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房貸計算機

計算每月房貸付款、總利息，並生成完整的攤還時間表。包含房屋稅、房屋保險、抵押保險（PMI）與提前還款分析。

貸款詳情

TWD

%

TWD

%

稅費與保險

TWD

TWD

%

無需（頭期款達 20% 或以上）

TWD

TWD

TWD

每月房貸付款（本金及利息）

$1,438.92

總利息

$278,013

貸款總成本

$518,013

還清日期

2056年4月

360 期還款

攤還時間表

年還款本金利息餘額

1

$17,267$2,947$14,320$237,053

2

$17,267$3,129$14,138$233,924

3

$17,267$3,322$13,945$230,602

4

$17,267$3,527$13,740$227,075

5

$17,267$3,744$13,523$223,331

6

$17,267$3,975$13,292$219,355

7

$17,267$4,221$13,047$215,135

8

$17,267$4,481$12,786$210,654

9

$17,267$4,757$12,510$205,897

10

$17,267$5,051$12,216$200,846

11

$17,267$5,362$11,905$195,484

12

$17,267$5,693$11,574$189,791

13

$17,267$6,044$11,223$183,747

14

$17,267$6,417$10,850$177,330

15

$17,267$6,813$10,455$170,518

16

$17,267$7,233$10,034$163,285

17

$17,267$7,679$9,588$155,606

18

$17,267$8,152$9,115$147,454

19

$17,267$8,655$8,612$138,798

20

$17,267$9,189$8,078$129,609

21

$17,267$9,756$7,511$119,853

22

$17,267$10,358$6,909$109,496

23

$17,267$10,996$6,271$98,499

24

$17,267$11,675$5,592$86,825

25

$17,267$12,395$4,872$74,430

26

$17,267$13,159$4,108$61,271

27

$17,267$13,971$3,296$47,300

28

$17,267$14,833$2,435$32,467

29

$17,267$15,747$1,520$16,720

30

$17,267$16,719$548$1
儲蓄試算計算機貸款計算機

房貸試算計算機。每月月付金、總利息與完整攤還表。

房貸試算計算機根據貸款金額、年利率、還款年期與寬限期，計算每月月付金和總利息支出，並支援「本息平均攤還」與「本金平均攤還」兩種還款方式比較。它會產生完整的攤還時間表，清楚顯示每期供款在本金和利息之間的分配。

什麼是房貸？台灣房屋貸款入門

房貸（房屋貸款）是以所購買的不動產作為抵押向銀行借取的長期貸款，用來支付房價扣除自備款後的餘額。在台灣，房貸是大多數購屋族的必經之路，因為雙北與主要都會區的房價長期居高不下，2026年3月六都平均購屋總價約為1,200萬至2,000萬元不等，即使自備款兩成，貸款金額動輒千萬。
台灣房貸利率以機動利率為主，通常採用「二段式」或「一段式」利率定價。根據中央銀行公布的資料，2026年2月五大行庫新承做購屋貸款平均利率為2.322%，首購族透過「新青安貸款」（新青年安心成家貸款）最低可享1.775%優惠利率（補貼期至2026年7月31日止），一般銀行房貸首期利率則從2.19%起跳。房貸最長還款年期為30年，但新青安最長可延至40年。
台灣銀行業提供兩種主要的房貸還款方式：「本息平均攤還」（等額本息，每月固定月付金）與「本金平均攤還」（等額本金，每月月付金遞減）。另外還有「寬限期」這個本地特色——寬限期內只付利息不還本金，一般銀行提供1到3年，新青安最長5年，讓購屋族在初期減輕現金流壓力。

