매매 vs 전세 계산기

집을 사는 경우와 전세로 사는 경우를 20년 순자산으로 비교합니다. 매수가 앞서는 시점, 전세의 숨은 월세, 2년마다 오르는 보증금까지 한 화면에서 계산합니다.

기본값: 2026-09 시세·금리 기준

집값·보증금과 거주 기간

이 여섯 개가 결론을 정합니다. 아래 항목들은 그대로 두어도 됩니다.

집값

만원

매수하려는 아파트 가격입니다. 2026년 8월 서울 아파트 중위가격은 12억 9,167만원입니다.

전세보증금

만원

월세 없이 맡기고 돌려받는 보증금입니다. 2026년 서울 아파트 전세가율은 약 50 %입니다.

주택담보대출 금액

만원

집값에서 이 금액을 뺀 나머지가 자기자금입니다. 집값을 넘으면 집값으로 맞춰집니다.

주담대 금리

연 명목금리이며, 원리금균등 상환으로 계산합니다.

거주 기간

전세는 2년 주기로 갱신되므로 짝수 해만 고를 수 있습니다.

여유자금 운용수익률

다른 쪽이 썼을 현금을 굴렸을 때의 수익률입니다. 결론을 가장 크게 흔드는 값이니 먼저 만져 보세요.

시장 전망 — 집값 3%, 전세 3%

둘 다 같은 값에서 출발합니다. 장기적으로 전세가율이 그대로라는 뜻입니다.

집값 상승률

연 기준. 마이너스도 넣을 수 있습니다.

전세가 상승률

연 기준이며 갱신 때마다 반영됩니다. 마이너스는 역전세로, 차액을 돌려받습니다.

매수 비용·세금 — 보유세 0.15%, 양도세 26.4%

대출 기간

보유세 실효세율

시세 대비 연 실효세율로, 재산세와 지방교육세·도시지역분을 합친 값입니다. 공시가격 12억을 넘으면 종부세가 붙으니 값을 올리세요.

수선·감가 비용률

집값 대비 연 비용입니다. 관리비와 장기수선충당금은 양쪽 모두 부담하므로 제외했습니다.

등기·법무 비용

만원

국민주택채권 할인, 인지세, 법무사 보수입니다. 취득세와 중개보수는 자동으로 계산합니다.

양도세 실효세율

과세 대상 금액에만 적용됩니다. 기본세율 24 %에 지방소득세 10 %를 더한 값입니다. 1년 미만 77 %, 1~2년 66 % 중과는 자동 적용됩니다.

투자수익 과세율

이자·배당소득세 14 %에 지방소득세 1.4 %를 더한 값이며, 수익이 난 쪽에 부과합니다.

전용면적 85㎡ 초과

국민주택규모를 넘으면 농어촌특별세 0.2 %가 추가됩니다.

1세대 1주택 비과세 적용

1세대 1주택·2년 보유를 전제로 합니다. 끄면 양도차익 전체에 아래 세율을 적용합니다.

전세 비용 — 전세대출 4.2%, 보증료 0.12%

전세자금대출

만원

이자만 내고 원금은 보증금을 돌려받을 때 상환합니다. 보증금을 넘으면 보증금으로 맞춰집니다.

전세대출 금리

전세보증금반환보증 가입

HUG·HF·SGI가 보증금 반환을 보장합니다. 보증료는 그 안전의 실제 가격입니다.

계약갱신청구권 사용

2+2 갱신입니다. 첫 갱신은 5 % 상한이 적용되고 중개보수도 들지 않습니다. 이후 주기는 시세를 따릅니다.

보증료율

보증금 대비 연 요율입니다. HUG 아파트 기준 0.097~0.211 % 구간입니다.

10년 뒤에는 전세 쪽이 앞섭니다

2,107만원

매수 12억 5,149만원 · 전세 12억 7,256만원 — 같은 종잣돈으로 쌓은 순자산

매수가 앞서는 시점

12년 7개월

월 단위로 본 첫 역전 시점입니다. 연말만 보는 아래 표에서는 13년차부터 매수가 앞섭니다.

월 현금 부담 차이, 첫 달

2,875,712원

매수 3,637,525원 · 전세 761,813원

매수가 월 2,875,712원 더 듭니다. 그 차액을 세입자가 굴립니다.

전세의 숨은 월세

2,218,627원

묶인 보증금의 기회비용 1,456,814원, 전세대출 이자 700,000원, 보증료 61,813원.

전세는 공짜가 아닙니다. 매달 이만큼을 내고 있는 셈입니다.

10년 뒤 집 순자산

12억 5,149만원

집값 17억 3,365만원에서 중개보수 1,214만원, 양도세 550만원, 대출 잔액 4억 6,452만원을 뺀 금액입니다.

양도가액이 12억을 넘어 양도차익의 30.78%가 과세 대상입니다.

첫 달 보유 비용의 구성

월 3,637,525원

81% 15%

원리금 2,938,775원 · 81%
보유세 161,250원 · 4%
수선비 537,500원 · 15%

순자산 추이 — 매수와 전세

매수했을 때
전세로 살 때

매년 연말 기준 한 점씩, 그날 정산한다고 보고 계산합니다. 두 선이 만나는 곳이 역전 시점입니다.

전세가율 50%. 보증금이 집값에서 차지하는 비중이며, 70 % 아래가 무난한 구간입니다.

10년 동안 묶인 보증금이 놓친 운용수익은 2억 520만원입니다. 전세에서 가장 큰 비용이면서, 아무도 청구서를 보내지 않는 비용입니다.

모델은 항상 20년을 계산하고, 10년 시점에 정산해 보여 줍니다.

