Smart Calculators

Smart

Calculators

Hipoteka-kalkulagailua

Kalkulatu zure hileko hipoteka-kuota, guztizko interesak eta ikusi amortizazio-taula osoa. Zerga, asegurua, PMI eta ordainketa gehigarrien analisia barne.

Soldata garbiaren kalkulagailuaMailegu-kalkulagailua
Hipoteka-kalkulagailua. Hileko kuota, guztizko interesak eta amortizazio-taula.
Hipoteka-kalkulagailuak hileko ordainketa kalkulatzen du kapitala, interesak, zergak, asegurua eta PMI konbinatuz, mailegu-zenbatekoa eta epea kontuan hartuta. Amortizazio-taula osoa sortzen du, ordainketa bakoitza interes eta kapitalaren artean nola banatzen den erakutsiz.

Zer da hipoteka eta nola funtzionatzen du?

Hipoteka bankuak etxebizitza bat erosteko ematen duen epe luzeko mailegu bat da, ondasun higiezina bera bermetzat erabiliz. Euskadin, bankuek ohiko moduan tasazio-balioaren edo erosketa-prezioaren %80 arte finantzatzen dute (bietatik txikiena), beraz, erostaileak gutxienez %20eko sarrera jarri behar du, gehi eragiketari lotutako gastuak.
Funtzionamendua argia da: bankuak diru-kopuru bat (kapitala) maileguan ematen dizu, eta zuk hileko kuotetan itzultzera konprometitzen zara, normalean 15 eta 30 urte arteko epean. Kuota bakoitzak bi zati ditu: kapital-zatia (maileguaren itzulketa erreala) eta interes-zatia (bankuak dirua mailegu emateagatik kobratzen duen kostua).
Euskadin eta Espainia osoan, ia hipoteka guztiek amortizazio frantseseko sistema erabiltzen dute, non hileko kuota konstantea den mailegua dirauen bitartean (interes-tasa finkoko hipoteketan). Horrek esan nahi du hasieran proportzionalki interes gehiago eta kapital gutxiago ordaintzen dituzula, eta proportzioa pixkanaka alderantzikatu egiten dela maileguak aurrera egin ahala. Gure hipoteka-kalkulagailuak hileko kuota simulatzeko aukera ematen dizu, amortizazio-koadroa osoa sortzeko eta denboran zehar kapitala eta interesak nola banatzen diren ikusteko.

Nola kalkulatu zure hipotekaren hileko kuota

Hipotekaren hileko kuota kalkulatzeko hiru datu funtsezkoak behar dituzu: mailegurako zenbatekoa (kapitala), urteko interes-tasa eta amortizazio-epea urteetan.
Urrats bakoitza honako hau da:
1. Zehaztu maileguaren zenbatekoa. Etxebizitzak 250.000 EUR balio badu eta bankuak %80 finantzatzen badu, kapitala 200.000 EUR izango da.
2. Bihurtu urteko interes-tasa hilekora. Zure TIN %2,50ekoa bada, zatitu 12ren artean: 0,025 / 12 = 0,002083.
3. Kalkulatu kuota-kopuru osoa. Epea 25 urtekoa bada: 25 x 12 = 300 hileko kuota.
4. Aplikatu sistema frantsesaren formula (hurrengo atalean azalduta) hiru balio horiekin.
5. Emaitza zure hileko kuota finkoa da; adibide honetan, 897,22 EUR hilean.
Kapital eta interes-kuotaz gain, kontuan izan hilero ordaindu beharreko benetako zenbatekoak beste kontzeptu batzuk barne har ditzakeela, hala nola etxeko asegurua edo hipotekarekin lotutako bizitza-asegurua. Espainiako Bankuak gomendatzen du hipoteka-kuotak zure hileko diru-sarrera garbiaren %35 ez gainditzea. Horrek esan nahi du 897 EUR-ko kuota baterako, gutxienez 2.563 EUR-ko hileko diru-sarrera garbiak beharko zenituzkeela.

