월세 vs 매매 계산기

살 예정인 기간 동안 월세와 매매의 총비용을 비교해 손익분기점이 언제인지 찾습니다. 6억에서 9억 사이를 직선으로 오르는 취득세, 공시가격과 공정시장가액비율을 거쳐 시세의 0.08%로 떨어지는 재산세, 1세대 1주택 양도세 비과세, 그리고 보증금으로 묶인 돈이 대신 벌었을 수익까지 계산에 넣습니다.

국가

매수·매도 비용, 매년 내는 세금, 과세 방식을 함께 정합니다. 채워진 뒤에는 어떤 숫자든 직접 고칠 수 있습니다 — 국가는 값을 채워 넣을 뿐입니다.

주택 가격

KRW

자기자본

주택담보대출 금리

월세

KRW

거주 예정 기간

년

앞으로 이렇게 될 것이라는 가정

답을 결정하는 것은 이 네 가지 가정입니다. 하나만 바꿔도 결론이 어떻게 움직이는지 확인해 보세요.

집값 상승률

월세 상승률

투자 수익률

집에 묶어 두지 않은 돈이 대신 벌어들이는 수익입니다. 이 값을 가장 먼저 움직여 보세요. 있을 법한 범위 안에서 대출 금리보다 답을 더 크게 바꿉니다.

물가상승률

보험료와 관리비에 적용합니다. 월세에는 적용하지 않습니다 — 월세는 위에 따로 상승률이 있습니다.

보유 비용 — 재산세 0.08%, 수선·유지비 1%, 매도 시 0.44%

대출 기간

재산세율

주택 시세 대비 비율로 해마다 냅니다. 법에 적힌 재산세율은 0.1~0.4%지만, 실제로 내는 돈은 시세의 0.1%에도 못 미칩니다. 사이에 세 번의 할인이 있기 때문입니다. 공시가격이 시세의 69%, 공정시장가액비율이 다시 그 45%, 여기에 1세대 1주택 특례세율. 6억 5천만원 아파트라면 재산세와 지방교육세, 도시지역분을 다 합쳐 연 53만 4천원 — 시세의 0.08%입니다.

주택 화재보험

KRW /년

수선·유지비

주택 가치 대비 비율로 해마다 나갑니다. 오래된 경험칙은 1%이고, 언젠가 한 번 갈아야 하는 지붕까지 세면 1~2%가 정직한 범위입니다.

관리비

KRW /월

취득 관련 세금

취득세와 거기에 붙는 지방교육세를 합친 비율입니다. 6억 이하는 1%, 9억 초과는 3%이고, 그 사이는 표에서 찾는 값이 아니라 (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3)%라는 직선입니다. 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙습니다.

매수 시 정액 비용

KRW

인지세(1억~10억 구간 15만원), 등기신청수수료 1만 5천원, 법무사 보수, 그리고 사서 그날 되팔아야 하는 국민주택채권입니다. 6억 5천만원 아파트에서 합계 약 188만원이고, 그중 117만원이 그 채권에서 보는 손실입니다 — 할인율은 시장이 정하므로 고시된 요율이 아닙니다.

매도 비용

매도가 대비 중개보수입니다. 서울시 조례가 구간별로 상한을 둡니다 — 2억~9억 0.4%, 9억~12억 0.5%, 12억~15억 0.6%, 15억 이상 0.7% — 그 상한 안에서 협의하고, 부가가치세는 별도입니다.

매도 시 정액 비용

KRW

대출을 갚고 은행이 설정한 근저당권을 말소하는 비용입니다. 여기에는 보유 기간에 따라 달라지는 항목이 없습니다. 한국은 보유 연수가 아니라 양도차익에 과세합니다.

임차 비용 — 보증금 55개월분, 보험, 입주 비용

임차인 보험

KRW /월

보증금, 월세 개월 수

개월

중개보수·입주 비용

KRW

이익에 대한 세금 — 15.4%

1세대 1주택 양도세 비과세

1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 팔면 양도가액 12억원까지는 양도소득세가 없습니다. 12억을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 차익만 과세되고, 3년 이상 보유하면서 2년 이상 거주했다면 장기보유특별공제로 최대 80%까지 줄어듭니다. 투자 포트폴리오에서 난 이익은 그대로 과세됩니다.

자본이득 세율

투자 수익에 붙는 세율입니다. 금융소득 원천징수세율 14%에 지방소득세 1.4%를 더한 15.4%가 기본입니다. 집을 팔아 남긴 차익은 아래 스위치가 따로 다룹니다.

7년 시점에서는 매수 쪽이 앞섭니다

₩68,817,900

같은 종잣돈으로 쌓은 순자산 — 매수 ₩345,044,851 대 임차 ₩276,226,951

손익분기점

1년 6개월

이 페이지가 앞세우는 답입니다. 자기자본을 대신 투자했을 때의 수익률 5%까지 계산에 넣으면, 매수가 임차를 앞지르는 시점은 18개월째입니다.

현금 손익분기점

1년 3개월

들어온 현금과 나간 현금만 셉니다. 양쪽 어디에도 투자 수익은 넣지 않습니다.

대부분의 계산기가 내놓는 숫자가 이것입니다. 옆의 카드는 같은 비교에 자기자본을 투자했을 때의 수익률 5%을 되돌려 넣은 결과이고, 이 페이지가 답으로 삼는 쪽은 그쪽입니다.

월 비용 차이, 첫 달

₩1,340,329

세금 효과를 넣기 전, 보유 ₩3,175,329와 임차 ₩1,835,000의 비교입니다.

처음에는 보유가 월 ₩1,340,329 더 듭니다 — 임차인이 그 차액을 투자합니다.

7년 뒤의 주택 순자산

₩345,044,851

주택 가치 ₩799,418,013에서 남은 대출 ₩450,655,723과 매도 비용 ₩3,717,439를 뺀 금액입니다.

첫 달에 집주인이 내는 돈

월 ₩3,175,329

81% 17%

원금과 이자 ₩2,576,386 · 81%
재산세 ₩43,440 · 1%
보험료 ₩12,500 · 0%
수선·유지비 ₩543,003 · 17%

매수했을 때와 임차했을 때의 순자산

매수하는 경우
임차하는 경우

연말 기준으로 해마다 한 점씩입니다. 두 선이 교차하는 지점이 매수가 임차를 앞지르는 시점입니다.

매매가 대비 연 임대료 비율은 29.6입니다. 15 아래면 대체로 매수가, 20 위면 대체로 임차가 유리하다고들 합니다 — 대출 금리를 무시하는 경험칙이고, 이 페이지는 무시하지 않습니다.

대출 기간이 얼마든 비교는 30년 전체를 돌리며, 입력한 7년 시점에 집을 판다고 가정합니다.