10년 동안 돈이 어디로 갔나

항목	매수	전세
초기 현금	7억 6,231만원	4억 4,758만원
주거비 누계 (10년)	4억 5,009만원	9,231만원
총 현금 지출	12억 1,240만원	5억 3,989만원
투자 원금	0원	6억 9,378만원
투자수익 과세	0원	−2,989만원
보증금 회수	0원	8억 867만원
전세대출 상환	0원	−2억
매도가	17억 3,365만원	0원
매도 비용·양도세	−1,764만원	0원
대출 잔액	−4억 6,452만원	0원
10년 뒤 순자산	12억 5,149만원	12억 7,256만원

각 열은 마지막 줄로 합산됩니다. 그달에 덜 낸 쪽이 차액을 4%로 굴립니다.

전세 갱신 시나리오

주기	기간	필요 보증금	인상액	조달	전세대출 잔액	월 부담
1주기	1~2년차	6억 4,500만원	최초 계약	증액 없음	2억	761,813원
2주기	3~4년차	6억 7,725만원	3,225만원 (갱신권 5 % 상한)	투자금 3,225만원	2억	764,903원
3주기	5~6년차	7억 1,849만원	4,124만원 (시세 인상)	투자금 4,412만원	2억	768,856원
4주기	7~8년차	7억 6,225만원	4,376만원 (시세 인상)	투자금 4,681만원	2억	773,049원
5주기	9~10년차	8억 867만원	4,642만원 (시세 인상)	투자금 4,966만원	2억	777,498원
6주기	11~12년차	8억 5,792만원	4,925만원 (시세 인상)	투자금 5,268만원	2억	782,217원
7주기	13~14년차	9억 1,017만원	5,225만원 (시세 인상)	투자금 5,589만원	2억	787,224원
8주기	15~16년차	9억 6,560만원	5,543만원 (시세 인상)	투자금 5,929만원	2억	792,536원
9주기	17~18년차	10억 2,440만원	5,880만원 (시세 인상)	투자금 6,290만원	2억	798,172원
10주기	19~20년차	10억 8,679만원	6,239만원 (시세 인상)	투자금 6,673만원	2억	804,150원

보증금은 2년마다 다시 정해집니다. 갱신청구권을 쓰는 첫 갱신은 5 % 상한이 적용되고, 이후에는 입력한 전세가 상승률을 따릅니다. 인상액은 투자금에서 먼저 충당하고 모자라면 추가 대출로 메웁니다.

연도별 순자산, 20년 전체

연차	매수	전세	차이	집 순자산
1	7억 5,008만원	8억 554만원	−5,546만원	7억 5,009만원
2	7억 9,949만원	8억 5,322만원	−5,373만원	7억 9,949만원
3	8억 4,944만원	9억 173만원	−5,229만원	8억 4,944만원
4	9억 80만원	9억 5,225만원	−5,145만원	9억 81만원
5	9억 5,392만원	10억 43만원	−4,651만원	9억 5,392만원
6	10억 752만원	10억 5,360만원	−4,608만원	10억 753만원
7	10억 6,474만원	11억 430만원	−3,956만원	10억 6,474만원
8	11억 2,434만원	11억 6,028만원	−3,594만원	11억 2,433만원
9	11억 8,652만원	12억 1,362만원	−2,710만원	11억 8,652만원
10	12억 5,149만원	12억 7,256만원	−2,107만원	12억 5,149만원
11	13억 1,650만원	13억 2,870만원	−1,220만원	13억 1,650만원
12	13억 8,361만원	13억 9,077만원	−716만원	13억 8,362만원
13	14억 5,290만원	14억 4,986만원	304만원	14억 5,290만원
14	15억 2,444만원	15억 1,523만원	921만원	15억 2,444만원
15	15억 9,831만원	15억 7,743만원	2,088만원	15억 9,831만원
16	16억 7,461만원	16억 4,629만원	2,832만원	16억 7,461만원
17	17억 5,341만원	17억 1,176만원	4,165만원	17억 5,340만원
18	18억 3,482만원	17억 8,430만원	5,052만원	18억 3,482만원
19	19억 1,892만원	18억 5,324만원	6,568만원	19억 1,891만원
20	20억 580만원	19억 2,965만원	7,615만원	20억 580만원

매년 연말 기준 순자산입니다. 차이 열이 양수면 매수가 앞선 것이고, 선택한 10년차 행이 강조됩니다.

무엇이 결론을 바꾸나

집값 상승률 — 1%: 20년 안에 없음. 5%: 2년 2개월.
전세가 상승률 — 1%: 20년 안에 없음. 5%: 10년 3개월.
운용수익률 — 2%: 6년 1개월. 6%: 20년 안에 없음.
주담대 금리 — 3.5%: 6년 9개월. 5.5%: 20년 안에 없음.
전세보증금 — 5억 8,050만원: 20년 안에 없음. 7억 950만원: 9년.

나머지는 그대로 두고 한 항목씩만 움직였습니다. 각 줄은 매수가 앞서는 시점입니다.

양도세는 왜 이 금액인가

1세대 1주택으로 2년을 보유했다면 양도가액 12억까지는 비과세입니다. 그 위로는 초과분 비율만 과세되며, 양도가액 17억 3,365만원에서는 양도차익의 30.78%가 과세 대상입니다. 보유 기간이 길어지면 세금이 줄다가, 집값이 12억을 크게 넘어서면 다시 늘어나는 이유입니다.

3년차부터는 장기보유특별공제가 과세 대상 차익을 연 8 %(보유 4 % + 거주 4 %)씩, 10년에 최대 80 %까지 덜어냅니다. 비과세는 2년 보유가 조건이고, 공제는 그보다 한 해 늦게 시작합니다.

2년 안에 팔면 위 내용은 모두 무효입니다. 지방소득세를 포함해 1년 미만 77 %, 1~2년 66 %가 적용됩니다. 다른 계산기들이 잘라내는 구간을 이 페이지가 끝까지 그리는 이유입니다.