如何試算每月房貸月付金？

試算每月房貸月付金需要四個關鍵數據：貸款金額（房價減去自備款）、年利率、還款年期與是否申請寬限期。以下是逐步計算方法：
1. 計算貸款金額。以房價減去自備款。例如，總價1,000萬元的房屋，自備款兩成（200萬元），貸款成數八成，貸款金額為800萬元。
2. 將年利率轉換為月利率。將年利率除以12。以一般房貸利率2.2%為例，月利率為 0.022 / 12 = 0.001833。
3. 計算總還款期數。將還款年期乘以12。30年房貸共有360期。
4. 代入攤還公式計算月付金。本息平均攤還使用標準的等額本息公式（詳見下一節）；本金平均攤還則是每月固定償還相同本金，利息按剩餘本金計算，月付金會逐月遞減。
5. 考量寬限期影響。若申請3年寬限期，前3年（36期）只付利息不還本金，本金攤還會集中在剩餘的27年（324期），每月月付金會明顯增加。
以上述範例試算（800萬元貸款、利率2.2%、30年期、無寬限期），本息平均攤還每月月付金約為30,348元，全期總還款額約1,092萬元，其中利息總額約292萬元。若選擇本金平均攤還，第一期月付金為36,889元，最後一期約為22,263元，總利息約265萬元，比本息攤還節省約27萬元利息支出。

房貸月付金計算公式

M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}
  • MM = 每月月付金（僅包含本金與利息）
  • PP = 房貸貸款金額（房價減去自備款）
  • rr = 月利率（年利率除以12）
  • nn = 總還款期數（還款年期乘以12）
此公式為「本息平均攤還」（等額本息）的標準計算方法，台灣所有銀行（國泰世華、台北富邦、中國信託、玉山、合作金庫、第一銀行等）都採用此公式計算房貸月付金。採用此方法時，每月月付金在整個還款期內保持固定。
以具體範例說明：假設貸款1,000萬元，年利率2.19%，還款年期30年。月利率為 0.0219 / 12 = 0.001825，總期數為360。代入公式：
M=10,000,000×0.001825×(1.001825)360(1.001825)360−1≈37,919M = 10{,}000{,}000 \times \frac{0.001825 \times (1.001825)^{360}}{(1.001825)^{360} - 1} \approx 37{,}919
即每月月付金約37,919元。全期總還款額為 37,919 × 360 ≈ 1,365萬元，當中利息總額約365萬元。
「本金平均攤還」則使用另一套公式，每月本金固定為 P / n，利息按當期剩餘本金計算，總月付金為：
Mk=Pn+(P−P×(k−1)n)×rM_k = \frac{P}{n} + \left(P - \frac{P \times (k-1)}{n}\right) \times r
其中 k 為當期期數。以同樣條件試算，第一期月付金為 10,000,000 / 360 + 10,000,000 × 0.001825 ≈ 46,028元，最後一期則降至約 27,828 + 50 ≈ 27,878元。本金平均攤還的總利息約為329萬元，比本息平均攤還節省約36萬元。
若選擇「寬限期」，在寬限期間每月只支付利息（P × r），本金不動。例如800萬元貸款、利率2.2%、3年寬限期，寬限期內每月只付 8,000,000 × 0.001833 ≈ 14,667元利息，寬限期結束後再以剩餘27年攤還本金與利息。

房貸試算實例

首購族：新青安1,000萬元貸款、40年期、5年寬限期

小陳首購一戶總價1,250萬元的新北市公寓，申請新青安貸款（2026年一段式機動利率1.775%），貸款成數八成，貸款金額1,000萬元，還款年期40年，搭配5年寬限期。寬限期內每月只需支付利息 10,000,000 × 0.001479 ≈ 14,792元。寬限期結束後第6年起，剩餘35年（420期）本息攤還，月付金躍升至約31,479元，差距達16,687元。金管會規定月付金不得超過月收入50%（DBR22倍），以此試算，第6年起借款人月收入至少需約62,958元。提醒：新青安補貼預計於2026年7月31日到期，補貼結束後利率將回升至約2.275%。

