영하는 서민 대상 정부 지원 주택담보대출입니다. 시중은행 대비 낮은 금리(연 2.85~4.15%)로 제공되며, 소득과 주택가격 조건을 충족하는 무주택 세대주가 이용할 수 있습니다.
보금자리론
한국주택금융공사의 장기 고정금리 주택담보대출 상품입니다. 최장 50년까지 상환 기간을 설정할 수 있으며, 디딤돌대출보다 소득 기준이 넓고 대출 한도가 높습니다. 금리는 연 3.90~4.20% 수준입니다.
취득세
주택을 매입할 때 납부하는 지방세로, 1주택자 기준 매매가에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다. 생애최초 주택 구매 시 최대 200만원까지 감면 혜택이 있으며, 다주택자는 중과세(8~12%)가 적용됩니다.
중도상환수수료
대출 만기 전에 원금을 조기 상환할 때 발생하는 수수료입니다. 일반적으로 대출 후 3년 이내에 적용되며, 수수료율은 고정금리/변동금리 모두 약 0.65% 수준입니다. 3년 경과 후에는 대부분 면제됩니다.