1세대 1주택 실거주를 전제로 하며, 다주택 중과와 종합부동산세는 따로 계산하지 않습니다. 종부세는 위에서 올릴 수 있는 보유세 실효세율에 포함해 두었습니다. 남은 한계세율만 직접 입력합니다.

목돈은 표시할 때 만원 단위로, 월 부담은 원 단위로 반올림해서 화면에 찍힌 대로 맞아떨어집니다. 월 단위 모델 자체는 반올림 없이 돌아가며, 역전 시점은 온전한 개월 수로 보고합니다.

원리금 상환 스케줄을 자세히 보기

이 계산기는 정보 제공 목적으로만 사용됩니다. 재정 조언을 구성하지 않습니다.

업데이트됨: 2026년 9월 6일

전세 vs 매매 계산기. 매수와 전세의 순자산이 역전되는 달.

전세 vs 매매 계산기는 같은 종잣돈으로 집을 샀을 때와 전세로 살 때의 순자산을 매달 계산해, 매수가 전세를 앞서는 달을 찾습니다. 전세로 묶인 보증금이 놓치는 운용수익을 월세로 환산해 함께 보여 줍니다.

이 페이지가 재는 것

매수와 전세의 역전 시점은 집을 산 사람의 순자산이 전세 세입자의 순자산을 처음으로 넘어서는 달입니다. 두 사람은 같은 종잣돈에서 출발하고, 매달 주거비를 덜 쓴 쪽이 그 차액을 같은 수익률로 굴립니다. 보증금은 계약이 끝나면 돌아오므로 세입자의 순자산에 그대로 남습니다. 돌아오지 않는 것은 그 돈이 굴렀을 때 붙었을 수익입니다.

이 페이지가 열릴 때의 숫자로 — 집값 12억 9,000만원, 전세보증금 6억 4,500만원(전세가율 50%), 주택담보대출 5억 8,000만원을 연 4.5%로 30년, 전세자금대출 2억원을 연 4.2%, 여유자금 운용수익률 4%, 집값과 전세가 상승률 각 3% — 10년 시점의 순자산은 매수 12억 5,149만원, 전세 12억 7,256만원입니다. 전세가 2,107만원, 1.7% 앞섭니다. 역전 시점 카드는 151개월, 「12년 7개월」을 가리키고, 연말만 찍는 아래 표에서는 13년차부터 매수가 앞섭니다.

월세와 매수를 비교할 때보다 역전이 한참 늦는 이유는 전세에 월세가 없기 때문입니다. 세입자가 매달 통장에서 빼는 돈은 전세대출 이자 700,000원과 보증료 61,813원, 합쳐서 761,813원입니다. 같은 달 매수자는 3,637,525원을 냅니다 — 원리금 2,938,775원, 보유세 161,250원, 수선·감가 537,500원. 차이 2,875,712원이 매달 세입자의 투자 계좌로 들어갑니다.

매달 나가는 돈만 보면 매수가 네 배 넘게 비싸 보이지만, 첫 달 원리금 2,938,775원 가운데 2,175,000원만 이자이고 763,775원은 대출 잔액을 줄이는 원금입니다. 원금을 빼고 실제로 사라지는 돈만 세면 매수는 2,873,750원, 전세는 숨은 월세 2,218,627원 — 차이가 655,123원까지 좁혀집니다. 전세의 숨은 월세는 묶인 보증금의 기회비용 1,456,814원에 전세대출 이자 700,000원과 보증료 61,813원을 더한 금액이고, 카드 아래 설명 줄이 그 세 조각을 그대로 적어 둡니다.

기본값의 전세가율 50%는 서울 아파트의 최근 구간입니다. 집값 12억 9,000만원은 KB부동산이 8월 10일 조사 기준으로 발표한 2026년 8월 주택가격동향의 서울 아파트 중위 매매가격 12억 9,167만원을 반올림한 값입니다. 전세가율이 높은 지역에서는 두 선이 훨씬 빨리 만납니다. 보증금이 클수록 세입자가 굴리지 못하는 돈이 커지기 때문입니다.

한국어로 나온 도구 대부분은 전세와 월세만 견줍니다. 이지론의 「전세 vs 월세 계산기」가 받는 값은 양쪽 대출금액과 대출 금리, 그리고 월세뿐이고 비교 기간도 운용수익률도 묻지 않습니다. 제이퍼 계산기는 「손익분기 금리 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금)」 한 줄로 답을 냅니다. 매매를 선택지에 넣은 곳은 바로계산의 「매매 vs 전세 vs 월세 비교」 정도인데, 그 페이지는 「재산세·관리비·수리비 등 부대비용은 포함되지 않습니다」라고 스스로 적어 두었고 비교 기간도 2~4년을 권합니다. 여기가 20년을 그리는 이유는 기본값의 역전이 12년 7개월에 있기 때문입니다. 4년에서 끊으면 그 지점이 화면 밖에 있습니다. 월세와 매수를 견주려면 월세 vs 매매 계산기가 그 일을 합니다.

매도 시점별 양도세 (기본값 기준)

매도 시점	양도세	왜 이 금액인가
1년차	0원	1년치 상승분 3,870만원보다 취득세·왕복 중개보수·등기 비용 6,028만원이 큽니다
2년차	0원	1세대 1주택 비과세의 2년 보유 요건을 채우는 해이지만, 필요경비와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이 남지 않습니다
3년차	110만원	장기보유특별공제가 시작되고, 양도가액 12억 초과분 비율만 과세됩니다
10년차	550만원	장기보유특별공제가 상한인 80%에 닿아 과세 대상 차익을 크게 덜어냅니다
20년차	2,421만원	집값이 12억에서 멀어질수록 과세 대상 비율이 커져 세금이 다시 늘어납니다

계산기 쓰는 법

화면이 열리면 여덟 칸이 채워진 채로 놓여 있고, 나머지 열세 칸은 두 개의 접힌 블록 안에 있습니다. 목돈은 모두 만원 단위로 받습니다. 12억 9,000만원은 「129000」입니다.

