Smart Calculators

Smart

Calculators

เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน

คำนวณค่างวดสินเชื่อบ้านรายเดือน ดอกเบี้ยรวม และดูตารางผ่อนชำระทั้งหมด รวมภาษีที่ดิน ประกัน PMI และการวิเคราะห์การชำระเงินพิเศษ

คำนวณเป้าหมายการออมเครื่องคำนวณสินเชื่อ
เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน. ค่างวดรายเดือน ดอกเบี้ยรวม และตารางผ่อนชำระ.
เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้านประมาณค่างวดรายเดือนโดยรวมเงินต้น ดอกเบี้ย ภาษี ประกัน และ PMI ตามยอดเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาที่เลือก. เครื่องมือนี้สร้างตารางผ่อนชำระครบถ้วนที่แสดงสัดส่วนดอกเบี้ยและเงินต้นในแต่ละงวดตลอดอายุสัญญา.

สินเชื่อบ้าน (Mortgage) คืออะไร?

สินเชื่อบ้านคือเงินกู้ระยะยาวที่ใช้สำหรับซื้อที่อยู่อาศัย โดยมีตัวบ้านหรือที่ดินเป็นหลักประกันให้แก่ธนาคาร ระยะเวลากู้ทั่วไปในประเทศไทยอยู่ที่ 15-30 ปี สูงสุด 40 ปี ณ เดือนมีนาคม 2569 อัตราดอกเบี้ย MRR ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) อยู่ที่ 6.145% ต่อปี ขณะที่ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเสนอโปรโมชันดอกเบี้ยคงที่ปีแรก 2.69-3.50%
สินเชื่อบ้านในไทยใช้ระบบ "ดอกเบี้ยลดต้นลดดอก" (Effective Rate) ซึ่งเป็นแบบเดียวกับ French Amortization ทั่วโลก หมายความว่าคุณจ่ายค่างวดคงที่ทุกเดือน แต่สัดส่วนระหว่างเงินต้นกับดอกเบี้ยจะเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ ในช่วงแรกค่างวดส่วนใหญ่จะเป็นดอกเบี้ย เมื่อผ่อนไปเรื่อย ๆ สัดส่วนเงินต้นจะค่อย ๆ เพิ่มขึ้น
ค่าใช้จ่ายรายเดือนที่แท้จริงของการผ่อนบ้านไม่ได้มีแค่เงินต้นกับดอกเบี้ย แต่ยังรวมถึงค่าประกันอัคคีภัย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และอาจมีเบี้ยประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ การทำความเข้าใจค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะช่วยให้คุณวางแผนงบประมาณได้อย่างแม่นยำก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน

วิธีคำนวณค่างวดผ่อนบ้านรายเดือน

การคำนวณค่างวดผ่อนบ้านต้องใช้ข้อมูล 3 อย่าง ได้แก่ ยอดเงินกู้ (ราคาบ้านหักเงินดาวน์) อัตราดอกเบี้ยต่อปี และระยะเวลากู้ ขั้นตอนการคำนวณมีดังนี้:
1. คำนวณยอดเงินกู้ เช่น บ้านราคา 3,000,000 บาท วางเงินดาวน์ 10% (300,000 บาท) ยอดเงินกู้จึงเท่ากับ 2,700,000 บาท
2. แปลงอัตราดอกเบี้ยต่อปีเป็นรายเดือน โดยหารด้วย 12 เช่น ดอกเบี้ย 6.145% ต่อปี หารด้วย 12 ได้ 0.5121% ต่อเดือน (0.005121)
3. คำนวณจำนวนงวดทั้งหมด โดยคูณจำนวนปีด้วย 12 เช่น กู้ 30 ปี เท่ากับ 360 งวด
4. แทนค่าในสูตรค่างวด (ดูในส่วนสูตรด้านล่าง) เพื่อได้ค่าผ่อนเฉพาะเงินต้นและดอกเบี้ย
5. บวกค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ได้แก่ เบี้ยประกันอัคคีภัย (ประมาณ 1,500-3,000 บาท/ปี) และภาษีที่ดิน (บ้านหลังแรกมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้น)
จากตัวอย่างข้างต้น (กู้ 2,700,000 บาท ดอกเบี้ย 6.145% ระยะเวลา 30 ปี) ค่างวดเฉพาะเงินต้นและดอกเบี้ยจะอยู่ที่ประมาณ 16,441 บาทต่อเดือน รวมประกันอัคคีภัยอีกประมาณ 200 บาทต่อเดือน รวมเป็นค่าใช้จ่ายทั้งหมดราว 16,641 บาทต่อเดือน เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้านด้านบนจะช่วยคำนวณให้อัตโนมัติ พร้อมแสดงตารางผ่อนชำระและกราฟแบ่งสัดส่วนเงินต้น-ดอกเบี้ย

