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按揭計算機

計算你的每月按揭還款額、總利息，並查看完整的攤還時間表。包括物業稅、保險、按揭保險及額外還款分析。

儲蓄目標計算機貸款計算機
按揭計算機。每月供款、總利息及攤還時間表。
按揭計算機根據貸款金額、利率及還款期，結合本金、利息、物業稅、保險及按揭保險，估算每月供款金額。它會生成完整的攤還時間表，顯示每期供款在利息與本金之間的分配比例。

甚麼是按揭？香港按揭貸款入門

按揭是以物業作為抵押品向銀行借取的貸款，用於支付樓價中首期以外的部分。在香港，按揭是絕大多數市民置業的必經之路，因為香港樓價長期位居全球最高水平之一，2026年私人住宅的平均樓價約為每平方呎15,000至20,000港元，一個400平方呎的中小型單位動輒要價600萬至800萬港元。
香港的按揭市場以浮動利率為主，分為「H按」（以香港銀行同業拆息HIBOR為基準）和「P按」（以最優惠利率Prime Rate為基準）兩大類。截至2026年3月，H按利率一般為H+1.3%，實際利率約3.3%至3.5%；P按利率一般為P-2%，實際利率約3.25%至3.625%，視乎銀行的最優惠利率而定。按揭最長還款期為30年。
按揭供款採用等額本息還款法（即法式攤還），每月供款金額固定不變，但利息與本金的比例會隨時間推移而改變。初期大部分供款用於支付利息，隨着貸款餘額減少，本金所佔比例逐漸增加。了解這個機制，有助你更準確地規劃置業預算和還款策略。

如何計算每月按揭供款？

計算每月按揭供款需要三個關鍵數據：貸款額（樓價減去首期）、年利率和還款年期。以下是逐步計算方法：
1. 計算貸款額。以樓價減去首期金額。例如，一個800萬港元的單位，首期兩成（160萬港元），貸款額為640萬港元。
2. 將年利率轉換為月利率。將年利率除以12。以H按實際利率3.5%為例，月利率為 0.035 / 12 = 0.002917。
3. 計算總還款期數。將還款年期乘以12。30年按揭共有360期。
4. 代入等額本息公式。將上述數值代入標準攤還公式（見下一節），計算出每月本金加利息的供款額。
5. 加入其他開支。管理費、差餉、地租等需要另外預算，但不會計入按揭供款。如需購買按揭保險，保費可選擇一次過繳付或攤入貸款額中。
以上述例子計算（640萬港元貸款，利率3.5%，30年期），每月供款約為28,743港元。全期總還款額約為1,035萬港元，其中利息總額約為395萬港元。若選擇較短的25年期，每月供款增至約32,017港元，但利息總額減至約321萬港元，節省約74萬港元利息。

按揭供款計算公式

M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}
  • MM = 每月按揭供款額（僅包括本金及利息）
  • PP = 按揭貸款額（樓價減去首期）
  • rr = 月利率（年利率除以12）
  • nn = 總還款期數（還款年期乘以12）
此公式為等額本息還款法（法式攤還），是香港所有銀行通用的按揭供款計算方法。每月供款金額在整個還款期內保持不變。
以一個具體例子說明：假設貸款額為500萬港元，年利率3.5%，還款期30年。月利率為 0.035 / 12 = 0.002917，總期數為360。代入公式：
M=5,000,000×0.002917×(1.002917)360(1.002917)360−1=5,000,000×0.002917×2.85362.8536−1≈22,452M = 5{,}000{,}000 \times \frac{0.002917 \times (1.002917)^{360}}{(1.002917)^{360} - 1} = 5{,}000{,}000 \times \frac{0.002917 \times 2.8536}{2.8536 - 1} \approx 22{,}452
即每月供款約22,452港元。全期總還款額為 22,452 x 360 = 8,082,720港元，當中利息總額約308萬港元。
值得注意的是，H按利率會隨HIBOR浮動，因此實際每月供款可能略有變化。不過H按設有「封頂利率」（cap rate），一般與P按掛鈎，確保即使拆息急升，供款也不會超過P按水平。例如，H+1.3%的按揭計劃可能以P-2%為封頂，以大型銀行P=5.25%計算，封頂利率為3.25%。

按揭供款實例

首次置業：600萬港元上車盤，九成按揭

首次置業人士購入一個600萬港元的新界區上車盤，申請九成按揭（需購買按揭保險），首期為60萬港元，貸款額為540萬港元。以H按實際利率3.5%計算，30年期每月供款約為24,248港元。全期利息總額約為333萬港元。按揭保險保費按貸款額的4.35%計算（一次過繳付），約為234,900港元，可選擇攤入貸款額。若攤入保費，實際貸款額為563.5萬港元，每月供款約為25,304港元。根據金管局供款與入息比率不超過50%的要求，申請人每月收入最少需要約50,608港元。