1. 「집값·보증금과 거주 기간」. 집값, 전세보증금, 주택담보대출 금액, 주담대 금리, 거주 기간, 여유자금 운용수익률 여섯 칸입니다. 블록 안내문이 「이 여섯 개가 결론을 정합니다. 아래 항목들은 그대로 두어도 됩니다」라고 적어 둔 그대로입니다. 거주 기간은 짝수 해만 고를 수 있습니다. 전세가 2년 주기로 갱신되기 때문입니다.

2. 「시장 전망」. 집값 상승률과 전세가 상승률 두 칸이고, 둘 다 기본값이 3%입니다. 같은 값에서 출발한다는 것은 장기적으로 전세가율이 그대로라는 뜻입니다. 전세가 상승률에 마이너스를 넣으면 역전세가 되고, 갱신 때마다 집주인이 차액을 돌려주는 쪽으로 모델이 바뀝니다.

3. 「매수 비용·세금」(접힌 블록). 대출 기간, 보유세 실효세율, 수선·감가 비용률, 등기·법무 비용, 전용면적 85㎡ 초과, 1세대 1주택 비과세, 양도세 실효세율, 투자수익 과세율 여덟 칸입니다. 취득세와 중개보수는 여기 없습니다. 집값에서 법정 요율로 계산기가 직접 만들어 씁니다.

4. 「전세 비용」(접힌 블록). 전세자금대출, 전세대출 금리, 반환보증 가입, 보증료율, 계약갱신청구권 사용 다섯 칸입니다. 반환보증을 끄면 보증료가 0원이 되지만, 보증금 전액이 위험에 놓인다는 안내 줄이 대신 뜹니다.

5. 결과 읽기. 카드 다섯 장이 먼저 옵니다 — 판정, 「매수가 앞서는 시점」, 「월 현금 부담 차이, 첫 달」, 「전세의 숨은 월세」, 「집 순자산」. 그 아래 막대 하나가 첫 달 보유 비용을 원리금 81%, 보유세 4%, 수선비 15%로 쪼갭니다. 이어서 20년 순자산 두 곡선이 역전 지점 표시와 함께 그려지고, 차트 밑으로 전세가율·묶인 보증금·대출 한도 같은 짧은 안내 줄이 붙습니다.

6. 표 세 개. 「돈이 어디로 갔나」 정산표는 항목별로 매수와 전세를 나란히 놓고 마지막 줄에서 순자산으로 합칩니다. 「전세 갱신 시나리오」와 「연도별 순자산, 20년 전체」는 접힌 채로 열리므로 직접 펼쳐야 합니다. 맨 아래 접이식 두 개는 「무엇이 결론을 바꾸나」와 「양도세는 왜 이 금액인가」이고, 반올림 안내는 페이지 가장 밑에 있습니다.

기본값에서 바꾼 값만 주소창에 남습니다. 배우자에게 같은 시나리오를 보내려면 링크를 복사하면 됩니다.

숫자를 넣어 본 사례

기본값 그대로 — 12억 9,000만원 아파트 대 전세 6억 4,500만원

아무것도 건드리지 않은 상태입니다. 계약일에 나가는 현금은 매수 7억 6,231만원, 전세 4억 4,758만원입니다.

매수 쪽 내역은 자기자금 7억 1,000만원 + 취득세·지방교육세 4,257만원 + 매매 중개보수 774만원 + 등기·법무 200만원입니다. 전세 쪽은 보증금 6억 4,500만원에서 전세자금대출 2억원을 뺀 4억 4,500만원에 임대차 중개보수 258만원을 더한 금액입니다. 차액 3억 1,473만원이 세입자 투자 계좌의 출발선이 됩니다.

매달은 매수 3,637,525원, 전세 761,813원. 차이 2,875,712원도 세입자 쪽으로 들어갑니다. 그런데 세입자가 굴리지 못하는 돈이 따로 있습니다. 전세대출을 뺀 보증금 4억 4,500만원이 그것이고, 10년 동안 놓친 운용수익 누계가 2억 520만원입니다. 계산기는 이 금액을 차트 밑 한 줄로 「전세에서 가장 큰 비용이면서, 아무도 청구서를 보내지 않는 비용」이라고 적어 둡니다.

10년 시점 순자산은 매수 12억 5,149만원, 전세 12억 7,256만원. 전세가 2,107만원 앞서고, 두 선은 151개월째에 만납니다.

거주 기간만 바꿔 보기 — 2년, 10년, 20년

다른 칸은 그대로 두고 거주 기간 선택만 옮깁니다.

거주 기간	매수 순자산	전세 순자산	결론
2년	7억 9,949만원	8억 5,322만원	전세 5,373만원 앞섬
10년	12억 5,149만원	12억 7,256만원	전세 2,107만원 앞섬
20년	20억 580만원	19억 2,965만원	매수 7,615만원 앞섬

역전 시점 자체는 세 경우 모두 151개월입니다. 거주 기간은 어느 행을 읽을지, 어느 시점에 정산할지를 정할 뿐 교차점을 옮기지 않습니다. 교차점을 옮기는 것은 상승률·금리·운용수익률 쪽 칸들입니다.

2년 시점에서 무슨 일이 벌어지는지는 계약일의 현금만 봐도 보입니다. 취득세 4,257만원과 매매 중개보수 774만원, 등기·법무 200만원이 먼저 빠져나가고, 그동안 세입자 계좌는 3억 1,473만원을 굴리고 있습니다. 2년치 집값 상승만으로 그 둘을 동시에 따라잡지는 못합니다. 반대로 20년 행에서는 대출 잔액이 크게 줄고 12억을 넘긴 집값이 그대로 순자산으로 남아 매수가 7,615만원 앞섭니다.