一般購屋：800萬元貸款、本息 vs 本金攤還比較

王太太購入總價1,000萬元的台中市中古屋，自備款200萬元，向某公股銀行申請一般房貸800萬元，利率2.19%，30年期，無寬限期。採用「本息平均攤還」時，每月月付金固定為30,296元，全期利息總額約291萬元。若改採「本金平均攤還」，第一期月付金為36,822元（本金22,222元+利息14,600元），最後一期降至22,263元，全期利息總額約264萬元——比本息攤還省下約27萬元利息。本金攤還適合初期現金流充裕、想加速降低本金的人；本息攤還則適合預算固定的上班族。

換屋族：1,500萬元貸款、第二戶貸款成數六成

林先生已有一戶自住房，2026年3月央行放寬限貸令後（第二戶貸款成數由五成上調至六成），他購入一戶總價2,500萬元的台北市換屋目標物件，自備款1,000萬元（四成），貸款金額1,500萬元，利率2.35%（二段式，前兩年優惠），20年期。本息平均攤還每月月付金約為78,657元，全期總還款額約1,888萬元，利息總額約388萬元。相較於30年期每月月付金52,617元，雖然20年期月付金多出26,040元，但節省了近322萬元利息支出。提醒：第二戶貸款不適用新青安，也無寬限期優惠。

台灣購屋族省息攻略

  • 優先評估新青安貸款資格。新青安（新青年安心成家貸款）2026年最優惠一段式利率僅1.775%，比一般房貸至少便宜0.4個百分點。以1,000萬元、30年期試算，可省下約66萬元利息。申請資格為年滿18歲、本人及配偶、未成年子女名下無自有住宅，貸款成數最高八成、最長40年、寬限期最長5年。注意：補貼利率預計於2026年7月31日結束，届時實際利率將回升至2.275%。
  • 寬限期是雙面刃，不要為了降低月付金盲目申請。寬限期內只付利息不還本金，雖然初期月付金低，但總利息支出會增加。以1,000萬元、利率2.2%、30年期為例，若申請5年寬限期，全期總利息從約368萬元增至約403萬元，多付約35萬元。適合短期現金需求者（例如準備裝潢款、育兒開銷），不建議單純想減輕長期負擔者使用。
  • 比較本金平均攤還與本息平均攤還。本金平均攤還總利息較低（同條件下約省3%至5%利息），但前期月付金較高。以1,000萬元、2.2%、30年期為例，本金平均攤還總利息約329萬元，本息平均攤還約368萬元，省下約39萬元。若家庭現金流穩定且初期負擔得起較高月付金，優先選本金平均攤還。
  • 拉長年期降低月付金，但要計算利息代價。從20年延長到30年，月付金可降低約25%到30%，但總利息會增加50%以上。以1,000萬元、2.19%試算，20年期月付金51,493元、總利息236萬元；30年期月付金37,919元、總利息365萬元——延長10年多付約129萬元利息。權衡月付金壓力與總成本是關鍵。
  • 房貸月付金建議控制在家庭月收入三分之一以內。雖然金管會DBR22倍規定上限為月收入50%，但多數理財專家建議房貸月付金不超過月收入33%，保留緩衝空間應付利率波動、裝修、家庭變故等支出。以家庭月收入10萬元計算，房貸月付金不應超過33,000元。
  • 善用房貸利息所得稅扣除額。台灣綜合所得稅每年可列舉扣除自用住宅購屋借款利息，上限為新台幣30萬元（需扣除當年儲蓄投資特別扣除額）。申報時檢附銀行開立的房貸利息繳款證明，可有效降低所得稅負擔。
  • 定期評估轉貸與提前還款機會。若市場利率明顯下滑（如下降0.3個百分點以上），或已有較多本金攤還、信用條件改善，可考慮轉貸至利率更低的銀行。多數銀行房貸綁約期為1至2年，綁約期後提前清償通常免違約金，但仍需重新支付徵信費、代書費約1至2萬元。
  • 除了房貸本身，預留3%至5%的雜費預算。台灣購屋除了自備款，還需支付契稅（房屋評定現值的6%）、印花稅（契約金額0.1%）、代書費（約1至2萬元）、仲介費（買方約成交價1%至2%）、房屋貸款開辦手續費（5,000至1萬元）、火險保費（貸款金額的萬分之一起跳）等。以1,000萬元房貸試算，額外費用約30萬至50萬元。