換樓客：1,200萬港元九龍區單位，七成按揭

換樓客購入一個1,200萬港元的九龍區三房單位，按揭成數為七成，首期為360萬港元，貸款額為840萬港元。以P按利率3.25%（P-2%，P=5.25%）計算，25年期每月供款約為40,861港元。全期總還款額約為1,226萬港元，利息總額約為386萬港元。如果選擇30年期，每月供款減至約36,560港元，但利息總額增至約476萬港元，多付約90萬港元利息。每月入息要求方面，以25年期計算，月入最低需約81,722港元。

額外還款效果：每月多還5,000港元的節省

以上述600萬港元物業為例，貸款額540萬港元，利率3.5%，30年期基本每月供款為24,248港元。若每月額外多還5,000港元本金，貸款可在約22年內提早還清，較原來的30年縮短約8年。全期利息總額從約333萬港元大幅降至約233萬港元，節省約100萬港元利息。即使每月只額外還款2,000港元，也能將還款期縮短約4年，節省約46萬港元利息。額外還款全數用於償還本金，令後續利息支出持續減少，產生複利效應般的節省效果。

香港供樓慳息攻略

  • 善用H按與P按的優勢。目前H按利率普遍低於P按，可節省利息開支。由於H按設有封頂利率保障，即使拆息回升，每月供款也不會超過P按水平。選擇H按時，留意銀行的存款掛鈎戶口（mortgage-link），可按貸款餘額的一定比例獲得與按揭利率相同的存款息率，進一步降低實際利息成本。
  • 儲夠兩成首期，避免按揭保險開支。以800萬港元物業為例，九成按揭的保費可高達貸款額的4%以上，即約28.8萬港元。若能將首期提高至兩成（160萬港元），便可免去按揭保險，實際借貸成本大幅降低。
  • 縮短還款年期可大幅節省利息。以500萬港元貸款、利率3.5%計算，30年期的總利息為308萬港元，而25年期為256萬港元，20年期則為195萬港元。由30年改為25年，可節省約52萬港元利息，但每月供款僅增加約3,500港元。
  • 善用銀行轉按優惠。香港銀行為吸引轉按客戶，通常提供現金回贈（一般為貸款額的1%至2%）。每隔兩至三年評估轉按效益，若市場利率下調或銀行推出更優惠計劃，轉按可同時獲得現金回贈和更低利率。
  • 確認供款與入息比率在安全範圍內。雖然金管局暫停了壓力測試，但供款佔入息比率上限仍為50%。建議將供款控制在月入的35%至40%以內，為利率波動和其他生活開支預留緩衝空間。
  • 提前準備印花稅及雜費預算。除首期外，買樓還需支付從價印花稅（首置第二標準稅率由100港元至4.25%不等）、律師費（約6,000至15,000港元）、經紀佣金（樓價的1%）及其他雜費。建議額外預留樓價的3%至5%作為相關開支。
  • 考慮政府資助房屋。居屋和綠置居等資助房屋售價一般為市價的五至六折，且綠表買家可獲最高95%按揭，首期低至5%。這是首次置業人士減輕按揭壓力的重要途徑。

香港按揭常見問題

香港買樓首期最少要幾多？

首次置業人士購買1,000萬港元或以下的自住物業，最高可申請九成按揭，即最低首期為樓價的一成。以600萬港元物業為例，最低首期為60萬港元。不過，九成按揭需要購買按揭保險，保費約為貸款額的1.32%至5%不等，視乎按揭成數和還款年期。樓價1,000萬至1,125萬港元的物業，最高按揭成數為九成，但貸款上限為900萬港元。1,125萬港元以上至1,920萬港元的物業，最高八成，貸款上限為960萬港元。建議預留樓價的15%至20%，以涵蓋首期、印花稅及各項雜費。

H按和P按有甚麼分別？應該選擇哪一個？

H按以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基準，利率隨拆息浮動，通常以H+1.3%定價，並設有封頂利率（一般為P-2%）。P按以最優惠利率（Prime Rate）為基準，利率較為穩定，通常以P-2%定價。2026年3月，H按實際利率約為3.3%至3.5%，P按實際利率約為3.25%至3.625%。在減息周期中，H按通常較P按便宜，因為HIBOR對市場利率變化反應更快。由於H按有封頂保障，即使拆息上升也不會超過P按水平，因此目前大多數借款人選擇H按。