2년마다 오르는 보증금 — 갱신 사다리

「전세 갱신 시나리오」 표를 펼치면 세입자가 실제로 마주할 요구 금액이 주기별로 나옵니다. 기본값의 앞 세 칸은 이렇습니다.

주기	기간	필요 보증금	인상액	조달
1주기	1~2년차	6억 4,500만원	최초 계약	증액 없음
2주기	3~4년차	6억 7,725만원	3,225만원	투자금 3,225만원
5주기	9~10년차	8억 867만원	4,642만원	투자금 4,965만원

2주기의 3,225만원은 계약갱신청구권을 쓴 5% 상한이고, 이 갱신에는 중개보수가 붙지 않습니다. 5주기의 4,642만원은 상한이 없는 시세 인상이며, 조달 금액이 인상액보다 323만원 많은 이유가 새 계약의 임대차 중개보수입니다. 10년을 살면 보증금은 처음보다 1억 6,367만원 커져 있습니다.

국토교통부 자료를 인용한 서울경제 보도에 따르면 2026년 7월 서울에서 갱신요구권을 쓰지 않고 다시 맺은 전세 계약 2,093건 가운데 1,835건(87.7%)의 보증금이 올랐고, 평균 인상액은 4,683만원이었습니다. 이 표의 시세 인상 주기가 요구하는 4,642만원과 거의 같은 자리입니다.

돈을 어디서 가져오는지가 「조달」 열입니다. 계산기는 투자금에서 먼저 빼고 모자라면 전세자금대출을 늘립니다. 인상액은 투자 계좌에서 빠져나가므로 전세 쪽 순자산의 성장이 그만큼 눌립니다. 갱신이 두 곡선을 가깝게 만드는 지점이 여기입니다.

역전세 — 전세가 상승률을 −2%로

전세가 상승률 칸에만 −2를 넣습니다. 첫 갱신은 계약갱신청구권 5% 상한이 그대로 적용되어 2주기 보증금은 시세와 무관하게 6억 7,725만원으로 오릅니다. 3주기부터 시세 보증금이 낮아지므로 집주인이 차액을 돌려주는 쪽이 되고, 10년 시점의 보증금은 5억 9,994만원으로 내려앉습니다. 기본값의 8억 867만원보다 2억 873만원 적습니다.

전세 쪽 10년 순자산이 13억 882만원으로, 상승률 3%일 때의 12억 7,256만원보다 3,626만원 많아집니다. 첫 갱신 이후로는 투자 계좌에서 돈이 빠져나가는 주기가 없고, 돌려받은 차액은 먼저 전세자금대출 2억원을 갚는 데 쓰여 이자 부담을 줄이기 때문입니다. 보증금이 줄어드는 국면에서 세입자의 장부는 나빠지지 않습니다.

이 계산은 집주인이 차액을 제때 돌려준다는 전제 위에 있고, 돌려주지 못할 가능성은 어디에도 값으로 들어 있지 않습니다. 계산기가 반환보증 보증료를 비용으로 계속 물리는 이유가 그것입니다. 보증료는 그 안전의 실제 가격입니다.

역전 시점을 정의하는 식

\text{역전 시점} = \min\{\, m \;:\; NW_{\text{매수}}(m) \ge NW_{\text{전세}}(m) \,\}

$m$ = 달. 1부터 240까지. 선택한 거주 기간과 무관하게 모델은 늘 20년을 돌리고, 그 기간 시점의 행을 화면에 보여 줍니다
$g$ = 월 운용수익률. 연 수익률을 12로 나누지 않고 12제곱근으로 환산한 값입니다
$V(m)$ = m번째 달의 집값. 매매가를 집값 상승률로 키운 값
$B(m)$ = m번째 달의 주택담보대출 잔액. 원리금균등 상환 스케줄에서 그대로 가져옵니다
$D_k$ = k번째 계약 주기의 전세보증금. 24개월마다 한 번씩 갱신됩니다
$g_j$ = 전세가 상승률(연). 갱신 때 2년치가 한 번에 반영되고, 마이너스면 역전세가 됩니다
$L_j$ = 전세자금대출 잔액. 이자만 내고 원금은 보증금을 돌려받을 때 갚습니다
$i_j$ = 전세대출 금리(연). 잔액에 곱해 12로 나눈 값이 매달의 이자입니다
$f$ = 반환보증 보증료율(연). 보증금 기준이며 HUG 아파트 구간은 0.097~0.211%입니다
$\Pi$ = 투자 계좌. 양쪽에 하나씩 있고 각자 원금을 따로 기억해 수익분에만 과세합니다

두 순자산은 「오늘 정산한다면」을 기준으로 매달 다시 만들어집니다.

NW_{\text{매수}}(m) = V(m) - \text{중개보수} - \text{양도세} - B(m) + \Pi_{\text{매수}}(m) - \text{투자수익 과세}

NW_{\text{전세}}(m) = D_k - L_j + \Pi_{\text{전세}}(m) - \text{투자수익 과세}

그달에 덜 낸 쪽이 차액을 투자 계좌에 넣고, 계좌는 월 수익률로 굴러갑니다. 그 월 수익률을 어떻게 만드느냐에서 금액이 갈립니다.

g = (1+r)^{1/12} - 1

연 4%를 12로 나누면 월 0.3333%지만, 그 비율을 열두 번 곱하면 1년에 4.07%가 됩니다. 12제곱근으로 환산한 0.32737%는 열두 번 곱해 정확히 4%가 됩니다. 묶인 보증금 4억 4,500만원에 적용하면 첫 달 기회비용이 1,456,814원이고, 12로 나눈 방식이었다면 1,483,333원 — 매달 26,519원 차이입니다. 카드에 찍히는 숨은 월세가 그만큼 달라집니다.

