中国房贷 LPR 计算器

使用最新 LPR 利率计算中国房贷月供，支持商业贷款、公积金贷款及组合贷款，包含等额本息和等额本金两种还款方式。

Tato kalkulačka zatím nebyla přeložena do jazyka Čeština.

Zatím zobrazujeme verzi v jazyce Čínština (zjednodušená, Čína), než dokončíme překlad.

按 5 年期 LPR 3.5% 计算，可改为你所在银行的最新报价。

贷款金额

万

LPR (5年期)

利率加点 (BP)

执行利率: 3.5%

贷款年限

还款方式

月供

¥4,490.45

总利息

¥616,560

还款总额

¥1,616,560

贷款本金

¥1,000,000

Tato kalkulačka slouží pouze pro informativní účely. Nepředstavuje finanční poradenství.

中国房贷 LPR 计算器。商业、公积金、组合贷款月供与总利息一键对比。

输入贷款金额、LPR 加减点和年限，按等额本息或等额本金算出月供、总利息和逐期还款明细，并把两种还款方式并排对比。

中国房贷怎么定价：LPR 加点、公积金与组合贷款

在中国大陆，商业房贷利率 = 5 年期以上 LPR + 加点（基点 BP），100 个基点等于 1 个百分点。银行合同里常写成「LPR+55BP」或「LPR-30BP」：加点幅度在整个贷款期内固定不变，而 LPR 那一部分每年在重定价日（多为 1 月 1 日）按央行最新报价自动调整一次——这就是为什么很多人没去「转贷」，月供却年年在变。举例来说，若 5 年期以上 LPR 约为 3.5%，那么「LPR-30BP」执行利率就是 3.2%，「LPR+55BP」就是 4.05%。

房贷按资金来源分三类，定价方式各不相同。商业贷款走上面的 LPR 加点公式，没有城市额度上限，但利率较高。公积金贷款用的是国家政策性固定利率，远低于商贷，是大多数购房者能拿到的最便宜的钱，但额度由各城市公积金中心核定、有上限。当公积金额度盖不住房款时，很多人选组合贷款：公积金部分贷到额度上限，剩下的用商贷补足，两部分按各自利率分别计息、月供合并偿还。组合贷的公积金和商贷期限必须一致。

这是一款中国大陆专用的房贷计算器。香港房贷以 HIBOR 或最优惠利率（H 按 / P 按）定价，没有 LPR、也没有公积金贷款；台湾又是另一套体系。通用的海外房贷计算器同样不适用——它们建不了 LPR 加点、公积金贷款，也算不了几百万中国借款人真正在用的等额本金还款法。这正是本计算器相比通用工具的核心差异。

房贷月供怎么算？手把手计算步骤

算一笔中国大陆房贷月供，只需要四个决策：贷款类型、利率、年限、还款方式。本计算器的流程如下：

1. 选贷款类型——商业贷款、公积金贷款还是组合贷款。这一步决定套用哪种（或哪几种）利率。

2. 按 LPR 加减点定商贷利率。填入当前 5 年期以上 LPR（计算器会预填一个参考值，请改成你所在银行的最新报价）和加点 BP，执行利率 = LPR + BP/100。公积金贷款或组合贷款则单独填公积金利率。

3. 以「万」为单位输入贷款金额（1 万 = 10,000 元），和中国合同的写法一致。100 万即 1,000,000 元。组合贷款要把商业部分和公积金部分分开填。

4. 选年限（5 到 30 年）和还款方式——等额本息或等额本金。

5. 读结果。等额本息显示一个固定月供；等额本金显示较高的首月月供，加上每月递减的金额，并同步给出总利息、还款总额和逐期还款明细表。

举个例子：100 万元商业贷款、30 年、利率 3.5%（LPR 3.5% + 0BP）、等额本息，月供约 4,490 元，总利息约 61.7 万元。同一笔贷款换成等额本金，首月月供升到约 5,694 元，之后每月递减约 8 元，末月降到约 2,786 元——但总利息降到约 52.6 万元，省下近 9 万元。这正是中国购房者最纠结的核心取舍：终身利息更低，还是前期负担更轻。

