Smart Calculators

Smart

Calculators

Іпотечний калькулятор

Розрахуйте щомісячний платіж за іпотекою, загальну суму відсотків та перегляньте повний графік погашення. Включає податок на нерухомість, страхування, PMI та аналіз дострокових платежів.

Калькулятор мети заощадженьКредитний калькулятор
Іпотечний калькулятор. Щомісячний платіж, загальна сума відсотків і графік погашення.
Іпотечний калькулятор розраховує щомісячний платіж, поєднуючи основну суму, відсотки, податок, страхування та PMI на основі суми кредиту, ставки й терміну. Він формує повний графік погашення, що показує, як кожен платіж розподіляється між відсотками та основною сумою.

Що таке іпотека?

Іпотека — це довгостроковий кредит на придбання нерухомості, де саме житло виступає заставою перед банком. В Україні найпоширеніший строк іпотеки — 20 років, хоча доступні програми від 5 до 30 років. Станом на березень 2026 року ринкові іпотечні ставки в Україні сягають 18-22% річних, проте державна програма «єОселя» пропонує пільгові 3% для військових та 7% для решти учасників.
Іпотечні платежі в Україні зазвичай структуровані за ануїтетною (французькою) схемою: ви сплачуєте фіксовану суму щомісяця протягом усього строку кредитування. Кожен платіж складається з двох частин — тіла кредиту (зменшує залишок боргу) та відсотків (плата за користування грошима). На початку виплат основна частина платежу йде на відсотки. З часом пропорція змінюється: до середини строку це приблизно 50/50, а наприкінці — майже весь платіж спрямовується на погашення тіла кредиту.
Загальна вартість іпотеки виходить далеко за межі процентної ставки. До щомісячного платежу можуть додаватися обов'язкове страхування нерухомості, страхування життя позичальника та одноразові комісії банку. У програмі «єОселя» через Укрфінжитло та десять банків-партнерів (ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк, Sense Bank та інші) доступні іпотечні кредити від 100 000 грн до 12 000 000 грн із першим внеском від 10-20% вартості житла.

Як розрахувати щомісячний платіж по іпотеці?

Щоб розрахувати щомісячний іпотечний платіж, вам потрібні три ключові параметри: сума кредиту (вартість житла мінус первинний внесок), річна процентна ставка та строк кредитування.
Ось покроковий порядок розрахунку:
1. Визначте суму кредиту. Від вартості житла відніміть перший внесок. Наприклад, квартира за 2 000 000 грн з першим внеском 20% (400 000 грн) дає суму кредиту 1 600 000 грн.
2. Переведіть річну ставку в місячну. Поділіть річну ставку на 12. При 7% річних місячна ставка = 0,07 / 12 = 0,005833.
3. Обчисліть загальну кількість платежів. Помножте строк у роках на 12. Іпотека на 20 років — це 240 платежів.
4. Застосуйте формулу ануїтетного платежу. Підставте значення у стандартну формулу амортизації (наведена у наступному розділі), щоб отримати місячний платіж.
5. Додайте страхування та комісії. Розділіть річне страхування на 12 і додайте до базового платежу.
Для нашого прикладу (1 600 000 грн під 7% на 20 років) щомісячний платіж за тілом кредиту та відсотками складе приблизно 12 400 грн. Якщо додати страхування нерухомості (0,3% від вартості на рік = 500 грн/міс), загальний платіж становитиме близько 12 900 грн. За весь строк кредиту ви сплатите приблизно 2 976 000 грн, з яких 1 376 000 грн — це переплата у вигляді відсотків.