전세의 숨은 월세는 세 항의 합입니다.

\text{숨은 월세} = (D_k - L_j)\,g + L_j\frac{i_j}{12} + D_k\frac{f}{12}

기본값에서는 1,456,814 + 700,000 + 61,813 = 2,218,627원입니다. 보증금이 클수록 첫 항이 커지고, 전세자금대출로 보증금을 채울수록 첫 항이 둘째 항으로 옮겨 갑니다. 대출 금리가 운용수익률보다 낮으면 대출을 늘리는 쪽이 이 합계를 줄입니다.

갱신은 24개월마다 한 번, 두 갈래로 갈립니다.

D_{k+1} = \begin{cases} 1.05\,D_k & \text{(첫 갱신, 계약갱신청구권 사용)} \\ (1+g_j)^2\,D_k & \text{(그 외 주기)} \end{cases}

필요한 돈은 새 보증금에서 기존 보증금을 뺀 금액에 임대차 중개보수를 더한 것이고, 갱신청구권을 쓰는 첫 갱신에서는 중개보수가 붙지 않습니다. 계산기는 이 금액을 투자 계좌에서 먼저 빼고, 모자라면 전세자금대출을 늘립니다. 반대로 보증금이 줄어드는 주기에는 돌려받은 돈으로 대출을 먼저 갚고 남은 금액을 계좌에 넣습니다.

취득세에는 입력 칸이 없습니다. 계산기가 집값에서 법정 요율로 직접 만듭니다. 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%이고 그 사이는 계산식 구간이며, 취득세의 10분의 1인 지방교육세가 얹힙니다. 12억 9,000만원은 9억 초과 구간이라 3.3%가 취득가액 전체에 붙어 4,257만원입니다. 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%포인트가 더해집니다.

이 페이지에서 쓰는 말

전세

월세 없이 목돈을 맡기고 계약이 끝나면 돌려받는 임대차입니다. 세입자 장부에는 묶인 자산으로 잡히지만, 그 돈이 굴렀을 때의 수익만큼은 매달 사라집니다.

전세가율

전세보증금을 매매가로 나눈 비율입니다. 기본값은 50%이고, 계산기는 차트 아래 한 줄로 이 값을 표시하면서 80%를 넘으면 깡통전세 구간이라고 경고합니다.

깡통전세

집값이 조금만 떨어져도 보증금을 다 돌려받지 못하는 상태입니다. 경매로 넘어가면 낙찰가가 시세의 70~80% 수준에서 정해지는 것이 위험의 실체입니다.

역전세

재계약 시점의 시세 보증금이 기존 보증금보다 낮아 집주인이 차액을 돌려줘야 하는 상황입니다. 전세가 상승률 칸에 마이너스를 넣으면 이 국면이 재현됩니다.

계약갱신청구권

임차인이 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법 제6조의3이 근거이고, 갱신된 임대차의 존속 기간은 2년으로 봅니다.

전월세상한제

갱신 시 증액을 약정 금액의 20분의 1, 곧 5% 이내로 제한하는 규정입니다. 주택임대차보호법 제7조의 증액청구 상한이며, 계산기는 첫 갱신에만 적용합니다.

장기보유특별공제

3년차부터 과세 대상 양도차익을 연 8%(보유 4% + 거주 4%)씩 덜어내고 10년에 최대 80%까지 올라가는 공제입니다. 비과세는 2년 보유가 조건이고, 이 공제는 한 해 늦게 시작합니다.

전세의 숨은 월세

이 계산기가 카드에 붙인 이름으로, 묶인 보증금의 기회비용과 전세대출 이자와 보증료를 월 단위로 합한 금액입니다. 전세를 월세와 같은 자로 재기 위한 환산값입니다.

이 비교에서 자주 어긋나는 것들

전세를 공짜로 놓고 비교하기. 통장에서 빠지는 761,813원만 세면 전세가 실제보다 세 배 싸 보입니다. 기본값에서 전세의 숨은 월세는 2,218,627원이고, 그 가운데 1,456,814원은 어떤 고지서에도 찍히지 않습니다.
전세가율 경험칙 하나로 결론 내기. 뱅크몰의 주거전환 안내 글은 「전세가율 70~80% 이상이면 매수 시점」을 기준으로 제시하고, CalcTools의 전세가율 계산기는 60% 이하 안전, 70~80% 주의, 90% 이상 깡통으로 구간을 나눕니다. 두 기준 모두 보증금이 얼마나 위험한지를 말할 뿐, 내 거주 기간과 금리에서 어느 쪽이 앞서는지는 말하지 않습니다. 기본값의 전세가율은 50%지만 역전은 12년 7개월에 있습니다.
취득세를 누진세로 읽기. 9억원을 넘으면 3%가 취득가액 전체에 붙습니다. 12억 9,000만원이면 지방교육세를 더해 4,257만원입니다. 9억까지는 낮은 요율이고 초과분에만 3%가 붙는다고 계산하면 실제보다 한참 적게 나옵니다.
5% 상한을 매번 쓸 수 있다고 믿기. 갱신요구권은 1회 한정입니다. 계산기도 첫 갱신에만 5%를 적용하고 그 뒤 주기는 입력한 전세가 상승률을 따르는데, 기본값 3%로도 2년치가 한 번에 반영되어 5주기 인상액이 4,642만원까지 올라갑니다.
6·27 대책의 한도를 잊고 대출액을 넣기. 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적 주택담보대출은 6억원이 상한이고, 대출 실행 뒤 6개월 안에 전입해야 합니다. 기본값 5억 8,000만원은 그 바로 아래입니다. 6억을 넘겨 입력하면 계산기가 안내 줄을 띄우되 계산은 그대로 진행합니다.
역전세면 전세가 무조건 손해라고 보기. 첫 갱신 이후로는 투자 계좌에서 돈이 나가는 주기가 없고 돌려받은 차액은 전세자금대출부터 갚기 때문에, 전세 쪽 순자산은 오히려 커집니다. 위험은 집주인이 제때 돌려주지 못할 가능성 쪽에 있고, 그 확률은 이 페이지에 값으로 들어 있지 않습니다.