7년 동안 돈이 어디로 갔는가

항목	매수하는 경우	임차하는 경우
초기 현금	₩141,436,100	₩100,650,000
7년 동안의 주거 비용	₩272,226,410	₩168,727,417
절감한 소득세	₩0	₩0
총 현금 지출	₩413,662,510	₩269,377,417
5%으로 투자한 차액	₩0	₩181,273,105
투자 이익에 대한 세금	₩0	-₩5,696,154
돌려받은 보증금	₩0	₩100,650,000
매도 시점의 주택 가치	₩799,418,013	₩0
매도 비용	-₩3,717,439	₩0
남은 대출 잔액	-₩450,655,723	₩0
7년 뒤의 순자산	₩345,044,851	₩276,226,951

두 열 모두 마지막 행으로 합산됩니다. 현금 지출의 차액은 그달에 덜 내는 쪽에서 5%으로 투자됩니다.

1년차부터 30년차까지, 해마다

연차	매수하는 경우	임차하는 경우	매수 − 임차	주택 순자산
1	₩155,028,859	₩159,651,736	-₩4,622,877	₩155,028,859
2	₩184,081,497	₩178,202,954	₩5,878,543	₩184,081,497
3	₩214,132,152	₩197,096,420	₩17,035,732	₩214,132,152
4	₩245,216,321	₩216,338,831	₩28,877,490	₩245,216,321
5	₩277,370,813	₩235,936,901	₩41,433,912	₩277,370,813
6	₩310,633,797	₩255,897,362	₩54,736,435	₩310,633,797
7	₩345,044,851	₩276,226,951	₩68,817,900	₩345,044,851
8	₩380,645,018	₩296,932,397	₩83,712,621	₩380,645,018
9	₩417,476,865	₩318,020,419	₩99,456,446	₩417,476,865
10	₩455,584,539	₩339,497,703	₩116,086,836	₩455,584,539
11	₩495,013,823	₩361,370,902	₩133,642,921	₩495,013,823
12	₩535,812,211	₩383,646,614	₩152,165,597	₩535,812,211
13	₩578,028,962	₩406,331,374	₩171,697,588	₩578,028,962
14	₩621,715,171	₩429,431,632	₩192,283,539	₩621,715,171
15	₩666,923,848	₩452,953,742	₩213,970,106	₩666,923,848
16	₩713,709,979	₩476,903,946	₩236,806,033	₩713,709,979
17	₩762,130,612	₩501,288,348	₩260,842,264	₩762,130,612
18	₩812,244,934	₩526,112,901	₩286,132,033	₩812,244,934
19	₩864,114,354	₩551,383,381	₩312,730,973	₩864,114,354
20	₩917,802,588	₩577,105,369	₩340,697,219	₩917,802,588
21	₩973,375,750	₩603,284,220	₩370,091,530	₩973,375,750
22	₩1,030,902,446	₩629,925,045	₩400,977,401	₩1,030,902,446
23	₩1,090,453,871	₩657,032,671	₩433,421,200	₩1,090,453,871
24	₩1,152,103,907	₩684,611,624	₩467,492,283	₩1,152,103,907
25	₩1,215,929,232	₩712,666,092	₩503,263,140	₩1,215,929,232
26	₩1,282,038,802	₩741,229,264	₩540,809,538	₩1,282,009,428
27	₩1,351,339,752	₩771,129,082	₩580,210,670	₩1,350,427,091
28	₩1,424,073,201	₩802,523,892	₩621,549,309	₩1,421,267,955
29	₩1,500,400,414	₩835,488,442	₩664,911,972	₩1,494,621,012
30	₩1,580,490,315	₩870,101,220	₩710,389,095	₩1,570,578,635

해마다 연말 기준 순자산입니다. 매수 − 임차 열이 양수이면 매수가 앞선 것입니다. 직접 입력한 기간인 7년차를 표시해 두었습니다.

무엇이 답을 움직이는가

투자 수익률 — 3%: 1년 4개월. 7%: 1년 7개월.
집값 상승률 — 2%: 3년 8개월. 4%: 11개월.
월세 — ₩1,647,000: 2년. ₩2,013,000: 1년 2개월.
대출 금리 — 3.31%: 1년. 5.31%: 2년 11개월.
매도 비용 — 0%: 1년 2개월. 2.44%: 2년 9개월.
자기자본 — 10%: 1년 6개월. 30%: 1년 6개월.

한 번에 하나씩만 바꾸고, 나머지는 입력한 그대로 둡니다.

금액은 표시되는 곳마다 단위로 반올림하고 합계는 반올림한 값을 더한 것이라, 어느 열이든 화면에 찍힌 대로 맞아떨어집니다. 월 단위 모델 자체는 반올림 없이 돌아가며, 손익분기점은 온전한 개월 수로 보고합니다.

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이 계산기는 정보 제공 목적으로만 사용됩니다. 재정 조언을 구성하지 않습니다.

업데이트됨: 2026년 9월 6일

월세 vs 매매 계산기. 매수와 임차의 순자산이 교차하는 달.

월세 vs 매매 계산기는 집을 산 사람의 순자산이 월세로 사는 사람의 순자산을 앞지르는 달을 찾습니다. 임차인은 매수에 들어갔을 현금과 매달 아끼는 돈을 굴리고, 보증금으로 묶인 돈은 굴리지 못한다고 봅니다.

손익분기점은 무엇을 재는가

매수와 임차의 손익분기점은 집을 산 사람의 순자산이 월세로 사는 사람의 순자산을 처음으로 넘어서는 달입니다. 임차인은 매수자가 계약일에 쓴 현금을 그대로 손에 쥔 채 시작하고, 매달 두 쪽 주거비의 차액을 같은 계좌에 넣어 굴립니다. 이 페이지가 열릴 때의 숫자로는 — 6억 5천만원 아파트, 자기자본 20%, 금리 4.31%, 월세 183만원에 보증금 1억 65만원 — 그 달이 18개월째이고, 카드에는 1년 6개월이라고 찍힙니다.

바로 옆 카드에는 1년 3개월이 있습니다. 같은 비교에서 투자 수익률을 양쪽 모두 끈 것, 즉 나간 돈과 들어온 돈과 마지막 매도만 센 결과입니다. 두 숫자 사이의 3개월이 초기 현금 차액 4,076만 4,433원이 연 5%로 굴렀을 때 벌어들일 몫입니다. 한국에서 이 간격이 이렇게 좁은 이유는 보증금입니다. 매수자는 계약일에 1억 4,143만 6,100원을 쓰고 임차인은 1억 65만원을 쓰므로, 임차인이 실제로 굴릴 수 있는 돈은 4,076만원뿐입니다. 보증금이 작은 나라에서는 이 간격이 훨씬 넓습니다. 같은 계산기의 미국 기본값에서 두 카드는 8년과 4년 3개월, 45개월 떨어져 있습니다.