房貸試算常見問題

這個房貸試算計算機免費嗎？計算結果準確嗎？

是，本房貸試算計算機完全免費使用，無須註冊、無須登入，也不會記錄任何個人資料。計算公式與台灣所有銀行（國泰世華、台北富邦、玉山、中國信託、合作金庫、第一銀行等）使用的「本息平均攤還」與「本金平均攤還」標準公式完全相同，因此試算結果與銀行系統誤差在1元以內。不過，實際申貸月付金可能會因為手續費、寬限期計算方式、利率條件（一段式/二段式/機動利率）而略有差異，建議以銀行正式核貸書為準。

房貸試算需要準備哪些資料？

最少只需要三個數字即可試算：貸款金額（房價減去自備款）、年利率（目前一般房貸約2.19%至2.5%，新青安1.775%）、還款年期（一般最長30年、新青安最長40年）。若想更精準，可加入寬限期年數（0到5年）、選擇「本息平均攤還」或「本金平均攤還」還款方式。試算完成後，建議搭配家庭月收入，確認月付金不超過月收入三分之一。

本息平均攤還和本金平均攤還差別在哪？哪個比較划算？

本息平均攤還是每月月付金固定不變，前期繳較多利息、後期繳較多本金；本金平均攤還是每月償還固定本金，利息按剩餘本金計算，月付金逐月遞減。同樣條件下（1,000萬元、2.2%、30年），本金平均攤還總利息比本息攤還少約5%（約20至40萬元），但首期月付金高出約25%。若現金流穩定且初期負擔得起較高月付金，選本金攤還省息；若預算固定、希望月付金可預測，選本息攤還比較實用。

寬限期是什麼？一定要申請寬限期嗎？

寬限期是指房貸還款初期只支付利息、不攤還本金的期間。一般銀行提供1至3年寬限期，新青安貸款最長5年。寬限期內月付金較低（只有利息部分），但本金不動，因此全期總利息會增加。適合短期有大額現金需求（裝潢、育兒、臨時週轉）的購屋族，不建議單純為了降低月付金而申請。寬限期結束後，月付金會大幅跳升（可能增加40%至60%），需預先做好財務規劃。

首購房貸最多可以貸幾成？最低自備款是多少？

2026年台灣首購族新青安貸款最高可申請八成貸款成數，即最低自備款為房價的兩成。以總價1,000萬元房屋為例，最低自備款為200萬元，貸款金額為800萬元。一般銀行首購房貸通常也以八成為上限，但實際核貸成數視借款人信用條件、房屋條件（屋齡、地段、坪數）、收入證明而定。建議在自備款外，額外預留房價的3%至5%（約30至50萬元）作為契稅、代書費、仲介費與裝修預備金。

月薪多少才能通過銀行房貸審核？

銀行審核房貸以金管會DBR22倍規定為準，即每月債務負擔（含房貸、信貸、信用卡循環等）不得超過月收入50%。以1,000萬元貸款、30年期、利率2.2%試算，本息平均攤還每月月付金約37,919元，借款人每月收入至少需約75,838元才能通過審核。但實務上，建議家庭月收入達月付金3倍（即月收入11.4萬元以上）較為安全，才能應付利率波動、育兒、醫療等突發支出。