이 모델이 하지 않는 일

대출 한도를 검사하지 않습니다. DSR도 LTV도 보지 않고, 6·27 대책의 수도권 6억 한도나 전세자금대출의 보증비율 80% 한도를 넘겨도 계산은 그대로 돌아갑니다. 한도를 넘긴 값에는 안내 줄이 붙지만, 그것은 「이 금액은 실행되지 않을 수 있다」는 표시이지 차단이 아닙니다. 실제로 승인될 금액을 직접 넣어야 답이 의미를 가집니다.

종합부동산세와 다주택 중과가 없습니다. 1세대 1주택 실거주를 전제로 합니다. 공시가격 12억을 넘는 집이라면 종부세를 보유세 실효세율 칸에 직접 올려 넣어야 하고, 두 채 이상의 취득세 중과(8~12%)는 모델 밖입니다.

전세사기와 미반환 손실의 확률이 없습니다. 정직하게 추정할 수 없는 값이라 넣지 않았습니다. 대신 반환보증 보증료를 실제 비용으로 계속 물리고, 전세가율이 80%를 넘으면 경고 줄을 띄웁니다. 보증을 끄면 보증료가 사라지는 대신 그 위험이 어디에도 계산되지 않는다는 안내가 대신 나옵니다.

관리비, 이사비, 장기수선충당금은 양식 밖입니다. 사는 사람이 양쪽 모두 부담하므로 비교에서 상쇄됩니다. 수선·감가 비용률 0.5%는 소유자만 내는 수리와 감가를 잡은 값이고, 관리비 고지서 안의 장기수선충당금과는 다른 항목입니다.

월세는 선택지에 없습니다. 비교 대상은 매수와 전세 둘뿐입니다. 반전세나 월세를 견주려면 월세 vs 매매 계산기로 가야 하고, 전세보증금 칸에 작은 값을 넣어 월세를 흉내 내면 답이 틀립니다.

모든 비율이 20년 상수입니다. 3% 상승은 1년차에도 3%, 19년차에도 3%입니다. 변동금리의 금리 조정도, 갱신 협상의 실제 밀당도 없습니다. 상수 모델을 정직하게 쓰는 방법은 비관과 낙관으로 두 번 돌려 두 답을 나란히 두는 것이고, 「무엇이 결론을 바꾸나」 블록이 그 작업을 한 칸씩 대신해 줍니다.

기본값은 2026년 9월 시점의 시세와 금리입니다. 화면 위 안내 배지가 그 사실을 적어 둡니다. 법정 상수(취득세 요율, 중개보수 상한, 5% 상한, 12억 비과세)는 그보다 오래 가지만, 금리와 시세는 몇 달이면 달라집니다.

세무·금융 조언이 아닙니다. 학군, 갱신 거절 통보, 이사 횟수, 벽에 못을 박을 자유처럼 이 양식에 칸이 없는 이유들은 실재하는 이유이고, 어떤 역전 시점도 그것에 답하지 않습니다.

전세와 매매, 자주 묻는 질문

전세와 매매, 어느 쪽이 유리한가요?

거주 기간이 정합니다. 이 페이지의 기본값 — 집값 12억 9,000만원, 전세보증금 6억 4,500만원, 주담대 5억 8,000만원을 연 4.5% — 에서는 10년 시점에 전세가 2,107만원 앞서고, 20년 시점에는 매수가 7,615만원 앞섭니다. 두 선이 만나는 곳은 151개월, 12년 7개월입니다. 계획한 거주 기간을 그 달과 견주는 것이 답에 가장 가까운 한 문장입니다.

몇 년을 살아야 매수가 전세를 앞서나요?

기본값에서는 12년 7개월입니다. 카드는 월 단위로 계산한 151개월을 보여 주고, 연말만 찍는 연도별 표에서는 13년차 행부터 차이 열이 양수가 됩니다. 이 숫자는 입력한 가정에서 나온 결과입니다. 집값 상승률과 운용수익률 두 칸이 특히 크게 움직이므로, 두 값을 비관과 낙관으로 한 번씩 돌려 보고 두 답이 같은 쪽을 가리키는지 확인하세요.

전세는 월세가 없는데 왜 비용이 붙나요?

묶인 보증금이 놓친 운용수익, 전세대출 이자, 반환보증 보증료 세 가지가 매달 나갑니다. 기본값에서 합계는 2,218,627원이고, 그중 통장에서 실제로 빠지는 돈은 761,813원뿐입니다. 나머지 1,456,814원은 보증금이 묶여 있어 벌지 못한 수익입니다.

전세가율이 몇 %면 사는 게 나은가요?

전세가율은 매수 시점을 알려 주는 지표가 아닙니다. 뱅크몰의 주거전환 안내 글은 70~80% 이상을 매수 신호로 제시하고, CalcTools의 전세가율 계산기는 같은 비율을 60% 이하 안전, 70~80% 주의, 90% 이상 깡통으로 나눕니다. 앞의 기준은 갭의 크기를, 뒤의 기준은 보증금 회수 위험을 말합니다. 어느 쪽도 금리나 거주 기간을 보지 않습니다. 기본값의 전세가율은 50%인데 역전은 12년 7개월에 있고, 그 답을 만든 것은 상승률과 운용수익률입니다.

12억 9,000만원 아파트의 취득세는 얼마인가요?