보증금은 계약이 끝나면 돌아옵니다. 계산기도 임차인 순자산에 그 금액을 그대로 더합니다. 돌아오지 않는 것은 그 돈이 굴렀을 때 붙었을 수익이고, 그 크기는 표로 확인할 수 있습니다. 월세 183만원을 고정한 채 보증금만 0원으로 두면 손익분기점은 2년 6개월로 밀리고, 7년 뒤 매수 우위는 6,881만 7,900원에서 3,415만 3,340원으로 줄어듭니다. 두 줄의 차이 3,466만 4,560원은 우연이 아닙니다. 보증금 1억 65만원을 연 5%로 7년 굴리면 4,097만 4,657원이 붙고, 금융소득 원천징수세율과 지방소득세를 합한 15.4%를 떼면 3,466만 4,560원 — 원 단위까지 같은 숫자입니다. 보증금 1천만원마다 7년 우위가 344만원씩 늘어난다는 뜻이기도 합니다.

카드 밑에 붙는 경험칙 한 줄은 이 결론과 반대편을 가리킵니다. 6억 5천만원을 연 월세 2,196만원으로 나누면 매매가 대비 임대료 비율이 29.6이고, 계산기의 안내문은 「15 아래면 대체로 매수가, 20 위면 대체로 임차가 유리하다고들 합니다 — 대출 금리를 무시하는 경험칙이고, 이 페이지는 무시하지 않습니다」라고 적어 둡니다. 비율에 보증금의 기회비용을 얹어도 마찬가지입니다. 연 월세 2,196만원에 1억 65만원의 5%인 503만원을 더해도 비율은 24.1로 여전히 20 위입니다. 그런데 손익분기점은 1년 6개월입니다. 비율이 세지 못하는 것은 연 3% 집값 상승 — 첫 달만 약 160만원 — 과 원리금 안에 들어 있는 원금 상환액입니다. 첫 달 원리금 257만 6,386원 가운데 이자는 186만 7,667원이고 원금은 70만 8,719원인데, 이자만 떼어 놓고 봐도 월세 183만원보다 많습니다. 그런데도 매수가 이기는 이유가 나머지 세 항목에 들어 있습니다.

한국어로 이 비교를 다루는 도구들은 대부분 임차끼리 비교합니다. 이지론(ezloan.io)의 계산기는 2년치 누적 차이와 월 평균 차이를 내놓지만, 비교 대상은 전세와 월세뿐이고 매매는 선택지에 없습니다. 핀다의 전세 vs 월세 계산기는 2년치 총비용과 월 절약액을 보여 주고, 두 비용이 만나는 달을 지목하지 않습니다. 유리지갑(glasswallet.com)은 방법론까지 여기와 같습니다 — 전세 보증금 2억원에 연 5%를 적용해 1년 1,000만원, 2년 2,050만원, 3년 3,153만원을 계산해 두었습니다. 다만 그 표를 매수와 나란히 놓지는 않고, 손익분기점도 달이 아니라 금리(약 4.2%)로 냅니다. 매수를 선택지에 넣은 도구 중에서는 택스코치(taxcoach.kr)가 가장 가까운데, 소개 문구가 밝히는 출력은 「같은 현금을 기준으로 총주거비, 월 고정유출, 묶이는 현금」 세 가지입니다.

이 페이지는 전세를 계산하지 않습니다. 비교 대상은 매수와 월세이고, 기본값의 월세 183만원과 보증금 1억 65만원은 두 계약의 크기를 맞춰 만든 짝입니다. 서울경제가 전한 2026년 3월 전국 아파트 전세가율 68.1%를 6억 5천만원에 적용하면 4억 4,265만원이고, 여기서 보증금 1억원을 뺀 3억 4,265만원을 한국주택금융공사가 2026년 상반기에 고시한 전월세전환율 6.4%로 환산하면 월 183만원이 됩니다. 참고로 뉴스핌은 2026년 6월 서울 아파트 평균 월세를 159만원으로 전했습니다. 평균이 이보다 낮은 이유의 상당 부분은 보증금 규모이고, 그래서 월세 숫자 하나만으로는 두 계약을 비교할 수 없습니다. 월 상환액과 상환 스케줄 자체를 보려면 주택담보대출 계산기가 더 짧은 길입니다.

보증금만 움직였을 때 답이 어떻게 바뀌는가 (월세 183만원 고정)

보증금	손익분기점	7년 뒤 매수 우위
0원 (0개월분)	2년 6개월	34,153,340원
21,960,000원 (12개월분)	2년 2개월	41,716,517원
54,900,000원 (30개월분)	1년 10개월	53,061,282원
100,650,000원 (55개월분, 기본값)	1년 6개월	68,817,900원
164,700,000원 (90개월분)	1년 2개월	90,877,166원

계산기 쓰는 법, 그리고 한국판에 없는 칸들

화면이 열리면 국가 선택이 맨 위에 있고, 그 아래로 집값·자기자본·금리·월세·거주 예정 기간이 놓입니다. 지역 선택은 한국에서 아예 그려지지 않습니다. 취득세를 지방세법이 전국 단위로 정하기 때문이고, 스페인처럼 지방이 세율을 정하는 나라에서만 그 칸이 나타납니다.

1. 집값, 자기자본, 대출 금리, 월세. 답의 대부분이 이 네 칸에서 결정됩니다. 월세는 「지금 사려는 집 대신 계약할 집」의 월세여야 합니다. 30평대 매수를 원룸 월세와 비교하면 손익분기점이 틀리는 가장 빠른 길입니다.

2. 보증금, 월세 개월 수. 한국 임대차 계약을 이 모델에 넣는 칸이고, 이 페이지에서 가장 중요한 입력입니다. 기본값 55개월분은 월세 183만원 기준으로 1억 65만원입니다. 실제 계약서의 보증금을 월세로 나눈 값을 넣으면 됩니다.

3. 거주 예정 기간. 1년부터 30년까지의 슬라이더입니다. 이 값은 맨 위 판정 카드와 주택 순자산 카드, 연도별 표의 강조 행을 움직이지만 두 손익분기점 카드는 건드리지 않습니다. 교차 시점은 입력한 가정이 정하는 값이어서, 계획을 몇 년으로 잡든 그대로 있습니다. 안내문도 「대출 기간이 얼마든 비교는 30년 전체를 돌리며, 입력한 기간 시점에 집을 판다고 가정합니다」라고 밝혀 둡니다.

4. 앞으로 이렇게 될 것이라는 가정. 집값 상승률, 월세 상승률, 투자 수익률, 물가상승률 네 칸이 접히지 않고 화면에 그대로 있습니다. 답이 여기서 갈리기 때문입니다. 기본값은 각각 3%, 3%, 5%, 3%입니다.

5. 보유 비용. 대출 기간, 재산세율, 화재보험료, 수선·유지비, 관리비, 취득 관련 세금, 매도 비용이 접힌 블록에 들어 있습니다. 취득 관련 세금은 6억 5천만원에서 1.47%로 미리 채워지고, 그 옆의 정액 항목은 188만원입니다. 도움말이 무엇으로 이루어진 금액인지 적어 둡니다 — 「인지세(1억~10억 구간 15만원), 등기신청수수료 1만 5천원, 법무사 보수, 그리고 사서 그날 되팔아야 하는 국민주택채권」.