สูตรคำนวณค่างวดผ่อนบ้าน

M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}
  • MM = ค่างวดรายเดือน (เฉพาะเงินต้นและดอกเบี้ย)
  • PP = ยอดเงินกู้ (ราคาบ้านหักเงินดาวน์)
  • rr = อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน (อัตราต่อปีหารด้วย 12)
  • nn = จำนวนงวดทั้งหมด (ระยะเวลากู้เป็นปี คูณ 12)
นี่คือสูตรมาตรฐาน French Amortization ที่ธนาคารทุกแห่งในไทยใช้คำนวณค่างวดสินเชื่อบ้าน สูตรนี้จะให้ค่างวดคงที่ตลอดอายุสัญญา
ตัวอย่าง: กู้ซื้อบ้าน 2,500,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี ระยะเวลา 25 ปี อัตราดอกเบี้ยรายเดือนคือ 0.06 / 12 = 0.005 จำนวนงวดทั้งหมด 300 งวด แทนค่าในสูตรจะได้:
M=2,500,000×0.005×(1.005)300(1.005)300−1=2,500,000×0.005×4.46504.4650−1≈16,108 บาทM = 2{,}500{,}000 \times \frac{0.005 \times (1.005)^{300}}{(1.005)^{300} - 1} = 2{,}500{,}000 \times \frac{0.005 \times 4.4650}{4.4650 - 1} \approx 16{,}108 \text{ บาท}
ตลอด 25 ปี คุณจะจ่ายรวมทั้งสิ้น 4,832,400 บาท หมายความว่าดอกเบี้ยรวม 2,332,400 บาท ซึ่งเกือบเท่ายอดเงินกู้ทั้งก้อน นี่คือเหตุผลที่การโปะเงินเพิ่มหรือเลือกระยะเวลาผ่อนสั้นลงสามารถช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้มหาศาล
สำหรับค่าใช้จ่ายรายเดือนทั้งหมด ให้บวกค่าประกันและภาษีเข้าไป:
Total=M+Insurance12+Property Tax12\text{Total} = M + \frac{\text{Insurance}}{12} + \frac{\text{Property Tax}}{12}
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในไทยมักเป็นแบบลอยตัว (Floating Rate) อ้างอิง MRR หรือ MLR ธนาคารมักเสนอดอกเบี้ยคงที่ช่วง 1-3 ปีแรก หลังจากนั้นจะปรับเป็น MRR-x% ซึ่งหมายความว่าค่างวดอาจเปลี่ยนแปลงในอนาคตหาก MRR ปรับตัว

ตัวอย่างการคำนวณผ่อนบ้าน

ซื้อทาวน์โฮมราคา 2,500,000 บาท วางดาวน์ 10%

คุณซื้อทาวน์โฮมราคา 2,500,000 บาท วางเงินดาวน์ 250,000 บาท (10%) ยอดเงินกู้ 2,250,000 บาท ดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดสัญญา 6% ต่อปี ระยะเวลา 30 ปี ค่างวดเฉพาะเงินต้นและดอกเบี้ยอยู่ที่ 13,489 บาทต่อเดือน บวกค่าประกันอัคคีภัยประมาณ 150 บาทต่อเดือน รวมเป็น 13,639 บาทต่อเดือน ตลอด 30 ปี คุณจะจ่ายรวม 4,856,040 บาท โดยเป็นดอกเบี้ย 2,606,040 บาท มากกว่ายอดเงินกู้เดิม นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายวันโอน ได้แก่ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 0.01% (250 บาท ตามมาตรการลดหย่อน) และค่าจดจำนอง 0.01% (225 บาท) สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