취득세 3%에 지방교육세 0.3%를 더한 3.3%, 4,257만원입니다. 9억원을 넘으면 이 요율이 취득가액 전체에 붙습니다. 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%포인트가 추가됩니다.

2년 뒤 보증금을 얼마나 올려 줘야 하나요?

계약갱신청구권을 쓰면 첫 갱신은 5%가 상한입니다. 기본값에서 3,225만원이고 중개보수도 들지 않습니다. 그 권리를 이미 썼다면 상한이 사라지고 시세를 따릅니다. 국토교통부 자료를 인용한 서울경제 보도에 따르면 2026년 7월 서울에서 갱신요구권 없이 다시 맺은 전세 2,093건 중 1,835건(87.7%)의 보증금이 올랐고 평균 인상액은 4,683만원이었습니다. 계산기의 「전세 갱신 시나리오」 표가 주기마다 요구 금액과 조달 방법을 미리 적어 둡니다.

계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?

1회입니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 갱신 요구를 한 번으로 제한하고, 갱신된 임대차의 존속 기간을 2년으로 봅니다. 5% 증액 상한이 강제되는 것도 그 한 번의 갱신뿐입니다.

역전세가 나면 전세가 손해인가요?

전세가 상승률을 −2%로 넣으면 10년 시점 보증금이 5억 9,994만원까지 내려가지만(첫 갱신은 5% 상한으로 오히려 오릅니다), 3주기부터는 집주인이 돌려주는 차액이 먼저 전세자금대출을 갚고 투자 계좌에서 빠져나가는 돈도 없어져 전세 쪽 순자산은 13억 882만원이 됩니다. 상승률 3%일 때보다 3,626만원 많습니다. 진짜 위험은 집주인이 그 차액을 제때 마련하지 못하는 경우이고, 그 가능성은 이 계산에 들어 있지 않습니다. 반환보증을 켜 두는 이유가 거기에 있습니다.

6·27 대책 때문에 대출이 6억까지만 되나요?

수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적 주택담보대출은 6억원이 상한이고, 실행 후 6개월 안에 전입해야 합니다. 전세자금대출 쪽도 보증기관의 보증비율이 90%에서 80%로 내려갔습니다. 계산기는 두 한도를 강제하지 않고 넘어설 때 안내 줄을 띄웁니다. 기본값의 주담대 5억 8,000만원은 한도 바로 아래이고, 전세자금대출 2억원은 보증금의 31%라 한도와 거리가 있습니다.

1세대 1주택이면 양도세가 정말 0원인가요?

12억은 양도차익이 아니라 양도가액 기준입니다. 그 위로는 초과분 비율만큼이 과세 대상이 되고, 거기에서 장기보유특별공제를 뺀 금액에 세율이 붙습니다. 기본값으로 10년 뒤 팔면 550만원, 20년 뒤에는 2,421만원입니다. 반대로 2년을 채우지 못하면 비과세와 공제가 모두 사라지고, 지방소득세를 포함해 1년 미만 77%, 1~2년 66%가 적용됩니다.

이 계산기는 얼마나 정확한가요?

법정 상수는 국세청의 양도소득세 계산 흐름과 세율표, 법제처 생활법령의 취득세 구간, 서울시 중개보수 요율표, 주택임대차보호법 조문, HUG의 보증료율표에서 가져왔습니다. 240개월을 한 달씩 돌리고 반올림은 화면에 찍을 때만 합니다. 정확도의 한계는 가정 쪽에 있습니다. 20년 뒤의 집값 상승률과 운용수익률을 아는 사람은 없고, 그 두 칸이 결론을 가장 크게 흔듭니다.

이 계산기는 무료인가요? 입력한 숫자는 어디로 가나요?

쓰는 데 돈이 들지 않고 저장되는 것도 없습니다. 240개월치 상환 스케줄과 갱신 사다리, 두 개의 투자 계좌가 모두 지금 보고 있는 브라우저 안에서 계산됩니다. 기본값에서 바꾼 값만 주소창에 남으므로, 링크 하나로 같은 시나리오를 그대로 보낼 수 있습니다.

다른 계산기와 결과가 다른 이유는 무엇인가요?

대개 서로 다른 것을 재고 있기 때문입니다. 이지론과 제이퍼 계산기는 전세와 월세를 견주고 매매는 선택지에 없습니다. 매매를 넣은 바로계산은 비교 기간으로 2~4년을 권하면서 재산세·관리비·수리비를 포함하지 않는다고 밝혀 두었고, 양도세와 갱신 주기도 다루지 않습니다. 여기서 갈리는 지점은 세 개입니다. 보유 비용과 양도세를 세는지, 2년마다 오르는 보증금을 세는지, 그리고 20년까지 그리는지.

결과를 봤습니다. 이제 무엇을 하면 되나요?

먼저 역전 시점과 실제 거주 계획의 거리를 보세요. 계획이 5년인데 역전이 12년 7개월이면 분명한 답이고, 계획이 12년인데 역전이 12년 7개월이면 두 숫자는 사실상 같은 자리입니다. 다음으로 「무엇이 결론을 바꾸나」를 펼쳐 어느 칸 하나가 결론을 뒤집는지 찾으세요. 그 칸이 집값 상승률이라면 지금 보고 있는 것은 계산이 아니라 전망입니다. 마지막으로 「전세 갱신 시나리오」의 2주기 행을 확인하세요. 2년 뒤 요구받을 금액이 거기 적혀 있고, 그 돈을 마련할 방법이 없다면 역전 시점보다 그쪽이 먼저 결론을 정합니다. 월 상환액 자체를 뜯어보려면 주택담보대출 계산기, 묶인 보증금이 굴렀을 때의 크기만 따로 보려면 복리 계산기가 더 짧은 길입니다.

출처 및 참고문헌

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