Формула розрахунку іпотечного платежу

M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}
  • MM = Щомісячний іпотечний платіж (тіло кредиту + відсотки)
  • PP = Сума кредиту (вартість житла мінус перший внесок)
  • rr = Місячна процентна ставка (річна ставка, поділена на 12)
  • nn = Загальна кількість щомісячних платежів (строк у роках, помножений на 12)
Це стандартна формула ануїтетної (французької) амортизації, яку використовують практично всі банки в Україні для розрахунку іпотечних платежів. Вона забезпечує фіксований щомісячний платіж, який не змінюється протягом усього строку кредитування.
Розглянемо конкретний приклад: кредит 1 200 000 грн під 7% річних за програмою «єОселя» на 20 років. Місячна ставка = 0,07 / 12 = 0,005833, кількість платежів = 240. Підставляємо у формулу:
M=1,200,000×0.005833×(1.005833)240(1.005833)240−1=1,200,000×0.005833×4.03874.0387−1=9,302M = 1{,}200{,}000 \times \frac{0.005833 \times (1.005833)^{240}}{(1.005833)^{240} - 1} = 1{,}200{,}000 \times \frac{0.005833 \times 4.0387}{4.0387 - 1} = 9{,}302
Щомісячний платіж складе приблизно 9 302 грн. За 20 років загальна сума виплат сягне 2 232 480 грн, з яких 1 032 480 грн — це відсотки. Тобто переплата становить 86% від суми кредиту.
Для порівняння: при ринковій ставці 18% на ту саму суму і строк місячний платіж зросте до 18 580 грн, а загальна переплата складе 3 259 200 грн — майже утричі більше тіла кредиту. Саме тому пільгова ставка програми «єОселя» є настільки важливою для українських позичальників.
Якщо ви плануєте дострокові платежі, кожна додаткова гривня понад обов'язковий платіж зменшує тіло кредиту, а отже і суму нарахованих відсотків у наступних місяцях. Наш калькулятор дозволяє побачити цей ефект у графіку амортизації.

Приклади розрахунку іпотеки

Квартира за 1 500 000 грн за програмою єОселя під 7%

Молода сім'я купує квартиру в новобудові за 1 500 000 грн із першим внеском 20% (300 000 грн). Сума кредиту — 1 200 000 грн за програмою «єОселя» під 7% на 20 років. Щомісячний платіж за тілом і відсотками складає 9 302 грн. Додатково сплачується страхування нерухомості — приблизно 375 грн/міс. Загальний щомісячний платіж — близько 9 677 грн. За 20 років сім'я сплатить 2 232 480 грн (без урахування страхування), переплата — 1 032 480 грн. У перший місяць з платежу 9 302 грн лише 2 302 грн йде на тіло кредиту, а 7 000 грн — на відсотки. До 10-го року пропорція вирівнюється, і до кінця строку майже весь платіж погашає борг.

Військова іпотека: квартира за 2 000 000 грн під 3%

Військовослужбовець оформляє іпотеку за програмою «єОселя» під 3% на 20 років. Вартість квартири — 2 000 000 грн, перший внесок 20% (400 000 грн), сума кредиту — 1 600 000 грн. Щомісячний платіж за тілом і відсотками становить 8 872 грн. Порівняємо із ставкою 7%: при 7% платіж зростає до 12 403 грн — на 3 531 грн більше щомісяця. За 20 років загальна переплата при 3% складе 529 280 грн, а при 7% — 1 376 720 грн. Різниця — 847 440 грн. Це наочно показує, наскільки значну економію дає пільгова ставка для захисників.

Дострокове погашення: додаткові 3 000 грн щомісяця

Розглянемо кредит 1 200 000 грн під 7% на 20 років із базовим платежем 9 302 грн. Якщо позичальник щомісяця доплачує ще 3 000 грн понад обов'язковий платіж, спрямовуючи їх на зменшення тіла кредиту, іпотеку можна закрити приблизно за 13,5 років замість 20. Загальна переплата за відсотками знизиться з 1 032 480 грн до приблизно 610 000 грн — економія близько 422 000 грн. Навіть доплата 1 000 грн на місяць скорочує строк на 3,5 року і заощаджує близько 185 000 грн відсотків. Ключове правило: обов'язково вказуйте банку, що додаткові кошти мають іти на зменшення тіла кредиту, а не зараховуватися як авансовий платіж.