6. 임차 비용. 임차인 화재보험료(월 5,000원), 보증금의 월세 개월 수, 그리고 임차 계약에 드는 초기 비용(중개보수 등, 기본값 0) 칸입니다. 보증금은 마지막에 돌아오므로 임차인 쪽 정산표에 두 번 등장합니다.

7. 세금 블록. 한국판에는 「1세대 1주택 양도세 비과세」 스위치가 있고 기본값은 켜져 있습니다. 그 아래 금융소득 세율은 원천징수세율 14%에 지방소득세 1.4%를 더한 15.4%로, 임차인 포트폴리오의 이익과 매수자 포트폴리오의 이익에 함께 적용됩니다. 미국판에 있는 소득세 신고 유형, 한계세율, 모기지 보험(PMI), 「주택담보대출 이자 공제」 관련 칸은 한국에서 그려지지 않습니다. 한국은 주택담보대출 이자를 표준공제와 견주는 제도가 아니고, LTV 규제와 보증기관이 PMI 자리를 대신합니다.

카드는 다섯 장입니다. 맨 위 카드가 입력한 기간의 승자와 격차를 말하고(기본값에서는 「7년 시점에서는 매수 쪽이 앞섭니다」), 손익분기점과 현금 손익분기점이 나란히 서고, 월 비용 차이 카드가 첫 달 보유 비용과 임차 비용을 비교하고, 주택 순자산 카드가 매도가·잔여 대출·매도 비용을 나눠 보여 줍니다. 그 아래 막대 하나가 「첫 달에 집주인이 내는 돈」을 원리금·재산세·보험·수선비로 쪼갭니다.

카드 밑으로는 30년 순자산 두 곡선, 「기간 동안 돈이 어디로 갔는가」 정산표, 1년차부터 30년차까지의 연도별 표, 그리고 여섯 개 손잡이를 하나씩 다시 돌려 보는 「무엇이 답을 움직이는가」 접이식 블록이 이어집니다. 기본값에서 바꾼 값은 주소창에 남으므로, 링크 하나로 같은 시나리오를 그대로 열 수 있습니다.

숫자를 넣어 본 사례

기본값 그대로 — 6억 5천만원 아파트 대 월세 183만원

아무것도 건드리지 않은 상태입니다. 6억 5천만원, 자기자본 20%(1억 3천만원), 금리 4.31%, 30년 만기, 월세 183만원에 보증금 1억 65만원, 거주 7년, 재산세 0.08%, 화재보험 연 15만원, 수선·유지비 1%, 매도 비용 0.44%, 집값·월세 각 3%, 투자 5%.

계약일에 나가는 돈은 매수 1억 4,143만 6,100원 대 임차 1억 65만원입니다. 매수 쪽 내역은 자기자본 1억 3천만원 + 취득세와 지방교육세 953만 3,333원 + 등기 등 정액 188만 1,100원이고, 취득에 붙는 부대비용만 1,141만 4,433원 — 매매가의 1.76%입니다.

첫 달 보유 비용은 317만 5,329원입니다. 원리금 257만 6,386원, 재산세 4만 3,440원, 화재보험 1만 2,500원, 수선·유지비 54만 3,003원이고 관리비와 PMI 칸은 0입니다. 임차 쪽은 183만 5,000원(월세 183만원 + 임차인 보험 5,000원)이어서 차이는 134만 329원입니다. 이 금액이 매달 임차인 계좌로 들어가고, 그 계좌는 4,076만 4,433원에서 출발합니다.

손익분기점은 18개월째, 카드에는 1년 6개월. 현금 손익분기점은 15개월째로 1년 3개월입니다. 7년 시점에서는 매수가 6,881만 7,900원 앞서고, 그때 집값은 7억 9,941만 8,013원, 대출 잔액은 4억 5,065만 5,723원, 양도세는 0원입니다.

보증금을 0원으로 두면 답이 1년 밀린다

월세 183만원은 그대로 두고 보증금만 0원으로 바꿉니다. 월세 계약에서는 드문 조건이지만, 보증금이 이 비교에서 하는 일을 분리해서 볼 수 있습니다.

손익분기점은 1년 6개월에서 2년 6개월로 밀리고, 7년 뒤 매수 우위는 6,881만 7,900원에서 3,415만 3,340원으로 줄어듭니다. 매수 쪽 숫자는 하나도 바뀌지 않았습니다. 바뀐 것은 임차인이 굴릴 수 있는 돈뿐입니다. 보증금이 없으면 임차인은 1억 4,143만 6,100원 전부를 투자하고, 보증금 1억 65만원을 걸면 굴릴 돈이 4,076만 4,433원으로 줄어듭니다.

반대 방향도 같은 방식으로 움직입니다. 보증금을 90개월분(1억 6,470만원)으로 올리면 손익분기점은 1년 2개월, 7년 우위는 9,087만 7,166원이 됩니다. 55개월분과의 차이 2,205만 9,266원은 늘어난 보증금 6,405만원을 연 5%로 7년 굴려 15.4%를 뗀 금액과 같습니다. 보증금이 클수록 매수가 빨리 이기는 것이 아니라, 보증금이 클수록 임차라는 선택지가 비싸지는 것입니다.

6억을 넘길 때 취득세 — 계단이 아니라 직선

취득세는 표에서 찾는 값이 아닙니다. 지방세법 제11조 제1항 제8호는 6억원 이하를 「1천분의 10」, 9억원 초과를 「1천분의 30」으로 정하고, 그 사이는 계산식으로 정합니다. 여기에 취득세의 10분의 1인 지방교육세를 더한 것이 계산기가 미리 채워 넣는 비율입니다.

시세	취득세+지방교육세	등기 등 정액
4억원	1.10% (4,400,000원)	1,432,600원
5억 9천만원	1.10% (6,490,000원)	1,773,460원
6억원	1.10% (6,600,000원)	1,791,400원
6억 5천만원	1.47% (9,533,333원)	1,881,100원
7억원	1.83% (12,833,333원)	1,970,800원
8억원	2.57% (20,533,333원)	2,150,200원
9억원	3.30% (29,700,000원)	2,640,100원
12억원	3.30% (39,600,000원)	3,481,800원
15억 9천만원	3.30% (52,470,000원)	4,316,010원

직선이라는 말의 실질은 경계에서 드러납니다. 6억원에서 100만원을 더 쓰면 취득세는 5만 5,073원 늘어납니다. 6억부터 9억까지를 「2%」 한 칸으로 적어 놓은 표를 그대로 믿으면 같은 100만원이 662만원 넘게 비싸지는 것으로 계산됩니다. 대신 구간 전체로 보면 부담이 빠르게 커집니다. 6억원에서 7억원으로 1억원만 올라가도 세금은 660만원에서 1,283만 3,333원으로 623만 3,333원 늘어납니다.