Hipoteka-kuotaren formula (sistema frantsesa)

K=P×i×(1+i)n(1+i)n−1K = P \times \frac{i \times (1 + i)^n}{(1 + i)^n - 1}
  • KK = Ordaindu beharreko hileko kuota finkoa
  • PP = Hipoteka-maileguko printzipalak edo kapitala
  • ii = Hileko interes-tasa (urteko tasa 12ren artean zatituta)
  • nn = Hileko kuoten kopuru osoa (urteak x 12)
Hau amortizazio frantseseko sistemaren formula estandarra da, Euskadiko eta Espainiako hipoteka gehienetan erabiltzen dena. Bere ezaugarri nagusia kuota konstanteak sortzen dituela da: hilero zenbateko bera ordaintzen duzu, nahiz eta kuota bakoitzaren barneko konposizioa pixkanaka aldatu.
Maileguaren hasieran, kuota bakoitzaren zatirik handiena interesak ordaintzera bideratzen da, eta zati txikiagoa kapitala amortizatzera. Kapital pendientea murriztu ahala, interesak jaisten dira eta kapitalari bideratzen den proportzioa handitzen da. Adibidez, 200.000 EUR-ko hipoteka batean 25 urtera %2,50ean, 897,22 EUR-ko lehen kuotak 416,67 EUR interes eta 480,55 EUR kapital ditu. Azken kuotan, interesak 1,86 EUR baino ez dira eta kapitala 895,36 EUR-ra igotzen da.
Maileguaren bizitzan zehar ordainduko dituzun interes guztiak kalkulatzeko:
Itotal=(K×n)−PI_{total} = (K \times n) - P
Aurreko adibidean: (897,22 x 300) - 200.000 = 69.166 EUR interes guztietan. Zifra horrek erakusten du zergatik interes-tasaren edo epearen murrizketa txiki batek ere milaka euroko aurrezkia ekar dezakeen.

Hipoteka-kalkuluen adibide praktikoak Euskadin

250.000 EUR-ko etxebizitza Bilbon hipoteka finkoarekin

250.000 EUR-ko etxebizitza bat erosten duzu Bilbon. Bankuak %80 finantzatzen du, hau da, 200.000 EUR, %2,50eko TIN finkoan 25 urterako. Zure hileko kuota 897,22 EUR izango da. Mailegua dirauen bitartean guztira 269.166 EUR ordainduko dituzu, eta horietatik 69.166 EUR interesak izango dira. Gutxienez 50.000 EUR aurreztuta izan beharko dituzu sarrerarako (%20) gehi gutxi gorabehera 10.000-12.000 EUR gastuetarako (OEZ %4, notariotza, erregistroa, tasazioa), hau da, 60.000-62.000 EUR guztira. %35eko arauaren arabera, gutxienez 2.563 EUR-ko hileko diru-sarrera garbiak behar dituzu bankuak hipoteka hau onartzeko.

350.000 EUR-ko etxebizitza hipoteka aldakorrarekin (euribor + diferentziala)

350.000 EUR-ko etxebizitza bat erosten duzu Donostian eta bankuak 280.000 EUR-ko hipoteka ematen dizu (%80) tasa aldakorrean: euribor + %0,65 diferentziala, 30 urterako. Euriborra 2026ko martxoan %2,38 inguruan dagoenez, zure interes-tasa efektiboa %3,03koa izango litzateke. Hasierako hileko kuota 1.186,40 EUR ingurukoa litzateke. Euriborra %2,00ra jaisten bada, kuota 953,29 EUR-ra jaitsiko litzateke (233 EUR gutxiago hilero). %3,00ra igotzen bada, kuota 1.180,25 EUR izango litzateke. 30 urtetan, batez besteko %2,50eko euriborrarekin, gutxi gorabehera 146.000 EUR ordainduko zenituzke interesetan. Hipoteka aldakorra merkeagoa izan daiteke tasak baxuak mantentzen badira, baina seihileko edo urteko berrikuspen bakoitzean ziurgabetasuna dakar.