เปรียบเทียบผ่อน 20 ปี vs 30 ปี สำหรับบ้านราคา 4,000,000 บาท

สมมติกู้ซื้อบ้านเดี่ยว 4,000,000 บาท วางดาวน์ 20% (800,000 บาท) ยอดเงินกู้ 3,200,000 บาท ดอกเบี้ย 6.145% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ค่างวดอยู่ที่ 19,490 บาทต่อเดือน ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา 3,816,400 บาท หากเปลี่ยนเป็นผ่อน 20 ปี ค่างวดเพิ่มเป็น 23,264 บาทต่อเดือน (เพิ่มขึ้น 3,774 บาท) แต่ดอกเบี้ยรวมลดเหลือ 2,383,360 บาท ประหยัดดอกเบี้ยได้ถึง 1,433,040 บาท หรือมากกว่า 1.4 ล้านบาท การเลือกผ่อนระยะสั้นกว่าจะช่วยประหยัดเงินมหาศาล แต่ต้องมั่นใจว่าค่างวดไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน

โปะบ้านเดือนละ 3,000 บาท ประหยัดดอกเบี้ยได้เท่าไร?

จากตัวอย่างแรก (กู้ 2,250,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ผ่อน 30 ปี ค่างวด 13,489 บาท) หากคุณโปะเพิ่มเดือนละ 3,000 บาท (จ่ายรวม 16,489 บาท) เงินส่วนเกินจะนำไปตัดเงินต้นโดยตรง ผลลัพธ์คือผ่อนหมดภายในประมาณ 21 ปี แทนที่จะเป็น 30 ปี ลดระยะเวลาลงเกือบ 9 ปี ดอกเบี้ยรวมลดจาก 2,606,040 บาท เหลือประมาณ 1,796,000 บาท ประหยัดได้ราว 810,000 บาท ยิ่งเริ่มโปะเร็วเท่าไร ยิ่งประหยัดมาก เพราะดอกเบี้ยในช่วงต้นสัญญาคิดจากเงินต้นก้อนใหญ่

เคล็ดลับลดดอกเบี้ยและผ่อนบ้านให้หมดเร็วขึ้น

  • วางเงินดาวน์ให้มากที่สุด ยิ่งวางดาวน์มาก ยอดเงินกู้ยิ่งน้อย ดอกเบี้ยรวมก็ลดลงตามสัดส่วน เงินดาวน์ 20% แทนที่จะเป็น 10% สำหรับบ้าน 3 ล้านบาท ช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้กว่า 400,000 บาท ตลอด 30 ปี
  • โปะบ้านสม่ำเสมอทุกเดือน แม้จะเพิ่มเพียงเดือนละ 2,000-3,000 บาท เงินส่วนเกินจะไปตัดเงินต้นโดยตรง ทำให้ฐานคิดดอกเบี้ยลดลง ลดทั้งระยะเวลาผ่อนและดอกเบี้ยรวม
  • เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายธนาคาร ดอกเบี้ยต่างกันเพียง 0.25% สำหรับเงินกู้ 3 ล้านบาท ระยะเวลา 30 ปี อาจแตกต่างกันกว่า 170,000 บาท ขอสินเชื่อจากอย่างน้อย 3-4 ธนาคาร รวมถึง ธอส. และธนาคารออนไลน์
  • รีไฟแนนซ์เมื่อดอกเบี้ยหลังโปรสูงกว่าที่ควร โดยทั่วไปควรรีไฟแนนซ์เมื่อลดดอกเบี้ยได้อย่างน้อย 0.5-1.0% ต่อปี โดยคำนึงถึงค่าจดจำนองใหม่ (1% หรือ 0.01% ตามมาตรการลดหย่อน) และค่าประเมินราคา ธนาคารส่วนใหญ่ไม่คิดค่าปรับหลังผ่อนครบ 3 ปีแรก
  • อย่าลืมคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าโอนกรรมสิทธิ์ (ปกติ 2%) ค่าจดจำนอง (ปกติ 1%) ค่าอากรแสตมป์ ค่าประเมิน และค่าประกัน อาจรวมกันหลายหมื่นถึงแสนบาท ต้องเตรียมสภาพคล่องแยกจากเงินดาวน์
  • ตรวจสอบมาตรการลดหย่อนของรัฐก่อนโอน ณ ปี 2569 รัฐบาลลดค่าโอนเหลือ 0.01% และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายวันโอนได้หลายหมื่นบาท
  • ตรวจสอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกปี บ้านหลังแรกที่มีชื่อในโฉนดและทะเบียนบ้าน มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี แต่หากมีบ้านหลังที่สองหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการค้า จะต้องเสียภาษีตั้งแต่ 0.02-0.10% ของราคาประเมิน

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสินเชื่อบ้าน

เงินเดือน 25,000 บาท กู้ซื้อบ้านได้เท่าไร?

ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดให้ค่างวดไม่เกิน 40% ของรายได้ คือไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือน หากกู้ดอกเบี้ย 6% ระยะเวลา 30 ปี วงเงินกู้ที่ได้ประมาณ 1,668,000 บาท หากรวมเงินดาวน์ 10% จะซื้อบ้านได้ราคาประมาณ 1,850,000 บาท ทั้งนี้ ธนาคารยังพิจารณาภาระหนี้อื่น ๆ (DSR ไม่เกิน 50%) เช่น ผ่อนรถ บัตรเครดิต ซึ่งจะลดวงเงินที่กู้ได้

อัตราดอกเบี้ย MRR MLR MOR คืออะไร ต่างกันอย่างไร?

MRR (Minimum Retail Rate) คืออัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี ใช้อ้างอิงสำหรับสินเชื่อบ้าน สินเชื่อส่วนบุคคล เช่น MRR-2.50% หมายความว่าดอกเบี้ยจริงที่จ่ายเท่ากับ MRR ลบ 2.50% MLR (Minimum Lending Rate) คืออัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี มักใช้กับสินเชื่อขนาดใหญ่ MOR (Minimum Overdraft Rate) ใช้กับบัญชีเบิกเกินบัญชี ธนาคารแต่ละแห่งกำหนด MRR ต่างกัน ดังนั้นต้องเปรียบเทียบ "อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง" (MRR-x%) ไม่ใช่แค่ตัวเลข MRR

ผ่อนบ้าน 3 ล้านบาท 30 ปี จ่ายดอกเบี้ยรวมเท่าไร?

ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดสัญญา หากดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปี ค่างวดอยู่ที่ 17,987 บาทต่อเดือน ดอกเบี้ยรวมตลอด 30 ปี เท่ากับ 3,475,320 บาท ซึ่งมากกว่ายอดเงินกู้เดิม หากดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ดอกเบี้ยรวมจะลดลงเหลือ 2,795,640 บาท ส่วนต่าง 1% ทำให้ดอกเบี้ยรวมต่างกันเกือบ 700,000 บาท

โปะบ้านคืออะไร และควรโปะเมื่อไร?

โปะบ้านคือการชำระเงินเกินค่างวดปกติ เงินส่วนเกินจะนำไปตัดเงินต้นโดยตรง ทำให้ฐานคิดดอกเบี้ยลดลง ช่วยลดทั้งระยะเวลาผ่อนและดอกเบี้ยรวม ควรเริ่มโปะตั้งแต่ปีแรก ๆ เพราะช่วงต้นสัญญาดอกเบี้ยคิดจากเงินต้นก้อนใหญ่ การโปะเร็ว 1 บาทมีผลมากกว่าโปะช่วงท้าย ๆ สัญญา วิธีโปะมี 2 แบบ คือโปะเพิ่มทุกเดือน (ได้ผลดีที่สุด) หรือโปะก้อนใหญ่ปีละครั้ง เช่น จากเงินโบนัส

ดอกเบี้ยคงที่กับดอกเบี้ยลอยตัว เลือกแบบไหนดี?

ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) ให้ความแน่นอนของค่างวด เหมาะกับผู้ที่ต้องการวางแผนการเงินระยะยาว แต่มักสูงกว่าดอกเบี้ยลอยตัวช่วงแรก ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate อ้างอิง MRR) อาจเริ่มต้นต่ำกว่า แต่มีความเสี่ยงที่ค่างวดจะเพิ่มหาก MRR ปรับขึ้น สำหรับตลาดไทย ธนาคารส่วนใหญ่เสนอดอกเบี้ยคงที่ 1-3 ปีแรก หลังจากนั้นเป็นลอยตัว MRR-x% ดังนั้นผู้กู้ควรวางแผนรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยโปรโมชันใหม่

ค่าโอนบ้านและค่าจดจำนอง ต้องจ่ายเท่าไร?