정액이라고 부르는 오른쪽 열도 두 번 튑니다. 국민주택채권 매입률은 공시가격을 기준으로 읽는데, 공시가격 현실화율이 69%이므로 시세 약 8억 7천만원에서 공시가격이 6억원을 넘고 매입률이 2.6%에서 3.1%로 올라갑니다. 인지세는 매매가 10억원에서 15만원에서 35만원으로 바뀝니다. 8억원과 9억원 사이에서 정액이 215만 200원에서 264만 100원으로 뛰는 것이 첫 번째 계단입니다.

3년만 살 계획일 때 — 그리고 그 답이 뒤집히는 조건

거주 예정 기간을 3년으로 내립니다. 교차 시점은 그대로 18개월째이므로 3년은 이미 그 뒤이고, 매수가 1,703만 5,732원 앞섭니다. 거래비용이 크니 짧게 살면 손해라는 통념과 어긋나는데, 한국의 취득 부대비용이 매매가의 1.76%이고 매도 비용이 0.44%여서 왕복 2.2% 수준이기 때문입니다.

다만 이 결론은 집값 상승률 3%에 얹혀 있습니다. 그 칸만 2%로 내리면 손익분기점이 3년 8개월로 밀려 3년 시점의 답이 임차로 뒤집힙니다. 4%로 올리면 11개월로 당겨집니다. 3년짜리 매수는 집값 상승에 대한 베팅이고, 이 손잡이가 베팅의 크기를 보여 줍니다.

연도별 표에서 3년, 5년, 7년, 10년 행을 나란히 읽으면 격차가 어떻게 벌어지는지 보입니다. 3년 1,703만 5,732원, 5년 4,143만 3,912원, 7년 6,881만 7,900원, 10년 1억 1,608만 6,836원, 15년 2억 1,397만 106원, 20년 3억 4,069만 7,219원, 30년 7억 1,038만 9,095원.

금리가 1%p 오르면, 그리고 자기자본을 바꿔도 답이 안 움직이는 이유

금리 칸을 4.31%에서 5.31%로 올립니다. 손익분기점은 1년 6개월에서 2년 11개월로 밀립니다. 3.31%로 내리면 1년 0개월로 당겨집니다. 한국은행 자료를 인용한 MBC 보도에 따르면 2026년 4월 신규취급액 기준 주택담보대출 금리가 4.31%였고, 이 칸의 기본값이 그 숫자입니다. 실제로 받을 금리를 넣어야 하는 칸이고, 1%p가 1년 반을 움직입니다.

반대로 자기자본은 이 기본값에서 거의 아무 일도 하지 않습니다. 10%로 내려도, 30%로 올려도 손익분기점은 1년 6개월입니다. 대출 금리 4.31%와 투자 수익률 5%가 거의 같아서, 대출을 더 얻어 현금을 투자하는 쪽과 현금을 집에 넣는 쪽의 손익이 상쇄되기 때문입니다. 같은 계산기의 미국 기본값(금리 6.66%, 투자 5%)에서는 자기자본 10%가 12년 1개월, 30%가 6년 10개월로 5년 넘게 갈립니다.

투자 수익률 칸도 한국 기본값에서는 폭이 좁습니다. 3%에서 1년 4개월, 7%에서 1년 7개월 — 3개월 차이입니다. 임차인이 굴릴 돈이 보증금을 뺀 4,076만원뿐이어서 수익률을 어떻게 잡아도 결과가 크게 달라지지 않습니다. 보증금이 없는 계약에서는 이 칸의 무게가 완전히 달라집니다.

무엇이 답을 움직이는가 (기본값 1년 6개월 기준)

집값 상승률 — 2%에서 3년 8개월, 4%에서 11개월. 여섯 손잡이 중 가장 크게 움직이고, 아무도 30년을 알 수 없는 값이기도 합니다. 한 번은 비관적으로, 한 번은 낙관적으로 돌려 두 답을 함께 보는 것이 정직한 사용법입니다.
대출 금리 — 3.31%에서 1년 0개월, 5.31%에서 2년 11개월. 가산금리와 우대금리까지 반영된, 실제로 승인받을 금리를 넣으세요.
월세 — 164만 7천원에서 2년 0개월, 201만 3천원에서 1년 2개월. 같은 집을 두고 비교할 월세를 넣는 것이 이 칸의 전부입니다.
매도 비용 — 0%에서 1년 2개월, 2.44%에서 2년 9개월. 기본값 0.44%는 중개보수 상한요율 0.4%에 부가가치세를 더한 값입니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 「부동산 중개보수 산정」이 매매 상한요율을 2억~9억 미만 0.4%, 9억~12억 미만 0.5%, 12억~15억 미만 0.6%, 15억 이상 0.7%로 적어 둡니다.
투자 수익률 — 3%에서 1년 4개월, 7%에서 1년 7개월. 보증금이 큰 계약에서는 폭이 좁지만, 보증금을 낮추고 월세를 올린 계약에서는 이 칸이 다시 무거워집니다.
자기자본 — 10%든 30%든 1년 6개월. 대출 금리와 투자 수익률이 붙어 있는 동안에는 자기자본 비율이 교차 시점을 거의 옮기지 않습니다. 두 값이 벌어지면 이야기가 달라집니다.
수선·유지비 — 기본값 1%는 계산기가 모든 나라에 공유하는 값이고, 한국 아파트에는 높습니다. 장기수선충당금이 관리비 안에 들어 있어서 관리비 칸을 채우면서 1%를 그대로 두면 같은 돈을 두 번 세게 됩니다. 관리비 고지서를 보고 두 칸을 함께 맞추세요.

모델, 달마다

\text{손익분기점} = \min\{\, m \;:\; NW_{\text{매수}}(m) \ge NW_{\text{임차}}(m) \,\}

$m$ = 달. 1부터 360까지. 거주 예정 기간이나 대출 기간과 무관하게 비교는 늘 30년을 돌립니다
$y$ = 비교 연차. 1부터 30까지. 연 단위 비율은 해가 바뀔 때 한 번 올라가고, 달마다 오르지는 않습니다
$P$ = 입력한 집값. 취득 부대비용을 더하기 전의 매매가입니다
$a$ = 집값 상승률. 매매가에 복리로 적용됩니다
$V(m)$ = m번째 달의 집값. 매매가를 상승률로 키운 값
$L$ = 대출 원금. 집값에서 자기자본을 뺀 금액
$B(m)$ = m번째 달의 대출 잔액. 상환 스케줄에서 그대로 가져오며, 다 갚은 뒤에는 0입니다
$M$ = 월 원리금. 원리금균등상환이므로 대출 기간 내내 같습니다
$t_p$ = 재산세율(연). 매매가가 아니라 그 달의 집값에 매깁니다
$t_m$ = 수선·유지비율(연). 이것도 그 달의 집값 기준입니다
$I$ = 화재보험료(연). 월 단위로 나눠 물리고 해마다 물가상승률만큼 올라갑니다
$H$ = 관리비(월). 해마다 물가상승률만큼 올라가고, 기본값은 0입니다
$\pi$ = 물가상승률(연). 보험료와 관리비를 움직이며 월세는 건드리지 않습니다
$R$ = 첫 달 월세. 지금 사려는 집 대신 계약할 집의 월세입니다
$g_r$ = 월세 상승률(연). 물가상승률과 별개로 입력합니다
$R_i$ = 임차인 화재보험료(월). 해마다 물가상승률만큼 올라갑니다
$D$ = 보증금. 월세에 입력한 개월 수를 곱한 금액이고, 마지막에 임차인 순자산으로 돌아옵니다
$c_s$ = 매도 비용(매도가 대비 비율). 중개보수와 부가가치세가 여기 들어갑니다
$F_s$ = 매도 정액 비용. 대출을 갚고 근저당권을 말소하는 비용이며 보유 연수와 무관합니다
$r$ = 투자 수익률(연). 그 달에 덜 쓴 쪽의 현금에 붙습니다
$g$ = 월 투자 수익률. 연 수익률을 12로 나누지 않고 12제곱근으로 환산합니다
$\Pi$ = 투자 계좌. 양쪽에 하나씩 있고 각자 원금을 따로 기억합니다

