Smart Calculators SmartCalculators

Bolånekalkyl

Räkna ut månadskostnaden för ditt bolån med amorteringskrav, ränteavdrag och bolånetak. Se ränta och amortering, total ränta och hela amorteringsplanen.

Lånevillkor

SEK

%

SEK

%

Amortering

Amorteringssätt
år

År med endast ränta. Banken kan medge det vid nyproduktion (högst 5 år) eller av särskilda skäl. 0 = ingen.

Boendekostnader

SEK

Avgiften till bostadsrättsföreningen, eller husets driftkostnad per månad (el, värme, vatten). Står driftkostnaden per år, dela med 12.

SEK

SEK

Antal låntagare

Extra amortering

SEK

SEK

SEK

Första månadsbetalningen

10 625,00 kr

Ränta 6 375,00 kr + amortering 4 250,00 kr

Efter ränteavdrag: 8 712,50 kr/mån (skattereduktion på 22 740 kr första året)

Sjunker till 4 260,63 kr vid sista betalningen

Amorteringskrav: minst 4 250,00 kr/mån (2 % per år, belåningsgrad 85 %)

Vid 70 % belåningsgrad (okt. 2034) sjunker kravet till 2 125,00 kr/mån

Total ränta

1 915 689 kr

Total lånekostnad

4 465 689 kr

Slutbetalningsdatum

jan. 2076

600 betalningar

Rak amortering: 1 915 689 kr i total ränta — 460 564 kr mindre än annuitet, men första betalningen är 2 414,57 kr högre.

Amorteringsplan

Amorteringsplan
År Betalning Amortering Ränta Saldo
1 126 799 kr 51 000 kr 75 799 kr 2 499 000 kr
2 125 269 kr 51 000 kr 74 269 kr 2 448 000 kr
3 123 739 kr 51 000 kr 72 739 kr 2 397 000 kr
4 122 209 kr 51 000 kr 71 209 kr 2 346 000 kr
5 120 679 kr 51 000 kr 69 679 kr 2 295 000 kr
6 119 149 kr 51 000 kr 68 149 kr 2 244 000 kr
7 117 619 kr 51 000 kr 66 619 kr 2 193 000 kr
8 116 089 kr 51 000 kr 65 089 kr 2 142 000 kr
9 114 559 kr 51 000 kr 63 559 kr 2 091 000 kr
10 113 029 kr 51 000 kr 62 029 kr 2 040 000 kr
11 111 499 kr 51 000 kr 60 499 kr 1 989 000 kr
12 109 969 kr 51 000 kr 58 969 kr 1 938 000 kr
13 108 439 kr 51 000 kr 57 439 kr 1 887 000 kr
14 106 909 kr 51 000 kr 55 909 kr 1 836 000 kr
15 105 379 kr 51 000 kr 54 379 kr 1 785 000 kr
16 103 849 kr 51 000 kr 52 849 kr 1 734 000 kr
17 102 319 kr 51 000 kr 51 319 kr 1 683 000 kr
18 100 789 kr 51 000 kr 49 789 kr 1 632 000 kr
19 99 259 kr 51 000 kr 48 259 kr 1 581 000 kr
20 97 729 kr 51 000 kr 46 729 kr 1 530 000 kr
21 96 199 kr 51 000 kr 45 199 kr 1 479 000 kr
22 94 669 kr 51 000 kr 43 669 kr 1 428 000 kr
23 93 139 kr 51 000 kr 42 139 kr 1 377 000 kr
24 91 609 kr 51 000 kr 40 609 kr 1 326 000 kr
25 90 079 kr 51 000 kr 39 079 kr 1 275 000 kr
26 88 549 kr 51 000 kr 37 549 kr 1 224 000 kr
27 87 019 kr 51 000 kr 36 019 kr 1 173 000 kr
28 85 489 kr 51 000 kr 34 489 kr 1 122 000 kr
29 83 959 kr 51 000 kr 32 959 kr 1 071 000 kr
30 82 429 kr 51 000 kr 31 429 kr 1 020 000 kr
31 80 899 kr 51 000 kr 29 899 kr 969 000 kr
32 79 369 kr 51 000 kr 28 369 kr 918 000 kr
33 77 839 kr 51 000 kr 26 839 kr 867 000 kr
34 76 309 kr 51 000 kr 25 309 kr 816 000 kr
35 74 779 kr 51 000 kr 23 779 kr 765 000 kr
36 73 249 kr 51 000 kr 22 249 kr 714 000 kr
37 71 719 kr 51 000 kr 20 719 kr 663 000 kr
38 70 189 kr 51 000 kr 19 189 kr 612 000 kr
39 68 659 kr 51 000 kr 17 659 kr 561 000 kr
40 67 129 kr 51 000 kr 16 129 kr 510 000 kr
41 65 599 kr 51 000 kr 14 599 kr 459 000 kr
42 64 069 kr 51 000 kr 13 069 kr 408 000 kr
43 62 539 kr 51 000 kr 11 539 kr 357 000 kr
44 61 009 kr 51 000 kr 10 009 kr 306 000 kr
45 59 479 kr 51 000 kr 8 479 kr 255 000 kr
46 57 949 kr 51 000 kr 6 949 kr 204 000 kr
47 56 419 kr 51 000 kr 5 419 kr 153 000 kr
48 54 889 kr 51 000 kr 3 889 kr 102 000 kr
49 53 359 kr 51 000 kr 2 359 kr 51 000 kr
50 51 829 kr 51 000 kr 829 kr 0 kr
Dela
WhatsApp Telegram X Facebook Reddit