Aurretiazko amortizazioaren efektua: 15.000 EUR aurreztea interesetan

180.000 EUR-ko hipoteka duzu 25 urtera %2,80eko TIN-arekin, 837,67 EUR-ko hileko kuotarekin. 5 urte ordaindu ondoren, zure kapital pendientea 153.000 EUR ingurukoa da. Aurretiazko amortizazio partziala egitea erabakitzen duzu, 20.000 EUR epea murriztuz. Emaitza: kuota 837,67 EUR-tan mantentzen da, baina epea ia 3 urtez murrizten da eta gutxi gorabehera 15.200 EUR aurrezten dituzu interesetan. Epearen ordez kuota murriztea aukeratzen baduzu, hileko ordainketa 747 EUR ingurura jaisten da (90 EUR gutxiago hilero), baina interes-aurrezkia txikiagoa da: 9.800 EUR inguru. Oro har, epea murriztea finantza-aldetik errentagarriagoa da, eta kuota murrizteak hileko likidezia hobetzen du.

Aholkuak Euskadin hipotekarik onena lortzeko

  • Ez bideratu zure diru-sarrera garbien %35 baino gehiago kuotara. Espainiako Bankuak muga hau erreferentziatzat ezartzen du zorpetze gehiegia saihesteko. Kuotak muga hori gainditzen badu, bilatu epe luzeagoa edo zenbateko txikiagoa.
  • Beti alderatu TAE, ez TIN soilik. TIN-ak interes-tasa baino ez du islatzen, baina TAE-ak komisioak, lotutako aseguruak eta beste gastu batzuk biltzen ditu. TIN bera duten bi hipotekek TAE oso desberdinak izan ditzakete. TAE da benetan maileguak zenbat kostatzen dizun esaten dizun zifra.
  • Aurreztu etxebizitzaren prezioaren %25-30 erosi aurretik. %20 sarrerarako behar duzu (bankuak %80 finantzatzen du) gehi %5-10 gehigarri gastuetarako: Ondare Eskualdaketen gaineko Zerga (%4 Euskadin), notariotza, erregistroa eta tasazioa. 40 urte baino gutxiago badituzu, kontsultatu GazteAval programa, %100eraino finantzatzeko aukera ematen baitu.
  • Negoziatu komisioen ezabapena. Hipoteka askok irekiera-komisioa (%0,25-1) eta aurretiazko amortizazio-komisioa biltzen dute. 2019ko Legez geroztik, aurretiazko amortizazio-komisioak mugatuta daude, baina hala ere behera negoziatzea edo komisiorik gabeko hipotekak bilatzea komeni da.
  • Kontuan hartu ordainketa gehigarriak aurrezteko estrategia gisa. Aurretiazko amortizazio partzialak egiteak, txikiak badira ere, nabarmenki murrizten du ordaindutako interes guztiak. 200.000 EUR-ko hipoteka batean urtean 3.000 EUR-ko ekarpen gehigarriak 20.000 EUR baino gehiago aurrez ditzake interesetan eta epea 5-7 urtez labur dezake.
  • Aztertu Euskadiko zerga-abantailak. Euskadiko foru-aldundiek PFEZean kenkariak eskaintzen dituzte ohiko etxebizitza erosteagatik, bereziki 36 urte baino gutxiagoko gazteentzat. Araba, Bizkaia eta Gipuzkoako araudiak desberdinak dira, beraz, egiaztatu zure lurralde historikoko baldintzak.

Hipotekei buruzko maiz egiten diren galderak Euskadin

Zenbat aurreztuta eduki behar dut Euskadin etxebizitza bat erosteko hipotekarekin?

Etxebizitzaren prezioaren %25-30 artean aurreztu behar duzu. Bankuek ohiko moduan tasazio-balioaren %80 finantzatzen dute, beraz, gainerako %20a sarrera gisa jarri behar duzu. Horrez gain, lotutako gastuek (Ondare Eskualdaketen Zerga %4 Euskadin, notariotza, erregistroa, tasazioa, kudeaketa) %5-10 gehigarria suposatzen dute. 250.000 EUR-ko etxebizitza baterako, gutxi gorabehera 62.000-75.000 EUR beharko zenituzke aurrezkietan. 40 urte baino gutxiago badituzu, GazteAval programak %100eraino finantzatzea ahalbidetzen du, sarreraren beharra murriztuz.

Zer da hobea, hipoteka finkoa ala aldakorra 2026an Euskadin?

Zure profil eta arrisku-tolerantziaren araberakoa da. 2026ko martxoan, hipoteka finkoen TIN onenak %2,50 ingurutik hasten dira, eta aldakorrek euribor + %0,49tik gorako diferentzialak eskaintzen dituzte. Euriborra %2,38 inguruan dagoenez, hipoteka aldakorra epe laburrean merkeagoa izan daiteke. Hala ere, finkoak egonkortasuna bermatzen du: kuota ez da inoiz aldatzen, tasek nola eboluzionatzen duten kontuan hartu gabe. Hipoteka mistoak (finkoa lehen 5-15 urteetan, gero aldakorra) aukera ezaguna bihurtu dira tarteko konponbide gisa. Kutxabankek eta Laboral Kutxak, Euskadiko erreferentziazko bankuek, hiru motak eskaintzen dituzte.

Zenbat ordain dezaket hipotekan nire soldataren arabera?

Espainiako Bankuak gomendatzen du hipoteka-kuotak eta beste zorrek ez gainditzea zure hileko diru-sarrera garbien %35. 1.500 EUR-ko soldata garbirekin, gomendatutako gehienezko kuota 525 EUR da. 2.000 EUR garbiarekin, 700 EUR arte. 2.500 EUR garbiarekin, 875 EUR arte. 3.000 EUR garbiarekin, 1.050 EUR arte. Bikotean erosten baduzu, bi diru-sarrerak batzen dira. Adibidez, 1.800 EUR-ko bi soldatek 1.260 EUR-ko hileko kuota ahalbideratzen dute.

Zer da euriborra eta nola eragiten dio nire hipoteka aldakorrari?

Euriborra (Euro Interbank Offered Rate) Europako bankuek elkarri dirua maileguan ematen dioten interes-tasa da. Euskadiko eta Espainiako hipoteka aldakor gehienen erreferentzia-indizea da. Zure interes-tasa euriborra bankuarekin adostutako diferentzialarekin batuz kalkulatzen da (adibidez, euribor + %0,65). Kuota normalean 6 edo 12 hilabetez behin berrikusten da. Euriborra igotzen bada, kuota handitzen da; jaisten bada, kuota jaisten da. 2026ko martxoan, 12 hilabeteko euriborra %2,38 inguruan dago, eta urtean zehar %2,20-2,40 tartean egonkortasunaren aurreikuspenarekin.

Errentagarria al da hipoteka aurretik amortizatzea?

Bai, aurretiazko amortizazioa oro har errentagarria da, etorkizuneko interesak kalkulatzen diren kapitala murrizten duzulako. Zenbat eta lehenago egin, orduan eta gehiago aurrezten duzu, hipotekaren hasieran kuota bakoitzeko interes-proportzioa handiagoa delako. Bi aukera dituzu: epea murriztea (kuota mantentzen duzu baina iraupena laburtu, interes-aurrezki handiena) edo kuota murriztea (hilekoa jaisten duzu, likidezia hobetzen duzu). 2019ko Hipoteka Legeaz geroztik, aurretiazko amortizazio-komisioa mugatuta dago: gehienez %2 lehen 10 urteetan eta %1,5 hamargarren urtetik aurrera hipoteka finkoetan, eta are txikiagoa aldakorretan (%0,25 eta %0,15 hurrenez hurren).

Zein da TIN eta TAEaren arteko aldea hipoteka batean?

TIN (Interes Tasa Nominala) bankuak dirua mailegu emateagatik kobratzen duen ehunekoa da, gastu gehigarririk gabe. TAE (Baliokide Urteko Tasa) adierazle osoagoa da, TINaz gain maileguari lotutako gastu guztiak biltzen dituena: irekiera-komisioa, lotutako aseguruak, tasazioa eta beste kostu batzuk. TAEk hipotekaren benetako kostua islatzen du eta eskaintza desberdinak alderatzeko erabili behar duzun zifra da. %2,50eko TIN bera duten bi hipotekek %2,85eko eta %3,40ko TAE izan ditzakete, hurrenez hurren, batek lotura-produktu gehiago eskatzen baditu.

Zer da hipoteka baten amortizazio-koadroa?

Amortizazio-koadroa hilero hipoteka-kuota bakoitza nola osatzen den zehaztasunez erakusten duen taula da: zenbat kapitalera bideratzen den, zenbat interesetara eta zein den ordainketa bakoitzaren ondorengo kapital pendientea. Dokumentu funtsezkoa da, bankuak nahitaez eman beharrekoa FEIN-ean (Informazio Normalizatuko Europako Fitxa) sinatu aurretik. Sistema frantseseko hipoteka batean, hasieran kapital baino interes gehiago ordaintzen duzula ikusten laguntzen du, eta proportzioa pixkanaka alderantzikatzen da. Gure kalkulagailuak koadro hau automatikoki sortzen du, zure hipoteka hilero-hilero aztertzeko.

Zer zerga eta gastu ordaintzen dira Euskadin etxebizitza bat erostean?

Bigarren eskuko etxebizitza batentzat, Ondare Eskualdaketen Zerga (OEZ) ordaindu behar da, Euskadin %4ko tasa orokorrarekin. Tasa murriztua %2,5ekoa da ohiko etxebizitzarako, baldintzak betez gero (azalera eraikia 120 m2 baino txikiagoa eta udalerrian beste etxebizitzarik ez izatea, besteak beste). Etxebizitza berrirako, %10eko BEZ ordaintzen da (%4 babes ofizialeko etxebizitza batzuentzat). Beste gastuak: notariotza (600-1.000 EUR), erregistroa (400-650 EUR), kudeaketa (300 EUR inguru) eta tasazioa (250-400 EUR). Guztira, gastuak higiezinaren prezioaren %5-10 inguru izan ohi dira.

Hipotekei buruzko funtsezko terminoak

Amortizazio frantseseko sistema

Euskadiko eta Espainiako hipoteka gehienetan erabiltzen den amortizazio-metodoa. Hileko kuota konstanteek ezaugarritzen dute, non interes-proportzioa murriztu eta kapital-proportzioa pixkanaka handitzen den.

Euriborra

Euro Interbank Offered Rate. Euro-eremuko hipoteka aldakorren erreferentzia-indizea. Egunero argitaratzen da eta hipoteka aldakorren kuotak bere bilakaerraren arabera doitzen dira berrikuspen bakoitzean.

TIN (Interes Tasa Nominala)

Bankuak mailegutako kapitalaren gainean urtero aplikatzen duen interes-ehunekoa, komisiorik edo maileguari lotutako beste gasturik gabe.

TAE (Baliokide Urteko Tasa)

Hipoteka baten benetako kostua islatzen duen adierazlea, TIN, komisioak, lotutako aseguruak eta beste gastuak biltzen dituena. Hipoteka-eskaintzak alderatzeko zifrarik fidagarriena da.

Diferentziala

Bankuak euriborrari gehitzen dion ehunekoa hipoteka aldakor batean interes-tasa zehazteko. Adibidez, %0,65eko diferentzialak zure tasa euribor + %0,65 izango dela esan nahi du.

Aurretiazko amortizazioa

Aurreikusitako data baino lehen kapital pendientearen itzulketa partziala edo osoa. Epea murriztuz (kuota bera, urte gutxiago) edo kuota murriztuz (epe bera, kuota baxuagoa) egin daiteke.

FEIN (Informazio Normalizatuko Europako Fitxa)

Bankuak eskatzaileari sinatu aurretik nahitaez eman behar dion dokumentu loteslea, hipotekaren azken baldintza guztiekin: interes-tasa, amortizazio-koadroa, komisioak, TAE eta lotutako produktuak.