집값은 매매가에서 복리로 자라고, 보유 비용은 매달 그 값에서 다시 만들어집니다.

V(m) = P\,(1+a)^{m/12}

\text{보유}(m) = M + \frac{(t_p + t_m)\,V(m)}{12} + \frac{I\,(1+\pi)^{y-1}}{12} + H\,(1+\pi)^{y-1}

미국판에 있는 모기지 보험(PMI) 항은 한국에서 빠집니다. 재산세와 수선·유지비는 집값에 비례하므로 집과 함께 커지고, 보험료와 관리비는 물가를 따라갑니다. 임차 쪽은 더 짧고, 월세는 물가가 아니라 자기 상승률로 오릅니다.

\text{임차}(m) = R\,(1+g_r)^{y-1} + R_i\,(1+\pi)^{y-1}

취득세는 계산기가 비율 한 칸으로 받지만, 그 칸을 채우는 값은 6억원과 9억원 사이에서 직선입니다. 지방세법의 계산식에 지방교육세 10분의 1을 더하면 이렇게 됩니다.

\text{취득세율}(P)\,[\%] = 1.1 \times \left(\frac{2P}{300{,}000{,}000} - 3\right) \quad (6\text{억} < P < 9\text{억})

6억원 이하에서는 1.1%, 9억원 이상에서는 3.3%로 고정입니다. 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙고, 그것은 기본 비율에 들어 있지 않습니다.

두 쪽 월 비용의 차액은 그 달에 덜 쓴 쪽의 투자 계좌로 들어가고, 연 수익률에서 환산한 월 수익률로 굴러갑니다.

g = (1 + r)^{1/12} - 1

두 계좌는 계약일 현금의 차액에서 출발합니다. 기본값에서는 매수 1억 4,143만 6,100원 대 임차 1억 65만원이므로 임차인 계좌가 4,076만 4,433원에서, 매수자 계좌가 0에서 시작합니다. 취득세와 등기비용이 매수자 순자산에서 직접 빠지지 않고 임차인 쪽 출발선으로 들어간다는 뜻입니다. 취득세가 늘어나면 임차인의 출발선이 높아져 교차 시점이 밀립니다.

NW_{\text{매수}}(m) = V(m)\,(1 - c_s) - F_s - B(m) - T_{\text{양도}} + \Pi_{\text{매수}}(m) - T_{\text{금융,매수}}

NW_{\text{임차}}(m) = \Pi_{\text{임차}}(m) - T_{\text{금융,임차}} + D

T_{\text{양도}} = \begin{cases} 0 & \text{(1세대 1주택 스위치 ON)} \\ 0.154 \times \max(0,\ \text{양도차익}) & \text{(OFF)} \end{cases}

소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택을 비과세로 두면서 「주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다」고 적습니다. 스페인의 플루스발리아처럼 보유 연수로 매기는 세금은 한국에 없고, 매도 정액 비용에도 보유 기간에 따라 달라지는 항목이 없습니다.

금융소득 세율 15.4%는 양쪽 포트폴리오의 원금 초과분에 각각 붙습니다. 손익분기점은 매수 쪽 숫자가 임차 쪽에 처음 닿는 달이고, 현금 손익분기점은 같은 부등식에서 두 포트폴리오를 뺀 것 — 즉 누적으로 나간 현금과 마지막 매도만 비교한 결과입니다. 보증금은 이 현금 비교에서 양변에 똑같이 들어가 지워지므로, 보증금의 무게는 순자산 쪽 카드에서만 보입니다. 비교 전에 반올림하는 값은 없고, 화면에 찍을 때만 원 단위로 맞춥니다.

이 비교에서 자주 어긋나는 것들

월세 견적만 비교하기. 월세 183만원은 보증금 1억 65만원과 한 묶음으로만 의미가 있습니다. 보증금을 0으로 놓고 계산하면 손익분기점이 2년 6개월이고, 실제 보증금을 넣으면 1년 6개월입니다. 1년이 이 한 칸에서 나옵니다.
취득세를 누진세로 읽기. 6억원 초과 구간의 세율은 취득가액 전체에 붙습니다. kmoney101의 취득세율표는 이 구간을 「1.0% ~ 3.0% · 누진 구간」으로 적어 두는데, 누진으로 읽어 6억원까지 1.1%, 넘는 5천만원에만 1.47%를 매기면 6억 5천만원의 세금이 733만 5,000원으로 나옵니다. 실제 금액은 953만 3,333원이고, 차이는 219만 8,333원입니다.
현금 손익분기점만 보고 끝내기. 나간 돈과 들어온 돈만 세면 15개월, 그 현금이 굴렀을 때의 수익까지 세면 18개월입니다. 한국 기본값에서 3개월밖에 벌어지지 않는 이유는 보증금 때문에 임차인이 굴릴 돈이 적다는 것이고, 보증금이 작은 계약에서는 두 숫자가 다시 멀어집니다.
관리비를 0으로 둔 채 수선·유지비 1%를 그대로 두기. 한국 아파트에서 장기수선충당금은 관리비 고지서 안에 있습니다. 계산기의 관리비 기본값은 0이고 수선·유지비 기본값은 연 1%(첫 달 54만 3,003원)이므로, 관리비를 채우면서 1%를 손대지 않으면 같은 항목을 두 번 물리게 됩니다.
매매가 대비 임대료 비율로 결론 내기. 기본값의 비율은 29.6이고 경험칙으로는 임차 쪽입니다. 보증금의 기회비용을 월세에 얹어도 24.1로 여전히 20 위입니다. 그런데도 교차 시점은 1년 6개월입니다. 비율은 대출 금리도, 집값 상승률도, 원리금 안의 원금 상환액도 보지 않습니다.
1세대 1주택 스위치를 만능으로 믿기. 스위치는 보유 기간을 검사하지 않고 매도가도 검사하지 않습니다. 2년을 채우지 못하면 실제로는 비과세가 아니고, 소득세법이 정한 12억원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 차익이 과세됩니다. 기본값으로 30년을 돌리면 매도가가 약 15억 8천만원이 되는데, 계산기는 그 행에서도 양도세를 0원으로 둡니다.
계산기가 대출 한도를 검사한다고 생각하기. 자기자본 20%는 대출 5억 2천만원, 즉 집값의 80%입니다. 계산기는 LTV나 DSR 한도를 보지 않으므로, 실제로 승인될 비율을 직접 넣어야 합니다. 다행히 그 수정이 답을 바꾸지는 않습니다 — 자기자본을 30%로 올려도 손익분기점은 1년 6개월입니다.