房贷月供公式：等额本息与等额本金

M = P \times \frac{i(1 + i)^n}{(1 + i)^n - 1}

$M$ = 等额本息下每月固定月供（本金加利息）
$P$ = 贷款本金（「万」输入值乘以 10,000，单位元）
$i$ = 月利率 = 年利率（LPR + BP/100，或公积金利率）÷ 12
$n$ = 总还款期数 = 贷款年限 × 12

上面是等额本息（法式摊还）公式，也是中国所有银行计算固定月供时统一采用的模型。月供 M 在整个还款期内保持不变，只是月供内部利息逐月减少、本金逐月增加。

等额本金（递减还款）则每月偿还固定的一份本金，利息按剩余本金计算，所以月供从首月开始逐月下降。第 k 月的月供为：

M_k = \frac{P}{n} + \left(P - \frac{P(k-1)}{n}\right) \times i

第一项是固定本金部分（P/n），第二项是剩余本金的利息，每月恰好递减 (P/n) × i。等额本金的总利息有一个简洁的闭式解：

I = \frac{P \times i \times (n + 1)}{2}

等额本金的总利息永远低于等额本息，因为它更快归还本金，但前期需要更多现金。组合贷款则把你选定的还款方式分别套在两部分上，再逐月相加：

M_{combined} = M_{commercial} + M_{provident}

喂进这些公式的商贷执行利率，由基准与加点组成：利率 = LPR + BP/100，因为 100 个基点等于 1 个百分点。

房贷计算实战案例

100 万元商贷、30 年：等额本息 vs 等额本金

以 100 万元（1,000,000 元）商业贷款、30 年、利率 3.5%（5 年期 LPR 3.5% + 0BP）为例。等额本息下，360 个月每月固定还约 4,490.45 元，累计还款约 161.7 万元，其中利息约 61.7 万元。换成等额本金，首月约 5,694 元，之后每月递减约 8 元，末月约 2,786 元，总利息降到约 52.6 万元。等额本金借款人多付了约 1,200 元的首月月供，换来约 9 万元的终身利息节省。这种「终身成本更低 vs 前期压力更重」的权衡，是中国借款人要做的最关键决策。

加点 BP 如何影响月供

银行很少按裸 LPR 放款，总会加减一个点差。同样是 100 万元 / 30 年 / 等额本息、5 年期 LPR 3.5% 的贷款，加点不同月供差别明显：减 30BP（执行 3.20%）月供约 4,325 元；裸利率（0BP，3.50%）约 4,490 元；加 55BP（4.05%）约 4,803 元。首尾相差约 478 元/月，30 年累计相差超过 17 万元——纯粹来自你所在城市和征信状况能拿到的点差。所以一定要填你银行的实际报价，而不是新闻里的 LPR 数字。

组合贷款：低息公积金 + 商贷补足

很多人没法用公积金贷下全部房款，因为公积金有城市额度上限，于是选组合贷款。假设公积金部分贷 60 万元、利率 2.6%，商贷部分贷 60 万元、利率 3.5%，都是 30 年等额本息：公积金部分月供约 2,402 元，商贷部分约 2,694 元，首月合计约 5,096 元。综合成本低于把 120 万元全部商贷，因为一半本金享受了公积金的补贴利率。计算器把两部分按各自利率分别摊还再相加，这正是银行对组合贷款的计费方式。

三类贷款月供与总利息横向对比

把同样 120 万元、30 年、等额本息放进三种结构里看差距。纯商贷 120 万元@3.5%：月供约 5,388 元，总利息约 74 万元。纯公积金 120 万元@2.6%（假设额度足够）：月供约 4,804 元，总利息约 53 万元。组合贷 60 万公积金@2.6% + 60 万商贷@3.5%：月供约 5,096 元，总利息约 63 万元。结论很清晰——只要公积金额度用得上，优先用足公积金几乎总是最省的，额度不够时组合贷优于纯商贷。

中国购房者的房贷省钱实战建议

把 LPR 字段改成你银行的最新报价。基准每月 20 日更新，计算器预填的只是起点；你的真实利率是合同参照的 LPR 加上锁定的加点 BP，两者缺一不可。
优先用足公积金额度。公积金利率由国家政策设定、低于商贷，每一块能走公积金的钱都更便宜。额度盖不住房款时，用组合贷款补缺口，比把全款都按商贷高利率借更划算。注意组合贷的公积金和商贷期限必须一致。
能扛得住前期月供再选等额本金。它总利息更少，但前几年月供明显更重。如果早期预算紧、或预期收入后期才上来，等额本息的固定月供在现金流上更安全，哪怕总成本更高。
记住利率是每年重定价，不是即时变。LPR 年中下调时，月供通常要等到重定价日（多为 1 月 1 日）才变。想预览明年月供，在计算器里把利率改低再算一遍，别以为今天的降息当月就生效。
提前还款优先选「缩短年限、月供不变」。同样提前还一笔钱，缩短年限能省下的利息通常明显多于减少月供，因为它直接砍掉了后期的高息月份。银行柜台往往默认推荐减少月供，办理时要主动要求缩短年限，并先确认是否还在违约金期内。
提前还款前先确认违约金条款。多数银行对放款 1~3 年内的提前还款收 1%~3% 违约金，之后通常免收；少数合同约定更长。还要把提前还款省的利息和你的资金收益率对比——若房贷利率高于存款或理财的安全收益，提前还本通常划算。
比的是总利息，不只是月供。更长年限带来更低月供，却可能藏着多出几十万的利息。计算器的总利息和还款总额，才是横向比较两份报价的诚实口径。
月供别超过家庭税后月收入的一半。银行审批硬红线是月供不超过家庭月收入的 50%，但从财务健康看建议控制在 30%~40%。超过 40% 会明显挤压教育、医疗、应急储蓄。

算房贷时常见的几个误区

把基点和百分点搞混。100BP = 1 个百分点，所以「+55BP」是给 LPR 加 0.55%，不是 55%。填加点时务必填对正负号和量级。
把 LPR 当成自己的固定利率。LPR 只是基准，你的合同利率是 LPR 加点，而且 LPR 那部分每年重定价。忽略加点的计算器会低估大多数人的真实月供。
拿香港或海外逻辑套大陆贷款。香港用 HIBOR 或最优惠利率（H 按 / P 按），没有 LPR、没有公积金贷款；海外固定利率计算器建不了 LPR 加点、公积金或等额本金。
忘了公积金有城市额度上限。补贴性的公积金贷款按城市限额，通常没法贷下整套房，按「能全贷」做预算会留下资金缺口——组合贷正是为补这个缺口设计的。
只看等额本金的首月月供。等额本金的首月是你这辈子要付的最高一期，之后逐月递减。只凭首月判断负担，会高估长期压力。

中国房贷计算器常见问题

LPR 是什么？它怎么决定我的房贷利率？

LPR（贷款市场报价利率）是央行授权每月 20 日发布的市场基准利率。商业房贷利率 = 5 年期以上 LPR + 银行加减的基点（BP）。100 个基点等于 1 个百分点，所以 LPR 3.5% 加 55BP 就是 4.05%。

等额本息和等额本金，哪个更划算？

等额本金总利息通常比等额本息少约 10%~25%，但前期月供更高。以 100 万元、30 年、3.5% 为例，等额本息总利息约 61.7 万元，等额本金约 52.6 万元，差约 9 万元。能扛前期压力、追求总利息最低就选等额本金；要月供稳定、好做预算就选等额本息。

商业贷款、公积金贷款、组合贷款有什么区别？

商业贷款按 LPR 加点定价，无额度上限但利率较高。公积金贷款用更低的政策性利率，但有城市额度上限。组合贷款把公积金贷到上限、其余用商贷补足，两部分分别计息、月供合并，让一部分本金享受补贴利率。