Den här räknaren är endast i informationssyfte. Den utgör inte finansiell rådgivning.

Bolånekalkyl. Månadskostnad, ränteavdrag och amorteringskrav för ditt bolån.

Bolånekalkylen visar vad ett bolån kostar i månaden när du anger bostadens pris, kontantinsats, ränta och löptid. Den delar upp betalningen i ränta och amortering, räknar in ränteavdraget, jämför amorteringen med lagens amorteringskrav och lägger upp amorteringsplanen år för år eller månad för månad.

Vad är en bolånekalkyl, och vad räknar den här med?

En bolånekalkyl räknar ut vad ett bolån kostar per månad och hur skulden sjunker fram till sista betalningen. Den här tar också med två svenska regler: amorteringskravet, där belåningsgraden avgör hur mycket du minst måste amortera, och ränteavdraget, som sänker det du betalar netto.
Förvalen är en bostadsrätt för 3 000 000 kr med 15 % kontantinsats, 3 % ränta, 50 års löptid och rak amortering. Svensk Mäklarstatistik anger 3 071 000 kr som medelpris för en bostadsrätt i hela riket de senaste tolv månaderna (uppdaterat 8 oktober 2026). Räntan ligger mellan SCB:s snitträntor för nya bolån i september 2026, 2,72 % rörligt och 3,39 % bundet på 1–5 år. Rak amortering är förvald eftersom det enligt Konsumenternas Bank- och finansbyrå i princip alltid är den modellen som gäller för bolån.
Med förvalen lånar du 2 550 000 kr och belåningsgraden blir 85 %. Eftersom lånet är större än 70 % av priset kräver lagen minst 4 250,00 kr i amortering per månad, och det är precis vad rak amortering på 50 år ger: 2 550 000 kr fördelat på 600 betalningar.
Reglerna står i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som gäller sedan 1 april 2026. Ett bolån får vara högst 90 % av bostadens värde, så kontantinsatsen måste vara minst 10 %. Lagens amorteringskrav beror bara på belåningsgraden. Det skärpta kravet, ytterligare 1 % för den som lånar mer än 4,5 gånger bruttoårsinkomsten, togs bort samma dag, och därför frågar kalkylen inte efter din inkomst.

Amorteringskrav, bolånetak och ränteavdrag i siffror

RegelVad som gällerSå syns det i kalkylen
BolånetakBolånet får vara högst 90 % av bostadens marknadsvärde vid köp, så kontantinsatsen är minst 10 %Raden Över bolånetaket (90 %) med minsta kontantinsats och högsta bolån
Belåningsgrad över 70 %Amortering minst 2 % per år av det högsta lånebeloppetAmorteringskrav: minst … (2 % per år, belåningsgrad …)
Belåningsgrad över 50 % men högst 70 %Amortering minst 1 % per år av det högsta lånebeloppetAmorteringskrav: minst … (1 % per år, belåningsgrad …)
Belåningsgrad 50 % eller lägreInget krav på amortering i lagenInget amorteringskrav: belåningsgraden är … (50 % eller lägre)
Skärpt amorteringskrav vid lån över 4,5 gånger inkomstenBorttaget sedan 1 april 2026Kalkylen har inget fält för inkomst
Ränteavdrag upp till 100 000 kr ränta per person och år30 % skattereduktionAntal låntagare: Vi är två räknar med 200 000 kr till 30 %
Ränta över 100 000 kr per person och år21 % skattereduktion på det som överstigerIngår i raden Efter ränteavdrag
Fastighetsavgift för småhus 20260,75 % av taxeringsvärdet, högst 10 425 kr; en bostadsrätt betalar ingenDu skriver beloppet i Fastighetsavgift per år (villa)
Amorteringsfrihet vid nyproduktionBanken får medge högst fem år för den som först köper bostadenFältet Amorteringsfri period (endast ränta)
OmvärderingNormalt tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingenIngår inte: kalkylen räknar mot priset du skrev in

Räkna bolån steg för steg

1. Under Lånevillkor skriver du Bostadens pris och kontantinsatsen, i procent i Kontantinsats (%) eller i kronor i Kontantinsats. Fälten hänger ihop, så ändrar du det ena räknas det andra om. Fyll i Bolåneränta och välj Löptid, 5–50 år. Startdatum är dagens datum från början och styr vilka månader som står i amorteringsplanen.
2. Under Amortering väljer du Amorteringssätt. Rak amortering, som är förvald, ger samma amortering varje månad och en betalning som sjunker. Annuitet ger samma betalning hela löptiden. Har banken medgett amorteringsfria år skriver du antalet i Amorteringsfri period (endast ränta).
3. Under Boendekostnader skriver du Månadsavgift eller driftkostnad: avgiften till bostadsrättsföreningen, eller husets driftkostnad per månad. För en villa fyller du också i Fastighetsavgift per år (villa), och för alla bostäder Hemförsäkring per år. Under Antal låntagare väljer du Bara jag eller Vi är två.
4. Vill du betala av snabbare öppnar du Extra amortering och fyller i Extra amortering per månad, Extra amortering per år eller en Engångsamortering, med numret på den betalning den ska dras i under Tillämpas i månad nr.
5. Läs av den stora siffran. Rubriken följer valen: Första månadsbetalningen med rak amortering, Kostnad per månad (ränta + amortering) med annuitet, och Första betalningen efter amorteringsfri period eller Månadsbetalning efter amorteringsfri period när lånet har amorteringsfria år.
6. Läs raderna under siffran. Bara de som gäller ditt lån visas:
  • ”Över bolånetaket (90 %)” anger minsta kontantinsats och högsta bolån när lånet är för stort.
  • ”Under den amorteringsfria perioden” visar vad du betalar i bara ränta under de åren.
  • ”Ränta … + amortering …” delar upp den första betalningen som amorterar.
  • ”Efter ränteavdrag” visar betalningen efter skattereduktionen och hur stor skattereduktionen blir första året.
  • ”Sjunker till” visar den sista betalningen med rak amortering.
  • ”Amorteringskrav” visar lagens minsta amortering för din belåningsgrad. ”Lägre än amorteringskravet” betyder att planen amorterar för lite första året, och ”Inget amorteringskrav” att belåningsgraden är 50 % eller lägre.
  • ”Vid 70 % belåningsgrad” eller ”Vid 50 % belåningsgrad” visar när kravet sjunker eller upphör.
  • ”Boendekostnad per månad” lägger ihop ränta, amortering, avgifter och försäkring, före ränteavdrag.
7. De tre mindre korten visar Total ränta, Total lånekostnad, som är lånet plus all ränta, och Slutbetalningsdatum med antal betalningar. Med rak amortering jämför en ruta totalräntan med annuitet, och med extra amortering visar en ruta hur mycket ränta du sparar och hur mycket tidigare lånet är betalt.
8. Amorteringsplan visar varje år med kolumnerna Betalning, Amortering, Ränta och Saldo, plus Extra när du amorterar extra. Välj Per månad för hela planen månad för månad, eller öppna ett enskilt år för att se dess månader.

Räkneexempel med svenska bolån

Bostadsrätt för 3 000 000 kr: rak amortering, annuitet eller 30 år

Samma lån på 2 550 000 kr, alltså 3 000 000 kr minus 15 % kontantinsats, med 3 % ränta i tre upplägg:
UppläggFörsta betalningenEfter ränteavdragAmortering första åretTotal räntaKlarar amorteringskravet första året
Rak amortering, 50 år10 625,00 kr8 712,50 kr51 000 kr1 915 689 krJa
Annuitet, 50 år8 210,43 kr6 297,93 kr22 331 kr2 376 253 krNej, kravet är 51 000 kr
Rak amortering, 30 år13 458,33 kr11 545,83 kr85 000 kr1 150 688 krJa
Med rak amortering på 50 år visar kalkylen rutan ”Rak amortering: 1 915 689 kr i total ränta — 460 564 kr mindre än annuitet, men första betalningen är 2 414,57 kr högre.” Med Annuitet står det i stället ”Lägre än amorteringskravet: lagen kräver minst 4 250,00 kr/mån” under siffran. Löptiden 30 år kostar mest per månad men ger lägst total ränta, 1 150 688 kr, och belåningsgraden når 70 % efter 64 betalningar i stället för efter 106.

Villa för 6 000 000 kr: ensam eller två på lånet

Villan kostar 6 000 000 kr, kontantinsatsen är 600 000 kr och räntan 3,5 %, med rak amortering på 50 år. I Fastighetsavgift per år (villa) står 10 425 kr, Skatteverkets högsta fastighetsavgift för ett småhus 2026, och i Hemförsäkring per år 6 000 kr. Lånet blir 5 400 000 kr och belåningsgraden exakt 90 %, precis vid bolånetaket.
Första månadsbetalningen blir 24 750,00 kr, varav 15 750,00 kr ränta och 9 000,00 kr amortering, och Boendekostnad per månad blir 26 118,75 kr. Räntan första året är 187 268 kr, mer än 100 000 kr, så en del av den ger bara 21 % i skattereduktion. Med Bara jag blir kostnaden efter ränteavdrag 20 685,56 kr/mån och skattereduktionen 48 326 kr första året. Med Vi är två ryms hela räntan inom 2 × 100 000 kr, och då blir det 20 025,00 kr/mån och 56 180 kr. Amorteringskravet är minst 9 000,00 kr/mån och sjunker till 4 500,00 kr/mån efter 134 betalningar, 11 år och 2 månader.

Nyproduktion med två amorteringsfria år och 4 000 kr i avgift

Utgå från förvalen (3 000 000 kr, 15 % kontantinsats, 3 % ränta, rak amortering på 50 år), skriv 2 i Amorteringsfri period (endast ränta) och 4 000 i Månadsavgift eller driftkostnad. De två första åren betalar du 6 375,00 kr/mån i bara ränta. Därefter ska hela lånet på 2 550 000 kr amorteras på de återstående 48 åren, så den stora siffran blir Första betalningen efter amorteringsfri period: 10 802,08 kr, varav 4 427,08 kr amortering. Boendekostnad per månad blir 14 802,08 kr.
Den totala räntan blir 1 992 189 kr, 76 500 kr mer än utan amorteringsfria år. Kalkylen visar också ”Lägre än amorteringskravet”, eftersom planen inte amorterar något första året. Belåningsgraden når 70 % efter 126 betalningar.

Extra amortering med 2 000 kr i månaden

Med förvalen och 2 000 kr i Extra amortering per månad är den stora siffran fortfarande 10 625,00 kr. Extrabeloppet räknas inte in i den och står i stället i kolumnen Extra i amorteringsplanen. Första året amorterar du 75 000 kr i stället för 51 000 kr. Kalkylen visar att du sparar 612 000,48 kr i ränta och att lånet är betalt 16 år tidigare: 408 betalningar i stället för 600, med 1 303 689 kr i total ränta.
Extraamorteringen gör också att belåningsgraden når 70 % efter 72 betalningar i stället för efter 106. Från den betalningen kräver lagen 2 125,00 kr/mån i stället för 4 250,00 kr. Vill du jämföra med att spara samma belopp kan du räkna på det i ränta på ränta-kalkylatorn.

Kontantinsats under 10 %: över bolånetaket

En bostad för 2 000 000 kr med 100 000 kr i kontantinsats ger ett lån på 1 900 000 kr och 95 % belåningsgrad. Med 3 % ränta, annuitet och 30 år visar kalkylen Kostnad per månad (ränta + amortering): 8 010,48 kr, och den första raden under siffran är ”Över bolånetaket (90 %): minst 200 000 kr i kontantinsats, högst 1 800 000 kr i bolån”.
Banken får inte bevilja ett bolån över 90 % av bostadens värde, så de sista 100 000 kr kan inte lånas mot bostaden. Lånar du dem som ett privatlån utan säkerhet ger det lånet enligt Skatteverket inget ränteavdrag från 2026. Bolånet upp till 90 % är fortfarande avdragsgillt: i Skatteverkets exempel köper Carl en fastighet för 3 000 000 kr med ett bolån på 2 550 000 kr och ett privatlån på 450 000 kr, och för 2026 får han avdrag för räntan på bolånet. I det här läget saknas raden Efter ränteavdrag under siffran. Raden om amorteringskrav, minst 3 166,67 kr/mån, räknas på hela beloppet du har skrivit in.

40 % kontantinsats: inget lagkrav på amortering

Med 3 000 000 kr i pris och 1 800 000 kr i kontantinsats blir lånet 1 200 000 kr och belåningsgraden 40 %. Kalkylen skriver ”Inget amorteringskrav: belåningsgraden är 40 % (50 % eller lägre)”. Planen amorterar ändå 2 000,00 kr i månaden, eftersom lånet ska vara betalt efter de 50 år du har valt: första betalningen blir 5 000,00 kr, varav 3 000,00 kr ränta, och 4 100,00 kr efter ränteavdrag. Konsumenternas Bank- och finansbyrå påpekar att banken kan ha egna amorteringskrav som går utöver lagens, så fråga banken vad som gäller för ditt lån.

Så räknar kalkylen: rak amortering, annuitet, ränteavdrag och amorteringskrav

Bk=Ln+r12⋅Sk−1B_k = \frac{L}{n} + \frac{r}{12} \cdot S_{k-1}
  • BkB_k = Betalningen i månad k med rak amortering, amortering plus ränta
  • LL = Lånebeloppet: bostadens pris minus kontantinsatsen
  • nn = Antal betalningar med amortering: löptiden i år gånger 12, minus eventuella amorteringsfria månader
  • rr = Bolåneräntan per år som decimaltal, 3 % = 0,03
  • Sk−1S_{k-1} = Skulden som är kvar efter föregående betalning
Med rak amortering är amorteringen L/n lika stor varje månad, och räntan räknas på den skuld som är kvar. Förvalen ger 2 550 000 / 600 = 4 250 kr i amortering och 0,03 / 12 × 2 550 000 = 6 375 kr i ränta första månaden, totalt 10 625 kr. Eftersom skulden minskar sjunker betalningen varje månad, ner till 4 260,63 kr vid sista betalningen.
Med annuitet är betalningen B lika stor varje månad, och andelen amortering växer med tiden:
B=L⋅i1−(1+i)−n,i=r12B = L \cdot \frac{i}{1 - (1 + i)^{-n}}, \qquad i = \frac{r}{12}
För förvalslånet blir det 8 210,43 kr, varav 6 375,00 kr ränta och 1 835,43 kr amortering första månaden.
Skattereduktionen R för ett års räntekostnad I beror på antalet låntagare p:
R=0,30⋅min⁡(I, 100 000⋅p)+0,21⋅max⁡(0, I−100 000⋅p)R = 0{,}30 \cdot \min(I,\ 100\,000 \cdot p) + 0{,}21 \cdot \max(0,\ I - 100\,000 \cdot p)
För villan med 187 268 kr i ränta första året och en låntagare blir det 30 000 + 0,21 × 87 268 ≈ 48 326 kr. Raden Efter ränteavdrag drar av månadens ränta gånger R/I, årets genomsnittliga avdragsprocent, från betalningen. Med förvalen är den 30 %, och 10 625,00 − 0,30 × 6 375,00 = 8 712,50 kr.
Amorteringskravet per månad räknas på det högsta lånebeloppet L0:
K=a⋅L012K = \frac{a \cdot L_0}{12}
Här är a 2 % när belåningsgraden överstiger 70 %, 1 % när den överstiger 50 % men inte 70 %, och 0 annars. När skulden har sjunkit till 70 % av bostadens pris räknar kalkylen 1 % av samma L0: för förvalslånet 2 125 kr i månaden i stället för 4 250 kr.

Vanliga misstag när du räknar på bolån

  • Välja annuitet på 50 år och tro att amorteringskravet är uppfyllt. Med förvalslånet kostar annuiteten 8 210,43 kr i månaden, men bara 1 835,43 kr av det är amortering. Första året blir det 22 331 kr, och vid 85 % belåningsgrad kräver lagen 51 000 kr. Rak amortering på 50 år amorterar exakt 2 % per år och klarar kravet.
  • Räkna belåningsgraden mot vad bostaden är värd i dag. För amorteringskravet används marknadsvärdet när du köpte bostaden, och banken får normalt göra en omvärdering tidigast fem år efter köpet. Kalkylen räknar därför mot priset du skrev in, och steget till 1 % kommer när skulden har sjunkit till 70 % av det priset.
  • Skriva driftkostnaden per år i månadsfältet. Månadsavgift eller driftkostnad gäller per månad. Står villans driftkostnad per år i annonsen, dela med 12 innan du skriver in den, annars blir Boendekostnad per månad tolv gånger för hög för den posten.
  • Läsa Total lånekostnad som vad bostaden kostar totalt. Kortet är lånebeloppet plus all ränta: med förvalen 2 550 000 + 1 915 689 = 4 465 689 kr. Kontantinsatsen, månadsavgiften, fastighetsavgiften och försäkringen ingår inte, och inte heller lagfart och pantbrev.
  • Räkna med ränteavdraget i budgeten varje månad. Skattereduktionen minskar din slutliga skatt och kommer som skatteåterbäring efter deklarationen, om du inte har ansökt om jämkning hos Skatteverket. Boendekostnad per månad visar också kostnaden före ränteavdrag.

Så använder du resultatet inför bankmötet

  • Pröva en högre ränta. Kalkylen räknar med samma ränta hela löptiden. Höj Bolåneränta ett par procentenheter och se om Boendekostnad per månad fortfarande ryms i budgeten.
  • Lägg in alla boendekostnader. Den stora siffran är bara ränta och amortering. Fyll i avgiften till föreningen eller husets driftkostnad, fastighetsavgiften för en villa och försäkringen, så visar Boendekostnad per månad vad boendet kostar före ränteavdrag.
  • Kontrollera amorteringen innan du väljer upplägg. Står det ”Lägre än amorteringskravet” under siffran räcker planen inte enligt lagen. Byt till Rak amortering eller kortare Löptid tills raden börjar med ”Amorteringskrav: minst”.
  • Planera för 70 % belåningsgrad. Raden Vid 70 % belåningsgrad visar när lagens krav halveras. Gränsen räknas mot priset du betalade, så med förvalen gäller den när skulden har sjunkit till 0,70 × 3 000 000 = 2 100 000 kr. När skulden har nått dit kan du be banken sänka amorteringen till det nya kravet.
  • Bestäm hur ni delar räntan om ni är två. Varje låntagare får 30 % skattereduktion på upp till 100 000 kr ränta per år. Skatteverket låter er omfördela ränteutgifterna i deklarationen, vid punkt 8.1, så att båda kan utnyttja sin gräns.
  • Jämför bankernas erbjudanden med samma siffror. Skriv in den ränta varje bank erbjuder och jämför Total ränta och Boendekostnad per månad. Avgifterna som ingår i den effektiva räntan räknar kalkylen inte med, så läs den raden i erbjudandet separat.

Vad bolånekalkylen inte räknar med

Det här får du räkna på själv eller fråga banken om:
  • Räntan är densamma under hela löptiden och bindningstid finns inte, så en ränteändring får du pröva själv genom att höja Bolåneränta.
  • Uppläggningsavgift, aviavgift, lagfart och pantbrev räknas inte in, och kalkylen visar ingen effektiv ränta.
  • Ränteavdraget förutsätter att du inte har andra kapitalinkomster och att du betalar tillräckligt med skatt för hela skattereduktionen. Första året betyder de tolv första månaderna från Startdatum, inte inkomståret.
  • Amorteringskravet jämförs bara med vad planen amorterar första året. Kalkylen vet inte om banken har medgett undantag eller kräver mer än lagen, och den gör ingen omvärdering.
  • Fastighetsavgiften räknas inte fram ur taxeringsvärdet; du skriver in beloppet per år.
  • Kalkylen räknar inte ut lånelöftet; det avgör banken utifrån din inkomst och dina utgifter.

Vanliga frågor om bolån och bolånekalkylen

Hur mycket måste jag amortera på mitt bolån?
Över 70 % belåningsgrad kräver lagen minst 2 % av det högsta lånebeloppet per år, över 50 % men högst 70 % minst 1 %, och vid 50 % eller lägre finns inget lagkrav. Lånar du 2 550 000 kr med 85 % belåningsgrad blir det minst 4 250 kr i månaden.

Hur stor kontantinsats behöver jag?
Minst 10 % av bostadens pris. Sedan 1 april 2026 får ett bolån vara högst 90 % av bostadens marknadsvärde, så en bostad för 2 000 000 kr kräver minst 200 000 kr i kontantinsats. Skriver du mindre visar kalkylen raden Över bolånetaket (90 %).

Vad kostar en bostad för 3 miljoner kr i månaden?
Med 15 % kontantinsats, 3 % ränta och rak amortering på 50 år blir första månadsbetalningen 10 625,00 kr: 6 375,00 kr ränta och 4 250,00 kr amortering. Efter ränteavdraget blir det 8 712,50 kr. Med en avgift på 3 500 kr till föreningen blir Boendekostnad per månad 14 125,00 kr. Med rak amortering sjunker betalningen sedan varje månad, ner till 4 260,63 kr vid sista betalningen.

Är rak amortering eller annuitet bäst för ett bolån?
Rak amortering kostar mer i början men mindre totalt. På ett lån på 2 550 000 kr med 3 % ränta och 50 år är första betalningen 2 414,57 kr högre än med annuitet, och den totala räntan 460 564 kr lägre. Konsumenternas Bank- och finansbyrå skriver att det för bolån i princip alltid är rak amortering som gäller. Med 85 % belåningsgrad räcker annuiteten på 50 år inte heller för amorteringskravet: 22 331 kr första året mot 51 000 kr.

Hur fungerar ränteavdraget om vi är två på lånet?
Var och en får 30 % skattereduktion på upp till 100 000 kr ränta per år och 21 % på resten. Valet Vi är två under Antal låntagare räknar med 200 000 kr till 30 %. Det spelar roll först när räntan överstiger 100 000 kr per år: med 187 268 kr i ränta första året ger två låntagare 56 180 kr i skattereduktion mot 48 326 kr för en. Ni kan omfördela ränteutgifterna mellan er i deklarationen.

Räknas amorteringskravet på det ursprungliga lånet eller på skulden som är kvar?
På det högsta lånebeloppet efter den senaste värderingen, enligt lag (2026:226). Lånar du 2 550 000 kr med 85 % belåningsgrad är kravet 51 000 kr per år, 4 250 kr i månaden, även när skulden sjunker. När skulden har sjunkit till 70 % av priset blir kravet 1 % av samma belopp, 2 125 kr i månaden; med förvalen sker det efter 106 betalningar. Banken får normalt göra en ny värdering tidigast fem år efter köpet.

Gäller 1 eller 2 procents amortering vid exakt 70 % belåningsgrad?
1 %. Lagen kräver 2 % först när belåningsgraden överstiger 70 %. En bostad för 3 000 000 kr med 900 000 kr i kontantinsats ger 70 % och kravet minst 1 750,00 kr i månaden. Vid exakt 50 % finns inget lagkrav alls.

Kan jag få amorteringsfritt när jag köper nyproduktion?
Banken får medge amorteringsfrihet i högst fem år om du är den första som köper den nyproducerade bostaden, och den kan också göra det under en begränsad tid av särskilda skäl. Det är bankens beslut. I kalkylen skriver du antalet år i Amorteringsfri period (endast ränta). Med förvalen och två år betalar du 6 375,00 kr i månaden i ränta och sedan 10 802,08 kr i första betalningen med amortering, eftersom lånet ska betalas av på kortare tid. Raden Lägre än amorteringskravet visas ändå, eftersom kalkylen jämför med lagens huvudregel.

Kan bolånekalkylen räkna ut hur mycket jag får låna?
Nej. Hur mycket du får låna beror på din återbetalningsförmåga, och banken prövar den med en kvar att leva på-kalkyl över inkomster och utgifter innan den ger ett lånelöfte. Kalkylen räknar på det lån som blir kvar när kontantinsatsen dras från priset, och säger bara till om lånet är större än bolånetaket på 90 %. Har du fått ett lånelöfte kan du skriva in pris och kontantinsats och se vad lånet kostar per månad.

Varför visas inte raden Efter ränteavdrag när kontantinsatsen är under 10 %?
Då är lånet större än bolånetaket. Den del som överstiger 90 % av bostadens värde kan inte lånas som bolån, och sedan 2026 ger lån utan säkerhet inget ränteavdrag enligt Skatteverket. Bolånet upp till 90 % ger fortfarande avdrag, men kalkylen döljer raden i stället för att gissa hur lånet delas upp. Höj kontantinsatsen till minst 10 % så visas raden igen.

Ingår månadsavgiften och fastighetsavgiften i månadskostnaden?
Inte i den stora siffran, som bara är ränta och amortering. Fyller du i Månadsavgift eller driftkostnad, Fastighetsavgift per år (villa) eller Hemförsäkring per år visas raden Boendekostnad per månad, som lägger ihop allt före ränteavdrag. En villa med 24 750,00 kr i ränta och amortering, 10 425 kr i fastighetsavgift och 6 000 kr i hemförsäkring per år hamnar på 26 118,75 kr. En bostadsrätt betalar ingen fastighetsavgift, eftersom det är föreningen som äger fastigheten.

Vilken bolåneränta ska jag räkna med?
Börja med den ränta banken erbjuder dig. Enligt SCB var snitträntan för nya bolån i september 2026 2,72 % med rörlig ränta och 3,39 % bunden på 1–5 år, och 77 % av de nya lånen hade rörlig ränta. Förvalet 3 % ligger mellan dem.

Stämmer bolånekalkylen med bankens besked?
För samma lån och ränta ger den samma betalning som Danske Banks räkneexempel. Där ger 2 500 000 kr i lån med 2,75 % ränta, 60 % belåningsgrad och 50 år enligt banken en första månadsbetalning på 9 896 kr, varav 4 167 kr amortering, och 600 betalningar. Med 4 200 000 kr i pris, 1 700 000 kr i kontantinsats och 2,75 % i Bolåneränta ger kalkylen 9 895,84 kr, varav 4 166,67 kr amortering, och 600 betalningar. Skillnader mot ditt erbjudande kommer från räntan du får, avgifter och bankens egna amorteringsvillkor.

Kan jag skicka kalkylen till banken eller till den jag köper bostaden med?
Ja. De värden du ändrar följer med i sidans adress, så en länk du sparar eller skickar öppnar samma kalkyl igen med samma pris, kontantinsats, ränta och upplägg. Kalkylen kräver inget konto, och beräkningen görs i din webbläsare medan du skriver.

Källor och referenser

  1. Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter — bolånetak 90 %, amortering med minst 1 % över 50 % och minst 2 % över 70 % belåningsgrad räknat på det högsta kreditbeloppet, undantag vid nyproduktion i högst fem år och omvärdering tidigast efter fem år; i kraft 1 april 2026
  2. Regeringen, prop. 2025/26:119 Utveckling av makrotillsynsområdet — bolånetaket blir 90 % vid köp och 80 % vid utökning, och det skärpta amorteringskravet för bostadskrediter över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten tas bort; föreslås träda i kraft 1 april 2026
  3. Skatteverket — Avdrag för ränteutgifter: skattereduktion med 30 % upp till 100 000 kr och 21 % därutöver, avdrag från 2026 bara för lån som uppfyller kraven på säkerhet, exemplet med bolån och privatlån och omfördelning av ränteutgifter mellan låntagare
  4. Skatteverket — Fastighetsavgift för småhus: 0,75 % av taxeringsvärdet för 2026, men aldrig mer än 10 425 kr, och ingen fastighetsavgift för en bostadsrätt
  5. Konsumenternas Bank- och finansbyrå — Amorteringskrav för bolån (juli 2026): ny lag sedan 1 april 2026, lån högst 90 % av marknadsvärdet, amortering med 1 % och 2 % beroende på belåningsgraden, omvärdering vart femte år och undantag vid nyproduktion
  6. Konsumenternas Bank- och finansbyrå — Bolån och amorteringsformer (juli 2026): rak amortering är den vanligaste modellen för bolån, och med annuitet betalar du samma belopp varje månad
  7. SCB — Hushåll styr mot nya bundna bolån: snitträntan för nya bolån i september 2026 var 2,72 % rörlig och 3,39 % bunden på 1–5 år, och andelen rörligt var 77 %
  8. Svensk Mäklarstatistik — Hela riket: medelpris för bostadsrätter 3 071 000 kr och för villor 4 111 000 kr de senaste tolv månaderna, uppdaterat 8 oktober 2026
  9. Inkomstskattelag (1999:1229), 67 kap. 10 § — skattereduktion för underskott av kapital: 30 % av underskottet upp till 100 000 kr och 21 % av resten

Innehåll verifierat av Smart Calculators-teamet