央行限貸令是什麼？會影響我的房貸嗎？

央行選擇性信用管制（俗稱限貸令）是對特定族群的購屋貸款設限。2026年3月20日央行放寬限貸令後，自然人第二戶購屋貸款成數由五成上調至六成。也就是說，若已有一戶自住房，第二戶買房最多可貸六成（自備款四成）。首購族和新青安申請不受此限制。高價住宅（台北市8,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其他地區4,000萬元以上）、囤房戶、法人購屋則有更嚴格限制。

房貸試算結果算出來月付金太高，有哪些降低方式？

有四種方式可以降低房貸月付金：第一，提高自備款，降低貸款金額（自備款從兩成提高到三成，月付金減少約12.5%）。第二，拉長還款年期（從20年改為30年，月付金可降低約25%至30%，但總利息大幅增加）。第三，申請寬限期（1至5年只付利息，月付金最低可降為原本的40%至50%）。第四，選擇本息平均攤還而非本金平均攤還（首期月付金較低）。各方案各有代價，建議以總利息與月付金壓力綜合評估。

如何判斷我算出來的月付金算合理還是太吃緊？

一個簡單的檢核標準：房貸月付金佔家庭月收入的比例。低於25%表示負擔輕鬆，有充足儲蓄和投資空間；25%至33%屬於合理範圍，多數理財專家建議的上限；33%至40%偏高，緊急預備金至少需6個月家庭支出；超過40%則屬房奴警戒區，一旦利率上升或收入中斷，財務會立刻吃緊。另外，別忘了加計管理費、房屋稅、地價稅、火險等持有成本，才是真實的住宅支出。

新青安貸款2026年7月截止後，利率會變多少？

根據財政部國庫署2026年公告，新青安補貼政策預計於2026年7月31日到期，補貼結束後利率將回升約0.5個百分點。目前一段式機動利率1.775%預計回升至2.275%。以1,000萬元、30年期試算，補貼結束前後每月月付金將從35,869元增至38,621元，增加2,752元；全期總利息從291萬元增至390萬元，多付約99萬元。已核貸的新青安戶將依原契約利率執行，不受影響。

房貸常用術語

貸款成數（LTV）

貸款金額佔房屋鑑估價的百分比。例如八成貸款表示銀行借出房價的80%，買家需支付20%自備款。台灣首購族最高可貸八成，第二戶（2026年3月後）最高六成。

本息平均攤還

每月月付金固定不變的還款方式，又稱等額本息攤還或「法式攤還」。初期月付金中利息佔比較高，隨著貸款餘額減少，本金佔比逐漸增加。這是台灣絕大多數房貸戶使用的還款方式。

本金平均攤還

每月償還的本金固定，利息按剩餘本金計算的還款方式，又稱等額本金攤還。首期月付金最高，之後逐月遞減，總利息支出比本息平均攤還少約3%至5%。

寬限期

房貸還款初期只支付利息、不攤還本金的期間。一般銀行提供1至3年，新青安貸款最長5年。寬限期內月付金較低，但寬限結束後月付金會大幅跳升，且全期總利息增加。

新青安貸款

新青年安心成家貸款的簡稱，由財政部推出的首購族優惠房貸，2026年最低一段式機動利率1.775%，最高貸款金額1,000萬元，最長年期40年，寬限期最長5年。補貼預計於2026年7月31日到期。

一段式 / 二段式利率

一段式利率指貸款期間利率統一；二段式則前1至2年為優惠利率，之後調升為標準利率。銀行常用二段式吸引客戶，需注意利率跳升後的月付金變化。

DBR（債務負擔比率）

全名Debt Burden Ratio，金管會規定每月無擔保債務（含信用卡、信貸）不得超過月收入的22倍。房貸月付金不計入DBR，但會影響銀行整體授信評估，多數銀行要求房貸月付金不超過月收入50%。

參考資料與來源

  1. CFPB — 房貸機構如何計算每月付款？
  2. 歐盟執委會 — 消費信貸權利與年百分率（APR）揭露
  3. 維基百科 — 攤還計算機公式推導

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