อัตราปกติ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนอง 1% ของยอดเงินกู้ เช่น บ้านราคาประเมิน 3 ล้านบาท กู้ 2.7 ล้านบาท ค่าโอนปกติ 60,000 บาท ค่าจดจำนอง 27,000 บาท แต่ ณ ปี 2569 รัฐบาลลดเหลือ 0.01% ทั้งสองรายการ สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทำให้ค่าโอนเหลือเพียง 300 บาท และค่าจดจำนอง 270 บาท ประหยัดได้กว่า 86,000 บาท มาตรการนี้ต้องตรวจสอบวันสิ้นสุดกับกรมที่ดินเสมอ

LTV คืออะไร และมีผลกับการกู้ซื้อบ้านอย่างไร?

LTV (Loan-to-Value) คือสัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท กู้ได้ 2.7 ล้านบาท LTV = 90% ปกติ ธปท. กำหนด LTV สำหรับบ้านหลังแรก ไม่เกิน 100% บ้านหลังที่สอง ไม่เกิน 80-90% และบ้านหลังที่สามขึ้นไป ไม่เกิน 70% แต่ปัจจุบันมีมาตรการผ่อนปรนชั่วคราวให้กู้ได้ 100% ทุกสัญญา ทำให้ไม่ต้องวางเงินดาวน์ อย่างไรก็ตาม ควรวางดาวน์อย่างน้อย 10-20% เพื่อลดภาระดอกเบี้ยระยะยาว

รีไฟแนนซ์บ้านคุ้มไหม ต้องพิจารณาอะไรบ้าง?

รีไฟแนนซ์คุ้มเมื่อลดดอกเบี้ยได้อย่างน้อย 0.5-1.0% ต่อปี ค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณา ได้แก่ ค่าจดจำนองใหม่ (1% หรือ 0.01% ตามมาตรการลดหย่อน) ค่าประเมินราคา (3,000-5,000 บาท) ค่าอากรแสตมป์ (0.05%) และค่าปรับกรณีปิดก่อน 3 ปี (2-3% ของยอดคงเหลือ) วิธีคำนวณ คือนำดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ต่อเดือน หารค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ทั้งหมด จะได้จุดคุ้มทุน เช่น ประหยัดเดือนละ 2,000 บาท ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ 50,000 บาท จุดคุ้มทุนอยู่ที่ 25 เดือน

คำศัพท์สำคัญเกี่ยวกับสินเชื่อบ้าน

ดอกเบี้ยลดต้นลดดอก (Effective Rate)

วิธีคิดดอกเบี้ยที่คำนวณจากยอดเงินต้นคงเหลือจริง เมื่อผ่อนชำระแต่ละงวด เงินต้นลดลงทำให้ดอกเบี้ยงวดถัดไปลดลงตาม เป็นวิธีมาตรฐานของสินเชื่อบ้านในไทย

MRR (Minimum Retail Rate)

อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี เป็นอัตราอ้างอิงที่ธนาคารแต่ละแห่งกำหนดเอง ใช้เป็นฐานคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เช่น MRR-2.50% หมายถึง MRR ลบ 2.50%

LTV (Loan-to-Value)

สัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน เช่น LTV 90% หมายความว่าธนาคารปล่อยกู้ 90% ของราคาบ้าน ผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์ 10%

ค่าจดจำนอง

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองที่ดินกับกรมที่ดิน ปกติคิด 1% ของยอดเงินกู้ แต่อาจลดลงตามมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล

ค่าโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ปกติคิด 2% ของราคาประเมิน โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง แต่ขึ้นอยู่กับข้อตกลง

โปะบ้าน (Extra Payment)

การชำระเงินเกินค่างวดปกติ เงินส่วนเกินจะนำไปตัดเงินต้น ช่วยลดระยะเวลาผ่อนและดอกเบี้ยรวม

ธอส. (ธนาคารอาคารสงเคราะห์ / GHB)

ธนาคารเฉพาะกิจของรัฐที่เน้นให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าธนาคารพาณิชย์ทั่วไป เหมาะสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง