Calculadora de alquilar o comprar

Qué mide el punto de equilibrio entre alquilar y comprar

El ITP efectivo por comunidad autónoma, a tres precios

Cómo usar la calculadora de alquilar o comprar

Ejemplos resueltos con los números de la calculadora

El modelo, mes a mes

• $m$ = Mes, del 1 al 360. La comparación corre los 30 años completos sea cual sea el plazo de tu hipoteca o el horizonte que hayas puesto
• $P$ = Precio de la vivienda, antes de impuestos y gastos
• $E$ = Entrada: la parte del precio que pones de tu bolsillo
• $t_{ITP}$ = Impuesto de la compra en porcentaje del precio: el ITP de tu comunidad en segunda mano, o el 10 % de IVA más el AJD en obra nueva
• $G$ = Gastos fijos de la compra: aranceles de notaría y de registro, gestoría y tasación, con el IVA incluido
• $L$ = Capital de la hipoteca: el precio menos la entrada
• $B(m)$ = Capital pendiente en el mes m, tomado del cuadro de amortización
• $V(m)$ = Valor de la vivienda en el mes m: el precio revalorizado al tipo anual que hayas puesto
• $VC_{\text{suelo}}$ = Valor catastral del suelo, el que viene desglosado en el recibo del IBI. Solo el suelo, no la construcción
• $k(n)$ = Coeficiente legal de la plusvalía municipal para n años de tenencia, según el art. 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
• $t_{IIVTNU}$ = Tipo de la plusvalía que aplica tu ayuntamiento, topado por el art. 108.1 en el 30 %
• $c_v$ = Gastos de venta en porcentaje del precio de venta, básicamente la comisión de la agencia, que en España no tiene tarifa regulada
• $G_v$ = Gastos fijos de venta: cancelar la hipoteca y el certificado energético, un importe que no depende del precio
• $t_{IRPF}$ = Tipo del IRPF del ahorro que aplicas a la ganancia, tanto a la de la venta como a la de tu cartera
• $r$ = Rentabilidad anual del dinero que el lado más barato no está gastando
• $g$ = Rentabilidad mensual, derivada de la anual en vez de dividida entre doce
• $\Pi$ = Cuenta de inversión. Hay dos, una por lado, y cada una arrastra su propio coste de adquisición

Dónde se tuercen las comparaciones entre alquilar y comprar

• Leer solo el equilibrio de caja. Con los valores por defecto en Madrid llega en el mes 33, once meses antes que el punto de equilibrio del mes 44. La diferencia es lo que habrían rentado invertidos los 55.898 € del desembolso inicial. Once meses no parecen mucho hasta que tu plan son tres años: con la cifra de caja habrías comprado y con la otra no.
• Meter un 10 % de gastos de compra igual para toda España. El impuesto lo legisla la comunidad y va del 6 % de Madrid al 10 % de Cataluña. Además, seis comunidades aplican escalas por tramos y su tipo efectivo sube con el precio: Castilla y León cobra un 8 % sobre 150.000 € y un 9,44 % sobre 900.000 €.
• Buscar el efecto del ITP en la columna del comprador. El impuesto se paga una vez, no cambia el piso ni el préstamo, y el patrimonio del comprador a los siete años es idéntico en las cinco comunidades del ejemplo. Donde aparece es en la columna del inquilino, que empieza a invertir con toda esa cantidad de más. Leer solo el lado del propietario deja el impuesto invisible.
• Esperar una deducción por los intereses de la hipoteca. La Ley 16/2012 la suprimió con efectos desde el 1 de enero de 2013 y solo sobrevive en régimen transitorio para quien compró antes y ya la venía aplicando. Cualquier comparación que te acredite un ahorro fiscal por los intereses de una compra de hoy se está inventando un beneficio.
• Dar por hecho que la plusvalía municipal crece con los años de tenencia. El coeficiente legal del art. 107.4 hace pico en el séptimo año, toca fondo entre el doce y el quince y salta a su máximo a partir del veinte, así que el año en que decidas vender puede multiplicar esa factura o dividirla. Ponlo en el horizonte antes de decidir, no después.
• Confundir el valor catastral del suelo con el de mercado, o con el valor catastral total. El campo pide solo el suelo, que viene desglosado en el recibo del IBI y va bastante por debajo de lo que vale la vivienda. Poner ahí el precio de compra multiplica la plusvalía y empuja el equilibrio hacia el alquiler sin motivo.
• Comparar un piso que comprarías con un alquiler que no firmarías. Con los valores por defecto la brecha mensual es de 4 € (969 € el propietario contra 965 € el inquilino), así que un error de cincuenta euros en la renta es más de diez veces la brecha que sostiene el resto del cálculo. La renta que pongas tiene que ser la de la vivienda que tomarías en lugar de la que compras.
• Tratar el ratio precio-alquiler como un veredicto. El ratio es el mismo 18,4 en las cinco comunidades del ejemplo, porque solo divide el precio entre un año de alquiler, y sin embargo el equilibrio va de 3 años 8 meses a 5 años. Un indicador que no sabe qué impuesto pagas al comprar no puede resolver la decisión de comprar.

Los términos que aparecen en el formulario

Lo que este modelo no hace

Preguntas frecuentes sobre alquilar o comprar