甚麼是壓力測試？2026年還需要通過嗎？

壓力測試是金管局過去要求銀行在審批按揭時，假設利率上升3個百分點後，借款人的供款與入息比率仍不超過60%的規定。自2024年2月28日起，金管局已暫停壓力測試要求。現時銀行審批按揭時，主要以供款與入息比率（DSR）不超過50%為標準。即每月按揭供款不得超過月入的一半。不過，申請八成或以上按揭保險的個案，銀行仍可能要求較嚴格的審批標準。

按揭保險是甚麼？保費要幾多錢？

按揭保險由香港按揭證券有限公司（HKMC）或其他認可保險公司承保，讓銀行可以提供超過六成按揭成數的貸款。保費按貸款額的百分比計算，視乎按揭成數和還款年期。以首次置業人士購買600萬港元以下物業、九成按揭、30年期為例，一次過繳付的保費約為貸款額的4.35%。若選擇將保費攤入貸款額，則需按較高費率計算。保費可獲銀行現金回贈部分抵銷。當貸款餘額降至物業價值的七成或以下時，可申請退回部分保費。

香港按揭最長可以供幾多年？

香港住宅物業按揭的最長還款期為30年。不過，實際可批核的年期受到「還款期加借款人年齡」的限制。大部分銀行要求借款人年齡加按揭年期不超過70至75歲。例如，45歲的借款人最長只能申請25至30年期。樓齡也會影響按揭年期，銀行通常要求樓齡加按揭年期不超過60至75年。選擇較長還款期可降低每月供款，但全期利息支出會大幅增加。

月入幾多才能通過銀行按揭審批？

銀行以供款與入息比率（DSR）不超過50%為基準。以一個700萬港元物業、七成按揭（貸款額490萬港元）、利率3.5%、30年期計算，每月供款約為22,003港元。按DSR 50%計算，最低月入需約44,006港元。如果申請九成按揭，貸款額增至630萬港元，每月供款約28,291港元，最低月入需約56,582港元。收入計算方面，銀行會考慮基本薪金、固定津貼及佣金（通常取平均值），而花紅一般以月薪形式攤分。自僱人士需提供最近兩年的稅單作為入息證明。

轉按有甚麼好處？何時應該考慮轉按？

轉按是指將現有按揭由一間銀行轉移到另一間銀行，主要好處包括：獲得更低利率以減少利息支出、取得銀行提供的現金回贈（通常為貸款額的1%至2%）、以及套取部分已還本金作其他用途。一般建議在按揭罰息期（通常為首兩至三年）結束後考慮轉按。若新銀行的利率比現有利率低0.25個百分點或以上，或現金回贈足夠抵銷轉按的律師費和行政費用，轉按通常是值得的。

買樓除了首期還有哪些額外費用？

香港買樓的主要額外費用包括：從價印花稅（首次置業第二標準稅率，400萬港元以下為100港元，400萬至800萬港元約為1.5%至3%）、律師費（一般6,000至15,000港元，視乎樓價）、地產經紀佣金（樓價的1%）、按揭保險保費（如適用）、管理費按金、差餉及地租預繳等。以一個700萬港元的物業為例，印花稅約為126,000港元（1.8%），律師費約9,000港元，經紀佣金70,000港元，合共約205,000港元。建議在首期以外額外預留樓價的3%至5%應付這些開支。

按揭常用術語

按揭成數（LTV）

貸款額佔物業價值的百分比。例如七成按揭表示銀行借出樓價的70%，買家需支付30%首期。首次置業人士購買指定樓價範圍內的物業，可透過按揭保險將成數提高至最多九成。

H按（HIBOR按揭）

以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基準的浮動利率按揭，通常以1個月HIBOR加一個固定百分比（如H+1.3%）定價，並設有以最優惠利率為準的封頂利率。

P按（最優惠利率按揭）

以銀行最優惠利率（Prime Rate）為基準的按揭，利率相對穩定。香港各大銀行的最優惠利率分為三檔：5.25%、5.875%及6.125%，按揭利率一般以P減去某個百分比（如P-2%）定價。

封頂利率（Cap Rate）

H按的利率上限，通常與P按利率掛鈎。即使HIBOR大幅上升，H按的實際利率也不會超過封頂水平，為借款人提供利率保障。

按揭保險（MIP）

由香港按揭證券有限公司（HKMC）或認可保險公司承保的保險計劃，讓銀行可提供超過六成按揭成數的貸款。保費按貸款額比例收取，可一次過繳付或攤入貸款。

供款與入息比率（DSR）

每月按揭供款佔借款人每月收入的百分比。金管局規定DSR上限為50%，即每月供款不得超過月入的一半。此為銀行審批按揭的主要準則。

等額本息還款法（法式攤還）

每月供款金額固定不變的還款方式。初期供款中利息佔比較高、本金佔比較低，隨着貸款餘額減少，比例逐漸反轉。這是香港所有按揭貸款的標準還款方法。