Поради, як заощадити на іпотеці

  • Прагніть до першого внеску 20% або більше. У програмі «єОселя» молодь до 25 років може вносити від 10%, але більший первинний внесок зменшує суму кредиту, щомісячний платіж і загальну переплату. На квартирі за 2 000 000 грн різниця між внеском 10% і 20% — це 200 000 грн менше кредиту та близько 170 000 грн економії на відсотках при ставці 7% на 20 років.
  • Порівнюйте пропозиції кількох банків. Навіть серед 10 банків-партнерів «єОселя» умови можуть різнитися за розміром комісій і вимогами до страхування. Зверніться щонайменше до 3-4 банків — ПриватБанку, Ощадбанку, Укргазбанку та інших — перш ніж підписувати договір.
  • Робіть дострокові платежі в перші роки кредитування. Найвигідніший час для додаткових внесків — перша третина строку іпотеки, коли основна частина платежу йде на відсотки. Навіть 2 000-3 000 грн додатково щомісяця можуть скоротити строк на 5-7 років і заощадити сотні тисяч гривень.
  • Оформіть податкову знижку на відсотки по іпотеці. Сплачені відсотки за іпотечним кредитом на житло можна включити до податкової знижки протягом 10 послідовних років. Це дозволяє повернути частину сплаченого ПДФО. Подати декларацію можна через «Дію» або податкову інспекцію.
  • Перевірте право на пільгові програми. Окрім «єОселя» під 3-7%, існують програми для внутрішньо переміщених осіб, ветеранів та молоді. Військовослужбовці з 2026 року мають доступ до ставки 3% незалежно від способу мобілізації — контракт чи мобілізація.
  • Обирайте зменшення строку, а не платежу при достроковому погашенні. Коли банк пропонує вибір — зменшити суму щомісячного платежу або скоротити строк кредиту — обирайте скорочення строку. Це зменшує загальну переплату значно ефективніше.
  • Враховуйте повну вартість кредиту, а не лише ставку. До вартості іпотеки входять страхування, комісія за оформлення, оцінка нерухомості та нотаріальні послуги. Банки зобов'язані повідомляти повну вартість кредиту (ефективну процентну ставку), яка завжди вища за номінальну.

Часті запитання про іпотеку в Україні

Скільки потрібно заробляти, щоб взяти іпотеку в Україні?

За загальним правилом, щомісячний платіж по іпотеці не повинен перевищувати 30-40% сукупного доходу сім'ї. Для програми «єОселя» під 3% на квартиру вартістю 1 500 000 грн (кредит 1 200 000 грн на 20 років) сімейний дохід має становити від 30 000 грн на місяць. При ставці 7% — від 42 000 грн. Для ринкової іпотеки під 18% потрібно щонайменше 84 000 грн сукупного доходу. Для порівняння: середня зарплата в Україні наприкінці 2025 року становила близько 31 000 грн, тому для більшості сімей «єОселя» — єдиний доступний варіант.

Що таке програма єОселя і хто може нею скористатися?

«єОселя» — це державна програма пільгового іпотечного кредитування, що реалізується через Укрфінжитло та десять банків-партнерів. Ставка становить 3% для військових (контрактники та мобілізовані) і 7% для решти учасників. Кредит надається на строк до 20 років із першим внеском від 10% (для молоді до 25 років) або від 20% (для решти). Обмеження по площі: квартира до 115,5 м², будинок до 125,5 м². У 2026 році бюджет програми збільшено до 25 млрд грн. Подати заявку можна через застосунок «Дія».

Яка різниця між ануїтетним і диференційованим платежем?

При ануїтетному платежі ви сплачуєте однакову суму щомісяця протягом усього строку кредиту. Перший платіж складається переважно з відсотків, а з часом частка тіла кредиту зростає. При диференційованому платежі тіло кредиту ділиться рівними частинами, а відсотки нараховуються на залишок — тому перші платежі найбільші, а з часом вони зменшуються. Диференційований варіант дає менше переплати за весь строк, проте ануїтетний зручніший для планування бюджету, бо сума фіксована. Більшість іпотечних програм в Україні, включно з «єОселя», використовують ануїтетну схему.

Чи можна достроково погасити іпотеку за програмою єОселя?