公积金贷款和商业贷款可以一起申请吗？

可以，这就是组合贷款。当公积金额度不足以覆盖全部房款时，把公积金用足额度、剩余部分申请商贷，两者合并构成组合贷款。综合成本介于纯商贷和纯公积金之间，比纯商贷划算。需在同一家能办两类业务的银行办理，且两部分期限必须一致，审批通常比单一贷款慢。

LPR 下调后，我的月供什么时候才变？

通常不是马上变。多数存量房贷每年在重定价日（多为 1 月 1 日）按最新 LPR 调整一次，加点保持不变。所以年中的一次 LPR 下调，往往要到次年初才会降低你的月供，而不是公布当月。

提前还款值得吗？要不要提前还？

主要看房贷利率和你资金安全收益率的对比。若房贷利率高于存款或理财的稳健收益，提前还本是净收益；若你有更高且稳定的投资渠道则未必。提前还时优先选「缩短年限、月供不变」最省利息，并先确认合同前几年是否收违约金。

这个房贷计算器免费吗？计算结果准确吗？

完全免费、无需注册。计算采用中国银行业统一的等额本息与等额本金标准摊还模型，精确到分：100 万元商贷、3.5%、30 年等额本息月供为 4,490.45 元。因每月月供四舍五入到分、末月吸收尾差，可能出现不到 1 元的差异，这与银行做法一致。结果仅供规划参考，实际利率以放款合同为准。

能用它算香港或台湾的房贷吗？

不能。本工具只建模中国大陆贷款。香港房贷以 HIBOR 或最优惠利率（H 按 / P 按）定价，没有 LPR、也没有公积金贷款；台湾又是另一套体系。用大陆 LPR 模型套这些市场会得出错误的利率和月供。

外国人能在中国大陆贷款买房吗？

符合条件的外籍居民可以向中国银行申请房贷，但门槛比本地人高。一般要求在境内连续居住、工作或学习满一年并持有效居留证件，通常限购一套自住房，且银行往往要求更高首付和更完整的材料。各城市政策不同，请向当地银行和住建部门确认。

组合贷款一定比纯商贷划算吗？

在公积金额度用得上、且能正常缴存的前提下，组合贷的综合利率介于纯商贷和纯公积金之间，总利息低于纯商贷，通常更划算。但组合贷流程更复杂、审批更慢，且公积金和商贷期限必须一致。若名下二套房商贷有较大利率优惠、或公积金缴存不足，则要具体测算后再定。

中国房贷核心术语表

LPR（贷款市场报价利率）

央行授权全国银行间同业拆借中心每月 20 日发布的市场基准利率，分 1 年期和 5 年期以上两档。房贷以 5 年期以上 LPR 为基准，合同利率 = LPR + 加点。

基点（BP，加点）

百分之一个百分点。100BP = 1 个百分点，所以「+55BP」是给 LPR 加 0.55%。银行用加减点表示你的贷款相对基准上浮或下浮多少，加点幅度在贷款期内固定不变。

商业贷款

按 LPR 加减点定价的普通银行房贷，没有城市额度上限，但利率高于公积金贷款。

公积金贷款

由住房公积金管理中心发放的政策性低息贷款，利率远低于商贷。能否申请取决于公积金缴存情况，额度由各城市核定、有上限。

组合贷款

公积金部分（贷到城市上限）加商贷部分（补足其余）的混合贷款。两部分按各自利率分别摊还、月供合并，期限必须一致。

等额本息

固定月供还款法：每月还款额在整个贷款期内保持不变，前期利息占比高、后期本金占比高。总利息较多，但前期现金流更轻。

等额本金

递减还款法：每月偿还固定的一份本金，加上剩余本金的利息，月供从首月开始逐月下降。总利息较少，但前期负担更重。

重定价日

存量浮动利率房贷每年把 LPR 部分重置为最新报价的日期，多为 1 月 1 日。加点幅度不变，只有基准 LPR 变动——这是大陆房贷月供年年变化的原因。

Zdroje a reference

Obsah ověřen týmem Smart Calculators