이 모델이 하지 않는 일

전세는 계산하지 않습니다. 이 페이지의 비교 대상은 매수와 월세입니다. 전세 보증금 대출의 이자와 매수를 견주는 계산은 구조가 다르고, 여기에는 없습니다. 기본값의 월세를 만들 때 전세가율과 전월세전환율을 쓴 것은 두 계약의 크기를 맞추기 위한 환산이지, 전세를 선택지로 넣었다는 뜻이 아닙니다.

종합부동산세와 다주택 중과세율이 없습니다. 세율 한 줄은 1세대 1주택 기준입니다. 기본값 6억 5천만원에서는 1주택 공제 12억원 때문에 종부세가 붙지 않지만, 계산기가 그 세금을 다루기 때문이 아닙니다. 두 채, 세 채의 취득세 중과(8%·12%)도 모델 밖입니다.

월세 세액공제가 들어 있지 않습니다. 총급여 기준과 연간 공제 한도, 주택 요건이 함께 걸린 제도여서 임차인마다 금액이 달라집니다. 자격이 되는 임차인은 그만큼 임차 쪽 비용을 스스로 낮춰 읽어야 합니다.

농어촌특별세는 기본 비율에 없습니다. 기본값은 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)를 가정합니다. 그보다 큰 집이면 0.2%를 취득 관련 세금 칸에 더해 넣으세요.

양도세 스위치를 끄면 실제 세법과 다른 세율이 붙습니다. 스위치를 끈 상태에서 계산기가 양도차익에 매기는 것은 금융소득 세율 15.4%(기본값 7년에서 약 2,240만원)입니다. 실제 양도소득세는 6~45% 누진세율에 장기보유특별공제가 붙는 다른 계산이고, 이 모델은 그 단계를 밟지 않습니다.

중개보수 상한요율의 구간을 따라가지 않습니다. 매도 비용은 입력한 비율 하나로 끝까지 갑니다. 기본값 상태에서 집값이 연 3%로 자라면 11년쯤에 매도가가 9억원을 넘어 상한요율 구간이 0.4%에서 0.5%로 올라가는데, 계산기는 여전히 0.44%를 씁니다.

모든 비율이 30년 상수입니다. 3% 상승은 1년차에도 3%, 29년차에도 3%입니다. 변동금리의 금리 조정도, 계약 갱신 때의 월세 협상도 없습니다. 상수 모델을 정직하게 쓰는 법은 두 번 돌려 두 답을 함께 두는 것입니다.

고시된 요율이 아닌 값이 두 개 있습니다. 국민주택채권을 등기일에 되팔 때 보는 손실은 채권 시장이 정하므로 계산기는 매입액의 10%로 잡고, 법무사 보수 55만원은 대한법무사협회 기준표를 상한으로 협의되는 금액입니다. 6억 5천만원 아파트의 정액 188만원 가운데 116만 6,100원이 채권에서 나오는 손실입니다.

재산세 0.08%는 시세로 환산한 값입니다. 법에 적힌 재산세율은 0.1~0.4%지만 공시가격, 공정시장가액비율, 1세대 1주택 특례세율이 사이에 있습니다. 계산기의 도움말은 6억 5천만원 아파트에서 「재산세와 지방교육세, 도시지역분을 다 합쳐 연 53만 4천원 — 시세의 0.08%」라고 적어 둡니다. 집값이 달라지면 이 비율도 달라지므로 고정 상수로 옮기지 마세요.

관리비, 이사비, 통신·난방 같은 항목은 양식 밖입니다. 어떤 것은 양쪽에 똑같이 들어 상쇄되고, 어떤 것은 정직하게 추정할 수 없습니다. 없는 상수를 만들어 넣으면 답이 움직이기는 하지만 나아지지는 않습니다.

금융·세무 조언이 아닙니다. 학군, 갱신 거절, 벽에 못을 박을 자유처럼 이 양식에 칸이 없는 이유들은 실재하는 이유이고, 어떤 손익분기점도 그것에 답하지 않습니다.

월세와 매매, 자주 묻는 질문

집을 사면 몇 년 만에 월세보다 유리해지나요?

이 페이지가 열릴 때의 숫자 — 6억 5천만원 아파트, 자기자본 20%, 금리 4.31%, 월세 183만원에 보증금 1억 65만원 — 로는 18개월째입니다. 카드에는 1년 6개월로 찍히고, 투자 수익을 세지 않는 현금 기준으로는 1년 3개월입니다. 답이 이렇게 이른 이유의 절반은 보증금이고, 절반은 왕복 거래비용이 매매가의 2.2% 수준이라는 것입니다.

보증금은 돌려받는 돈인데 왜 손익분기점을 움직이나요?

돌려받는 것은 원금이고, 돌아오지 않는 것은 그 돈이 굴렀을 때 붙었을 수익입니다. 보증금 1억 65만원을 연 5%로 7년 굴리면 4,097만원이 붙고 세금 15.4%를 떼면 3,466만원입니다. 보증금을 0으로 두고 계산하면 7년 우위가 정확히 그 금액만큼 줄어듭니다.

이 계산기는 전세도 비교해 주나요?

아니요. 비교 대상은 매수와 월세입니다. 월세 칸에 0을 넣고 보증금만 크게 넣는 방식으로 전세를 흉내 내려 하면, 보증금 대출 이자가 모델에 없기 때문에 답이 틀립니다.

6억 5천만원 아파트를 사면 취득세는 얼마인가요?

취득세와 지방교육세를 합쳐 953만 3,333원, 매매가의 1.47%입니다. 여기에 인지세·등기신청수수료·법무사 보수·국민주택채권 손실을 합한 정액 188만 1,100원이 더 붙어 취득 부대비용은 1,141만 4,433원이 됩니다. 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다.

6억원을 100만원 넘기면 취득세가 얼마나 뛰나요?

5만 5,073원입니다. 6억원 초과 구간의 세율이 계단이 아니라 직선이어서 가격과 함께 조금씩 올라가기 때문입니다. 이 구간을 「2%」 한 칸으로 적은 표를 그대로 쓰면 같은 100만원이 662만원 넘게 비싸지는 것으로 계산됩니다.