Так. Згідно з умовами програми «єОселя», часткове та повне дострокове погашення дозволено без штрафних санкцій. Ви можете внести будь-яку додаткову суму понад обов'язковий платіж, спрямувавши її на зменшення тіла кредиту або скорочення строку. Найвигідніша стратегія — вносити додаткові суми в першу третину строку кредитування, коли основна частка платежу іде на відсотки. При кредиті 1 200 000 грн під 7% доплата 3 000 грн щомісяця заощадить приблизно 422 000 грн відсотків.

Як отримати податкову знижку на іпотеку в Україні?

Якщо ви маєте іпотечний кредит на придбання житла, сплачені протягом року відсотки можна включити до податкової знижки з ПДФО. Право діє 10 послідовних років. Для оформлення потрібно: бути громадянином України з РНОКПП, бути зареєстрованим у житлі, на яке оформлена іпотека, та мати річний дохід (зарплату), що перевищує суму знижки. Подати декларацію можна через «Дію» або місцеву податкову. Наприклад, якщо за рік ви сплатили 80 000 грн відсотків, повернення ПДФО складе до 14 400 грн (18%).

Чим відрізняється іпотека єОселя під 3% від 7%?

Ставка 3% доступна для працівників сектору безпеки та оборони: військовослужбовці ЗСУ (контрактники та мобілізовані), правоохоронці, працівники ДСНС, прикордонної служби, СБУ. Ставка 7% — для ширшого кола учасників: ветерани, внутрішньо переміщені особи, молодь, працівники освіти, науки, медицини тощо. На кредиті 1 500 000 грн за 20 років різниця між 3% і 7% — це 665 000 грн менше переплати та на 2 600 грн менший щомісячний платіж.

Скільки коштує квартира в іпотеку на 20 років при ставці 7%?

Загальна вартість залежить від суми кредиту. При купівлі квартири за 1 500 000 грн із першим внеском 20% (300 000 грн) і кредитом 1 200 000 грн під 7% на 20 років загальна сума виплат складе 2 232 480 грн. Тобто переплата — 1 032 480 грн, або 86% від суми кредиту. Якщо додати страхування (приблизно 90 000 грн за 20 років), повна вартість квартири в іпотеку складе приблизно 2 622 000 грн — у 1,75 разу більше за початкову ціну.

Що відбувається з іпотекою при зростанні облікової ставки НБУ?

За програмою «єОселя» ставка фіксована на перші 10 років (3% або 7%), після чого зростає до 6% або 10% відповідно. Ринкові іпотеки з плаваючою ставкою прив'язані до облікової ставки НБУ (15% на початок 2026 року). Якщо НБУ підвищить ставку, ваш платіж за ринковою іпотекою зросте. Саме тому фіксована ставка «єОселя» є значною перевагою: навіть якщо облікова ставка зміниться, ваш платіж залишиться стабільним протягом перших 10 років.

Ключові терміни іпотеки

Ануїтетний платіж

Спосіб погашення кредиту рівними щомісячними платежами протягом усього строку. Кожен платіж включає частку тіла кредиту та відсотків, причому їх пропорція змінюється з часом.

Тіло кредиту

Основна сума позики без урахування відсотків. При кредиті на квартиру за 2 000 000 грн із першим внеском 400 000 грн тіло кредиту становить 1 600 000 грн.

Амортизація

Процес поступового погашення іпотеки через регулярні платежі. Графік амортизації показує розподіл кожного платежу між тілом кредиту та відсотками на весь строк кредитування.

Перший внесок (початковий внесок)

Частина вартості нерухомості, яку покупець сплачує власними коштами. За програмою «єОселя» мінімум становить 10% для молоді та 20% для решти учасників.

Облікова ставка НБУ

Ключова процентна ставка Національного банку України, що впливає на вартість грошей в економіці та визначає рівень кредитних і депозитних ставок. Станом на 2026 рік — 15%.

Укрфінжитло

Українська фінансова житлова компанія — державна установа, що реалізує програму «єОселя», надаючи банкам-партнерам кошти для пільгового іпотечного кредитування.

Ефективна процентна ставка

Повна річна вартість кредиту з урахуванням не лише відсотків, а й усіх комісій, страхування та обов'язкових платежів. Завжди вища за номінальну ставку.