매매가 대비 임대료 비율이 29.6이면 임차가 낫다는 뜻인가요?

그 경험칙은 20을 넘으면 임차라고 하지만, 이 상태의 교차 시점은 1년 6개월입니다. 비율은 대출 금리를 보지 않고, 집값 상승률도 보지 않고, 원리금 안에서 원금으로 넘어가는 몫도 보지 않습니다. 보증금의 기회비용을 월세에 얹어 다시 계산해도 24.1로 여전히 20 위이므로, 이 비율만으로는 답이 나오지 않습니다.

손익분기점과 현금 손익분기점은 왜 다른가요?

앞의 것은 집에 묶인 현금이 투자되었을 때의 수익까지 세고, 뒤의 것은 통장에 들어오고 나간 돈만 셉니다. 기본값에서는 18개월과 15개월입니다. 대부분의 계산기가 공개하는 숫자는 뒤의 것이고, 이 페이지는 두 숫자를 나란히 놓고 어느 쪽이 무엇인지 이름을 붙입니다. 통장을 기준으로 판단할 것인지 순자산을 기준으로 판단할 것인지가 그 선택입니다.

재산세가 왜 이렇게 적게 나오나요?

법에 적힌 세율(0.1~0.4%)과 실제로 내는 돈 사이에 공시가격, 공정시장가액비율, 1세대 1주택 특례세율이 끼어 있습니다. 6억 5천만원 아파트에서 계산기가 쓰는 값은 시세의 0.08%로, 첫 달 4만 3,440원입니다. 미국 기본값의 0.9%와 비교하면 한 자릿수가 다릅니다. 집값 구간에 따라 달라지므로 자기 집의 고지서로 확인해 보정하는 편이 낫습니다.

1세대 1주택이면 양도세가 정말 0원인가요?

소득세법 제89조는 1세대 1주택을 비과세로 두면서 양도 당시 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택을 제외합니다. 2년 이상 보유라는 요건도 함께 붙습니다. 계산기의 스위치는 이 두 조건을 검사하지 않고, 켜져 있으면 매도가와 보유 기간에 상관없이 0원으로 둡니다. 30년 행처럼 매도가가 12억원을 넘는 구간에서는 실제보다 매수에 유리하게 나옵니다.

3년만 살 예정인데 사는 게 손해인가요?

이 기본값에서는 3년 시점에도 매수가 1,706만원 앞섭니다. 다만 그 결론은 집값 상승률 3%에 얹혀 있어서, 그 칸만 2%로 내리면 교차 시점이 3년 8개월로 밀리고 답이 임차로 뒤집힙니다. 짧게 살 계획일수록 집값 상승률 칸을 두 번 돌려 보고, 두 답이 다르면 그것이 답입니다.

다른 계산기와 답이 다른 이유는 무엇인가요?

대개 서로 다른 것을 재고 있기 때문입니다. 한국어로 나온 도구들은 대부분 임차끼리 비교합니다 — 이지론은 2년치 누적 차이를, 핀다는 2년치 총비용을 냅니다. 매수를 선택지에 넣은 택스코치의 소개 문구는 총주거비, 월 고정유출, 묶이는 현금을 비교한다고 적습니다. 여기서 갈리는 지점은 두 개입니다. 집에 묶인 현금의 기회비용을 세는지, 그리고 보증금을 그 계산에 넣는지.

이 계산기는 무료인가요? 입력한 숫자는 어디로 가나요?

쓰는 데 돈이 들지 않고 저장되는 것도 없습니다. 360개월과 상환 스케줄, 여섯 개의 민감도 재계산이 모두 지금 보고 있는 브라우저 안에서 돌아갑니다. 기본값에서 바꾼 값만 주소창에 남고, 그래서 링크 하나로 같은 시나리오를 보낼 수 있습니다.

손익분기점을 알았습니다. 이제 무엇을 하면 되나요?

먼저 그 달을 실제로 살 계획과 견주고 거리를 보세요. 계획이 7년인데 교차가 1년 6개월이면 분명한 답이고, 계획이 3년인데 교차가 3년 8개월이면 답이 아니라 오차 범위입니다. 다음으로 「무엇이 답을 움직이는가」를 펴서 어느 칸 하나가 결론을 뒤집는지 찾으세요. 그 칸이 집값 상승률이라면 계산이 아니라 전망을 보고 있는 것입니다. 마지막으로 계약서의 보증금과 월세를 그대로 넣어 다시 돌리세요. 이 페이지에서 답을 가장 크게 움직이는 두 칸이 그 둘입니다.

출처 및 참고문헌

Smart Calculators 팀 검증 콘텐츠

월세 vs 매매 계산기

앞으로 이렇게 될 것이라는 가정

보유 비용 — 재산세 0.08%, 수선·유지비 1%, 매도 시 0.44%

임차 비용 — 보증금 55개월분, 보험, 입주 비용

이익에 대한 세금 — 15.4%

7년 동안 돈이 어디로 갔는가

1년차부터 30년차까지, 해마다

무엇이 답을 움직이는가

주택담보대출 이자 공제가 한 푼도 되지 않을 수 있는 이유

월세 vs 매매 계산기. 매수와 임차의 순자산이 교차하는 달.

손익분기점은 무엇을 재는가

보증금만 움직였을 때 답이 어떻게 바뀌는가 (월세 183만원 고정)

계산기 쓰는 법, 그리고 한국판에 없는 칸들

숫자를 넣어 본 사례

기본값 그대로 — 6억 5천만원 아파트 대 월세 183만원

보증금을 0원으로 두면 답이 1년 밀린다

6억을 넘길 때 취득세 — 계단이 아니라 직선

3년만 살 계획일 때 — 그리고 그 답이 뒤집히는 조건

금리가 1%p 오르면, 그리고 자기자본을 바꿔도 답이 안 움직이는 이유

무엇이 답을 움직이는가 (기본값 1년 6개월 기준)

모델, 달마다

이 비교에서 자주 어긋나는 것들

이 모델이 하지 않는 일

월세와 매매, 자주 묻는 질문

집을 사면 몇 년 만에 월세보다 유리해지나요?

보증금은 돌려받는 돈인데 왜 손익분기점을 움직이나요?

이 계산기는 전세도 비교해 주나요?

6억 5천만원 아파트를 사면 취득세는 얼마인가요?

6억원을 100만원 넘기면 취득세가 얼마나 뛰나요?

매매가 대비 임대료 비율이 29.6이면 임차가 낫다는 뜻인가요?

손익분기점과 현금 손익분기점은 왜 다른가요?

재산세가 왜 이렇게 적게 나오나요?

1세대 1주택이면 양도세가 정말 0원인가요?

3년만 살 예정인데 사는 게 손해인가요?

다른 계산기와 답이 다른 이유는 무엇인가요?

이 계산기는 무료인가요? 입력한 숫자는 어디로 가나요?

손익분기점을 알았습니다. 이제 무엇을 하면 되나요?

출처 및 참고문헌